Kan en jordägare ändra arrendetyp hur som helst?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Utredning
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandling av ditt ärende är Jordabalken (JB)
Disposition
Jag kommer att besvara dina frågor i likande ordning som du ställt dem.
Allmänna hållpunkter
Arrende avser en upplåtelse av jord mot betalning. Den som upplåter mark kallas för jordägare (i detta fall kommunen) och den som arrenderar jorden eller marken kallas för arrendator (vilket är ditt företag, i detta fall).
Det finns fyra olika typer av arrende, dessa typer skiljer sig åt.
- lägenhetsarrende
- Jordburksarrende
- Anläggningsarrende
- Bostadsarrende
Nedan kommer jag att redovisa kännetecknen för de olika relevanta arrendetyperna.
Lägenhetsarrende är den allmänna formen av arrende. Denna avtalsform får inte ha något av de syfterna som faller in eller kännertecknar de andra formerna, det innebär att det inte ska handla om arrende beträffande bostad, anläggning eller jordburk 8 kap. 1 § 2 st. JB. Denna typ av arrende gäller arrende av en bit mark som oftast används till parkeringspalster, uthyrning till indrottsföreningar beträffande enkla fotbollsplanser, skidbackar, golfbanor och uppslagsplats.
Anläggningsarrened föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk. Arrendator har även rätt att uppföra eller bibehålla byggnad eller byggander på den arrenderande marken. Dessa byggnader anses även vara lös egendom, vilket innebär att bygganden inte tillfaller jordägaren, utan det är en egendom som ägs av arrendatorn. Vilken även innebär att när avtalstiden är slut ska bygganden, enligt huvudregeln, rivas eller medfölja arrendatorn, 11 kap. 1-2 §§ JB, ( Hager, Richard, M.fl., Allmän fastighetsrätt, 2019) .
Det som skiljer lägenhetsarrende från bostadsarrende och anläggningsarrende är främst byggnadsbeståndet. Lägenhetsarrende är det om:
a) det inte finns några byggander på arrendestället,
b) om det skulle finnas byggander, ska dessa byggander vara enkla i beskaffenheten på så sätt att de inte ska betraktas som bostäder. Exempel på detta är bland annat kolonilotter, kajplatser eller plats för båt eller brygga (Sveriges Domstolar, lägenhetsarrende),
c) det finns byggander som inte är bostader åt arrendatorn eller dennes närstående men att de inte används i arrendatorn förvärvsverksamhet. Exempel på detta är klubbhus.
Anläggningsarrende avsers ofta när jordägaren upplåter sin mark till en arrendator som syftar till att använda marken i relation till att bygga byggander för att kunna bedriva en näringsverksamhet. Exempel på detta är mark som upplåts för bensinstationer, affärslokaler och vindkraftverk (Sveriges Domstolar). Detta innebär att bygganden på arrenplatsen är avsedd för arrendatorns förvärvsverksamhet.
Beträffande uppsägning krävs det att avtalet ska sägas upp, annars förlängs det automatiskt med samma tid som arrendetide, såvida inget annat har avtalats.
I relatioin till den informationen som jag tilldelats är min bedämning, att den arrendetyp som faller under ditt ärende är anläggningsarrende.
Detta för att ditt företag hyr en tomt för att kunna ha eran lagerbyggand för att kunna bira till en förvärvsverksamhet. Eftersom jag inte fått någon mer information gällande varför kommunen valde att ändra villkoren i avtalet kommer jag att avgränsa min bedömning i att enbart informera om att, i relation till den information som du givit mig, är det anläggningsarrende som är mer relevant i ditt fall.
Frågan om vem som bestämmer vilken arrendetyp
Det är inte jordägaren som bestämmer vilken typ av arrende som ska vara föremål för avtalet. Arrendetypen avgörs i relation till vad som följer med uthyrningen av marken. Detta innebär att jordägaren inte kan välja vilken arrende typ som ska vara föremål för avtalet, 8 kap. 1 § 2 st. JB.
Skiljer det sig mellan rättigheter som arrendatorn har, beroende på arrendetyp?
Den stora skillanden mellan lägenhetsarrende och anläggningsarrende är att det inte föreligger något besittningsskydd vid lägenhetsarrende. Detta innebär att arrentatorn inte har rätt att få avtalet förlängt och därmed har inte arrendatorn rätt till skadestånd när arrendeavtalet upphör. Dock finns det möjlighet att söka medlig hos arrendenämnden. Beträffande anläggningsarrende föreligger indirekt besittningsskydd, vilket innebär att arrendatorn har rätt till ersättning från jordägaren för sin förlust om avtalet om arrende upphör, 11 kap. 3-5 §§ JB. Detta om:
A) Jordägaren säger upp avtalet och vägrar att förlänga det
B) Jordägaren höjer arrendeavgiften till en oromlig nivå
C) jordägaren ställer upp villkor som strider mot s.k. god sed i arrendeförhållanden/ är orimliga i relation till någon annan anledning.
Villkorsändring, anläggningsarrende
Med tanken på att det första avtalet handlade om anläggningsarrende, kommer utredningen nedan handa om när en villkorsändring i avtalet är giltigt, beträffande anläggningsarrende.
Om man som jordägare eller arrendator vill ändra något i avtalet kan man begära en villkorsändring. Detta ska ske vid beslut om nya avtalsvillkor (ex ändring av arrendetyp eller arrendeavgift).
Det krävs att avtalet sägs upp för att kunna påföra villkorsändringen. Vid en villkorsändring ska motparten meddela sktiftligen om vilka villkor som är föremål för ändringen. Dessutom ska det finnas information till dig som arrendator om att kunna kontakta arrendenämnden för medling om man inte skulle vilja gå med på villkorsändringen. Begäran om villkorsändring ska göras senast sex månader före arrendetidens utgång, om inget annat avtalats, 11 kap. 3 § 2 st. JB.
Detta innebär att ändringarna i förhållande till avtalet ska ha varit föremål för en viss förhandling, innan det fastslagit i avtalet. Vid nya villkor förusätter det att båda parterna är överens om att villkoren införs i avtalet. Är man missnöjd med avtalsprocessen kan du vända dig till arrendenämnden, som då kommer att medla avtalstvisten.
Svar på din fråga: En jordägare kan inte ändra villkoren i avtalet utan att uttryckligen meddela motparten om det.
I relation till den information som givit mig är avtalsändringen som kommunen gjort, i själva verket föremål för förhandling och jag rekomenderar dig att föra vidare detta till arrendenämden.
Hur skiljer sig arrendatorns och jordägarens rättigheter beträffande avtalsvillkor
som tidigare nämnt har både du, som arrendator. och kommunen, som jordägare, rätt att ändra villkoren i avtalen. Är det så att avtalsvillkoren är chockerande har du som arrendator rätt till indirekt besittningskydd i enlighet till 11.3-5 §§ JB. Dessutom ska båda parter beakta vissa tidsfrister vid beträffande villkorsändring (senast sex månder innan avtalsslut).
Frågan om avtalet är binande
Huvudregeln beträffande avtal är att avtal ska hållas. Man har ett eget ansvar vid underskrift av avtal, att man läst igenom det som står i avtalet innan man skriver på. I relation till denna synpunkt är avtalet bindande. Men, med tanken på att jordägaren inte meddelat er om villkorsändring i avtalet, har jordägaren stridit mot reglerna i 11 kap. 3 § JB och avtalet kan därmed föras vidare till arrendenämnden.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på nelly.starkengren@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis hoppas jag på att minhantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats, i en för dig, utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Med Vänlig hälsning,
