Fast egendom

2020-07-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Våra grannar har fast egendom på vår fastighet, vad ger det dom för rättigheter?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,Den lagstiftning som ofta behöver beaktas vid besvarandet av fastighetsrättsliga spörsmål är jordabalken (JB). Din ärendebeskrivning är dock ganska kortfattad. Vidare bereder den vissa tolkningssvårigheter då fast egendom är jord som i sin tur är indelad i fastigheter, vilket annorlunda uttryckt innebär att fast egendom och fastigheter i princip är samma sak (1 kap. 1 § JB). Jag misstänker att det som egentligen åsyftas enligt ovan möjligen kan vara olika typer av nyttjanderättsavtal, servitut, arrenden och/eller annat dylikt hänförligt till den ifrågavarande fastigheten. Mot bakgrund av det ovan anförda och i enlighet med den separata överenskommelse som slöts igår torsdag den 9/7 kommer du istället att erhålla en personlig telefonrådgivning. Och detta för att reducera risken för eventuella missförstånd och/eller irrelevanta svar. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 13/7 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Vänligen,

Vad händer med en nyttjanderätt vid fastighetens övergång?

2020-07-01 i Fastighet
FRÅGA |Jag sålde min del av fritidsfastigheter till min syster för 10 år sedan med förbehållet att jag och mina två barn skulle få nyttja stället varannan midsommar och varannan påsk och en vecka på sommaren. Min syster har nu " sålt stället till sina söner som inte låter oss vara där. Är inte detta kontraktsbrott? Måste inte de nya köparna rätta sig efter det förbehåll/ servitut som skrivits in? Vi fick inte veta något om försäljning.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. För tio år sedan sålde du din andel i en gemensamt ägd fritidsfastighet. Köparen var din syster och i samband med överlåtelsen intogs ett förbehåll vilket skulle ge dig och dina två barn rätt att få nyttja fastigheten under vissa på året givna tillfällen. Den ifrågavarande fastigheten har nu sålts vidare och detta till dina systersöner som till dags dato förvägrar dig den nyttjanderätt som följer av det ursprungliga förbehållet. Du undrar därför huruvida de verkligen äger rätt att agera på det sätt som ni är i fråga. Den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är:Jordabalken (JB). Ett förtydligande: Det rör sig inte om något servitut i det här fallet utan endast om en sedvanlig nyttjanderätt. Ett servitut kan uppstå dels genom en förrättning enligt fastighetsbildningslagen (officialservitut) eller genom att två fastighetsägare träffar ett avtal därom (avtalsservitut) enligt 14 kap. JB. Nyttjanderättens ställning vid fastighetens övergång, vad gäller?Överlåtes en fastighet som besväras av nyttjanderätt åligger det överlåtaren (din syster) i förhållande till rättighetshavaren (du) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den (dina systersöner) till vilken fastigheten överlåtes (7 kap. 11 § 1 st. JB). Detta innebär att det ankommer på säljaren att göra förbehåll om alla existerande rättigheter som finns upplåtna på fastigheten. Det ska dock noteras att förbehåll inte behöver göras om nyttjanderätten är inskriven, vilket således betyder förbehållna rättigheter liksom inskrivna sådana i princip alltid är gällande mot förvärvaren av en fastighet. I bevishänseende är det naturligtvis ändå alltid önskvärt att eventuella nyttjanderätter som belastar en fastighet upptas i köpehandlingarna, men några formkrav finns egentligen inte stipulerade i lagtexten varför även muntliga förbehåll gjorda av säljaren äger giltighet. Men märk väl att om din nyttjanderätt inte skulle vara inskriven och din syster vid tidpunkten för överlåtelsen försummade att göra förbehåll om densamma faller din rätt till bruket av fastigheten. Du uppger ovan att förbehållet har "skrivits in", men det framgår inte riktigt vad som menas med detta. Jag utgår dock ifrån att du syftar på det av Lantmäteriet förda fastighetsregistret varför det enligt min mening framstår som relativt otvetydigt att du faktiskt har rätt till ett fortsatt begagnande av fastigheten och detta oaktat om eventuella förbehåll gjordes i samband med avyttringen. Om det däremot skulle visa sig att något sådant aldrig ombesörjdes av din syster och att nyttjanderätten inte heller är inskriven kan denne bli skyldig att utge skadestånd till dig (7 kap. 18 § JB). Avslutande ord och ytterligare rådgivningMot bakgrund av det ovan anförda lyder därför det korta svaret på din faktiska fråga: Jo, det stämmer. De nya köparna måste rätta sig efter förbehållet som har skrivits in. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Och vår byrå kan naturligtvis vara er behjälpliga vid upprättandet av exempelvis ett samäganderättsavtal. Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Granne har sågat ned två träd - stämning

2020-06-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Har en granne som utan att tillfrågat mej tog ner en fullvuxen Björk samt en halvt uppvuxen Ask i min trädgårdsgräns.Jag avser nu att stämma honom för skadegörelse och undrar hur jag skall värdera sakfördes samt återställande inkl markarbeten.Med vänlig hälsning.
Olivia Viklund |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ifall grenar eller rötter från en grannes träd hänger över tomtgränsen och grannen upplever det som en olägenhet så har vederbörande rätt att ta bort dem enligt jordabalken 3 kap 2 §. Det förutsätter dock att grenarna eller rötterna hänger över tomtgränsen och grannen måste först ha underrättat dig. Grannen har alltså inte rätt att såga ned hela björken eller hela asken. Den som förstör eller skadar egendom till men för annan kan därmed ha gjort sig skyldig till skadegörelse enligt brottsbalken 12 kap 1 §, alternativt åverkan enligt brottsbalken 12 kap 2 § som är ett ringa brott av skadegörelse. Skillnaden mellan ringa skadegörelse och skadegörelse av normalgraden kan vara svårt att avgöra. Huvudregeln är att skador som överstiger 1000 kr räknas som skadegörelse av normalgraden, medans skador under 1000 kr anses vara ringa. Jag rekommenderar att du gör en fackmannamässig värdering av vad en fullvuxen björk och en halvt uppvuxen ask är värda. Vid värdering av skadegörelse så tar man hänsyn till trädets estetiska och biologiska värde samt kostnaden för återställande. Jag råder dig till att göra en polisanmälan så snart du kan. Du kan även kontakta ditt försäkringsbolag och din kommuns natur- och miljönämnd. Jag rekommenderar även att du fotograferar skadorna i bevishänseende innan du lämnar in en stämningsansökan till tingsrätten. Behöver du hjälp med att utforma en stämningsansökan så är du varmt välkommen att boka en tid för juridisk rådgivning med våra jurister här på Lawline. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du alltid välkommen att kontakta oss igen. Med vänlig hälsning,

Vems tomt ligger häcken på?

2020-06-29 i Fastighet
FRÅGA |Vi planterade (34 år sedan) vår häck mellan två radhusfastigheter. Plantering gjordes ca 340 mm från tomtgränsen på vår sida. Grannen byggde sin altan 2 år sedan så att den ligger delvis 340 mm på vår sida. Nu hävdar grannen att hela häggen ligger på deras sida av gränsen. (varit grannar 32 år)Nu hotar har att klippa ned häcken. Vad ska vi göra ?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lantmäteriet:Lantmäteriet är den myndighet i Sverige som hanterar fastigheter. Vid oklarheter kring en fastighetsgränser kan du kontakta dem. Här kan du läsa mer om detta.Jordabalken:Om det visar sig att häcken ligger på er grannes tomt så finns det även en relevant regel i jordabalken (JB). I JB 3 kap. 1 § stadgas att var och en ska vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till sin omgivning. Reglerna tar sikte på de situationer när en granne gör något med sin fasta egendom som direkt påverkar den andre grannens egendom.Sammanfattning:Jag skulle råda dig att först kontakta Lantmäteriet för att se om de kan klara upp vad som gäller kring er tomtgräns. Dock räknas häckar som fastighetstillbehör enligt JB. Var och en får i regel göra vad den vill med sin egen fastighet, som till exempel tillföra eller bort fastighetstillbehör såsom träd och buskar.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad finns det att göra åt störande granne när man bor i hus?

2020-07-09 i Fastighet
FRÅGA |bor i hus och vår granne spelar musik på alla tider på dygnet och skriker och stör så vi inte kan sitta ute ?
Hanna Opedal Eriksson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När jag besvarar din fråga kommer jag att använda mig av jordabalken (JB), miljöbalken (MB) och brottsbalken (BrB). Prata med er granneOm ni inte redan har gjort det så råder jag er att börja med att prata med er granne och förklara att denne stör vilket gör att ni inte kan sitta ute. Om det är så att er granne inte lyssnar på tillsägelser visar det att grannen vet om att denne stör men skiter fullständigt i det. För det fall kommer jag nedan beskriva vad som kan bli aktuellt. Grannar måste visa allmän hänsyn mot varandraLagstiftning som gäller grannar emellan är begränsad och det finns inte jättemycket att hämta där för just er situation. Däremot så finns det en allmän hänsynsregel som säger att var och en ska vid nyttjande av sin fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen (JB 3 kap. 1 §). Detta innebär alltså att grannar har vissa förpliktelser mot varandra om att visa hänsyn. Grannförhållandet innebär dock inte enbart skyldigheter utan också att man måste ha viss tolerans mot vissa alldagliga störningar. Att er granne däremot spelar musik alla tider på dygnet och dessutom skriker kan inte anses vara något som ni ska behöva tolerera. Om er granne däremot endast skulle spela hög musik någon gång ibland eller skriker enstaka gånger så är det däremot något som ni kan behöva tolerera. Enligt din beskrivning av er grannes beteende kan det inte anses som att denne visar hänsyn till sin omgivning och med grund i detta kan ni väcka skadeståndskrav. Att spela hög musik kan anses vara bullerNär er granne spelar musik alla tider på dygnet kan detta anses utgöra buller vilket kan vara skadeståndsberättigat enligt miljöbalken. Detta eftersom musiken spelas alla tider på dygnet och får då anses vara ett olämpligt icke önskat ljud (MB 32 kap. 3 § första stycket sjätte punkten). För att kunna kräva skadestånd på grund av bullar så måste det ha skett antingen en personskada, sakskada eller en ren förmögenhetsskada (MB 32 kap. 1 § första stycket). Du skriver inget om eventuella skador som har uppkommit i samband med att er granne spelar musik och skriker. Men det kan vara bra att veta att ifall ni får skador som exempelvis hörselskador, sömnsvårigheter eller liknande så kan skadestånd enligt denna lag bli aktuellt. Att störa andra kan vara brottsligtDen som utsätter annan för störande kontakter som är ägnad att kränka den utsattes frid på ett kännbart sätt kan göra sig skyldig till brottet ofredande (BrB 4 kap. 7 §). Med tanke på att er granne spelar musik upprepade gånger under dygnets alla tider och skriker så anses det vara störande med hänsyn till sättet dessa "kontakter" sker. Eftersom du skriver att ni inte längre kan sitta ute på grund av oljuden från er granne så innebär det att er frid kränks. Detta är ingenting som ni rimligen bör tåla. För att er granne ska kunna göra sig skyldig till brott krävs det att denne har uppsåt till sina gärningar (BrB 1 kap. 2 § första stycket). Detta innebär att er granne måste vara medveten om att dessa oljud stör er. Om det är så att ni redan har pratat med er granne och sagt till att ni störs samt att det inte har gett resultat så skulle jag anse att er granne har uppsåt till sin gärning. För det fall kan ni anmäla grannen för brottet ofredande. Om ni däremot inte har pratat mer er granne så råder jag er, som tidigare nämnt, att göra detta. SammanfattningTill att börja med borde ni som sagt prata med er granne om ni inte redan har gjort det och förklara att ni störs av dennes oljud. Sedan skulle ni kunna pröva att rikta skadeståndskrav eftersom er granne inte visar skälig hänsyn till omgivningen. Om ni har fått skador till följd av oljudet så skulle ni kunna kräva skadestånd med hänsyn till buller. Ytterligare har grannen möjligtvis gjort sig skyldig till brottet ofredanden och för det fall kan ni anmäla grannen. Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Får en granne såga ned träd eller buskar på min tomt?

2020-06-30 i Fastighet
FRÅGA |en granne har olovligen gått in på min sommarstugetomt och sågat ner och avlägsnat ett björkbuskage, som stod i vägen för dennes utsikt
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som granne finns har man i vissa fall ha rätt att kapa grenar och rötter som tränger över tomtgränsen, vilket framgår av 3 kap. 2 § jordabalken (JB). Enligt den regeln ska dock grannen i första hand erbjuda ägaren av trädet/busken i första hand att själv göra detta om kapandet kan medföra olägenhet för ägaren.Regeln är troligtvis inte tillämplig i ditt fall, eftersom regeln endast är gäller för grenar och rötter, och i ditt fall verkar det som att din granne kapat mer än så. Det är möjligt att det din granne gjort är brottsligt.BrottDin granne kan ha gjort sig skyldig till skadegörelse, som regleras i 12 kap. 1 § brottsbalken (BrB). Skadegörelse innebär att den som förstör eller skadar annans egendom, med uppsåt (enkelt förklarat: med flit). Träd och buskar räkas som lös egendom, och omfattas därför av bestämmelsen. Generellt brukar det anses som skadegörelse när folk hugger ned träd och buskar som tillhör andra. Värdet på buskar och träd kan vara svårt att uppskatta, men på träd brukar det räknas på kostanden av att återställa trädet till hur det var innan det höggs ned.SkadeståndOm du kan bevisa att det är din granne som kapat din buske kan du även kräva hen på skadestånd. Inom skadeståndsfrågor är huvudregeln att den som orsakat en skada uppsåtligt eller av oaktsamhet ska ersätta den (se 2 kap. 1 § skadeståndslagen (SkL)). När skada uppstår på en sak brukar ersättningen omfatta reparationskostnader, eller om saken inte kan reparerar, kostnaden för att återskaffa nu likadan egendom.Mitt råd till dig är ändå att anmäla detta till polisen, så får de göra en bedömning om din granne gjort sig skyldig till något av de ovan uppräknade brotten. Skadestånd kan du yrka på även om polisen bedömer att det inte är grund för åtal.Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur går jag tillväga för att ge min del av en fastighet till mitt barn?

2020-06-30 i Fastighet
FRÅGA |HejJag och min man äger en fastighet tillsammansMin man vill överlåta sin del av fastigheten till våran 25 åriga dotterHur går man tillväga ?Tack för svar
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler gällande din fråga finns i Jordabalken (JB).Om jag förstått dig rätt så vill din man ge sin del av fastigheten utan betalning till eran dotter.Då skulle jag rekommendera att detta sker genom ett gåvobrev. För att en gåva av fastighet skall gå rätt till och bli giltig så måste ett gåvobrev upprättas, där skall samma formaliakrav uppfyllas som vid en försäljning av fastighet. De kraven som finns är att det ska vara ett skriftligt gåvobrev, att det framkommer vilken fastighet det gäller, att viljan är att överlåta sin del av fastigheten för köpeskillingen om noll kronor och sedan måste båda skriva under (4 kap 1§ JB ihop med 4 kap 29§ JB).Det är även viktigt att veta att gåvobrevet behöver upprättas när gåvan faktiskt skall ske, för ett gåvobrev som enbart är ett löfte om framtida gåva av fastighet är inte giltigt ( 4 kap 1§ JB ihop med 4 kap 29§ JB).När gåvobrevet är upprättat så måste er dotter skicka in gåvobrevet och ansökan om lagfartsändring inom tre månader ifrån det att gåvobrevet upprättades för att få lagfart på fastigheten (20 kap 1-2§ JB). Så länge gåvobrevet uppfyller formaliakraven kommer då er dotter att få lagfart på fastigheten och gåvan är genomförd.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och önskar er varmt lycka till!Med vänlig hälsning

Får jag ta bort en buske som växer på min tomt nära tomtgränsen?

2020-06-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej , jag har en buske som är på min tomt som går längs tomtgränsen , Busken börjar bli hör och bred. Grannen vill att jag ska klippa ner busken och jag vill ta bort busken helt. När jag berättade att jag ska ta bort busken helt så sa hon Nej till det. Jag vill bygga staket istället men hon påstår att det måste vara insynsskydd. Min fundering är att om min granne vill ha insynsskydd får hon bygga ett plank eller plantera buskar själv. Det är väl inte mitt ansvar. Busken är ju på min tomt och jag vill inte ha den kvar , Den är ful och växer högt, Därför vill jag bli av med den. Har min granne rätt att neka mig att gräva bort min buske?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Svaret på din fråga är att du har rätt att ta bort busken om den endast växer på din fastighet. Det är i sådana fall din buske och du har rätt att göra vad du vill med den. Om din granne vill skydda sin fastighet från insyn är det upp till henne att lösa det, alternativt att ni gemensamt kommer överens om att plantera en häck eller bygga ett staket.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,