Försäljning av samägd egendom

2020-01-19 i Fastighet
FRÅGA |Om två personer äger ett hus ihop, hur värderar man om en person vill behålla och den andra sälja?
Adam Novak |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Om två personer äger lika del i en fastighet har den ena rätt tvinga fram en försäljning, såvida inte synnerliga skäl, som den andra parten visar, finns (6 § Samägandelagen). Denna regel infördes i syfte att hindra att konfliker mellan delägare hindrar förfogande av egendom, eller om någon har tröttnat på konfliken och vill lämna från sig fastigheten pga. konfliken.Synnerliga skäl kan bla. vara avtal mellan parterna, eller om det finns ett s.k. hembudsförbehåll(krav på försäljning till viss person i första hand) i ett dokument som gav dig äganderätt till fastigheten. Dessa regler har framkommit genom domstolspraxis i efterhand, för att precisera vad som menas med "synnerliga skäl". Detta område i rätten utvecklas efterhand och det är värt att konsultera en advokat för att få garanterad överblick över bvilken praxis som råder just nu.Jag hoppas du har fått svar på din fråga,Med vänliga hälsningar,

Ingår en paviljong i ett fastighetsköp?

2019-12-13 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Min syster och hennes sambo köpte nyligen en sommarstuga. Ett utav de saker som de gillade mest på visningen var paviljongen som stod mitt på gräsmattan. Men när de sedan fick huset så märker de att säljaren tog med sig paviljongen till sitt nya sommarställe. Säljaren motiverar detta med att "Den var bara löst placerad på marken och tillhörde därför inte fastigheten". Har han rätt i detta?Tacksam för svar!
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vad är problemet?Av din fråga framgår att det har skett ett fastighetsköp där de inför köpet antog att en paviljong tillhörde fastigheten. Jag förutsätter att paviljongen inte regleras i avtalet mellan dem Reglerna kring vad som ingår vid ett fastighetsköp regleras i jordabalken (JB).Vad säger lagen? Till en fastighet tillhör byggnader och andra anläggningar som har placerats inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § andra stycket JB). Att föremålet ska ha placerats inom fastigheten innebär att det ska finnas ett fysiskt samband mellan föremålet och fastigheten. Eftersom paviljongen stått på gräsmattan är detta därför uppfyllt. Paviljongen måste också ha placerats på gräsmattan för stadigvarande bruk, alltså permanent eller under en längre tid. Vid denna bedömning får man titta på vad fastighetsägaren hade som avsikt då hen tillförde paviljongen till fastigheten. Att paviljongen bara är löst placerad är betyder inte automatiskt att den inte tillhör fastigheten men kan innebära att avsikten inte var att den skulle stå där för stadigvarande bruk. Det är svårt att göra en exakt bedömning i ditt fall eftersom det av din fråga till exempel inte framgår hur länge paviljongen funnits på fastigheten. Att paviljongen bara var löst placerad talar dock för att säljarens avsikt inte var att den skulle stå där för stadigvarande bruk vilket i så fall betyder att den inte ingår i fastighetsköpet eftersom paviljongen då inte anses vara ett fastighetstillbehör. Vill ni ha hjälp av oss för att gå vidare med ärendet kan du kontakta oss här.Med vänliga hälsningar

Kan en person bestämma allt som rör en fastighet som vi båda äger?

2019-11-28 i Fastighet
FRÅGA |två syskon äger en släkt gård tillsammans den ena brodern är dominant och egoist vill bestämma allt på gården hur gör den andra intresserande syskon ?
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vad är problemet?Eftersom ni är två syskon som tillsammans äger en släktgård innebär det att ni har samäganderätt. Regler kring vad som gäller när man har samäganderätt med någon annan kan hittas i lagen om samäganderätt (samägandelagen). Vad säger lagen?Behöver ni vara överens om åtgärder som vidtas?Huvudregeln är att när någon företar en förvaltningsåtgärd så förutsätter det enighet mellan delägarna. Det innebär att åtgärder som rör släktgårdens vård och bevarande samt för släktgårdens utnyttjande i vinstsyfte (om ni har ett vinstsyfte) så krävs det att ni är överens om dessa åtgärder (2 § samägandelagen). Om det är en åtgärd som är brådskande och nödvändig för släktgårdens bevarande så gör man ett undantag från kravet på att ni ska vara överens. De frånvarande samägarna blir då skyldiga att bidra till eventuella kostnader som uppstått i samband med åtgärden (2 § samägandelagen).Vad händer om ni inte är överens?Kommer ni inte överens kring släktgårdens förvaltning eller nyttjande kan en av delägarna ansöka som att rätten ska utse en god man som ska förvalta gården under viss tid (3 § samägandelagen). Vanligen innebär detta att någon annan än ni som är samägare får i uppdrag att förvalta gården. Det finns också en möjlighet att du som ägare kan ansöka om att släktgården läggs ut på offentlig auktion. Vill någon av samägarna bo kvar så måste den personen lägga det högsta budet (6 § samägandelagen). Sammanfattning Åtgärder som rör släktgårdens vård och bevarande kräver båda samägarnas samtycke. Att den ena samägaren vill bestämma allt funkar alltså inte. Kommer ni inte överens så kan du varna personen att du kommer ansöka om att en god man ska förvalta gården istället eller att du lägger ut gården till försäljning om ni inte kommer överens. Fungerar inte detta så kan du vidta någon av de åtgärderna som jag har beskrivit här för dig. Hoppas du fått svar på din fråga!

Fråga rörande avstyckad fastighet.

2019-11-12 i Fastighet
FRÅGA |Frågan rör ett vägservitut. Det är två fastigheter, varav den senare fastigheten avstyckad från den första sedan 60-talet. Båda fastighetsinnehavarna är enbart sommarboende och bor vanligtvis i andra kommuner. Sedan ett par år har vi ett avtal om köp av ett stycke mark, där grannen's utökas från 2.500 till c:a 9.000 M2.Marken är strandtomt , och köparen har ,utan att registrera köpet, utfört omfattande åtgärder, som ger intryck av att marken har varit ianspråktagen inför begäran om avstyckning av mark till kommunen där fastigheten ligger. Oaktsam byggfirma har utfört arbeten vintertid utan övervakning från uppdragsgivaren. Ingen kontakt har tagits med den tjänande fastigheten i någon av nedanstående frågor:Sprängt, breddat förbifart, för tyngre fordon, 40 löpmeter mot begärda 6-7 och dumpat sprängsten på vår mark. Sprängningen har ruinerat attraktiv fond/bergsluttning 30 m från vårt köksfönster.Tagit ner 2 skymmande barrträd på vår mark 'för bättre utsikt' över kanalen. Anlagt 40m grusväg på 'köpt mark', och dumpat avskrap, ner till berg, på vår mark.Sprängt för modern avloppsbrunn och dumpat sprängsten på vår mark.Köp är fortsatt oregistrerat? Och jag sitter med 'svarte Petter' för utförda, troliga miljö/strandskyddsbrott.Jag vill söka skadestånd för sprängsten och annat, som dumpats på vår mark. Hur går jag tillväga? Anmäler till Polisen? Kommunen? Länstyrelsen? Tingsrätten?Tacksam för strategi och råd.
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar frågan som att du äger en fastighet, som sedan avstyckades. Den avstyckade delen av fastigheten är såld till en annan person, men du misstänker att köpet/avstyckningen inte skett korrekt och är oroad att det kan orsaka problem för dig, stämmer detta?Jag uppfattar det som att du är orolig att du kan bli ansvarig för arbeten som den som köpt den avstyckade fastigheten utför på sin fastighet, samt att du undrar om du kan få skadestånd för sprängsten och annat som dumpats på din mark. Du har tyvärr fått vänta några dagar på att få svar på frågan, och jag tog på mig uppgiften att besvara frågan nu ikväll. Därför kommer jag att fokusera på det jag misstänker är av störst betydelse, nämligen vilka krav lagen ställer på avstyckning respektive köp av fastighet. Jag kommer även att gå igenom Miljöbalkens strandskyddsbestämmelser, samt kortfattat om servitut. Avslutningsvis kommer jag att ge råd om vad du kan göra nu.Vad är en fastighet i lagens mening?Jordabalken 1 kap 1 § 1 st (här) anger följande: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Paragrafen anger även hur fastigheter avgränsas, samt att det finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning. Hur bildas en fastighet? Avseende fastighetsbildning anger Jordabalken 1 kap 1 § 2 st (här) att sämjedelning är utan verkan. Det betyder att enskilda personer inte själva kan göra överenskommelser om fastighetsbildning. (Det fínns dock särskilda regler om sämjedelning som gjorts innan Jordabalken trädde i kraft, men då Jordabalken är från 1970, och det på din fråga låter som att avstyckningen skett relativt nyligen, bedömer jag att dessa bestämmelser inte är relevanta för frågan.) Regler om fastighetsbildning finns i Fastighetsbildningslagen. Av Fastighetsbildningslagen 1 kap 1 § (här) framgår att fastighetsbildning är en åtgärd som medför att indelningen av fastigheter ändras eller servitut bildas, ändras eller upphävs, eller att en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Fastighetsbildning är alltså ett samlingsnamn för åtgärder som bildar nya fastigheter, exempelvis avstyckning, klyvning, sammanläggning och fastighetsreglering. Avstyckning innebär att ett område avskiljs från en fastighet och bildar en ny fastighet, vilket är det som skett i detta fall. Att avstyckning är ett sätt att bilda en ny fastighet framgår även av Fastighetsbildningslagen 2 kap 1 § (här). Hur går fastighetsbildning till?Det är Lantmäteriet som handlägger frågor rörande fastighetsbildning, se Fastighetsbildningslagen 2 kap 2 § 1 st (här). En fråga om fastighetsbildning tas normalt upp efter ansökan. I vissa särskilt angivna fall har Lantmäteriet initiativrätt, men i detta fall bedömer jag att det är enligt huvudregeln, alltså att den som vill stycka av en fastighet ska ansöka om detta. Vad gäller angående servitut vid fastighetsbildning? Är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten endast om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen, se Fastighetsbildningslagen 2 kap 5 § (här). Detta gäller om inget annat har bestämts vid fastighetsbildningen. Lagkommentaren på Karnov anger att som huvudregel följer servitutsrättigheten den vid servitutsupplåtelsen härskande fastigheten, men det finns möjlighet att göra undantag. Du skriver "ingen kontakt har tagits med den tjänande fastigheten i följande frågor", innebär det att din fastighet är den tjänande fastigheten och fastigheten som bildades genom avstyckning är den härskande fastigheten? Eller är det så att fastigheten som bildades genom avstyckning är den härskande fastigheten och en helt annan fastighet är den tjänande fastigheten? Vilka formkrav gäller vid fastighetsköp?Fastighetsköp är ett formalavtal. Formkraven som ska vara uppfyllda anges i Jordabalken 4 kap 1 § 1 st (här). Det krävs att en köpehandling upprättas, och den ska undertecknas av både köparen och säljaren. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, samt en överlåtelseförklaring. Vad gäller vid köp av del av fastighet, dvs avstyckning?Om köpet rör bara en del av en fastighet (vilket är fallet vid avstyckning) måste fastighetsbildning sökas inom 6 månader, se Jordabalken 4 kap 7 § (här). Jag har tidigare redogjort för hur fastighetsbildning går till. Hur blir den som köper en fastighet (eller del av fastighet) den officielle ägaren?Köper man en fastighet måste man ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter fastighetsköpet. Lagfart innebär att det görs en anteckning i fastighetsregistret om vem som är den nye ägaren, köparen ansöker alltså om att bli registrerad som ny ägare. Detta följer av Jordabalken 20 kap 1–2 §§ (här). Vad anger Miljöbalken angående strandskydd?Strandskydd gäller vid havet och vid insjöar och vattendrag, se Miljöbalken 7 kap 13 § 1 st (här). Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde), se Miljöbalken 7 kap 14 § 1 st (här). Dock kan Länsstyrelsen fatta beslut om att strandskyddet i ett visst område ska vara upp till 300 meter, se Miljöbalken 7 kap 14 § 2 st (här). Inom ett strandskyddsområde får man exempelvis inte bygga, se Miljöbalken 7 kap 15 § (här). Det är kommunen som ger dispens, se Miljöbalken 7 kap 18 b § (här). Länsstyrelsen kan dock överpröva kommunens beslut. Om man bryter mot dessa regler kan man göra sig skyldig till brott mot områdesskydd, se Miljöbalken 29 kap 2 § p. 2 (här). Vad du kan göra nuSom jag uppfattar din fråga var det vissa tveksamheter rörande om köpet och/eller avstyckningen gått rätt till, och vem som officiellt är ägare till den avstyckade delen av fastigheten. Jag skulle rekommendera att du kontaktar Lantmäteriet och förklarar situationen samt frågar vem som står som ägare till den avstyckade delen av fastigheten. Du är oroad att det kan ha skett överträdelse av strandskyddet. Det framgår inte av frågan om dispens har sökts. För frågor rörande strandskydd och eventuell dispens rekommenderar jag att du kontaktar kommunen. Om du har uppföljande frågor rörande denna fråga kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se. Du kan även ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.Vänligen,

Muntligt grannmedgivandes giltighet mot ny ägare

2019-12-28 i Fastighet
FRÅGA |Vi har en Friggebod & lekstuga uppförd nära tomtgräns som ny granne kräver att vi flyttar.Vi har ett muntligt medgivande från vår tidigare granne för två komplementsbyggnaderna, en lekstuga ca 4,5 kvm och ett förråd ca 7 kvm. Avtalet ingicks i oktober 2013 och uppförandet av komplementsbyggnaderna inleddes i augusti 2014 och färdigställdes i september 2014. Detta helt i enlighet med grannmedgivandet.Den tidigare grannen avled 2018-03-19.Det är därför inte möjligt att i efterhand erhålla ett skriftligt avtal. Vi anser att det dock inte behövs i detta fall eftersom det redan finns ett muntligt avtal. Stadsbyggnadskontoret har nu beslutat att den nya grannens anmälan ska gälla och vi måste flytta byggnaderna.Vad gäller? Måste vi flytta? Kan vi överklaga?
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det följer av den avtalsrättsliga principen pacta sunt servanda att avtal ska hållas bindande för de parter som ingår avtalet, se 1 § Avtalslagen (här). Mark- och miljööverdomstolen har i sitt mål P 8142-17 fastställt att ett medgivande av grannen ska vara gällande även om den medgivande grannen flyttar och den nya ägaren hävdar att medgivande inte finns. I målet var dock medgivandet skriftligt. Ett muntligt avtal omfattas visserligen av ovan nämnd princip men kan dock vara svårare att bevisa förekomsten av. Bevisbördan i civilrättsliga tvister ligger på den som åberopar en omständighet. Därför åligger det dig att bevisa att det föreligger ett giltigt muntligt grannemedgivande när du överklagar beslutet.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Köpa mark i Sverige utan svenskt medborgarskap?

2019-11-29 i Fastighet
FRÅGA |Kan man köpa mark i Sverige om man inte är en svensk medborgare?
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline. Svaret på din fråga är ja. All mark är indelad i fastigheter och det finns inget krav på svenskt medborgarskap i Sverige vid fastighetsköp, som kan vara fallet i andra länder. Vid fastighetsköp är några krav skriftligt avtal, överlåtelseförklaring, köpeskillingen och underskrifter. Dessa anges i 4 kap 1 § jordabalken. När man ansöker om lagfart för att bli registrerad hos lantmäteriet kan det behövas ett bevis på att personen är myndig när denne inte är svensk medborgare. Detta kan vara en kopia av ett pass till exempel. Med vänlig hälsning

Hur gör vi så att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv?

2019-11-20 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Mina föräldrar äger en stuga som jag vill köpa. De vill även att jag ska köpa det. Jag har en syster som inte är intresserad att köpa det. Hur ska vi gå till väga?
Maja Trygg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tänker att din fråga berör två frågor och således kommer jag dela upp mitt svar i två för att sedan avsluta mina två svar med en sammanfattning. Frågorna jag kommer besvara efter informationen i din fråga är hur man gör ett fastighetsköp giltigt och sedan hur ni ska gå till väga för att fastighetsköpet du ska göra inte är att anses som ett förskott av arv till dig. Hoppas upplägget av mitt svar uppskattas!Vad som krävs för ett giltigt fastighetsköp: Så till att börja med ska vissa formkrav vara uppfyllda för att ett fastighetsköp vara giltigt. Dessa formkrav bör ni således följa för att ingen annan ska kunna göra invändningar mot ert köp. Dessa formkrav hittas i 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) är:- Det ska vara en skriftlig köpehandling där det framgår tydligt att säljaren (dina föräldrar) vill överlåta fastigheten till köparen (dig) och att köparen vill ha fastigheten. Således är inte muntliga avtal av köp av fast egendom giltiga.- Det ska framgå i köpehandlingen vad det är för objekt (fastighet) som köpet handlar om. Här är det vanligt att använda sig av fastighetsbeteckning för att vara så specifik som möjligt.- I köpehandlingen ska köpeskillingen framgå – det vill säga vad fastigheten kostar. Viktigast är att totalsumman framgår.- Köpehandlingen ska vara underskriven av båda parter, köpare och säljare. Detta innebär att alla fastighetsköp blir giltiga genom att uppfylla dessa formkrav. Så fort ett formkrav lämnas åt hän blir fastighetsköpet ogiltigt. Och efter att ni uppfyllt dessa formkrav ska ni som köpt fastigheten ansöka om lagfart för fastigheten. Lagfarten är ett bevis på att du är ny ägare för fastigheten och ska ansökas inom tre månader efter att ni upprättat en korrekt köpehandling enligt ovan nämnda formkrav, 20 kap. 1 och 2 § § JB. Lagfarten kan bland annat sökas på lantmäteriets hemsida. Nu till frågan om hur ni gör så att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv. Fastighetsköpet som ni ska göra av era föräldrar kan anses som ett förskott på arv i de fall dina föräldrar säljer fastigheten till dig av ett lägre värde än vad fastigheten egentligen är värd, eller i de fall värdet på fastigheten ökar efter fastighetsköpet. Så för att förhindra att någon annan arvsberättigad till dina föräldrar sedan hävdar fastighetsköpet som förskott på arv, rekommenderar jag era föräldrar till att upprätta ett testamente enligt 10 kap. 1 § Ärvdabalken (ÄB) och ange att fastighetsköpet inte är att anse som förskott på arv till dig. Formkraven för att upprätta ett giltigt testamente är:- Testamentet ska vara skriftligt.- Två vittnen ska närvara när testamentet skrivs.- Den som ska testamentera (vilket i ert fall är dina föräldrar) ska skriva under testamentet i vittnenas samtidiga närvaro.- De båda vittnena ska skriva under testamentet med namn, yrke, hemvist och tid för bevittnandet, eller övriga omständigheter som kan vara av betydelse för testamentets giltighet, enligt 10 kap. 2 § ÄB.- Vittnena ska även ha kännedom om testamentets egenskap, men behöver inte veta dess innehåll. Alternativt är om de hellre upprättar ett gåvobrev om att fastigheten inte ska anses som förskott på arv till dig. För att knyta ihop säcken och sammanfatta mitt svar så gör ni ert fastighetsköp giltigt genom att följa ovan nämnda formkrav i 4 kap. 1 § JB. Därefter ska du som köper fastigheten söka lagfart för fastigheten. Och slutligen rekommenderar jag dina föräldrar till att upprätta ett testamente enligt formkraven som nämns i 10 kap. 1 § ÄB eller alternativt ett gåvobrev som anger att fastighetsköpet inte är att anse som förskott av arv för dig. Hoppas ni fick svar på er fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan man göra åt grenar som hänger över från grannfastigheten?

2019-11-09 i Fastighet
FRÅGA |om vi tar ner grenar på grannens träd hänger över vår tomt vem äger grenarna
Sandra Kjellberg |Hej!Tack för att du vänder sig till Lawline med din fråga!Om jag tolkar din fråga rätt så vill du veta om du har rätt att ta ner grenar från grannens träd som hänger över på din fastighet. Den bestämmelse som då blir aktuell återfinns i jordabalkens (JB) tredje kapitel 2§.Där stadgas att om gren eller rot tränger över tomtgränsen från område intill denna och detta orsakar olägenhet, får fastighetsägaren ta bort dessa. Områdets ägare ska dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om åtgärden kan befaras medföra skada av betydelse för honomOm grenarna från din grannes träd kan anses orsaka olägenhet har du alltså enligt nämnda bestämmelse rätt att klippa ner dem. Vilka situationer som omfattas av bestämmelsen är inte riktigt klart, men det får i vart fall inte röra sig om rena bagatellartade olägenheter av alldaglig natur. Eftersom det inte riktigt framgår av din fråga hur omfattande problemet med dessa grenar är, blir det svårt att ge ett tydligt svar på om dessa grenar medför sådan olägenhet att du som fastighetsägare har rätt att klippa ner grenarna utan grannens samtycke. Vad du kan göra. Om grenarna skulle medföra sådan olägenhet har du alltså enligt nämnda bestämmelse rätt att ta ner dem utan att i förväg behöva kontakta din granne eller invänta hans godkännande. Men då det inte riktigt är självklart att så är fallet, råder jag dig till att först kontakta din granne och se om ni antingen kan ta ner grenarna tillsammans eller att din granne själv ombesörjer detta. Risken är annars att du kan bli ersättningsskyldig. Med vänlig hälsning,