Hur överlåter jag mitt hus till mina barn?

2021-05-12 i Fastighet
FRÅGA |Vill överföra mitt hus till mina 2 barn.Vad görs?
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns olika sätt att överlåta en fastighet till sina barn. Jag tänkte här gå igenom gåva och överlåtelse till underpris.GåvaSkulle du ge fastigheten i gåva till dina barn skulle den vara skattefri på så sätt att inget behöver tas upp till beskattning vid själva överlåtelsen (8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Däremot är en skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (din) skattemässiga situation enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan du som gåvogivare köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren, vilket i och med fastigheters stigande värde med tiden kan ses som en kostnad för gåvotagaren.Överlåtelse till underprisDu kan också välja att sälja fastigheten till era barn. Här uppställs inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris kallas skattemässigt för "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning. I praxis har man konstaterat att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva (då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation). Vill du undvika den effekten bör du sälja fastigheten över dess taxeringsvärde, vilket innebär att försäljningen behandlas som en vanlig avyttring och du beskattas för den kapitalvinst som uppstår.En konsekvens av att ge bort fastigheten i gåva, eller att sälja den till underpris, är att en sådan gåva kan anses utgöra förskott på arv (6 kap. 1 § ärvdabalken). Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär att när arv ska fördelas så kommer fastighetens värde som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare har samma relation till dig och de får lika stora delar av fastigheten blir detta inget problem, eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar ska ärva lika stor del från sina föräldrar. Om du däremot skulle ha särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan ska utgöra förskott på arv eller inte.För att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, måste du ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som du upprättar i samband med gåvan. Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav på gåvobrevet som vid köp av fastighet (4 kap. 29 § JB).Har du ytterligare funderingar är du välkommen att återkomma till Lawline!

Grannen klagar på mitt träd – måste jag ta ner det?

2021-05-05 i Fastighet
FRÅGA |Hej Våra grannar klagar på att vår ek skräpar ner, tappar löv och förstör deras bilar. En arborist har förklarat för oss att om eken skulle beskäras kraftigt riskerar den att dö. Vad kan grannen egentligen begära? Måste jag ta bort ett träd som stått på platsen långt innan våra hus byggdes för att den "skräpar ner" hos grannen. Jag tycker någonstans att det är orimligt och att man får förvänta sig att naturen uppför sig som natur och inget annat. mvh Anna
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kan av din fråga inte riktigt utläsa huruvida det finns grenar som växer över på grannens tomt och om det därför faller ner löv där, eller om det enbart handlar om löv som med vinden förs över till grannen. Om det är grenar som växer över på grannens tomt så har grannen enligt 3 kapitlet 2 § Jordabalken (JB) har rätt att ta bort grenar (och rötter) från en grannes träd som växer in på ens egen mark, om dessa ställer till med besvär. Det får dock bara göras på ett sådant sätt att träder inte skadas. Skulle trädet skadas på ett allvarligt sätt eller dö kan grannen bli skadeståndsskyldig. Är det däremot inga grenar som växer in på grannens tomt utan enbart löv som blåser över finns det begränsade möjligheter för grannen att hävda något rätt att ni åtgärdar det som grannen anser är ett problem. Enligt 3 kapitlet 1 § JB finns en skyldighet för grannar att iaktta skälig hänsyn till omgivningen. Om dessa löv skulle anses utgöra ett stort besvär för din granne skulle det kunna hävdas att du inte tar skälig hänsyn till din granne genom att låta trädet stå där det står och vad som följer med det. En sådan bedömning är dock svår att göra på rak arm eftersom det är många parametrar som måste beaktas. Besväret som det skulle innebära att ta ner trädet, kostnaden för detta och hur det skulle påverka värdet på din fastighet måste ställas i relation till hur mycket kostnader och besvär detta träd innebär för din granne. Om det enbart handlar om löv som blåser ner från trädet och landar på grannens bilar har jag svårt att se att det skulle utgöra ett sådant besvär att det skulle vara skäl nog att kräva att trädet tas bort.Hoppas att du har fått svar på din fråga!

Tillhör ett kassaskåp en fastighet?

2021-04-27 i Fastighet
FRÅGA |Har köpt för 7 är sen en villa. I huset finns en låst bankskåp. Enligt förre ägaren kunde de behålla den på grund av nyckeln saknas. Det är för 13 år sen. Förrförra ägaren dog i 2015. Nu hittade en slakt nyckeln av skåpet och vill ha innehållet. Har han rätt till detta?
Anna Runåker |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler för att besvara din fråga finns i jordabalk (JB).I första hand är fastigheten föremål för äganderätt, 1 kap. 1 § JB. Utifrån denna utgångspunkt är det viktigt att göra klart vad som hör till fastigheten, förutom själva marken. Detta får betydelse i en tvist avseende vad fastigheten omfattar när det är fråga om fastighetsköp. Visserligen kan parterna sinsemellan avtala om vad köpet ska omfatta, men när så inte skett träder tillbehörsreglerna in och fyller ut avtalet. Reglerna om fastighetstillbehör i 2 kap. JB kan sägas bygga på två grundprinciper, nämligen den om fysiskt samband och om ägarsamband. Föremålet ska ha ett fysiskt samband med fastigheten och vidare ska föremålet och fastigheten vara i samma ägares hand. Bryts sambanden upphör föremålet att vara tillbehör till fast egendom på vissa villkor, och ska då betraktas som lös egendom. Som fastighetstillbehör räknas inte endast byggnader utan också tillbehör till byggnaden under vissa villkor. I 2 kap. 2 § JB anges att det är fråga om fast inredning eller annat varmed byggnaden blivit försedd under förutsättning av att det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. I första hand gäller detta fast inmonterade föremål, t.ex. ledstänger, vattenledningar m.m. Men det kan också vara fråga om mera "lösa" saker, men som naturligt hör till byggnaden, t.ex. nycklar. Uttrycket "blivit försedd med" går alltså längre än att uttrycka ett rent fysiskt samband. Sammanfattningsvis är min bedömning att du enligt lagen har rätt till innehållet i kassaskåpet, om du och den förre ägaren inte avtalat om något annat. Anledningen till detta är för att kassaskåpet är något som byggnaden blivit försedd med som är ägnat till stadigvarande bruk. Detta kan dock bero på hur väl "inmonterad" kassaskåpet är, är kassaskåpet löst stående kan den betraktas som lös egendom men annars är den säkert att se som byggnadstillbehör. I så fall har du även rätt till nycklarna till kassaskåpet eftersom det då naturligt hör till fastigheten. Återkom gärna om du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Hur gör man när man vill överlåta en del av en fastighet som gåva till någon?

2021-04-22 i Fastighet
FRÅGA |Hej Min sambo ska ge mej halva landstället som en gåva till mej? Vad behöver vi göra? finns inga lån på fastigheten.
Maja Fagerholm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill ha reda på hur man överlåter en del av en fastighet som gåva till någon. Regler som avser fast egendom finns i Jordabalken (JB). GåvobrevNär man ger bort en fastighet, eller en del av en sådan, måste man upprätta ett s.k. gåvobrev. Gåvobrevet visar att en gåva har givits samt vilka villkor som är förenade med överlåtelsen. För att gåvobrevet ska vara giltigt krävs det att handlingen är skriftlig och undertecknad av både gåvogivare och gåvotagare. Det ska framgå vilken fastighet, samt hur stor del av den, som ska ges som gåva (en överlåtelseförklaring) (se 4 kap 1 § JB och 4 kap 29 § JB). Om gåvan ska vara förenad med villkor så måste det också framgå. Det kan exempelvis handla om att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom och således inte omfattas av en framtida bodelning. Lagfart När ett gåvobrev har upprättats ansöker man om lagfart hos lantmäteriet. Ansökan om lagfart ska göras inom tre månader från det att gåvobrevet upprättats (20 kap 1-2 §§ JB). För att lagfarten ska beviljas så krävs det att gåvobrevet är bevittnat av två personer (20 kap 7 § JB). Sammanfattning Du och din sambo måste alltså upprätta ett gåvobrev för att gåvan juridiskt sett ska vara giltig. Om ni behöver hjälp med detta kan ni ta hjälp av en jurist. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan min sambo tvinga sig till försäljning av gemensam fastighet?

2021-05-11 i Fastighet
FRÅGA |Jag och min sambo har separerat. Vi äger gemensamt en fastighet värd kanske 6 milj. Saken är den att jag vill behålla fastigheten för att jag tror det är bra för barnen. Hon vill flytta så fort som möjligt. Tyvärr befinner jag mig just nu i en situation som arbetssökande och får inte låna hos banken. Även min fd sambo får inte låna den motsvarande summan på vår gemensamma fastighet även om långtida fast tjänst. Har personligen försökt låna på en annan fastighet jag äger men det går inte heller just nu. Kan min fd sambo tvinga mig att flytta / sälja vår gemensamma fastighet? Då för att få ut kapital till att köpa en ny bostad.Tips, tankar?Bästa hälsningar
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår från att du och din sambo har en samägd fastighet. Om ni inte gemensamt kan komma överens om att sälja bostaden kan din före detta sambo ansöka om tvångsförsäljning. Möjligheten att tvinga fram en försäljning av gemensam bostad, så kallad tvångsförsäljning, regleras i Samäganderättslagen. En delägare av fastigheten kan ansöka hos tingsrätten om tvångsförsäljning när den andra delägarna motsätter sig en ordinär försäljning (6 § Samäganderättslagen). Tvångsförsäljning kan i vissa fall stoppas om delägaren eller delägarna kan visa att synnerliga skäl föreligger. Svenska domstolar har tillämpat rekvisitet synnerliga skäl mycket restriktivt. Det innebär att det krävs att det föreligger väldigt särskilda omständigheter för att detta skulle beviljas. I praxis har det till exempel förelegat synnerliga skäl att få anstånd med tvångsförsäljningen vid särskilt dåligt konjunkturläge eller om det finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (se NJA 1974 s. 490). Det har vidare uttalats att i vissa fall kan sociala skäl vägas in för att ge anstånd med försäljningen.Sammantaget innebär det ovan anförda att det finns mycket begränsade möjligheter för dig att beviljas ett anstånd om din före detta sambo ansöker om tvångsförsäljning. Det är den som motsätter sig en tvångsförsäljning som måste bevisa att synnerliga skäl föreligger. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ta kontakt med oss på Lawline igen.Med vänlig hälsning,

Värdering av fastighet vid gåva

2021-04-30 i Fastighet
FRÅGA |Om jag inför en överlåtelse genom gåva av fastighet till mina barn (två barn, två fastigheter) vill göra en värdering för att kunna utjämna värdet av gåvan, ska värderingen göras av reg. fastighetsmäklare eller av fristående värderingsinstitut?
Viktoria S |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. Du undrar alltså huruvida du ska låta en mäklare eller ett värderingsinstitut värdera fastigheterna.Mäklare Mäklaren är expert på vad som efterfrågas på marknaden Exempelvis tomt, planlösning, läge och slutpriser på liknande fastigheter i området i tas beaktande vid värderingen. Denna värdering är inriktad på vad en potentiell spekulant i nuläget skulle kunna tänka sig att betala för fastigheten. Värderingsinstitut Ett oberoende värderingsinstitut ägnar sig inte åt mäklaruppdrag, utan endast åt värdering. Exakt hur värderingen går till kan sannolikt variera något mellan olika värderingsinstitut, men generellt brukar ett besök på fastigheten ingå. Tomten mäts, byggnaderna inspekteras grundligt och även omgivningen kan vara föremål för inspektion. Utöver det brukar även bygglov, servitut, hyresnivåer och liknande beaktas. Baserat på inspektionen fastställs fastighetens värde i en rapport, som sedan tillställs kunden. Jämförelse Skillnaden mellan en mäklare och ett värderingsinstitut är att det senare är oberoende och inte har egna partsintressen. Mäklaren fokuserar på vad en potentiell spekulant skulle kunna tänka sig att betala för fastigheten, medan värderingsinstitutet gör en mer noggrann granskning och sammanställer en rapport. Slutsats Det finns sannolikt för-och nackdelar med båda alternativen, men eftersom ett värderingsinstitut gör en grundlig och objektiv undersökning och sammanställer en rapport anser jag att det underlaget är mer användbart i er situation än ett utlåtande från en mäklare. Lycka till och återkom gärna vid ytterligare funderingar! Vänligen,

Får brunn och avloppsledning bytas ut vid köp av byggnad på ofri grund?

2021-04-23 i Fastighet
FRÅGA |Jag har fått ett erbjudande om att köpa ett hus på ofri grund. Får jag göra ett byte av trekammarbrunn och ny avloppsledning utan markägarens tillåtelse?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer nedan gå igenom de regler som gäller för byggnad på ofri grund, för att därefter svara på din fråga.Fast egendom (fastighet) består av marken, samt de byggnader och den fasta inredning som fastighetsägaren tillfört fastigheten (se 1-2 kap. jordabalken (JB)). Byggnad på ofri grund är motsatsvis lös egendom och anses därför inte tillhöra fastigheten. Vid köp av en byggnad på ofri grund blir istället köplagen eller konsumentköplagen tillämplig. Innebörden av detta, är att vid köp av byggnad på ofri grund, ingår i princip endast själva byggnaden och inte brunnar, avloppsledningar med mera. Fastighetsägaren (markägaren) äger alltså marken och allt annat som finns på fastigheten, så som andra byggnader och avloppsledningar. Den som köper en byggnad på ofri grund får alltså äganderätt endast till själva byggnaden. Vid köp medföljer dock enligt allmänna avtalsrättsliga principer, sådana rättigheter som har en koppling till avtalsobjektet (så kallade osjälvständiga rättigheter), vilket innebär att en rätt att nyttja brunnar och avloppsledningar bör medfölja köp av byggnad på ofri grund.I ditt fall innebär det att vid ett eventuellt köp av byggnaden, ingår en rätt för dig att nyttja brunnen samt avloppsledningen. Det innebär dock inte att du har rätt att byta ut dessa utan fastighetsägarens (markägarens) samtycke, eftersom de ägs av fastighetsägaren. Om detta skulle medföra en förbättring av fastigheten, ser jag dock ingen anledning för fastighetsägaren att motsätta sig att du byter ut brunnen och avloppsledningen.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag bygga en stuga på marken utan övriga fastighetsägares medgivande? Blir stugan fastighetstillbehör?

2021-04-20 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga med mark ihop med mina syskon. Kan jag bygga en stuga på marken utan de andras medgivande? Om de går med på det,o jag o min man betalar hela stugan o hela arbetet har de andra nyttjanderätt eller räknas det som vår stuga? Vad händer om någon ev vill sälja sin del i huvudstugan (befintliga stugan),ingår vår stuga eller är den fristående? Min man är inte delägare i den befintliga stugan o marken eftersom det är skrivet på mig o mina syskon som enskild egendom. Vad bör vi tänka på gällande avtal,vilka punkter bör tydligt slås fast?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken lag gäller?I fråga om fast egendom som ägs av flera gäller lag om samäganderätt. Även jordabalken är av intresse i fråga om fast egendom.Kan jag bygga en stuga på marken utan de andras medgivande?Huvudregeln är att varje förvaltningsåtgärd förutsätter enighet mellan delägarna (2 § lag om samäganderätt). Därmed krävs samtycke från alla delägare för att vidta faktiska åtgärder för egendomens vård och bevarande och dess utnyttjande. Att upprätta en stuga kan anses vara en åtgärd om hur den fasta egendomen ska nyttjas. Du måste därför inhämta samtycke från övriga delägare.Har de andra nyttjanderätt eller räknas det som vår stuga?Följande bör gälla när en fastighet ägs av flera personer och bara en tillför ett föremål till fastigheten. Till en fastighet hör byggnader och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, s.k., fastighetstillbehör (2 kap. 1 § JB). Därmed anses stugan tillhöra den fasta egendomen om den anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Även om en nyttjanderättshavare eller en utomstående (din man) tillför fastigheten en stuga hör den till fastigheten, om föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand (2 kap. 4 § JB). Eftersom du, i egenskap av fastighetsägare, tillför föremålet tillsammans med en utomstående har det med största sannolikhet blivit fastighetstillbehör. En byggnad ska anses ha tillförts för samtliga ägares räkning och därmed av ägarna gemensamt om endast den ena fastighetsägaren finansierat och låtit uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk (se NJA 2014 s. 35). Det skulle vara både opraktiskt och olämpligt om den som anbragt egendomen skulle behålla äganderätten (se NJA 1986 s. 513). Det är därför troligt att det inte kommer att anses som er stuga, utan den får anses tillhör fastighetsägarna gemensamt.Vad händer om någon vill sälja sin del; ingår vår stuga eller är den fristående?Som ovan redogjordes anses stugan tillhöra fastigheten om den anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § JB). Stugan är därför en del av den fasta egendomen. Eftersom den nya stugan anses tillhöra fastighetsägarna kommer den också att ingå om fastigheten ska säljas. Stugan kan inte anses vara ett fristående föremål (lös sak).Vad bör vi tänka på gällande avtal, vilka punkter bör tydligt slås fast?Det är till exempel möjligt att reglera hur stora andelar respektive fastighetsägare har rätt till genom ett samäganderättsavtal. En lösning skulle till exempel vara att du får en större andel i fastigheten. Det kan också vara lämpligt att upprätta ett skuldebrev mellan dig och din man för att garantera att han återfår visst belopp i framtiden. Jag rekommenderar dig att boka tid med vår Juristbyrå om du behöver hjälp med att upprätta ett avtal. Här kan du boka tid.Hoppas att du fick svar på din fråga!