Fel vid köp av samägd fastighet

2019-09-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej!!Jag och min före detta äger ett sommarställe ihop. Vi har kommit överens om att jag ska ta över det. Till saken hör att hon gjorde en värdering på stället för 300000 SEK med fullt möblerad och alla fast installationer på plats i kök, tvättstuga och badrum. Sedan efter värderingen så har hon tagit alla möbler i princip, plockat bort duschställ med dörrar, tvättställ och tvättställsskåp. Hon meddelar värderingsfirman att hon gjort detta, dom sänker värderingen till 280000 SEK. Min före detta har inte meddelat mig om någonting, utan har bara gjort detta. Nu vill värderingsfirman att jag plockar in nya värderingar på sommarstället. Det som är värst är ju att hon har plockat bort fast inredning på toaletten och förstört tät- och fuktspärr och inte ens meddelat mig. Hur ska jag gå vidare?
Evelina Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Åtgärder i samägd fastighetUnder förutsättning att du inte köpt sommarstugan än, utan att ni äger fastigheten tillsammans är samäganderättslagen tillämplig. Enligt 2 § erfordras samtliga delägares samtycke för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning. Det krävs alltså samtycke vid varje rättslig disposition (försäljning, uthyrning eller förfogande som innebär att äganderätten upphör eller begränsas) och vid vidtagande av förvaltningsåtgärder. Som förvaltningsåtgärd räknas bland annat renoveringar och underhåll eller andra åtgärder som utförs för egendomens vård och bevarande. En ensam delägare får undantagsvis besluta om åtgärder som är av brådskande och nödvändig natur. Det som räknas som nödvändiga och brådskande åtgärder är bl.a. åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller plötslig värdeförsämring samt åtgärder som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet.I din fråga beskriver du att din före detta har tagit bort den fasta inredningen i badrummet och även förstört tät- och fuktspärrar, åtgärder som närmast kan klassas som förvaltningsåtgärder. Utifrån din fråga har det inte varit brådskande eller nödvändigt att genomföra detta för att förhindra förstörelse av sommarstugan. Din före detta har således inte haft rätt att förändra våtutrymmet på det sätt du beskrivit utan ditt samtycke. Vad som händer om en delägare vidtar en åtgärd utan erforderligt samtycke regleras dock inte i samäganderättslagen. Istället torde lösningen på ditt problem lösas med stöd av skadeståndsrättsliga regler och principer. Dessa innebär i korthet att du kan kräva ersättning för den skada du lidit. Med andra ord kan du kräva att din före detta ersätter den värdeförminskning som skett till följd av de otillåtna åtgärderna.Fel i köp av fastighet För det fall ni redan har ett köpeavtal avseende sommarstugan är 4 kap. Jordabalken (JB) tillämplig på köpet. Om köparen och säljaren har avtalat om det skick köpobjektet ska ha är alla avvikelser från avtalet ett fel i rättslig mening, 4 kap. 19 § 1 st. JB. Jag utgår från att ni kommit överens om att du ska överta sommarstugan i det skick den varit under den tid ni varit samägare. I och med att din före detta försämrat sommarstugans skick genom att förändra badrummet överensstämmer inte köpeobjektet med det som avtalats. Följden av detta blir att du kan kräva avdrag på köpeskillingen, se 4 kap. 12 och 19 §§ JB. Sammanfattning och svar Beroende på om ni ingått ett köpeavtal eller inte kommer olika regler vara tillämpliga. Om du inte köpt ut din före detta är samäganderättslagen tillämplig och du kan då kräva ersättning för den skada du lidit. Detta kan ni givetvis välja att reglera genom att en framtida köpeskilling sätts ned i motsvarande mån. Om ni redan skrivit ett köpeavtal föreligger ett fel i köpet och du kan kräva avdrag på köpeskillingen. Oavsett vilket regelverk som är tillämpligt kommer alltså resultatet bli detsamma: de åtgärder som har vidtagits i våtutrymmet påverkar sommarstugans värde och blir även avgörande för vad du ska betala för den. Min slutliga rekommendation är således att du anlitar en värderingsman eller på annat sätt tar reda på det aktuella värdet av sommarstugan för att veta hur stor ersättning som ska utgå.Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden. Med vänlig hälsning,

Byggnad på ofri grund

2019-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Tre syskon äger en stor tomt. Två av syskpnen har var sitt fritidshus på tomten. Är dessa hus att betrakta som varande på "ofri grund"?
Lovisa Stenbacka | Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om byggnad på ofri grund finns i Jordabalken (1970:994). Fast egendom är jord, och denna är indelad i fastigheter (1 kapitlet 1 § Jordabalken). Du undrar huruvida stugorna är att anse som fastighetstillbehör till fastigheten (tomten), eller om de kan tänkas utgöra byggnad på ofri grund. Byggnad på ofri grundByggnad på ofri grund är alltså inte att anse som fastighetstillbehör, utan är lös egendom. En byggnad betraktas vara på ofri grund om den uppförts på mark som ägs av annan. I ditt fall är dock alla syskon ägare till själva fastigheten.Hur ska man se på samägandet av fastigheten?Jag förmodar att någon avstyckning av tomten inte gjorts, och att syskonen inte nödvändigtvis äger en specifik bit av tomen utan innehar ideella procentuella andelar av tomten. Regler om avstyckning av fastigheter finns bl a i 10 Kap Fastighetsbildningslagen och i Jordabalken.FastighetstillbehörOm inget avtal föreligger gäller som huvudregel att det som fastighetsägaren tillför fastigheten är att anse som fastighetstillbehör (2 kapitlet 1 § Jordabalken). Detta innebär att stugorna inte kan anses vara på ofri grund. Vänliga hälsningar,

Om fastighetsgränser och skjul på annans mark

2019-08-30 i Fastighet
FRÅGA |Jag köpte en tomt i maj 2019. Jag kan inte hitta landmärken. Jag tror att min granne - samtidigt säljare av mitt hus - byggde för cirka 6 år sedan en vedbod på min egendom. Kan jag göra något mot byggnaden på min fastighet? Säljaren berättar när jag köper min fastighet, skjulet ligger på hans egendom och tillhör honom. Tack för hjälp.
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst behöver du som fastighetsägare vara säker på att det är din tomt som detta skjul ligger på. Eftersom det saknas gränsmarkeringar blir dock detta svårt att avgöra med blotta ögat. I en sådan situation får man vända sig till Lantmäteriet och begära ut rättsligt gällande kartor för dina fastighetsgränser, vänligen se följande länk eller kontakta Lantmäteriets kundcenter. Om det finns en gällande karta för dina fastighetsgränser kan du behöva göra en särskild gränsutmärkning, eller om det inte finns en gällande karta en fastighetsbestämning. Det blir aktuellt när gränsmärken saknas eller om du är oense med grannen om var gränsen går. Båda alternativen är dock lantmäteriförrättningar och kan komma att kosta en hel del. Du kan vända dig till Lantmäteriet för att få råd om vilket förfarande som passar bäst i din situation. Ifall det enligt denna karta visar sig att skjulet faktiskt står på din fastighet kan du börja med att prata med grannen om han kan flytta på skjulet till sin fastighet, vilket är det mest lämpliga alternativet för att ha en god grannsämja. Om detta visar sig vara fruktlöst kan man ta frågan vidare genom att ansöka om handräckning hos Kronofogden (läs mer här) och på så vis tvinga grannen att ta bort skjulet.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Fel i fastighet

2019-08-26 i Fastighet
FRÅGA |Hej, har köpt en fastighet (Åbyn 7:45, Gävle), efter tillträde så har det uppkommit några fel, jag har gjort en reklamation utan yrkande, som säljaren har svarat på, felen är enligt nedan.1. Stopp i avloppet på grund av att en stolpe från staketet har gått rakt igenom avloppsröret.2. Fastigheten har en enskild avloppsanläggning som är ansluten till det kommunala avloppet, säljaren har inte informerat om den enskilda avloppsanläggningen, utan bekräftat till både mig & mäklaren att fastigheten har vanligt kommunalt avlopp, dessutom så delas den enskilda avloppsanläggningen med minst en granne utan att något avtal/servitut har upprättats om kostnader/ägande. Avloppsrören inom fastigheten har även en sträckning med "baklut" som måste åtgärdas.3. Köksgolvet har fått sprickor mellan not & spont på cirka 10-15 ställen, efter att vi har flyttat in.Säljaren nekar till punkterna 2 & 3, men anser att de ska stå för punkten 1.Jag anser att säljaren har brustit i att informera om den enskilda avloppsanläggningen, vilket både påverkar fastighetens värde & kommer att medföra underhållskostnader som är avsevärt större än ett vanligt kommunalt avlopp, samt att ägande & driftkostnader mellan de anslutna är oreglerade, därav anser jag att säljaren ska betala ersättning för underhåll & framtida utbyte av avloppsanläggningen samt ersättning för påverkan av fastighetsvärdet.Jag anser även att säljaren ska bekosta omläggning av köksgolvet.Vad anser ni?Mvh, Ulf Hasselgren
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fel i fastighet regleras i 4 kap. 19 § Jordabalk (1970:994), JB. Av bestämmelsen följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som gäller av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen (eventuellt hävning). Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada (skadestånd), om felet eller förlusten beror på försummelse från säljaren eller om fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.En köpare får däremot aldrig åberopa ett fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st. JB. Vad som avses med detta är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt vid ett fastighetsköp. Förenklat brukar man tala om att säljaren svarar för dolda fel, medan köparen är skyldig (inom ramen för undersökningsplikten) att undersöka huruvida det finns några fel som kan påträffas om en tillräckligt kunnig person hade gjort en noggrann undersökning. Säljaren svarar alltså för alla fel som inte är upptäckbara, medan köparen svarar för sådana fel som en "normalt bevandrad och erfaren lekman hade kunnat upptäcka".För enkelhets skull kommer jag därför att gå igenom de fel som du upptäckt och redogöra för huruvida du kan åberopa dessa som fel i fastighet och därför få avdrag på köpeskillingen:1. Stopp i avloppet på grund av att en stolpe från staketet har gått rakt igenom avloppsröret.Ett sådant fel ligger troligtvis inom ramen för köparens undersökningsplikt och är därför svårt att åberopa som fel. Det skiljer sig dock om det är så att säljaren har gjort en utfästelse, men i praxis har ett uttalande att "avloppet fungerar bra" inte ansetts utgöra en utfästelse eftersom det bedömts alltför svagt, se RH 136:83. Köparen har alltså dessvärre en väldigt strikt undersökningsplikt som omfattar allting man kan se, höra eller känna igenom lukt. I ditt fall verkar det emellertid som att säljaren accepterar att det är deras ansvar och du kan därför begära ersättning för kostnaderna för åtgärdandet av felet. 2. Fastigheten har en enskild avloppsanläggning som är ansluten till det kommunala avloppet, säljaren har inte informerat om den enskilda avloppsanläggningen, utan bekräftat till både mig & mäklaren att fastigheten har vanligt kommunalt avlopp, dessutom så delas den enskilda avloppsanläggningen med minst en granne utan att något avtal/servitut har upprättats om kostnader/ägande. Avloppsrören inom fastigheten har även en sträckning med "baklut" som måste åtgärdas.Av ett avtal kan följa att en fastighet ska ha en positiv egenskap såsom exempelvis att det finns ett vanligt kommunalt avlopp. Den konkreta standarden kan följa av muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna eller av exempelvis en del av det skriftliga avtalet. En sådan avvikelse innebär i många fall också att det föreligger en utfästelse (vilket har självständig betydelse för skadestånd) om köparen också kan visa att uppgiften har inverkat på köpet.Säljaren har i förevarande fall gjort en utfästelse om att fastigheten har ett vanligt kommunalt avlopp, vilket därför kan föranleda både avdrag på köpeskilling samt skadestånd. Jag tycker därför, precis som du beskriver, att du ska begära avdrag på köpeskillingen eftersom detta påverkar fastighetens värde. Jag anser också att du ska begära skadestånd med grund i de framtida underhållskostnader du beskriver samt för den sträckning med "baklut" som behöver åtgärdas.Jag anser också att du ska upprätta ett servitut med de grannar som nyttjar avloppet för att undvika tvister i framtiden eftersom du har den tjänande fastigheten. Min rekommendation är därför att du även begär ersättning av säljaren inom ramen för ditt anspråk för de kostnader det skulle innebära att upprätta servitut med grannarna.3. Köksgolvet har fått sprickor mellan not & spont på cirka 10-15 ställen, efter att vi har flyttat in.Sprickorna har visserligen uppkommit efter att ni flyttade in, men detta är vad som kan anses utgöra ett dolt fel. Köparen har som sagt en undersökningsplikt och skulle du med hänsyn till kökets ålder och skick misstänka att sådana sprickor skulle kunna uppkomma lätt, kan detta även falla under din undersökningsplikt. Jag anser alltså att detta är ett gränsfall, men jag ser inga hinder i att du åberopar dolt fel till säljaren. Om dessa sprickor inte var synliga vid en besiktning och om en "normalt bevandrad och erfaren lekman" inte hade kunnat upptäcka felet, är det alltså ett dolt fel som säljaren ska bekosta. Min sakkunskap gällande sprickor mellan not och font är emellertid begränsade och det är möjligt att en sakkunnig på området skulle ha en mer klar uppfattning om detta är ett fel som är upptäckbart av en köpare.Sammanfattningsvis anser jag att du ska framställa anspråk på alla tre punkterna. Den första punkten (stopp i avloppet) har säljaren redan medgett att hen ska ersätta, den andra punkten (avloppet) kan du begära både avdrag på köpeskillingen samt skadestånd för eftersom säljaren har gjort en utfästelse och den tredje punkten (köksgolvet) kan anses utgöra ett dolt fel och således utgöra grund för avdrag på köpeskillingen.Om du har fler frågor eller om någonting är oklart är du välkommen att kontakta mig på amanda.stromblad@hotmail.com. Detsamma gäller om du behöver hjälp att boka tid med en jurist på byrån för att framställa ett anspråk gentemot säljaren.Hoppas att mitt svar var till hjälp!

Ska hus på ofri grund räknas med i värderingen av fastigheten?

2019-09-15 i Fastighet
FRÅGA |Min far gick bort 25/4 2019Han lämnar förutom bankmedel och fonder även två fastigheter, en lägenhet och ett lantställe. Med min fars goda minne började jag uppföra ett Attefallshus på lantstället innan hans död med egna medel.Vid arvsskiftet vill jag undanta Attefallshuset vid värderingen av fritidshuset - jag har lagt ner ca 200' plus arbete - min bror tycker att detta ska räknas med. Vad är rätt?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumLagrum som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Jordabalken, JB.Jag förstår din fråga som om du vill veta om Attefallshuset räknas som en del av fastigheten och därmed ska räknas med vid värderingen av fastigheten där fritidshuset finns.Hus på ofri grundFör att Attefallshuset ska räknas som en del av fastigheten, ett så kallat fastighetstillbehör, krävs det att den som är ägare till fastigheten även är ägare till det tillförda Attefallshuset. Med tanke på att det är du som äger Attefallshuset, och även gjorde det vid tidpunkten då du började bygga det på fastigheten med din fars samtycke, räknas huset istället som hus på ofri grund. Det rör sig med andra ord om lös egendom och inte fastighetstillbehör, 2 kap. 4 § JB. Attefallshuset blir först fastighetstillbehör då det kommer i samme ägares hand som fastigheten. Kommer fastigheten tillfalla dig så kommer med andra ord Attefallshuset bli en del av fastigheten, 2 kap. 1 § JB.Värdering av fastighetenAttefallshuset är med andra ord inte en del av fastigheten, utan den tillhör dig. Det ska därmed inte finnas med i värderingen. Vid en värdering av en fastighet där det finns ett hus på ofri grund, som i detta fall, kommer fastighetens värde vara lägre än om Attefallshuset inte stod där. Låt oss säga att ni skulle sälja fastigheten med fritidshuset, men du fortfarande skulle ha kvar Attefallshuset. Detta skulle leda till ett lägre försäljningspris på fastigheten då äganderätten till Attefallshuset tillhör någon annan (dig).Är det så att fastigheten kommer tillfalla dig kommer Attefallshuset, som sagt, bli en del av fastigheten. Detta innebär att huset bör räknas med i värderingen. AvslutningSammanfattningsvis ska värderingen av fastigheten ske utan att räkna med Attefallshuset då det inte är en del av fastigheten, utan ett hus på ofri grund till tillhör dig. Något som du dock bör tänka på är att fastigheten tappar i värde i och med Attefallshuset, vilket verkar ogynnsamt för din bror. Är det däremot så att fastigheten kommer tillfalla dig ska Attefallshuset räknas med i värderingen.Jag hoppas att du fick svar på dina fråga och är det så att du skulle ha några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Vänligen

Vem står för skador vid arrende?

2019-08-31 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vi arrenderar en lada + massa mark utav privatpersoner. Vi har ett kontrakt på 5 år och i det står diverse punkter. Nu till frågan: Det är en lastbil som har kört in i ladan och förstört bl.a. taket. Lastbilschaufförer har ej gett till känna sig och hyresvärdens försäkring täcker ej det. Hyresvärden tycker därför att vi som arrendatorer ska betala för det. I kontraktet står inget om att vi ska betala för något som någon annan orsakat... Är det verkligen rimligt att vi ska betala för det?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga! Arrende regleras i 8 och 9 kap. jordabalken (JB). Jag utgår från att din fråga rör ett sk. sidoarrende, dvs. ett arrende där det inte ingår en bostad för dig som arrendator, utan att ladan istället används för ett ändamål som hänger samman med arrendet. Du som arrendator har tillsammans med fastighetsägaren ett gemensamt ansvar för stället som arrendet avser. Arrendatorn ska "vårda och underhålla arrendestället", dvs. att det tillkommer arrendatorn en underhållsskyldighet, 9:15 JB. Om arrendet försämras och du inte vidtar åtgärder för att begränsa skadan kan jordägaren ha rätt till ersättning från arrendatorn, 9:23 JB. Däremot har du i ett fall som detta, när du inte själv vållat skadan, inte någon plikt att enligt jordabalken ersätta honom för skada som uppkommit på ladan. Det är istället jordägaren som ska se till att arbetet utförs, om ladan behövs för att du ska kunna fortsätta bedriva verksamheten på marken i fråga, 9:18 JB. Om jordägaren avstår från detta kan du ha rätt att göra det, givet mot ersättning av jordägaren, 9:18 2 st. JB. Du kan, enligt samma bestämmelse, också ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften under tiden som bristen föreligger. I det fall ladan har skadats men inte måste ersättas eller repareras för att tjäna sitt syfte enligt arrendet, ska du som arrendator avhjälpa skadan (9:19 JB). Här gäller, som tidigare, att jordägaren ersätter dig i efterhand om det inte är du själv som har vållat skadan.Sammanfattningsvis kan konstateras att du som arrendator inte har något ekonomiskt ansvar för den skada som uppkommit på ladan, så länge den är vållad av någon annan. Däremot kan du ha en skyldighet att begränsa skadan, t.ex. förse taket på ladan med ett skydd för att undvika fuktskador; detta för att förhindra att ladan skadas mer än vad den skulle behöva göra till följd av den uppkomna skadan. Det är i sin tur jordägaren som ersätter dig för kostnader som du har haft i samband med detta.Med vänlig hälsning,

överlåtelse av fastighet

2019-08-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej, Kan min pappa skriva över sin fastighet på mig men han behåller det befintliga lånet på sig själv?
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du vänder dig till lawline med in fråga! Det finns inget lagligt krav på att det befintliga lånet måste gå över till dig i samband med överlåtelsen av fastigheten. Det vanligaste är dock att vid en överlåtelse, så övergår även lånen till mottagaren, dvs. till dig. Om lånet står kvar på din pappa, innebär det att den panträtt som belåningen innebär kvartstår. Huset är således fortfarande en säkerhet för att lånet återbetalas, oavsett vem som har skulden! Därav är det vanligast att banken brukar vilja att man flyttar över lånet. Det finns däremot som tidigare nämnt inget krav på det.Jag hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Får våra grannar sätta upp ett stängsel i vår tomtgräns?

2019-08-22 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Våra grannar har satt upp ett stängsel i vår gemensamma tomtgräns, bygglovsfritt, utan att diskutera med oss berörda . Är detta lagligt?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar främst om rättsförhållandet mellan grannar och de bestämmelserna finns i 3 kap Jordabalken, JB (här). Först och främst vill jag börja med att poängtera att det finns en sedan gammalt gällande princip i 3 kap 1 § JB (här) som säger att man är skyldig att visa hänsyn till grannar och sin omgivning. Jag tolkar din fråga som att du delvis vill veta om era grannar behöver bygglov för att sätta upp stängslet, och delvis om de har rätt att placera stängslet i er gemensamma tomtgräns. Jag kommer att besvara dessa frågor separat nedan.Bygglov vid uppförande av stängselGenerellt sett krävs inte bygglov för att uppföra ett sedvanligt stängsel men det är byggnadsnämnden i varje enskild kommun som beslutar i dessa frågor, varför jag inte kan svara på om just er kommun kräver bygglov för sådant stängsel era grannar uppfört. Jag rekommenderar er att söka på er kommuns hemsida där det möjligtvis kan finnas information om bygglov i er kommun.Placering av stängselNär det gäller placeringen av stängslet betyder det alltså att stängslet står på bådas tomt om det placeras längs tomtgränsen. För att en granne ska få sätta upp ett stängsel i tomtgränsen krävs därför en överenskommelse mellan grannarna. Har ni inte kommit överens med era grannar om att de får sätta stängslet i tomtgränsen är det alltså otillåtet. Er granne kan givetvis istället sätta upp stängslet på sin egen tomt utan att behöva ert godkännande, men då krävs i regel också att detta görs så att det finns tillräckligt med utrymme för grannens eventuella underhåll av stängslet utan att vistas på er tomt. Om er granne olovligen placerat stängslet i tomtgränsen kan ni kontakta plan- och byggnadsnämnden i er kommun. Om ni annars kan tänka er att behålla stängslet som det är, rekommenderar jag er att skriva ett avtalsservitut för att inte ni ska vara skyldiga att underhålla den sida av stängslet som står på er tomt, hur mycket underhåll nu ett stängsel kan kräva. Vänligen,