Kan min granne ensidigt bestämma att mitt officialservitut inte ska gälla längre?

2021-02-24 i Fastighet
FRÅGA |Vi har ett officialservitut på en brygga vid vårt lantställe. Nu har ägaren till tomten byggt en brygga och hävdar att vi inte kan bygga en brygga längre. Det får enligt kommunen inte finnas två bryggor. Gäller vårt officialservitut inte längre? Hur kan vi bygga en brygga?
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har ett officialservitut på en brygga och enligt servitutet får det på den aktuella platsen inte anläggas mer än en brygga. Ägaren till den tjänande fastigheten har dock aviserat att denne kommer att bygga en egen brygga inom kort och menar att du inte längre kan nyttja din servitutsrätt. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och huruvida officialservitutet, på grund av ovanstående, har tappat sin verkan. Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Fastighetsbildningslagen (FBL). Några servitutsrättsliga hållpunkterUtgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar därför en uppsägning i princip en överenskommelse mellan parterna (fastighetsägarna). Men med inblandning av en myndighet, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), och då genom en så kallad fastighetsreglering kan ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten (din grannes fastighet) eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen, 7 kap. 4 § 1 st. FBL. Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas, 7 kap. 5 § 1 st. FBL. Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna, såväl den tjänande fastighetens ägare som ägaren till den härskande fastigheten (du), utan att det medför olägenhet av betydelse, 7 kap. 4 § 2 st. FBL. Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten, 7 kap. 5 § 2 st. FBL. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet. Härutöver får även ett servitut ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan fastighetsägarna, 7 kap. 8 § FBL.Tolkning av officialservitut, vad gäller?Inledningsvis måste det framhållas att innehållet i officialservitutet egentligen hade varit behövligt för att kunna göra en adekvat bedömning av hur det ska tolkas. Men utifrån din ärendebeskrivning, mot bakgrund av ovanstående och i avvaktan på vårt kommande telefonsamtal kan följande anföras. Ditt officialservitut är giltigt och ägaren till den tjänande fastigheten kan inte ensidigt besluta om ett upphävande. Genom en separat överenskommelse er emellan är det förvisso möjligt att upphäva servitutet, men jag utgår ifrån att du är föga intresserad av ett sådant upplägg. Frågan behöver således hänskjutas till Lantmäteriet. Men den aktuella fastighetsägaren kan naturligtvis i kraft av sin äganderätt (givet att inga miljörättsliga hinder föreligger som exempelvis strandskyddsbestämmelser eller annat dylikt) bygga en egen brygga bäst denne vill. När det sedan gäller formuleringen i officialservitutet avseendet förbudet mot anläggandet av två bryggor behöver det utredas vad som egentligen åsyftas, vilket av förklarliga skäl dessvärre blir ganska svårt i skrivande stund. Men en kvalificerad gissning är att det här torde handla om en rätt för dig att endast anlägga en brygga på anvisad plats och inte ett generellt förbud mot existensen av två bryggor. Det senare hade ju inneburit att ägaren till den tjänande fastigheten enkelt hade kunnat hindra utövandet av din servitutsrätt bara genom att bygga en egen brygga, vilket enligt min mening inte kan stå i överensstämmelse med ändamålen bakom reglerna.Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, det vill säga vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det emellertid inte om något regelrätt avtal, alltså ett servitut upplåtet på frivillig väg (ett avtalsservitut), utan om ett myndighetsbeslut. Om du och grannen inte förmår att göra upp i godo måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, vilket som sagt är Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilket utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och grannen i egenskap av så kallade sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL, och därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis är min bedömning att din servitutsrätt fortfarande äger giltighet och att ägaren till den tjänande fastigheten inte självmant kan fattas några beslut avseende denna utan ditt samtycke. Men för det fall en tvist ändå uppstår måste ärendet överlämnas till den statliga lantmäterimyndigheten. Det ska dock noteras att kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan dig och din granne och detta oaktat vem som formellt är sökanden. Eftersom processer rörande fastighetsbestämning inte sällan tenderar att bli båda dyra och ganska tidskrävande borde detta utgöra ett incitament för både dig och din motpart att på frivillig väg söka en lösning (denna måste för övrigt manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal, jfr 14 kap. 5 § JB). Ni kommer nämligen tillsammans att behöva svara för alla uppkomna processkostnader hos lantmätaren och det brukar också i allmänhet föreligga en solidarisk betalningsskyldighet vid en ansökan om fastighetsbestämning.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 26/2 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vad är rimlig tid för att kunna beskära grannes växtlighet på min tomt?

2021-02-22 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Det står tre Thuijor som står på grannens tomt, som har vuxit under 20 år och är nu 7 --10 meter höga.Jordabalken kap 3 § 1och 2 säger, om jag har förstått rätt, att vi kan beskära rötter och grenar bäst vi vill, OM inte grannen tror att det medför betydande skada för hen. Då ska de själva få "rimlig tid" för att göra detta själva (beskära på vår sida tomten).I huset bor en änka, som är på väg att sälja, eftersom hon bara äger halva huset efter arvsskifte, där två särkullssyskon äger andra halvan. Hon har helt enkelt inte råd att bo kvar. Henne har vi ök med om att fälla träden. Vad gäller särkullssyskonen så är de svårare. Det har tagit änkan 3 år att få dem att delta och nu är arvsskiftet gjort. De har inte någon form att skam i kroppen och är bara ute efter pengar. Så - jag känner att detta måste gå rätt till, annars riskerar jag som granne att få betala "skadan".Huset går ut för försäljning gissningsvis i slutet av mars. Vad kan "rimlig tid" vara i det här fallet? Vad bör jag göra?Tackar allra ödmjukast.
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du säger så är det 3 kap 2 § jordabalken (JB) som behandlar beskärning av träd och andra växter som vuxit över från en granne till ens egen tomt. Paragrafen saknar konkret tillämpning i domstol, så det kan vara en svår tolkningsfråga vad som kan anses vara skälig tid. Bedömning får göras utifrån det enskilda fallet.När kan du hållas ansvarig?Att områdets ägare ska beredas tillfälle att själv beskära grenarna innebär i praktiken att du måste meddela denne om att du ämnar beskära träden om ägaren inte tar hand om det. Detta gäller dock enligt paragrafen endast om beskärningen kan befaras medföra betydande skada för ägaren. Det handlar inte om ifall ägaren av träden tror eller anser vara en betydande skada, utan är en objektiv bedömning. Vanligtvis ska betydande skada vara något som kan mätas ekonomiskt, i det här fallet främst om växtligheten dör ut eller annars behöva ersättas eller behandlas på grund av skadlig beskärning. Om detta inte är fallet, och ingen betydande skada kan förväntas, har du som granne en vidsträckt rätt att själv vidta åtgärder utan att först kontakta ägaren av träden.Vad är rimlig tid?Sådant som kan komma att påverka bedömningen om skälig tid är exempelvis hur stor olägenhet växtligheten innebär för dig, hur mycket arbete det skulle innebära att beskära den och om det finns några särskilda omständigheter som gör att de ansvariga personerna inte kunnat beskära den själva. Någon med begränsad rörlighet kan behöva längre tid på sig, likaså kan extrema väderförhållanden eller dylikt innebära att den skäliga tiden måste förlängas.Eftersom det saknas praxis och jag inte kan bedöma din exakta situation så är det svårt att säga vad rimlig tid är i ditt fall. Vanligtvis bör flera månader vara tillräckligt med tid för att grannen ska ha haft en rimlig chans att själv beskära sina träd. Eftersom de nu ska sälja fastigheten bör deras tid bli ytterligare begränsad. Enligt 3:1 JB ska varje person ta skälig hänsyn till omgivningen, vilket omfattar grannar. Underlåtenhet att handla kan absolut räknas som ett åsidosättande av grannelagsrättsliga förpliktelser. Det låter i ditt fall som att diskussionen om träden fortgått under längre tid, varför de bör ha en skyldighet att se till att problemet blir löst innan de flyttar.Vad kan du göra?Om änkan och särkullsyskonen vägrar låta dig beskära träden har de en plikt att göra det själva förutsatt att växtligheten på din tomt kan anses utgöra en olägenhet för dig. Kravet på olägenhet är lågt ställt, och så länge du kan motivera varför du vill beskära träden kommer det troligtvis att vara tillräckligt. Grannarna kan inte neka beskärning helt och hållet (undantag kan ske vid särskilt skyddsvärt växtliv, men tujor faller inte in i den kategorin).Om du väntat en skälig tid efter att ha meddelat samtliga ägare om att du kommer att beskära träden om de inte gör det själva bör du inte ha något att oroa dig för. Är du orolig för att de ändå kommer att vilja skapa en tvist av händelsen kan det vara bra om du meddelar grannen på ett sätt som går att spåra tillbaka som bevis. Detta kan till exempel vara en e-postkonversation eller rekommenderat brev.Självklart är det bäst om alla kan komma överens om hur beskärningen ska gå till. Om du kontaktat grannarna och de kommer med ett rimligt förslag som du utan anledning nekar kan det räknas som att du bryter mot din hänsynsplikt, men att totalt vägra diskutera saken är inte en rimlig lösning från deras sida. Jag skulle rekommendera att du kontaktar grannarna igen och förklarar situationen. Förhoppningsvis kan ni då finna en lösning, men i varje fall är det bra att du försäkrar dig om att du givit dem tillfälle att själv utföra åtgärderna som krävs. Berätta för grannarna varför du vill beskära träden och att du kommer att göra det själv om de inte agerar snart.Om grannarna inte är medhjälpliga anser jag att du ändå kan beskära träden. I de flesta fall behöver grannarna som sagt inte ens konsulteras innan beskärning sker, och så länge du håller dig på din sida av tomtgränsen och ser till att inte döda träden bör de inte ha något fall att driva mot dig.Hoppas att du fick svar på din fråga! Vid följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på erika.redelius@lawline.se.Vänligen,

Hus som finns på en fastighet som är enskild egendom - är huset enskild egendom?

2021-02-19 i Fastighet
FRÅGA |hustrun är lagfaren ägare av fastighet, den är enskild egendom äktenskapsförord finns. Fastigheten ägde hustrun innan äktenskapets början På fastigheten finns nu ett hus hur är ägandeförhållanden där. Är huset automatiskt hustruns enskilda egendom.Makarna vill ha det så behöver de skriva något dokument om detta för att undvika kommande arvstvist
Ida Zackariasson |Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler som berör din fråga hittar du jordabalken (JB) Blir byggnaden enskild egendom?Vad som blir av betydelse för om även huset ska ses som enskild egendom är om den utgör ett fastighetstillbehör. Om huset är fastighetstillbehör blir det nämligen en del av fastigheten. Vilket betyder att även huset blir enskild egendom (2 kap 1 § JB). För att en byggnad på en fastighet ska räknas som fastighetstillbehör krävs att byggnaden kommit i "samme ägares hand" (2 kap 4 § JB). Detta betyder att huset måste ägas av samma person som äger fastigheten. Det vill säga hustrun måste äga även huset för att det ska räknas som fastighetstillbehör och därmed enskild egendom. Utifrån informationen i din fråga framgår inte riktigt vem det är som äger huset på fastigheten. Därför kan jag inte ge ett exakt svar utan jag besvarar din fråga utifrån både det fall att hustrun äger fastigheten och att både hustrun och maken äger fastigheten. SammanfattningHuset blir alltså enskild egendom om det ses som fastighetstillbehör. För att kunna bli fastighetstillbehör måste dock huset på fastigheten ägas av hustrun. Om huset blir enskild egendom sker alltså automatiskt i de fall hustrun är ensam ägare av huset. Om huset ägs av både hustrun och maken måste ett äktenskapsförord skrivas där huset görs till hustruns enskilda egendom. Hoppas du fått svar på din fråga! Du är alltid välkommen att höra av dig igen om du har fler funderingar!Med vänliga hälsningar,

Är taxeringsvärdet samma sak som kapitalvärde?

2021-02-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Räknas taxeringsvärdet på ett fritidshus likamed ett kapitalvärde
Natalin Kabro |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Taxeringsvärdet är inte samma sak som marknadsvärdet för ett fritidshus. Enligt Skatteverkets hemsida grundar sig taxering på försäljningar i fritidshuset område, inom loppet av två år. Det ska motsvara 75% av kapitalvärdet d.v.s. marknadsvärdet (sannolika) för två år sedan. Med det sagt, är taxeringsvärde inte samma sak som kapitalvärde. För ytterligare information, rekommenderar jag dig att gå in på Skatteverkets hemsida som berör just taxering- och marknadsvärde.Vänligen,

Vad gäller om en tar sönder ett fönster på fastigheten som en hyr en lägenhet i?

2021-02-23 i Fastighet
FRÅGA |Min son råkade ha sönder en ruta (bara den yttersta, alltså inte hål rakt igenom) på fastigheten vi hyr lgh i. Dock tillhör fönstret en annan lokal än vår lgh. Hyresvärden anser att jag ska betala. Glasmästaren sa att i alla fall han varit involverad i har hyresvärdarna själv stått för skadan och tyckte det var konstigt att jag skulle faktureras. Vad gäller?
Alexandra Madsen |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar det som att din son av olyckshändelse har tagit sönder en glasruta i den byggnaden som ni hyr en lägenhet i. Det framgår dock inte i vilket utrymme fönstret som din son tog sönder fanns. Jag kommer att utgå ifrån att ditt hyresförhållande ger en rätt att använda det utrymmet som fönstret tillhörde och som är avsett att användas gemensamt av alla hyresgäster. Din fråga är vem som ska stå för reparationskostnaden.I första hand kan det vara bra för dig att se efter i hyresavtalet om vad som gäller för ansvarsfrågan vid skador, eftersom avtal kan reglera sådana förhållanden. Hyresvärdens ansvar att underhålla fastighetenFrågan om ansvar regleras även i Jordabalken (JB). Där anses det falla på fastighetsägaren och dennes försäkringsbolag att hålla uthyrd lägenhet och gemensamma utrymmen i fastigheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, samt för att periodiskt underhålla fastigheten och utföra nödvändiga reparationer för att hålla det i gott skick (12 kap. 9 § och 12 kap. 15 § JB se speciellt 3 punkten). Utifrån det är fastighetsägaren ansvarig för att reparera fönsterrutan. Fastighetsägaren kan dock i sin tur rikta krav mot andra som kan anses vara skyldiga till skadan. Hyresgästens ansvar för skadaHyresgästen ska vårda hyrd lägenheten väl under hyrestiden, (12 kap. 24 § JB). Vårdnadsplikten omfattar förutom den egna lägenheten och vad som hör den till även andra gemensamma utrymmen. Det innebär att du som hyresgäst är skyldig att ersätta skada som orsakats av uppsåt eller vårdslöshet. Till vårdplikten hör exempelvis att iaktta viss aktsamhet. Det finns egentligen inget generellt svar på hur långt hyresgästens vårdplikt sträcker sig, men den innebär att hyresgästen har en skyldighet att handla på ett sätt som undviker att risk för skador uppstår. Huruvida man bär ett ansvar för skador som uppstår på andra delar av fastigheten är dock inte helt klart. Lagtexten talar endast om skador orsakade på lägenheten. Det bör dock kunna dras den slutsatsen att hyresgästen är den som bär ansvaret för de skador som vållats genom oaktsamhet.Även Skadeståndslagen (SkL) kan komma i fråga gällande regler om ekonomisk ersättning till följd av att någon har orsakat skada. Huvudregeln i SkL säger att "den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada skall ersätta skadan", (2 kap. 1 § SkL). Om din son med mening eller genom att ha varit oaktsam har orsakat skada på person eller på sak ska denne ersätta detta. Detta gäller i regel även för barn under 18 år som orsakat skadorna. Din son är dock endast ersättningsskyldig i den mån det är skäligt med hänsyn till hans ålder och utveckling, handlingens beskaffenhet, om det finns någon ansvarsförsäkring i hemförsäkringen och andra ekonomiska förhållanden samt övriga omständigheter (2 kap. 4 § SkL).BevisfråganVid rena olyckshändelser bör du inte bli ansvarig, men det förutsätter att du också kan påvisa detta på ett sakligt sätt. Huvudregeln enligt praxis är att hyresvärden ska bevisa att hyresgästen har vållat skadan (NJA 1987 s. 668). I NJA 1975 s. 657 uttalade domstolen dock att skada som typiskt sett uppkommer genom oaktsamhet får antas ha vållats av hyresgästen, såvida det inte framkommer omständigheter som tyder på att skadan kan ha uppkommit på annat sätt. Med andra ord innebär detta att om det finns en annan rimlig förklaring till skadans uppkomst än hyresgästens handlande ska hyresvärden ansvara för skadan.I ditt fallSom du förklarar så har din son orsakat skadan på glasrutan av olyckshändelse och du kan då bli ersättningsskyldig för detta beroende på omständigheterna i ditt fall, eftersom ansvar uppkommer även om skadan inträffar genom oaktsamhet. Jag kan inte göra någon vidare utredning av ansvarsfrågan då jag inte vet fler omständighete i fallet. Hyresvärdar har i många fall redan avtal och kontakt med reparationsföretag. Det innebär att det bästa är att låta hyresvärden utföra reparationen, och det är helt riktigt att hyresvärden därefter får fakturera/återkräva dig på reparationskostnaden om du på grund av oaktsamhet skulle kunna anses vara ansvarig för skadan. Skulle du vilja prata med en jurist angående detta råder jag dig att boka in ett möte med våra verksamma jurister på info@lawline.se. Hoppas att du fick svar på din fråga! Om inte så är du varmt välkommen att återkomma till oss med mer information.Med vänliga hälsningar,

Får fiberbolaget sätta ut en ny gränsmarkering efter att ha grävt bort den förra?

2021-02-21 i Fastighet
FRÅGA |Ett fiberbolag har grävt bort en tomtpinne.Får dom sätta dit en ny, dom har utrustning för detta?
Johanna Persson |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Mina utgångspunkterOm jag har förstått dig rätt så har fiberbolaget råkat gräva bort en gränsmarkering.Jag kommer att hänvisa till fastighetsbildningslagen (FBL) i mitt svar till dig.Bara Lantmäteriet får sätta dit en ny gränsmarkeringSvaret på din fråga är nej – fiberbolaget får inte sätta ditt en ny gränsmarkering. Det beror på att det bara är Lantmäteriet som får märka ut gränser. Särskild gränsutmärkningFörutsatt att fastighetens gränser inte är oklara kan situationen lösas genom att fastighetsägaren ansöker om särskild gränsutmärkning hos Lantmäteriet (14 kap. 15 § första stycket FBL). Då kan Lantmäteriet sätta ut en ny och giltig gränsmarkering där den gamla markeringen fanns.Kontakta Lantmäteriet angående betalningsansvaretDet är den som ansöker som ska betala för gränsutmärkningen (14 kap. 16 § tredje stycket FBL). Med tanke på att det är fiberbolaget som har grävt bort gränsmarkeringen vill jag råda fastighetsägaren att kontakta Lantmäteriet och fråga hur hen bör agera angående betalningsansvaret, eftersom hen inte har orsakat skadan.SammanfattningFiberbolaget får inte lov att sätta dit en ny gränsmarkering – det får bara Lantmäteriet göra. Fastighetsägaren kan ansöka om särskild gränsutmärkning hos Lantmäteriet för att få hjälp att återställa gränsmarkeringen.Du kan läsa mer om särskild gränsutmärkning på Lantmäteriets hemsida. Där finns även en länk till en ansökningsblankett för lantmäteriförrättning, som gäller vid ansökan om särskild gränsutmärkning.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har fler funderingar så får du gärna skicka in en ny fråga till oss.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av bostadsrätt till närstående?

2021-02-13 i Fastighet
FRÅGA |Om jag betalar handpenning och står för lånen på en bostadsrättslägenhet, kan jag skriva min son på kontraktet då? Utan att själv stå på kontraktet alltså?TacksamtIrene
Maryam Naqqar |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att skriva över en bostad behöver en överlåtelse ske. En överlåtelse kan ske genom antingen gåva eller genom ett köp. Det som skiljer sig åt är huruvida du vill att din son betalar för din bostadsrätt eller får din bostadsrätt gratis.Om du vill ge bort din bostadsrätt som gåva behöver ett gåvobrev upprättas. Ett gåvobrev förtydligar att överlåtelsen har skett vilket blir en trygghet både för mottagaren och för dig som givare.Om du vill köpas ut ur boendet och överlåta din del genom köp ska ni istället upprätta ett köpeavtal. Oavsett om ni ska upprätta ett gåvobrev eller ett köpeavtal är det uppgifter om vem säljaren/givaren och köparen/mottagaren är, vilken bostad som överlåtelsen avser, andelens storlek och potentiellt priset som ska framgå. Dessutom ska både du och din son underteckna avtalet.(6 kap 4 § bostadsrättslagen om bostadsrätt alternativt 4 kap 1 § och 29 § jordabalken).Eftersom det rör sig om en bostadsrätt måste dessutom bostadsrättsföreningen underrättas och godkänna överlåtelsen. Upprätta därför gåvobrevet/köpeavtalet i tre exemplar så att bostadsrättsföreningen kan ta del av ett av dessa.För att vara på den säkra sidan med att gåvobrevet/köpeavtalet blir rätt och riktigt kan ni använda er av Lawlines smidiga avtalsmall, länk här.Jag hoppas att du fått svar på din fråga, lycka till!Med vänlig hälsning,

Grannen har nyttjanderätt till en väg som går över min tomt trots att dennes fastighet kan nås via en annan väg - Kan jag få vägrätten upphävd?

2021-02-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej vi har en väg i vår trädgård som vår granne använder sedan länge för att komma till deras hus. Det finns inget official eller avtals servitut på vägen och dessutom har de nu en egen väg till allmänna vägen sedan några år. Vi vill gärna bygga staket runt vår trädgård och därför avsluta vägen. Vi kontaktade lantmäteriet och de skrev till oss att 'grannens mark har bildad genom en avstyckning 1930 och har rätt till nödig väg, enligt bifogad handling.' Betyder det att de MÅSTE använda vår väg? Även när de har egen väg nu? Tyvärr har vi ingen möjlighet att prata med grannen. De vill fortsätta att använda båda väggarna och säger att vi kan inte ändra detta. Men är det verkligen sant? Eller kan vi göra någon ting så vi kan få vår trädgård tillbaka? Vi kan skicka bilder om det behövs. Tack på förhand för hjälpen Frank och Jolanda Adema
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Genom ett drygt 90 år gammalt avstyckningsbeslut beviljades styckningslotten (grannfastigheten) rätt till nödig (nödvändig, erforderlig) väg, vilken går över din tomt. Sedan några år tillbaka når emellertid grannen den allmänna vägen genom en egen anlagd väg varför du menar att det kan ifrågasättas huruvida din granne verkligen är behov av den ursprungliga vägen som idag belastar din fastighet. Ett servitut på frivillig väg träffades aldrig mellan de tidigare fastighetsägarna och något officialservitut på vägen föreligger inte heller. Det sistnämnda framstår dock som något förbryllande eftersom det i samband med en fastighetsbildningsåtgärd (exempelvis i form av en avstyckning) brukar beslutas om bildandet av ett officialservitut när behov av sådant infinner sig till följd av lantmäteriförrättningen. I synnerhet när det objektivt sett framstår som nödvändigt för någon av de nybildade fastigheternas funktion och/eller ändamålsenliga användning. Oavsett vilket skulle du vilja få den ifrågavarande nyttjanderätten upphävd varför du undrar vad som gäller i det här avseendet. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är fastighetsbildningslagen (FBL).Du uppger att kontakt har tagits med Lantmäteriet, men hur och på vilket sätt det skedde är för mig ovisst. Men utifrån din ärendebeskrivning misstänker jag att du och din partner bara efterhörde hur det egentligen låg till, det vill säga endast gjorde en generell förfrågan för att kunna utröna vad som ligger till grund för den nuvarande nyttjanderätten. Det handlade således inte någon formell ansökan om påbörjandet av en fastighetsreglering, vilket för övrigt är det som förmodligen måste till i det här fallet. I 3 kap. 1 § 1 st. FBL sägs bland annat att fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Det nu sagda torde vara den rättsliga förklaringen till varför grannfastigheten från början (genom den gamla jorddelningslagen från 1926) gavs rätt att, för att använda ett något ålderdomligt uttryckssätt, "begagna nödig väg" efter avstyckningen och då över den fastighet som idag ägs av dig och din partner. Låt vara att din grannes nyttjanderätt finns upptagen i lantmätarens avstyckningshandlingar, men att denna inte har manifesterats på något annat sätt, typ genom bildandet av ett officialservitut, är enligt mitt förmenande som sagt något egendomligt.Trots det ovan anförda kommer jag nedan att redogöra för vad som gäller vid upphävande av ett officialservitut eftersom de här principerna (argumenten) borde kunna göras gällande även i ditt fall. Situationen är ju i praktiken tämligen snarlik, eller nästintill identisk med, en upplåtelse genom ett servitut och i det här fallet ett officialservitut då avtalsservitut, till skillnad från den förstnämnda varianten, uppstår på frivillig väg och inte genom ett myndighetsbeslut.Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar därför en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Men med inblandning av en myndighet, Lantmäteriet, och då genom en så kallad fastighetsreglering kan ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten (din fastighet) eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen, 7 kap. 4 § 1 st. FBL. Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas, 7 kap. 5 § 1 st. FBL. Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna, såväl den tjänande fastighetens ägare som ägaren till den härskande fastigheten, utan att det medför olägenhet av betydelse, 7 kap. 4 § 2 st. FBL. Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § 2 st. FBL). Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet. Härutöver får även ett servitut ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan fastighetsägarna, 7 kap. 8 § FBL, men såvitt jag förstår är detta inte möjligt i det här fallet. Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammantaget och som svar på dina faktiska frågor kan följande anföras. Nej, din granne måste naturligtvis inte använda vägen över din fastighet bara för att denne till dags dato råkar besitta en rätt till "nödig väg". Grannen har endast en sådan möjlighet och varför han eller hon verkar så mån om att få behålla nyttjanderätten till vägen nu när åtkomst till fastigheten är möjliggjord genom en annan väg kan jag inte svara på. Men utifrån förutsättningarna i ditt ärende och givet vad jag vet i nuläget är det min bedömning att du (ni), genom en analogi till bestämmelserna om upphävande av servitut, inför Lantmäteriet borde kunna åberopa regeln i 7 kap. 5 § 2 st. FBL och där argumentera för att nyttjanderätten till vägen på grund av ändrade förhållanden inte längre är behövlig för grannen eller att nyttan av dennes rätt i vart fall är ringa i jämförelse med belastningen på din fastighet. I synnerhet med tanke på existensen av den nya vägen varför det likaledes borde gå att påvisa att ett upphävande inte heller skulle medföra någon olägenhet av betydelse. Och det är just hos Lantmäteriet som första instans som den här processen måste initieras (genom ansökan om en fastighetsreglering) och då förhoppningsvis med lantmätarens hjälp kunna få till ett tvångsmässigt beslut till förmån för dig om upphörande av grannens nyttjanderätt till vägen. Ärendet måste således hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen fattade beslut om avstyckningen och "rätten till nödig väg". Ett beslut som eventuellt skulle gå dig emot kan du sedan få överprövat av en domstol.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Vi kan givetvis vara dig behjälplig inför en kommande process hos Lantmäteriet och/eller i domstol. Om så önskas är du som sagt varmt välkommen att återkomma till mig för mer information om pris och annat dylikt.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,