Kan man söka bygglov i efterhand?

2019-03-20 i Fastighet
FRÅGA |Om jag har byggt utan bygglov kan jag i efterhand söka bygglov
Masis Vardanian |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Regler gällande bygglov.Reglerna kring bygglov hittar vi i Plan- och Bygglagen(PBL). Viktiga regler för den som söker bygglov är följande:När krävs det bygglov 9 kap. 2 § PBL,Din ansökan ska skickas till byggnadsnämnden i din kommun 9 kap. 20 § PBL,Vad din ansökan ska innehålla 9 kap. 21 § PBLOm en byggnad uppförts utan bygglov, vilket skett i ditt fall, kan kommunen förelägga ett rättelseföreläggande. I värsta fall kan detta betyda att du måste riva de delar av byggnaden som byggts utan bygglov 11 kap. 20 § PBL Hur gör man byggnaden laglig?Efter du uppfört byggnaden kommer du att få skicka in en ansökan om bygglov till byggnadsnämnden, där granskar de ditt ärende. Det finns två utfall, antingen får du bygglov eller inte. Om du beviljas bygglov i efterhand så sker en vanlig bygglovsprövning, vidare kan du även bli skyldig att betala byggsanktionsavgifter. Om du inte beviljas bygglov kan byggnadsnämnden kräva att den del av bygget som uppförts utan bygglov måste rivas så att det återställs till sitt ursprungliga skick. Preskription10 år efter att byggnaden upprättats preskriberas tiden för rättelseföreläggande. Alltså får inte byggnadsnämnden efter 10 år förelägga ett rättelseföreläggande. Detta förutsatt att byggnaden inte används för andra ändamål än bostad 11 kap. 20 § PBL. Detta betyder dock inte att byggnaden blir legaliserad per automatik. För att bygganden ska bli helt laglig krävs fortfarande att man söker bygglov.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hej, jag och min bror har fått vår Pappas hus i gåva. Min bror vill lösa ut mig för han vill behålla huset. Hur gör vi på lämpligt sätt?

2019-03-01 i Fastighet
FRÅGA |Hej, jag och min bror har fått vår Pappas hus i gåva. Min bror vill lösa ut mig för han vill behålla huset. Hur gör vi på lämpligt sätt?Tack för hjälpen,
Christoffer Dahl |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!När man vill överlåta en fastighet (eller en andel i fastighet) är det viktigt att formkraven efterföljs. Dessa hittar vi i 4 kap. 1 § jordabalken (JB) och där framgår att köpehandlingen (kontraktet) måste undertecknas av alla parter; dvs överlåtaren (du) och förvärvaren (din bror).Vidare framgår att en överlåtelseförklaring måste finnas - denna innebär att det i handlingen framgår att ifrågavarande fastighet överlåts till förvärvaren. Dessutom måste en köpeskilling framgå. Samma krav gäller när det är fråga om gåva, 4 kap 29 § JB.Att handlingen bevittnas är inte ett krav för att en giltig överlåtelse ska föreligga, men är av betydelse för att köparna ska erhålla lagfart.SammanfattningDet är alltså dessa krav som måste efterföljas för att en giltig överlåtelse ska föreligga. Jag föreslår att ni tar kontakt med en mäklarbyrå som kan hjälpa er att upprätta ett formenligt kontrakt.Hoppas att detta var svaret på din fråga!

Omfattas en övrig kulturhistorisk lämning av skyddet för fornlämningar?

2019-02-17 i Fastighet
FRÅGA |Min tomt ligger inom ett bevakningsområde för fornlämningar. Länsstyrelsen klassar tomten som "övrig kulturhistorisk lämning". Omfattas en "övrig kulturhistorisk lämning" av 2 kap kulturmiljölagen? Själva tomten är alltså inte klassad som fornlämning.
Christoffer Edvardsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline!Syftet med Kulturmiljölagen är främst att skydda fasta fornlämningar och byggnadsminnen. För enskilda innebär det att man får tåla en viss statlig kontroll av markanvändningen i Sverige. Som du skriver är det mycket riktigt länsstyrelsen som har ansvaret för kulturmiljöarbetet i varje län (1 kap 2 § andra stycket Kulturmiljölagen). Om man önskar bygga eller ändra i ett fornlämningsområdet krävs tillstånd (2 kap 6 § Kulturmiljölagen). En övrig kulturhistorisk lämning saknar dock liknande lagskydd och omfattas inte av 2 kap Kulturmiljölagen. Det bör dock tilläggas att en övrig kulturhistorisk lämning kan omfattas av andra skydd. Vad jag framförallt tänker på är reglerna om naturskydd enligt Miljöbalken och Skogsvårdslagen. Jag skulle därför rekommendera dig att samråda med länsstyrelsen innan eventuella åtgärder påbörjas i området.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan sambo ta med sig tvättmaskin från huset?

2019-01-31 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger ett hus sen 17 år tillbaka. Min sambo och jag sen 10 år tillbaks ska gå isär och jag undrar om han kan ta tvättmaskinen som köptes för 1 årsen.
Azra Delkic |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att svara på din fråga vill jag först klargöra vad samboegendom är och vilka rekvisit som ska vara uppfyllda. Sedan svarar jag på frågan om din sambo kan ta tvättmaskinen.SamboegendomSamboegendom är bostad och bohag som har förvärvats för gemensamt bruk, 3 § Sambolagen. Kraven för att något ska vara samboegendom är alltså att det ska vara en bostad eller bohag och att egendom ska ha köpts i syfte att man ska använda det tillsammans. Med bohag avses möbler, hushållsmaskiner annan egendom som avsett för det gemensamma hemmet, 6 § Sambolagen. Det har alltså ingen större betydelse vem som har köpt det och om bara en av samborna har köpt det, om rekvisiten är uppfyllda. På begäran av någon av samborna när ett samboförhållande upphör ska samboegendomen fördelas lika mellan samborna, 8 § Sambolagen. TvättmaskinenTvättmaskinen utgör bohag och ska vara samboegendom om ni tillsammans eller någon av er införskaffade tvättmaskinen för gemensam användning. Om ni köpte tvättmaskinen för ert gemensamma hem ska den ingå i bodelningen. Däremot har huset blivit försett med tvättmaskinen och är med största sannolikhet ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden.Tvättmaskinen har alltså blivit fastighetstillbehör och är en del av fastigheten, 2:2 2 st 1 p Jordabalken. Eftersom tvättmaskinen nu är en del av huset kan din sambo inte ta med sig den. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur skriver man över lagfarten på sina barn?

2019-03-17 i Fastighet
FRÅGA |Jag är ensam ägare till ett torp utan för Lidköping. Jag skulle vilja skriva över lagfarten på mina 3 barn. Hur gör man det.
Carl Jansson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill skriva över lagfart och därmed göra dina tre barn till ägare av det torp du i nuläget äger själv och att du nu undrar hur du ska gå tillväga. Jag utgår vidare från att du gör detta genom gåva och inte genom att sälja fastigheten till dina barn. Tillämplig lag Fast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken)(JB). På dessa fastigheter finns det en rad tillbehör, bland annat byggnader (2 kap. 1 § JB). Detta innebär att gåva och lagfartsändring av hus regleras i JB, varför jag kommer gå igenom gåvo - och lagfartsbestämmelserna i JB för att besvara på din fråga. Gåva räknas som förvärvFör att få lagfart över en fastighet krävs att man gjort ett förvärv av fastigheten (20 kap. 1 § JB). Här räknas även gåva in, som i dessa sammanhang kallas för benefika rättshandlingar, dvs. att man fått något utan att motprestera. Lagfart ska ansökas inom tre månader som huvudregel, från det att gåvohandlingen upprättats (20 kap. 2 § JB). Det finns undantag i samma paragraf, men som jag inte bedömer som relevanta i ditt fall efter den informationen jag fått ta del av. Formkrav för gåvobrev av fast egendom Det står klart att ett gåvobrev som pekar ut dina tre barn som nya ägare måste komma till stånd innan lagfart kan ansökas av dina barn. Gåva av fast egendom regleras på samma sätt som köp av fast egendom (4 kap. 29 § JB). Detta innebär att en rad formkrav måste vara uppfyllda. Med andra ord innebär detta att gåvobrevet måste uppfylla särskilda krav för att anses giltigt (4 kap. 1 § JB). Dessa krav innebär att gåvobrevet:ska vara skriftligt;ska vara underskrivet av överlåtare (du) och mottagare (dina barn);ska ange eventuella vederlag, såsom övertagande av lån;ska innehålla information om att gåvobrevet rör en överlåtelse av det specifika torpet. Det finns även ett krav på att fångeshandlingen, gåvobrevet i ditt fall, ska ha varit bevittnat av två personer vid din underskrift för att gåvobrevet ska kunna läggas till grund för en lagfartsansökan (20 kap. 7 § första punkten JB). Ibland vill parterna vid en överlåtelse även upprätta ett köpebrev, eller annan handling. Då gäller samma formkrav som jag angav ovan i de fyra punkterna (4 kap. 2 § JB). Det finns vissa klausuler som måste vara med i gåvobrevet för att de ska anses bindande. Är de inte med i gåvobrevet så gäller de inte (4 kap. 3 § JB). Dessa är:villkor som du vill ska vara uppfyllda innan gåvan kan gå igenom (svävarklausuler). Exempelvis att du ska ha hittat ett annat boende innan gåvobrevet aktiveras;frånsägande av ansvar ifall någon annan har bättre rätt till torpet (endast relevant om du inte skulle vara "rätt" ägare av torpet);villkor om att dina barn inte ska få sälja torpet eller i sådana fall hur detta skulle gå till. Angående punkt tre ovan finns det en viktig aspekt att tillägga. Villkor om att delägarna av fastigheten ska få förköpsrätt om en av ägarna vill sälja sin del är giltiga (20 kap. 14 § JB). Med andra ord kan du skriva att du vill att varje ägare ska ha förköpsrätt gentemot annan ägare om denne vill sälja. Om du inte skriver in detta i gåvobrevet kommer fastigheten, på begäran av en delägare, läggas ut till försäljning (6 § Samäganderättslagen). Lantmäteriet handlägger lagfartsansökningarNär ett sådant, giltigt, gåvobrev upprättats kan de nya ägarna ansöka om lagfart. Detta görs hos myndigheten Lantmäteriet. Om gåvobrevet inte uppfyller de krav som ställts upp ovan, kommer ansökan avslås (20 kap. 6 § andra punkten JB). Vid en ansökan av lagfart ska fångeshandlingen skickas in, vilket innefattar gåvobrevet i ditt fall (20 kap. 5 § JB). Mer information hittar du på Lantmäteriets hemsida som jag länkat ovan. Lagfart kan ansökas via blankett här eller via e-tjänst här. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hyra av lokal

2019-02-28 i Fastighet
FRÅGA |Jag hyr en lokal, som det finns mögel i allt luktar unket och hyresvärden åtgärdar inte det, vad har jag för rättigheter? Jag vill inte fortsätta hyra lokalen och det är 2 år kvar på kontraktet!
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelserna om hyra av lokal finns i hyreslagen (här) och är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat uttryckligen anges. Parterna kan således inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, annat än där detta framgår av en viss bestämmelse.Förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen regleras i 12 kap. jordabalken. Under hyrestiden har hyresvärden en s.k underhållningsskyldighet. Skyldigheten innebär att hyresvärden, om inte annat avtalats, ska hålla lokalen i sådant skick att lokalen enligt allmän uppfattning är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 15 § första stycket JB). Brister hyresvärden i sin underhållningsskyldighet har hyresgästen bl a rätt till att avhjälpa felen på hyresvärdens bekostad. Är felen är av väsentlig betydelse och avstår hyresvärden från att avhjälpa felen säga upp avtalet. Oavsett om hyresgästen utnyttjar de övriga rättigheterna, har denne rätt till nedsättning av hyran (se 12 kap. 11 och 16 § JB). Det saknar betydelse om hyresvärden har orsakat felen eller inte. Dessutom kan hyresnämnden förelägga hyresvärden att rusta upp lokalen om den inte har lägsta godtagbara standard (12 kap. 18 a § JB). För att en lokalen ska anses uppfylla lägsta godtagbara standard krävs att lokalen bl a har tillgång till kontinuerlig uppvärmning, samt att den inte har sådana brister i fråga sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Hur bedömner man om en fastighet är en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?

2019-02-09 i Fastighet
FRÅGA |Funderar på att förvärva en fastighet utomlands. Fastigheten kommer vara belägen utanför EU och EES. Tanken är att inom en handfull år bo halva året där och halva året i Sverige. Tills dess funderar jag på att hyra ut fastigheten 10-11 månader om året och själv nyttja den under resterande del, ca 4-5 veckor per år.Skall man se fastigheten som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?Tacksam för ert svar!
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gränsdragningen mellan en privatbostadsfastighet och näringsfastighet fastställs i inkomstskattelagen (IL). Allt som inte är en privatbostadsfastighet klassificeras som en näringsfastighet (2 kap. 14 § IL). För att bostaden ska vara en privatbostadsfastighet måste två rekvisit vara uppfyllda (2 kap. 13 § IL):Det ska vara fråga om ett småhus, en ägarlägenhet eller tomtmark. (Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer.)Småhuset eller ägarlägenheten ska vara en privatbostad. Privatbostad:Om din fastighet till övervägande del ska användas för permanent-eller fritidsboende av ägaren eller närstående så är det en privatbostad. Vid blandad användning i tiden kan en fastighet anses vara en privatbostad även om den under större delen av året är uthyrd till utomstående. Detta under förutsättning att den under någon del av året eller de närmaste åren används av ägaren eller närstående. Det finns inget krav att det egna användandet måste omfatta viss minsta tidsrymd (RÅ 1998 not. 38). Det är alltså okej att du hyr ut den under största delen av året och själv nyttjar den i 4-5 veckor per år. Svaret på din fråga är följaktligen att din fastighet med största sannolikhet kommer klassificeras som en privatbostadsfastighet.

Om en person vill sälja det gemensamt ägda huset, kan man vägra?

2019-01-31 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Min väninnas ex man vill tvinga fram en försäljning av deras gemensamma hus via en advokat. Hon har inte satt sig emot att anlita en mäklare, men det hela har dragit ut på tiden pga bodelning och att dom inte kommit överens om vilken mäklare dom ska anlita.Vad innebär det om man säljer via advokat, hon är rädd att dom inte ska få ut fullt pris utan att hans släkting får köpa huset billigare.Kan hon isf vägra detta o anlita mäklare istället?Tacksam för svar.
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När man äger en fastighet gemensamt så sker besluten och förvaltningen gemensamt, det vill säga att båda måste vara överens (2 § samäganderättslag). Om en delägare vill tvinga fram en försäljning så finns det en möjlighet att ansöka om försäljning på offentlig auktion (6 § samäganderättslag). Jag misstänker att det är detta som syftas på genom "försäljning via advokat". Det går inte att vägra detta men om man har synnerliga skäl kan man ha rätt till anstånd, det vill säga att man kan skjuta upp försäljningen (6 § samäganderättslag). På en offentlig auktion finns det inget som hindrar en delägare att buda på fastigheten. Det finns även möjlighet att ställa upp ett minimipris för försäljningen vid offentlig auktion (9 § samäganderättslag).Min uppfattning är att man vanligtvis kan få ett högre pris vid försäljning av en fastighet genom mäklare än om man säljer via offentlig auktion vilket gör att min rekommendation, under förutsättning att din väninna var inställd på att sälja huset, är att försöka komma fram till en lösning där de säljer huset "som vanligt" snarare än via offentlig auktion. Med vänliga hälsningar,