Hur lång är preskriptionstiden för ett svartbygge?

2020-10-28 i Fastighet
FRÅGA |Hej, hur räknas preskriptionstiden för en olovligt uppförd byggnad, ett s.k. svartbygge?Är det från när det börjar byggas eller när bygget är klart?Hur lång är preskriptionstiden för ett svartbygge?Mvh
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Min tolkning av din fråga är att du vill veta från när preskriptionstiden för olovligt uppförande av byggnad (svartbygge) räknas, samt hur lång den preskriptionstiden är. Jag kommer besvara dina frågor i olika steg, där jag börjar med längden för preskriptionstiden och sen går över till från när den räknas.Tillämplig lag är plan- och bygglagen (PBL). Olovligt uppförande av en byggnad (även kallat svartbygge) innebär att du olovligt gjort något som kräver bygglov, marklov eller rivningslov (i detta fall bygglov). Bygglov är ett tillstånd för att kunna bygga nytt, bygga till, bygga om eller förändra en byggnad. (9 kap. 2 § PBL) Hur lång är preskriptionstiden för ett svartbygge? Preskriptionstiden för olovligt uppförd byggnad (s.k. svartbygge) är 10 år (11 kap. 20 § andra stycket PBL). Paragrafen säger att om det på en fastighet eller i fråga om byggnadsverk har vidtagits åtgärd i strid mot lagen eller beslut med stöd av lagen, kan byggnadsnämnden inom 10 år från överträdelsen, förelägga ägaren av fastigheten/byggnadsverket att vidta rättelse. (11 kap. 20 § PBL) Preskriptionstiden gäller dock inte om överträdelsen innebär att någon olovligen ändrar bostadslägenheten så att den används för annat ändamål än bostadsändamål (11 kap. 20 § tredje stycket PBL). Hur räknas preskriptionstiden? Preskriptionstiden räknas enligt 11 kap. 20 § andra stycket PBL från att överträdelsen begicks. Enligt min tolkning är detta när byggnaden börjar byggas. Sammanfattningsvis är preskriptionstiden för så kallat svartbygge 10 år och det räknas från att överträdelsen begicks, enligt min tolkning när det börjar byggas. Hoppas du fått svar på dina frågor!Om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att höra av dig igen till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,

Störande buller från gym

2020-10-26 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vi bor i ett lugnt villaområde där det i dagarna öppnat ett gym efter att några gamla fabrikslokaler har renoverats.De spelar musik väldigt högt och vi hör basen dunka tydligt i vårt hus.Ponera att vi går och pratar med ägarna men att det inte blir någon förändring, har vi några lagliga rättigheter på vår sida? Var vänder vi oss i så fall? Med vänlig hälsning,
Filip Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Lagarna jag kommer att hänvisa till i mitt svar är plan- och byggnadslagen (PBL) samt miljöbalken (MB). MiljöbalkenGym som spelar hög musik skulle kunna anses som miljöfarlig verksamhet då det orsakar störningar genom buller (9 kap. 1 § 3 p. MB). Dock är gym inte tillstånds- eller anmälningspliktiga, vilket innebär att de inte behöver söka något särskilt tillstånd för att få starta ett gym i miljöbalkens mening. Så länge inte gymmet utgör betydande olägenheter för människans hälsa behöver de alltså inte söka tillstånd. Dock om bullret blir så högt att det är fråga om betydande olägenhet, kan tillsynsmyndigheten i ert område ålägga gymmet att ansöka om tillstånd (9 kap. 6 a § MB). När man bedömer huruvida gymmet kommer att få tillstånd eller inte tar man hänsyn till ett antal faktorer (2 kap. MB). Här blir den viktigaste frågan den om lokaliseringsprincipen. Verksamhet ska nämligen placeras på sådan plats där det innebär minst intrång (2 kap. 6 § MB). Dock finns det även en rimlighetsavvägning som säger att ett sådant lokaliseringskrav måste ta hänsyn till den nyttan en omplacering ger i relation till kostnaden det innebär för gymmet (2 kap. 7 § MB). Det innebär att gymmet förmodligen kommer argumentera för att de vill ha ett lokalt gym som är lättillgängligt eftersom detta ger större intäkter. Gymmet kan då i så fall åläggas att till exempel inte spela musik över en viss decibel som ett villkor för att få driva verksamheten, men detta är något som tillsynsmyndigheten får avgöra. Vid bedömningen tar man hänsyn till vilket område det gäller. Villaområden får generellt sett tåla mer än hyres- och bostadsrättsområden.Plan- och byggnadslagenByggnaden som de har gymmet i har gjorts om från fabrik till gym. För att få ändra användningen av en byggnad krävs det bygglov (9 kap. 2 § PBL). Har de inte fått något bygglov kan de åläggas att söka sådant (11 kap. 17 § PBL) eller att riva byggnaden (11 kap. 21 § PBL). De kan även åläggas byggsanktionsavgift (11 kap. 51 § PBL). Vart vänder ni er?Om ägarna till gymmet fortsatt spelar så hög musik att det innebär olägenhet för er kan ni anmäla detta till tillsynsmyndigheten. Tillsynsmyndigheten är oftast kommunen i första hand. Det är tillsynsmyndigheten som ansvarar för att miljöbalkens regler följs. Detta ska dem göra på eget initiativ eller på anmälan i den utsträckning det är nödvändigt (26 kap. 1 § MB). Den eventuella påföljden för gymmet som jag ser det är att de åläggs villkor för att få bedriva sin verksamhet, till exempel att inte spela musik över en viss ljudnivå mellan vissa timmar på dygnet. Bedömningen är dock väldigt beroende på vilken typ av område det är och i vilken utsträckning tillsynsmyndigheten bedömer att störningar "får tålas", vilket gör det svårt för mig att göra en säker bedömning utan att veta mer.Det bästa är såklart om ni kan prata med ägarna och att de är förstående för situationen. Jag hoppas att situationen löser sig på ett bra sätt för er! Behöver ni ytterligare hjälp är ni varmt välkomna att kontakta vår juristbyrå. Ni kan boka tid genom att klicka här, eller ring oss:Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt: Telefon: 08-533 300 04 Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00 Med vänliga hälsningar,

Fastighetsförvärv genom fastighetsreglering

2020-10-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Jag har en fråga kring ett uttalande, från en som borde veta, som gäller en fastighetsaffär. Se nedan: "Förvärv av fast egendom kan ske på olika sätt, bland annat genom köp eller byte, men ävengenom fastighetsreglering. Ett fastighetsförvärv medför skyldighet för köparen att betala stämpelskattom förvärvet sker genom ett köp, se 4 § första stycket 1 lagen (1984:404) om stämpelskattvid inskrivningsmyndigheter. Om en fastighet regleras in i en annan fastighet utgårdäremot inte någon stämpelskatt.Av handlingarna i ärendet framgår det att XXX har förvärvat Fastigheten genomett köp den 20 november 2018. Ansökan om fastighetsreglering inkom först efter det att engiltig överlåtelse genom köp skett. Fastigheten är därmed inte förvärvad genom fastighetsregleringoch förvärvet ska därför inte undantas från stämpelskatt."Översta stycket förefaller vara ett missförstånd. En fastighetsreglering är väl inte ett sätt att förvärva fast egendom? Fastighetsregleringen är ett sätt att bli lagfaren ägare till den fasta egendomen. Det förefaller sålunda som om två olika begrepp har rörts ihop. Nedre stycket verkar också underligt. Bara för att man har köpt en fastighet och sedan lämnat in ansökan om fastighetsreglering efter köpet diskvalificerar ju inte detta att en fastighetsreglering genomförs. De facto säger Jordabalkens 4e kapitel, 7e paragrafen att man har sex månader på sig efter köpet att ansöka om fastighetsbildning. Har jag förstått rätt?Mvh
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningDin fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (LSI).Utredning I 4 kap. JB regleras möjligheterna att förvärva fastigheter genom köp, byte och gåva. I 4 § LSI framgår att förvärv av fast egendom är skattepliktiga om de sker genom köp eller byte, tillskott till eller utdelning från vissa associationer, expropriation eller annan inlösen eller delning. Ett annat sätt att förvärva en fastighet helt eller delvis, som alltså inte ska beskattas enligt den nämnda paragrafen, berörs i 5 kap. 1 § FBL. Där fastslås att mark kan överföras från en fastighet till en annan genom fastighetsreglering. En marköverföring genom fastighetsreglering har ofta karaktären av byte av mark, men marköverföringen kan också vara ensidig. I sådana fall utgår vederlag för den överförda marken i pengar. Detta innebär dock inte att förvärvet ska klassificeras som köp då det utförts i form av en fastighetsreglering, något som exemplifieras i det vanligare förekommande fallet att skillnaden mellan vad som genom fastighetsreglering läggs till och frångår en fastighet utjämnas genom ersättning i pengar. I sådana fall, där både mark och kontanta medel används för att kompensera en av markägarna som frånhänder sig mark, är det alltså inte tal om ett köp till viss del utan enbart fråga om fastighetsreglering. Någon bortre gräns för hur omfattande marköverföringar genom fastighetsreglering får vara finns i praktiken inte. Det är därför möjligt överföra en hel fastighet till en annan fastighet genom fastighetsreglering. Av 12 kap. 1 § FBL framgår att den som ensam äger flera fastigheter kan sammanlägga dessa till en fastighet. Bestämmelsen i 4 kap. 7 § JB kan förklaras som att köp av en delareal av en fastighet är ogiltigt, om avstyckning inte genomförs i enlighet med köpet. Ansökan om avstyckning måste göras inom sex månader från köpet, annars är köpet ogiltigt redan av den anledningen. Köpet kan således bli ogiltigt, antingen genom att ansökningsfristen överskrids eller genom att avstyckning enligt parternas avtal vägras. Däremot säger regeln ingenting om att avstyckningen måste vara klar inom viss tid.Enligt min uppfattning har författaren till texten du citerade i din fråga åtminstone delvis rätt. Förvärv av fast egendom kan ske genom fastighetsreglering och utgör då inte köp eller byte, trots att den praktiska skillnaden avseende parternas agerande kan vara obefintlig. Författarens påstående att ett köp som inte regleras i tid ska betraktas som ett köp istället för, som avsett, en fastighetsreglering kan dock diskuteras. Om fallet avser en del av en fastighet ska köpet vara ogiltigt när fastighetsreglering inte genomförts i tid. Möjligen kan ett köp avseende en hel fastighet som är avsedd att genom fastighetsreglering överföras till en annan fastighet i ett fall då ansökan om fastighetsreglering inte görs i tid betraktas som ett (giltigt) köp, vilket skulle förklara författarens påstående. Under sådana omständigheter får förvärvaren förena fastigheterna genom sammanläggning istället för fastighetsreglering. Så länge ansökan gjorts inom sexmånadersfristen räknat från köpehandlingens upprättande ska dock förvärvet enligt min uppfattning anses ha skett genom fastighetsreglering. Med anledning av detta framstår påståendet "Ansökan om fastighetsreglering inkom först efter det att en giltig överlåtelse genom köp skett." som märklig; det framgår tydligt av lagtexten att ansökan kan göras efter upprättandet av köpehandlingen. En möjlig tolkning är att författaren med "giltig överlåtelse genom köp skett" syftar på att lagfart beviljats baserat på en köpehandling innan ansökan om fastighetsreglering inkommit.HandlingsplanJag har mycket svårt att lämna en konkret rekommendation till dig då jag inte vet mycket om omständigheterna i det nu aktuella fallet och inte vet vad du vill uppnå. Jag hoppas att mitt svar ändå var till hjälp!Med vänlig hälsning

Blir fastighetsavgiften lägre när en av makarna avlidit? Det är bara en ägare till fastigheten-

2020-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Blir fastighetsavgiften lägre när en av makarna avlidit? Det är bara en ägare till fastigheten-
Natasha Fathifard |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Jag uppfattar det som att ni varit två delägare från början innan maken avled och att det nu endast är den efterlevande som äger fastigheten. Du får gärna återkomma om det är så att jag missförstått din fråga.Fastighetsavgiften finns beräknad i din inkomstdeklaration. Om din make exempelvis avlider 2020, innebär det att dennes dödsbo betalar in fastighetsavgiften för det året. Dödsboet kan inte få skattereduktion för fastighetsavgift om fastighetsägaren var pensionär och avled under 2020. Det beror på att fastighetsägaren måste ha ägt och varit folkbokförd på fastigheten under hela 2020.Det innebär att din fastighetsavgift kan komma att minska för nästkommande år, men exakt hur mycket den blir kan jag inte svara på. Jag hänvisar dig vidare till Skatteverket för en detaljerad uträkning.Önskar dig en fortsatt fin dag!Med vänlig hälsning,

Vad som utgör byggnadstillbehör

2020-10-27 i Fastighet
FRÅGA |Tja! Har köpt hus och säljarna menar på att Elfa konsoler och skenor ej ingår i köpet. De menar på att endas väggskenan är fastmonterad i väggen och där av så är det endast den som bör lämnas kvar. Dessa är monterade i ett helt tvättrums förråd och ett annat separat förråd. Inget av detta nämndes innan vi köpte huset, varken av mäklare eller säljare. Tvärt om så antydde mäklaren att det ingick, det var så bra med Elfa system osv. Tack för svar!
Carl Hansen |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I ditt fall är det av betydelse att avgöra huruvida Elfa-konsolen är att anse som byggnadstillbehör. För det måste två rekvisit vara uppfyllda. Dels ska föremålet vara ägnat för stadigvarande bruk och dels ska föremålet ha blivit försedd byggnaden (det vill säga installerat), 2 kap. 2 § Jordabalken (JB).Paragrafens första punkt räknar upp några typiska föremål som i lagens mening ses som byggnadstillbehör, som till exempel badkar, spis, värmeskåp och kylskåp. Dock är bestämmelsen inte uttömmande - det vill säga att det finns betydligt fler föremål som kan anses utgöra byggnadstillbehör. Sådant som även anses tillhöra en byggnad är till exempel köksskåp, värmepanna och garderober. Om föremålet är fastmonterat är det större sannolikhet att det anses utgöra ett byggnadstillbehör, till skillnad om det bara rör sig om kosmetisk inredning.Här får det göras en bedömning från fall till fall, men med beaktande av att skenorna är fastmonterade och dessa är en del av själva konstruktionen för konsolen går det att argumentera för att det möjligtvis kan utgöra byggnadstillbehör och därav ingå i bostadsköpet. Det är lite av en gråzon, varför det allra bästa är att komma överens innan köpet vad som gäller för inredningen i byggnaden om det råder osäkerhet. Hoppas du fick fick svar på din fråga. Uppstår följdfrågor är du varmt välkommen att höra av dig.Med vänliga hälsningar,

Måste originalritningarna följa med när jag övertar huset?

2020-10-18 i Fastighet
FRÅGA |hej, jag är på väg att köpa ett hus som är byggt år 1967ska original ritningarna följa med (finnas på plats) när jag övertar huset?
Geske Lovmand Hvid |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är problemetJag tolkar det som att du vill veta om originalritningarna måste följa med enligt lag. Du skriver att du är på väg att köpa ett hus. Jag tolkar det som att du även köper marken där huset står, i så fall rör frågan köp av fastighet. I dagligt tal brukar man prata om att "köpa hus" men juridisk-teknisk finns en viktig skillnad mellan att köpa en fastighet, där man även blir ägare till marken, och ett "hus" på annans mark.Jordabalken (JB) är tillämplig lag. Jag antar att du ska använda fastigheten för privat bruk.Detta ska följa med fastigheten Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap., 1 § JB).Till byggnaden hör fast inredning och annat byggnaden blivit försedd med och som är ägnad för stadigvarande bruk, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter (och liknande), värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. När det gäller en bostad tillhör i regel även badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt tvättmaskin (2 kap., 2 § JB).I ditt fall Det står inte i lagen att originalritningarna måste följa med. Men jag förstår att det vore kul att ha dessa ritningar om/när du köper huset. Om jag var dig hade jag helt enkelt pratat med säljaren om detta. Det är inte ens säkert att säljaren är intresserat av att behålla originalritningarna när hen inte bor kvar. Testa förhandla lite med säljaren, så du kan få behålla originalritningarna.Hur du kan gå vidare med din frågaJag hoppas att du med detta fick svar på din fråga! Och jag önskar dig stort lycka till med huset!Om du har behov av ytterligare rådgivning, rekommenderar jag att du tar kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp i ditt ärende.Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00.Vänligen,

Kan jag tvinga fram försäljning av fastighet jag äger tillsammans med annan?

2020-10-13 i Fastighet
FRÅGA |Äger tillsammans med mitt ex ett hus, han har gjort slut och jag hade inte råd att bo ensam i huset så han bor där. Han vägrar sälja huset och vill köpa ut mig för en summa som jag inte godkänner. Kan jag tvinga fram en offentlig försäljning?
Anton Blomqvist |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Tillämplig lag är samäganderättslagen (SamägL). I svaret utgår jag från att ni inte genom ett samägandeavtal avtalat om att lagen inte ska gälla. Detta utifrån den information jag tillhandahållits.Som delägare i samägd fastighet kan du tvinga fram en offentlig försäljningDu kan, som delägare i huset, tvinga fram en försäljning för er gemensamma räkning på offentlig auktion. Ansökan om försäljning lämnar du in till Tingsrätten. Ditt ex kan, i sin roll som delägare, i regel inte förhindra försäljningen. Skulle det emellertid finnas synnerliga skäl för det kan anstånd beviljas (6 § SamägL). Det är emellertid mycket som krävs för att det ska anses föreligga synnerliga skäl, vilket betyder att den situationen inte är så trolig.De kostnader som uppstår betalas av dig och ditt ex i relation till respektive ägarandel. Äger ni exempelvis halva huset var blir kostnadsfördelningen hälften var.Om det är något ytterligare du funderar över, exempelvis hur ansökan ska skrivas är du varmt välkommen att höra av dig igen. Jag kan starkt rekommendera våra jurister här på Lawline för vidare rådgivning. Hoppas du fick svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Hur får man en rättvis värdering av fastighet vid skilsmässa?

2020-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Min make och jag har bestämt oss för att skilja oss, vi har en jordbruksfastighet där han önskar bo kvar, men jag flyttar. Frågan är hur får man en rättvis värdering av gården, eftersom jag ska ha 50%?
Sanna Wall |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Huvudregeln vid bodelning, som är den uppdelning av egendom som sker mellan två makar då dessa separerar, är att en fastighet ska värderas till sitt marknadsvärde, alltså det värde som fastigheten hade kunnat säljas för om den såldes nu. För att få en rättvis värdering av gården kan ni vända er till en fastighetsmäklare eller till en värderingsman som kan värdera gården åt er. Några saker att komma ihåg Viktigt att komma ihåg när du sedan ska få ut din hälft av jordbruksfastigheten är att om fastigheten i framtiden säljs så ska inte din make behöva betala hela skattekostnaden själv, därför ska ni dra av denna kostnad från marknadsvärdet innan ni delar fastighetens värde mellan er. Ni tar alltså fastighetens marknadsvärde minus den skatt ni hade fått betala idag om ni sålt fastigheten. Det som blir kvar delas sedan på två och du ska få ut din hälft. Något som också är viktigt att komma ihåg är att om ni har lån på fastigheten så ska detta dras av från fastighetens värde innan ni delar värdet mellan er (11 kapitlet 2-3 § Äktenskapsbalk). Om ni inte kommer överens om bodelningen Om det skulle vara så att du och din make inte kommer överens om hur ni ska dela upp era tillgångar mellan er så kan ni ansöka om en bodelningsförrättare hos tingsrätten. Mer information om detta och hur en ansökan går till finns på Sveriges domstolars hemsida. Kortfattat svar på din frågaEn rättvis värdering av gården får ni genom att kontakta en fastighetsmäklare eller en värderingsman som värderar gården åt er. Hoppas du fått svar på din fråga! Vid fler frågor är du välkommen att kontakta Lawline igen. Mvh