​Garderobsinredning - fast eller lös egendom?

2019-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Jag har sålt min bostadsrätt som jag köpte ny för ca 2 år sedan. När jag köpte den ingick inga garderober i mitt sovrum. Jag gjorde då ett extra tillval på skjutdörrar som monterades innan min inflyttning. Jag har sedan satt upp Elfas förvaringssystem som endast sitter fast med en regel vid taket. Alla hyllplan, trådbackar osv hänger sedan löst på denna regel. Mina köpare hävdar att detta är fast egendom och jag hävdar att det är lös egendom pga det inte är fast monterat och inte gör någon åverkan på lägenheten vid nedmontering.Jag skulle behöva hjälp med ett praxis fall på detta. Är det något ni kan hjälpa mig med?
Lovisa Klein |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När det kommer till vad som ska ingå i ett fastighetsköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. I den mån köparen och säljaren inte har avtalat om något annat måste de rätta sig efter JBs bestämmelser.Det du undrar över rör gränsdragningen mellan fast och lös egendom och för att ge ett svar på din fråga behöver man först och främst titta närmare på innebörden av det juridiska begreppet fast egendom. Vad är fast egendom?Fast egendom är jord som i sin tur är indelad i fastigheter, 1 kapitlet 1 § JB. Allt som inte är fast egendom är lös egendom. Till fast egendom hör även fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör, 2 kapitlet 1-3 § JB. Du undrar vad som gäller avseende ett förvaringssystem i en garderob. Här blir frågan om man kan räkna det som ett byggnadstillbehör, 2 kapitlet 1 § JB. För att man ska räkna en inredningsdetalj som ett byggnadstillbehör måste den vara ägnad för stadigvarande bruk för byggnaden eller vara en del av denna. Vilka kriterier måste vara uppfyllda för att ett föremål ska vara ett byggnadstillbehör?I ditt fall blir det fråga om garderobsinredningen är ägnad för stadigvarande bruk för fastigheten. Vad lagstiftaren menar med stadigvarande bruk är inte definierat i lagrummet förutom en kort exemplifierande lista med typiska byggnadstillbehör. Här finns inte garderober uppräknat, men det är däremot inte en uttömmande lista. T ex värme- och kylskåp är så typiska inredningsdetaljer i ett bostadshus att de utgör byggnadstillbehör. Av förarbetena till JB framgår en allmän princip att föremålet med hänsyn till dess huvudsakliga användning ska framstå som en typisk inredningsdetalj och vara till nytta för den ägare som för tillfället nyttjar eller äger fastigheten. Vad man anser vara standardutrustning i en fastighet kan ändra sig i takt med den tekniska utvecklingen. Som du mycket riktigt skriver måste man vända sig till praxis för att få ytterligare vägledning i hur man ska tolka lagrummet. Exempel på tidigare rättsfallNJA 1997 s 699 - en parabolantenn utgjorde ett byggnadstillbehör. I rättsfallet kom man fram till att en parabolantenn var ägnad för stadigvarande bruk då den var så vanligt förekommande att man bör kunna anta att i princip vilken ny ägare som helst har nytta av den. NJA 1996 s 139 - en inbyggd diskmaskin utgjorde ett byggnadstillbehör då man kom fram till att den ingick i ett köks standardutrustning eftersom den var så vanligt förekommande och var därför ägnad för stadigvarande bruk. Fallet rörde även en centraldammsugare. Man ansåg att den inte utgjorde en typisk inredningsdetalj, men med hänsyn till fastighetens höga inredningsstandard kom man fram till att den ingick i byggnadens utrustning och var därför ägnad för stadigvarande bruk. Centraldammsugarens rörsystem var inbyggt i huset medan motorenheten var rörlig, trots det räknade man in båda delarna i husets byggnadstillbehör eftersom motorenheten var en nödvändig del av anläggningen. Utgör garderoberna ett byggnadstillbehör?Såvitt jag vet finns det inget rättsfall rörande sådana garderober som du undrar över, men mot bakgrund av rättsfallen ovan kan man konstatera att vid bedömningen av om något utgör ett byggnadstillbehör och är ägnat för stadigvarande bruk tar man bl a hänsyn till följande faktorer:- föremålets fysiska samband med fastigheten, dvs om det är fast inmonterat eller rörligt- om föremålet är en typisk inredningsdetalj som gemene man har i sitt hushåll- den specifika fastighetens standard och utrustningJag tolkar det som att förvaringssystemet består av en regel vid taket och förvaringstillbehör som sitter fast på denna regel, men som är rörliga. Man brukar säga att det inte får innebära ett omfattande ombyggnadsarbete för att avskilja föremålet från fastigheten för att det ska vara ett byggnadstillbehör. Om man kan flytta garderoberna utan att det påverkar väggar, golv, lister eller liknande så utgör det antagligen lös egendom.Min bedömning är att garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Garderober som inte är fast inmonterade bör utgöra lös egendom och är således inget byggnadstillbehör som ska ingå vid fastighetsköpet. Även om regeln är fast monterad i taket så kräver den inget omfattande ombyggnadsarbete för att ta ner den. Bedömningen skulle däremot kunna bli annorlunda i en fastighet som har en mycket hög inredningsstandard, jfr NJA 1996 s 139. Om du har ytterligare frågor eller funderingar är du såklart alltid välkommen att kontakta oss på Lawline igen!Vänliga hälsningar,

Pool delvis byggd på kommunens mark - skyldig att ta bort?

2019-07-15 i Fastighet
FRÅGA |Jag har varit ombud för försäljning av min fars hus. På tomten finns en pool, och nu visar det sig att c:a en meter av poolen sticker ut på kommunens mark Poolen är byggd med bygglov c:a 1975. Vad gäller? Gäller prekriptionstid för detta?
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att fastighetsägaren ansvarar för att veta var tomtgränserna går. Det är sedan fastighetsägarens ansvar att hålla sig innanför dessa. Eftersom det gått så lång tid och kommunen inte har protesterat mot att en del av poolen hamnat utanför tomten skulle du kunna hävda god tro. Att det gått lång tid torde inte ha någon betydelse utan din far har troligen endast haft tur med att kommunen inte upptäckt problemet tidigare. Det finns inget stöd för att agerandet i god tro skulle kunna leda till att kommunen måste ge upp och låta er fortsätta använda marken. Därmed är det troligtvis inte möjligt att hävda god tro i sig. Däremot skulle en möjlighet vara att åberopa jordabalken 3:12. I denna bestämmelse står att om byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen avlägsnats eller blir obrukbar. Detta gäller dock inte om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet, och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv. Om jordabalken 3:12 skulle vara tillämplig kan anläggningen tills vidare vara kvar mot att ersättning betalas till kommunen.Jag rekommenderar dig därför att i första hand höra av dig till kommunen och framföra att poolen kan vara kvar mot betalning enligt jordabalken 3:12. Skulle kommunen inte gå med på detta kan ni väcka talan i tingsrätten. Hoppas du fått svar på din fråga!

Hur kan jag säkerställa att köparen ansöker om lagfart?

2019-06-13 i Fastighet
FRÅGA |Jag sålde en fastighet 2015 och den nya köparen har inte sökt lagfart. Hur kan jag gå vidare, vill helst bara bli av med fastigheten innan det blir en belastning.
Ellen Hägerström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Bestämmelser om lagfart och köp av fastighet regleras i Jordabalken (JB). Lagfart ska sökas av den som förvärvar fastigheten senast tre månader efter att köpet har genomförts enligt 20 kap. 1-2§§ JB.Om en köpare inte fullgör sin skyldighet, kan inskrivningsmyndigheten ingripa genom föreläggande om vite enligt 20 kap. 3 § JB. Detta innebär att myndigheten utfärdar ett vite tills dess att lagfartsskyldigheten har fullgjorts.Inskrivningsmyndigheten bedriver ingen direkt övervakning av att ansökningar görs i rätt tid. Det är främst efter uppmärksammande som vitesföreläggande kan bli aktuellt. Eftersom det har gått mer än tre månader sedan din fastighet såldes, kan du uppmärksamma lantmäteriet om att köparen inte gjort lagfartsansökan. På detta sätt kan du bäst säkerställa att köparen fullgör sin skyldighet.Vänligen,

Får grannen sätta upp ett plank på sin tomt utan mitt medgivande?

2019-06-01 i Fastighet
FRÅGA |Får grannen sätta upp ett 1,8 m högt plank en meter från tomtgränsen på sin tomt utan mitt medgivande?
Elina Bergstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att kunna svara på din fråga i största möjliga mån, kommer jag använda mig av bestämmelserna i Jordabalken och Plan- och byggförordningen.Generellt vad som gäller kring uppförandet av staket, plank och murRättsfallet NJA 1990 s. 71 berörde två grannar och klippningen av deras gemensamma häck. Där diskuterades att i förarbetena till den nuvarande Jordabalken utredde man om det var nödvändigt att reglera frågor rörande grannars rättsförhållanden. Sådana förhållanden innebar bland annat frågor kring gemensamma murar och andra anläggningar. Dock kom någon sådan lag aldrig, vilket innebär att vi inte har någon lag att luta oss tillbaka till i frågan.Men när man har grannar intill sin fastighet finns en allmän princip om att grannar ska visa hänsyn gentemot varandra och omgivningen, 3 kap. 1 § Jordabalken. Det innebär att huvudregeln i förfaranden mellan grannar är att ni ska kunna diskutera och komma överens. Det innebär också att vid uppförandet av ett staket krävs i regel inget bygglov, eftersom att man ska komma överens med sina grannar om uppförandet, MÖD 2015:42. Det krävs dock att vissa kriterier är uppfyllda. Staketet måste vara av sedvanlig utformning och höjd. Generellt innebär detta att staketet inte får vara högre än 110 cm och ska ha en viss genomsynlighet. Staketet får heller inte målas i någon extremt avvikande färg. Dock finns det vissa kommunala regler att förhålla sig till.Kommunerna har egna bestämmelserKommunerna i Sverige har ofta egna bestämmelser när det kommer till staket och liknande uppföranden. Vissa kommuner kräver att man har grannars tillstånd, vissa kräver att genomsynligheten ska vara minst 50 %, och så vidare. Vissa kommuner kräver bygglov för staket som ställs närmre tomtgräns än 1 meter. Eftersom jag inte vet i vilken kommun du bor kan jag inte dra några slutsatser utifrån detta. För uppförande av plank krävs ofta bygglovFör att sätta upp ett staket som är högre än 110 cm, som då kallas ett plank, krävs först och främst oftast ett bygglov, 6 kap. 1 § 7 punkten Plan- och byggförordningen. Det finns dock vissa undantag. Exempelvis är det tillåtet att bygga ett plank med höjd av 180 cm utan bygglov kring en uteplats, om det ligger ca 3.5 meter från ett bostadshus. Det ska då dessutom ligga 4.5 meter från tomtgräns. Som i ditt fall, tror jag att din granne måste ha ett bygglov eller ditt tillstånd, om denne vill bygga plank närmre än 4.5 meter från tomtgränsen. SammanfattningsvisAtt bygga ett staket på 110 cm brukar överlag inte medföra att man måste ansöka om bygglov, men det råder en allmän princip om att man ska komma överens med sina grannar och området om eventuella byggnader. Det innebär att du borde kunna ha något att säga till om rörande din grannes uppförande. Eftersom din grannes staket är över 110 cm räknas det som ett plank. Det bör därmed föreligga ett bygglov, eller åtminstone en kommunikation er emellan. Eftersom din granne bygger staketet väldigt nära din tomt, känns det även i det fallet som att denne borde fråga om ditt tillstånd. Det är vanligt att kommunen har egna regler kring uppförande av staket och plank. Det är därför omöjligt för mig att ge exakta svar på om din granne får bygga staketet utan bygglov och utan att ha pratat med dig.Mina råd till dig Samtala med din granne om staketet/planket. Både du och din granne måste visa hänsyn gentemot varandra. Om din granne inte lyssnar på dig, försök ta reda på vad som gäller i just din kommun. Det är vanligt att detaljerade beskrivningar finns tillgängliga gratis på kommunens hemsida. Du kan även kontakta Byggnadsnämnden i din kommun för mer information, eftersom det är Byggnadsnämnden som bestämmer om det krävs ett bygglov eller inte för din grannes staket/plank. Om det krävs ett bygglov för planket, får din granne inte lov att bygga detta utan att söka ett sådant. Vid ansökan om bygglov kan grannar få tillfälle att yttra sig. Hoppas att detta besvarade din fråga,

Vilka regler gäller vid poolbygge nära tomtgränsen?

2019-07-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Vår granne har byggt pool. De har utan att prata med oss gjutit en platta (ca 1x2 m) precis på tomtgränsen och där placerat pumparna. Oljudet hörs därför på vår uteplats o i vårt sovrum.Finns det regler för sånt här?
Caroline Hallén Lindqvist |Hej och tack för din fråga! Poolbygge kräver som huvudregel inte bygglovFör att bygga en pool krävs som huvudregel inget bygglov; poolbygge omfattas inte av plan- och bygglagen (PBL). Det innebär att de får anlägga poolen väldigt nära eller längs poolgränsen. Om de ändrar höjden på marken i en avsevärd omfattning kan dock marklov krävas. Vissa byggnader kräver dock medgivande från grannar även om det inte erfordras bygglov, 9:4 PBL. Detta gäller t.ex. om grannarna också skulle anlägga plank invid eller tak över poolen. Miljöbalken reglerar störande oljudVad dina grannar däremot inte får göra är att orsaka störande ljud i vilken omfattning som helst. De måste bl.a. ta "skälig hänsyn till omgivningen", 3:1 jordabalken (JB). Också regler i miljöbalken (MB) blir aktuella när man talar om störande ljud, benämnt buller i lagtexten. Buller är en miljöfarlig verksamhet (enligt definitionen i 9:1 tredje punkten MB); det är en sk. "olägenhet för människors hälsa" (9:3 MB). De sk. hänsynsreglerna i 2 kap. MB ska följas; alla som "bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd" skaffa sig den kunskap som krävs för att bl.a. skydda människors hälsa vid utövandet, 2:2 MB. I samband med detta ska de också utföra skyddsåtgärder, iaktta begränsningar och vidta försiktighetsmått, 2:3 MB. Det är ganska högt ställda krav och de krav som ställs upp i miljöbalken ska dessutom vara rimliga att uppfylla, 2:7 MB. Det finns riktlinjer gällande hur mycket buller någon ska behöva tåla och det förekommer att klagomål gällande buller blir föremål för prövning tas upp hos den kommunala miljönämnden (det kan t.ex. behöva vidtas bullerbegränsande åtgärder). Läs mer om riktvärden för buller vid utomhusmiljöer på Naturvårdsverkets (NVV) hemsida. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Samäganderätt

2019-06-27 i Fastighet
FRÅGA |Vi är 8 dödsbodelägare som äger två fastigheter. Vill göra ett arvskifte och fortsätta vara 8 delägare. Är detta möjligt?
Lisa Olsson |Hej tack för att du vänder dig till Lawline Ja detta ska vara möjligt. Då två eller fler personer äger något ihop "samäger" de egendomen. Då träffas normalt deras förhållande av lagen om samäganderätt. Samtliga ägare ska egentligen vara överens om alla beslut som rör egendomen och om ni inte kan enas så kan man ansöka om en god man hos tingsrätten där ni bor som kan förvalta fastigheten. En nackdel är att om ägarna ändå inte kan komma överens kan tingsrätten på begäran av en eller flera ägare besluta att fastigheten eller båda i ert fall ska säljas på offentlig auktion. En sådan försäljning ger oftast mycket lägre än vad en vanlig försäljning skulle gett. Ni hade kunnat avtala er emellan och begränsa samäganderättens regler, ni kan även undvika kniviga situationer genom att redan bestämma hur utfallet i olika situationer ska bli. Reglerna i lag om handelsbolag och enkla bolag kan även bli aktuella utan att många är medvetna om det. Om man innehar egendom tillsammans och har en slags verksamhet med gemensamt ändamål kan det faktiskt utgöra ett enkelt bolag. Ni borde alltså reda ut vad fastigheterna ska användas till. Med vänlig hälsning

Byta lås på samägd fastighet

2019-06-06 i Fastighet
FRÅGA |Har jag rätt att byta ut lås till fastighet som min fd sambo och jag äger tillsammans? Sambon flyttade från fastigheten för 2,5 år sedan och är folkbokförd på annan adress sedan dess.
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! BodelningEtt samboförhållande anses avslutat när samborna flyttar isär, 2 § Sambolagen (SamboL). Sambors gemensamma bostad och bohag utgör samboegendom, 3 § SamboL. När ett samboförhållande upphör kan någon av samborna påkalla bodelning och då ska samboegendomen delas lika mellan samborna. Denna begäran måste framställas senast ett år efter att förhållande upphört, 8 § SamboL. Skulle det vara så att du tillskiftats fastigheten genom bodelning äger du den själv och har således rätt att byta lås på den. Jag utgår dock ifrån att någon bodelning inte skett och att ni således fortfarande samäger fastigheten.SamägandeEnligt 2 § Samäganderättslagen ska beslut kring den samägda egendomen som huvudregel tas med samtliga ägares samtycke. Att byta lås på en samägd fastighet utan den andras samtycke kan utgöra brottet egenmäktigt förfarande enligt 8 kap. 8 § Brottsbalken. Genom bytet av låset rubbas den andra ägarens besittning till fastigheten. En besittningskränkning föreligger så snart gärningen medför avsevärd svårighet att disponera egendomen på samma sätt som tidigare. Under 2013 fälldes en sambo som bytte lås på en gemensamt ägd fastighet för egenmäktigt förfarande i tingsrätten. För att bytet av låset ska vara brottsligt krävs dock att din sambo vållas skada eller olägenhet till följd av bytet. Man skulle möjligen kunna argumentera för att han inte vållas någon olägenhet genom låsbytet på grund av att han ändå inte bott där på 2,5 år. Slutsats: Om ni inte gjort någon bodelning och således samäger fastigheten kan det vara brottsligt att byta lås utan din sambos samtycke. För vidare rådgivning rekommenderar jag Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Är grannen ansvarig för träden på dennes tomt som fäller barr och löv ner på vår veranda?

2019-05-31 i Fastighet
FRÅGA |Har grannen något ansvar för att grannens träd dom står precis bredvid tomtgränsen fäller barr och annat skräp på bår veranda. Detta medför att verandan ruttnar då vattnet inte kan rinna bort vid regn.
Marika Jaaniste |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 3 kap jordabalken finns bestämmelser om rättsförhållandet mellan grannar. I 3 kap. 1 § jordabalken finns stadgat att varje fastighetsägare ansvarar för att vårda och bruka sin fastighet så att omgivningen inte störs. Din granne har därmed ansvar över de träd som är placerade på hans/hennes fastighet. Som en följd av detta finns det i 3 kap. 2 § jordabalken en bestämmelse som i viss utsträckning ger fastighetsägare rätt att agera i det fall rötter och grenar från grannens fastighet ger upphov till olägenheter.Rot eller gren som tränger in på fastighetsägares tomtI 3 kap 2. § jordabalken anges att om en rot eller gren tränger in på en fastighetsägares tomt får fastighetsägaren ta bort grenen, under förutsättning att trädägaren fått tillfälle att åtgärda problemet. Det är alltså viktigt att man som fastighetsägare först upplyser grannen om att roten eller grenen ger upphov till olägenhet och därmed ge grannen en möjlighet att åtgärda detta. 3 kap. 2 § jordabalken ger emellertid inte något stöd för fastighetsägare att kräva att åtgärder ska vidtas med träd som fäller barr och löv in på dennes tomt. SkadeståndGällande skadestånd stadgas i 2 kap. 1 § skadeståndslagen att den som uppsåtligen eller av vårdslöshet vållar personskada eller sakskada ska ersätta skadan. För att grannen ska bära ansvar i det fall hela eller delar av din veranda ruttnar till följd av barren eller löven, krävs alltså att grannen agerat vårdslöst eller med uppsåt. Denna bedömning måste göras från fall till fall och faktorer som beaktas i bedömningen är risken för att en skada ska uppkomma, den sannolika skadans omfattning och möjligheten att förebygga skadan. Utifrån den information du anger i din fråga är min bedömning att det kan komma att vara svårt att nå framgång med ett skadeståndsanspråk gentemot grannen och således med att visa att grannen agerat vårdslöst genom att inte fälla träden.RekommendationSammanfattningsvis finns det inget stadgande som gör att din granne enligt lag skyldig att fälla träden på grund av att dessa fäller barr och löv in på din tomt. Till förmån för grannsämjan är därför min rekommendation att prata med grannen och upplysa henne/honom om att barren och löven orsakar olägenheter på din tomt. Jag hoppas ni kommer fram till en lösning. Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist för 1725 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,