Får man ta bort grannars växter som växer över tomtgränsen?

2020-04-28 i Fastighet
FRÅGA |Hej våran granne har stora gran töjor ca 9 st jätte höga och stora som är planterade på deras tomt och växer mot våran garage uppfart, töjorna växer upp på garage taket och vi har fått vatten skada då brunnen blivit täckt av barr och grenar även bilen blir repad då vi kör in och ut då grenarna står i vägen ... grannen säger att han inte bryr sig utan det är vi som måste fixa hans stora töjor. Jag vill inte göra hans jobb ... hur är reglerna och vad kan jag göra ?? Tacksam för snabbt svar .
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om rättsförhållanden mellan grannar finns i 3 kap jordabalken (JB). I 3:1 JB stadgas att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. I 3:2 JB slås sedan fast att ifall grannens växter tränger in på fastigheten bredvid, får ägarna till den fastigheten ta bort växterna om de medför olägenhet. Grannen måste dock först givas möjlighet att själv ta bort växterna om det kan antas medföra olägenheter för honom att växterna tas bort. Enligt praxis bör man vänta cirka sex månader mellan att man ber grannen att åtgärda problemet och att man själv tar bort växterna som växer över tomtgränsen. I ert fall verkar det som att ni har pratat med er granne om att växterna medför olägenheter för er och att ni vill att han tar bort dem. Ni har därmed givit grannen möjlighet att själv åtgärda problemet, vilket han inte har gjort. Det medför att ni lagligen själva kan ta bort den del av växterna som växer in på er fastighet efter skälig tid. I detta fall rekommenderar jag er därför att ni själva tar bort den del av växterna som växer över tomtgränsen. Det finns inget lagstöd för att ni ska kunna tvinga grannen att själv ta bort de störande delarna av växterna. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Granne spelar hög musik

2020-04-19 i Fastighet
FRÅGA |Hej.Jag undrar vad jag kan göra åt min granne som spelar oförskämt hög musik i sitt garage/ hus. Mitt golv vibrerar av musiken och det går inte att vara ute på grund av detta. Har försökt säga till men han brydde sig inte ens om att öppna även om han såg att jag var på väg. Eftersom jag är rädd för honom har jag gett upp. Håller på att bli galen. Finns det något jag kan göra eller kan han göra vad som helst eftersom det är i hans garage/ hus? Funderar till och med på att flytta.Jag bor ett radhus som är hyresrätt och han bor i villa.
Kamile Rumsaite |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För hyres – och bostadsrätter finns det lagstiftning som ger en möjlighet för hyresvärden eller bostadsrättsföreningen att avhysa den som stör sina grannar upprepade gånger vilket gör att personen tvingas flytta. Möjligheterna för att åtgärda oljud i villaområden är däremot mer begränsade. I villaområden är toleranströskeln ganska hög, vilket innebär att man måste stå ut med störande ljud mer än i hyres- och bostadsrättsområden. Eftersom din granne bor i en villa, är det mest troligt att det är reglerna kring villaområden som kommer tillämpas.Regler som kan tillämpasI miljöbalken (MB) finns det mer specifika regler vad gäller vissa störningar från grannfastigheter. Kravet är att störningen är något som "inte skäligen bör tålas". Med detta menas att en objektiv bedömning behöver göras. Alltså räcker det inte att du personligen upplever ljudet som störande, utan det måste exempelvis handla om att oljudet är konstant, överskrider en viss ljudnivå, är ständigt återkommande och dylikt. Detta fastställs till exempel med bullermätningar. Sådana bullermätningar är något som miljöförvaltningen i din kommun kan göra. De störningar som brukar avses är buller från maskiner, fläktar och liknande och miljöförvaltningen brukar vanligtvis inte handlägga andra typer av störningar mellan grannar, men det är ändå värt att försöka.Om miljöförvaltningen väljer att inte undersöka bullret kan det vara möjligt att väcka talan i allmän domstol med stöd av 3 kap. 1 § jordabalken. I bestämmelsen finns ett allmänt uttalande om att den som nyttjar fast egendom (såsom en villa) ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Exakt vad som menas med bestämmelsen är inte helt tydligt, just eftersom den är så allmänt hållen. Vad gäller skälig hänsyn måste det göras en avvägning av grannens intresse att kunna få spela musik på sin fastighet och ditt intresse att inte bli störd. Som tidigare nämnt måste man tåla vissa alldagliga störningar som är vanliga i omgivningen, men mer allvarliga störningar som inte borde finnas borde därför inte tålas. Eftersom det i lagtext inte framgår vad skälig hänsyn till omgivningen faktiskt innebär, kommer domstolens bedömning spela väldigt stor roll. Det är därför svårt att förutse hur stor chans till framgång du skulle ha med en sådan talan.Brottsligt om grannen medvetet störDet kan även vara brottsligt att spela hög musik i ett villaområde, om grannen medvetet stör sina närboende. Det är då fråga om brottet ofredande (4 kap. 7 § brottsbalken). Om grannen fortsätter spela hög musik även efter att ha blivit tillsagd, kan det räknas som ofredande. Det krävs dock en viss grad av hänsynslöshet och klandervärdhet för att det ska vara brottsligt. Exempelvis kan musik på hög volym under stora delar av dagen, men särskilt nattetid, vara så pass hänsynslöst att det anses vara ett brott. Då är det möjligt att göra en polisanmälan.SammanfattningMin rekommendation i ditt fall är att göra ett sista försök att resonera med grannen, men om du inte vill eller vågar göra det, vänd dig till miljöförvaltningen i din kommun och begär bullermätning eller dylikt av det störande ljudet. Om detta då inte skulle fungera, kan du gå vidare till domstol och väcka talan enligt jordabalken. Om omständigheterna uppfylls, kan det även röra sig om brottet ofredande så att en polisanmälan ska göras. Att väcka talan i domstol kan dock vara väldigt kostsamt och svårt att nå framgång i, så jag skulle rekommendera att du i första hand vidtar de andra åtgärderna. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Har du fler funderingar är du välkommen att höra av dig till oss igen.Vänligen,

Högre taxeringsvärde än marknadsvärde på hus.

2020-04-18 i Fastighet
FRÅGA |Vad kan det bero på att taxeringsvärdet på ett hus högre än marknadsvärdet?
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar hur taxeringsvärdet kan vara högre än marknadsvärdet på ett hus.Skatteverket ska fastställa ett taxeringsvärde för varje skatte- och avgiftspliktig taxeringsenhet var tredje år (5 kap. 1 § FTL). Detta taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet (5 kap. 2 § FTL). Vid beräkning av taxeringsvärde används föregående års försäljningspriser omräknade till ett senare års prisnivå. Eftersom taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det uppskattade marknadsvärdet är taxeringsvärdet inte detsamma som det faktiska marknadsvärdet. Notera att det istället är en uppskattning som används för att beräkna avgifter och skatter.Det finns ett flertal aspekter som påverkar Skatteverkets värdering av bostaden. Till exempel vilken typ av fastighet det rör sig om, vilket område fastigheten är belägen inom, om fastigheter ligger i närhet till hav och strand och husets exteriör och interiör. Med det sagt ska alla fastigheter var tredje år få nya taxeringsvärden utefter hur marknaden har utvecklat sig. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur omvandlas en industrifastighet till fritidshus?

2020-04-10 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har en fastighet som är klassad för "småindustriändamål, test av marin utrustning". Fastigheten ligger utanför planlagt område och alla fastigheter i närheten är fritidshus. Det är mer än 100 m till närmaste grannar. Fastigheten består av ett båthus (32 kvm) samt ett mindre hus (24 kvm) med personal/kontorsrum. Ingen industriell prägel finns i övrigt på området. Strandskyddsdispens finns.Eftersom ingen industiell verksamhet har bedrivits senaste åren har jag varit i kontakt med kommunen angående ändring från industri till fritidshus. Har fått meddelande om att detta inte kan medges. På min fråga om anledningen fick jag svaret: "Som vi ser det är det en fråga för Lantmäteriet." Lantmäteriet i sin tur hänvisar till Skattemyndigheterna.Mina frågor: Till vilken instans ska jag vända mig? Bör det inte vara till kommunen? Vilka giltiga skäl kan kommunen ha att inte medge denna ändring?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör ändring av en fastighets användningsområde vilket innebär att plan- och bygglagen (PBL) blir tillämplig.Det krävs bygglov för att använda en industrifastighet som fritidsbostad:Enligt 9 kap. 2 § PBL krävs det bygglov för att en industrifastighet ska få användas som fritidsbostad. Anledningen till regleringen är att industrifastigheter normalt sett inte är utformade för boende, vilket kan innebära fara om man trots allt bor där. Kraven på lägsta godtagbara standard är relativt höga för fastigheter som ska användas som bostad om man jämför med industrifastigheter.Vilka krav som ställs på lägsta godtagbara standard för att en fastighet ska kunna användas som en bostad kan man exempelvis hitta i Boverkets byggregler (BBR). Dessa innebär bland annat krav på skydd mot brandspridning mellan bostäderna enligt 5:61 BBR, krav på teknisk komfort (värme) enligt 6:42 BBR, krav på tillgång till vatten samt avlopp enligt 6:6 BBR, krav på möjlighet till matlagning enligt 3:224 BBR, med mera. Även PBL ställer upp en lista med vilka tekniska egenskaper ett byggnadsverk ska ha i 8 kap. 4 § PBL. Det är kommunen som ansvarar för ansökan om bygglov:Det är din kommuns byggnadsnämnd som ansvarar för ansökningar om bygglov enligt 9 kap. 20 § PBL. Jag uppfattar det som att din fastighet inte ligger inom ett område som omfattas av en detaljplan. Byggnadsnämnden ska enligt 9 kap. 31 § PBL medge bygglov för en åtgärd i ett sådant område om åtgärden inte strider mot eventuella områdesbestämmelser och inte förutsätter att en detaljplan upprättas enligt 4 kap. 2 § PBL. Dessutom ska byggnadsnämnden ta hänsyn till om bostaden är lämplig för sitt ändamål (alltså följer BBR och de tekniska egenskaper som ställs upp i PBL) enligt 8 kap. 1 § PBL.Bostadsnämnden har serviceskyldighet:Enligt 9 kap. 27 § PBL ska byggnadsnämnden meddela beslut om bygglov inom tio veckor från den dag ansökan kom in till nämnden. Dessutom har Bostadsnämnden en serviceskyldighet som innebär att de ska samarbeta med den ansökande och lämna råd och upplysningar i frågor som rör nämndens verksamhet (se 12 kap. 2 § PBL). Det är alltså inte okej för nämnden att bara slussa dig vidare till en ny myndighet utan att förklara varför om du ber om en förklaring.Skatteverket ändrar typkoden när bygglov är beviljat:Skatteverket hanterar din fastighetstaxering och bestämmer en typkod för varje fastighet. Nu har din fastighet en typkod för industrienheter men om du skulle omvandla fastigheten till fritidshus måste även typkoden ändras. För att ändra typkoden är det bara att kontakta Skatteverket och be att de kontrollerar din typkod. Skatteverket kan alltså inte ändra din fastighet från industri till fritidsfastighet endast genom att ändra typkoden utan bygglov måste först beviljas och sedan kan typkoden ändras.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis krävs det, för att du ska få använda din fastighet som fritidshus, att du ansöker om bygglov hos byggnadsnämnden i din kommun och att bygglovet beviljas. Det är alltså varken Lantmäteriet eller Skatteverket som ska hantera ärendet. Vid bedömningen om bygglov ska beviljas tar byggnadsnämnden framför allt hänsyn till lägsta godtagbara standard enligt BBR, byggnadens tekniska egenskaper och byggnadens lämplighet för sitt ändamål. Slutligen är det Skatteverket som byter typkod för en fastighet som har ändrat användning men detta kan ske först efter bygglovet är beviljat. Jag rekommenderar att du börjar med att ansöka om bygglov hos byggnadsnämnden i din kommun. Om byggnadsnämnden hänvisar dig vidare till en annan myndighet utan förklaring kan det innebära att nämnden brister i sin serviceskyldighet. Om detta sker rekommenderar jag att du ringer upp den ansvariga handläggaren och förklarar att det är byggnadsnämndens skyldighet att besluta om ändring av användande av fastighet samt att nämnden har serviceskyldighet och därmed ska svara på dina frågor samt ge dig råd och upplysningar.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Önskar du ytterligare hjälp och vill boka tid med någon av Lawlines professionella jurister är det bara att kontakta mig på elise.sohlberg@lawline.se så upplyser jag dig om våra priser och hur vi kan bistå. Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar,

Överlåtelse av fastighet - Rättsliga fel och av säljaren i avtalet preciserade löften om avsaknaden av sådana, vad gäller?

2020-04-24 i Fastighet
FRÅGA |Hej jag ska sälja en fastighet som kom i arv i kontraktet står säljare garanterar att Fastigheten inte belastas avservitut nyttjanderätter ledningsrätter Jag sa till mäklaren att ta bort detta då jag inte vet något om detta, men han sa att det kan slå tillbaka på mig som säljare? Hur kan denna text vara som säkerhet för mig. Köparen säger att han skriver på vad som helst.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. En fastighet, vilken du har erhållit arv, ska säljas och för ändamålet har en fastighetsmäklare anlitats. Denne har upprättat ett överlåtelseavtal i vilket köparen av dig garanteras en fastighet som inte besväras av några servitut, ledningsrätter (vilka nästan är att betrakta som servitut) eller övriga nyttjanderätter. Och detta oaktat avsaknaden av relevant kunskap hos dig. Du vill således att den ifrågavarande klausulen tas bort, men mäklaren har en annan uppfattning, och jämte det nu sagda verkar köparen såvitt jag förstår oerhört angelägen om att få förvärva fastigheten eftersom denne har uttryckt att han "skriver på vad som helst". Tillämplig lagstiftning i det här fallet följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Ledningsrättslagen (LL).Lag om införande av nya jordabalken (JP).Olika typer av nyttjanderätters eventuella existens vid försäljning av fast egendom, vad gäller då i relationen mellan säljare och köpare? Utgångspunkten i jordabalken är att fastigheter i princip säljs helt obelastade om ingenting annat följer av avtalet. Den typen av fel som det är fråga om här benämns rättsliga fel med fastighetsrättslig terminologi (4 kap. 17 § JB). För sådana föreligger det faktiskt ingen regelrätt undersökningsplikt för köparen vilket är synonymt med att säljaren måste upplysa om alla avvikelser från den ovan anförda utgångspunkten om att fastigheter säljs obelastade. Detta förutsätter dock att köparen är i god tro. Om denne av någon anledning skulle vara i ond tro (känner till eller borde ha känt till/förstått) om förekomsten av eventuella nyttjanderätter inskränks säljarens upplysningsplikt i motsvarande mån. I vissa fall kan det dock te sig som en smärre omöjlighet för en köpare att få kännedom om att specifika rättigheter belastar en fastighet och i synnerhet om det skulle röra sig om muntligt ingångna avtal. Det i mångt och mycket detta som har föranlett att säljaren presumeras (antas) känna till samtliga såväl rättsliga fel som eventuella rådighetsfel, myndighetsbeslut som begränsar köparens användning av fastigheten (4 kap. 18 § JB). Men märk väl att köparen enligt andra regler i jordabalken åläggs en långtgående undersökningsplikt avseende faktiska fel, typiskt sett fysiska fel i en fastighet (4 kap. 19 § JB). Om denne då i samband med en okulärbesiktning av objektet noterar något som kan leda till misstanke om en existerande nyttjanderätt ankommer det på köparen att ställa erforderliga frågor till säljaren för att kunna få klarhet i de rådande rättsförhållandena på fastigheten. Annars blir köparen bunden. Detsamma gäller naturligtvis om denne genom ett gravationsbevis (utdrag ur inskrivningsregistret) finner att en viss rättighet är anmärkt på detta och inskriven hos lantmätaren. I ett sådant läge skulle naturligtvis köparen få tämligen svårt att åberopa god tro.Servitut, hur ser reglerna ut? Inledningsvis kan det konstateras att du själv har uppgett att du inte känner till huruvida det föreligger några giltiga servitut, vilket jag tolkar som att sedvanliga (formlösa) nyttjanderätter inte åsyftas här utan rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan din arvlåtare och eventuella grannfastigheter (14 kap. 1 § JB). Ett sådant upplåts skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (din arvlåtare) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Det nu sagda innebär således att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den ifrågavarande handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller de ovan nämnda formkraven har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Men detta torde således vara relativt enkelt för dig att kontrollera via en avstämning hos lantmätaren alternativt genom ett efterhörande hos närliggande grannfastigheter. Om några av ägarna till dessa skulle hävda att det föreligger giltiga servitut menar jag att de har att svara för den faktiska bevisbördan för att så är fallet. Notis: Jag känner av förklarliga skäl inte till hur länge eventuella servitut knutna till din fastighet äger giltighet. Värt att nämna är dock att före tillkomsten av den nya jordabalken, som förvisso är från 1970, kunde servitut upplåtas muntligt och ett sådant kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Men fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål kan emellertid bereda parterna en del flagranta problem beträffande äldre muntligt upplåtna servitut.Och ledningsrätter, vad gäller där?Du redan verkar vara väl förtrogen med det här begreppet och reglerna är dessutom ganska snarlika servitutsbestämmelserna i jordabalken, men vissa skillnader finns dock och mot den bakgrunden väljer jag, trots dina förmodade förkunskaper, att kort kommentera ovanstående. Ledningsrätt är en särskild typ av rättighet som ger innehavaren rätt att använda utrymme på annans fastighet för ledningar av olika slag, exempelvis för kraftnät eller telefon-, vatten- och/eller avloppsledningar (2 § LL). Det nu sagda är givetvis möjligt att få till stånd genom servitut, andra nyttjanderättsavtal eller via tvångsförfarandet expropriation. Men notera att ledningsrätter, vilka således ger innehavaren rätt att vidta relevanta åtgärder för att dra fram och bruka ledningen, ofta löper obegränsat i tiden, i motsats till servitut som inte sällan upplåts genom avtal (1 § 2 st. LL). Den i överlåtelseavtalet intagna garantiklausulen, vilka rättsliga konsekvenser kan en sådan få?4 kap. 19 § JB har redan berörts i den tidigare framställningen och i lagrummet (lagparagrafen) stadgas följande.1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren anses bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad"). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa. I enlighet med det tidigare anförda åligger det som sagt inte köparen att vidta någon undersökning beträffande rättsliga fel och 4 kap. 19 § JB tar främst sikte på faktiska fel. Men bestämmelsen kan likaledes, beroende på avtalsinnehållet, omfatta egenskaper som i normalfallet skulle vara hänförliga till de rättsliga felen. Enligt min mening och utifrån vad som framgår av din ärendebeskrivning får den i avtalet aktuella garantiutfästelsen en verkan såtillvida att klausulen per automatik skapar stora inlåsningseffekter för dig. Av avtalet följer trots allt ett uttalat löfte ifrån dig i egenskap av säljare om något som du i själva verket är mycket osäker på huruvida det stämmer. Jag menar att det mer fördelaktiga tillvägagångssättet måste vara att i görligaste mån själv försöka att utröna existensen av eventuella belastningar på din fastighet. För det fall detta skulle visa sig vara svårutrett bedömer jag att det andra och mest vettiga alternativet torde vara att i överlåtelseavtalet ta in ett förbehåll i vilket det förtydligas att du som säljare inte har någon kännedom om några nyttjanderätter, men att det inte heller utesluts att sådana kan finnas. Om behövligt mot viss justering nedåt av försäljningspriset och detta enbart för att reducera risken för framtida skadeståndsanspråk (4 kap. 12 § JB). Men givet att din köpare ämnar att "skriva på vad som helst" förefaller detta vara en mindre svårgenomtränglig mark. SAMMANFATTNING OCH YTTERLIGARE RÅDGIVNINGSammantaget kan följande konstateras. I fråga om rättsliga fel föreligger ingen generell undersökningsplikt för din köpare. Du har däremot som säljare en ganska så vidsträckt upplysningsskyldighet. Servitut upplåts skriftligen och formkraven måste vara uppfyllda för att servitutet ska äga giltighet. Detsamma gäller i princip ledningsrätter, men dessa gäller obegränsat i tiden. Utan en alltför stor ansträngning torde det gå att få reda på huruvida några sådana de facto finns i nuläget. Notera dock att äldre avtal om servitut, upplåtna före den nuvarande jordabalkens ikraftträdande, kan ha ingåtts muntligt och följaktligen kan göras gällande även idag. Övriga nyttjanderätter kan naturligtvis också ha ingåtts muntligen mellan din arvlåtare och dennes grannar. Dessa måste dock kunna ledas i bevis. Vidare kan mycket precis utfästelser av dig som säljare bli bindande och det gäller likaså löften om avsaknaden av rättsliga fel om dessa uttryckligen har manifesterats i avtalet. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar. Du har också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Eftersom du har betalat för en Express24-fråga misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa redan idag fredag den 24/4 kl 17.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. Vänligen,

Får fastighetsägaren belasta fastigheten med nyttjanderätter efter att den lagts ut till försäljning?

2020-04-19 i Fastighet
FRÅGA |Om en person satt ut sin fastighet till försäljning hos en mäklare 10 april .Det finns ett gårdshus på tomtensom inte är uthyrt men den 16 april skriver han ett hyreskontrakt till sin son som börja gälla från och med 1 maj med ett jättelågt pris som inte täcker varken el uppvärmning utav gårdshus ,med en uppsägning på 5 år och ska få hyra ut gårdshuset hur han vill.Kan man verkligen göra så jag var intreserad utav huset.Med vänliga hälsningar
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar frågan som att du vill köpa en fastighet som ligger ute för försäljning. Efter att fastigheten lades ut till försäljning valde fastighetsägaren att hyra ut gårdshuset till sin son för ett lågt pris med ett avtal på fem år. Du undrar nu om det är lagligt att belasta fastigheten med en nyttjanderätt, i detta fall ett hyresavtal av gårdshuset på fem år, efter att fastigheten lagts ut till försäljning då du gärna skulle vilja köpa den.Rättslig regleringDin fråga är ifall fastighetsägaren får belasta fastigheten med nyttjanderätter efter att den lagts ut för försäljning. Jag kan inte se några specifika problem med detta, då fastighetsägaren fortfarande äger fastigheten fram till själva försäljningen. Det medför att fastighetsägaren får råda över fastigheten som denne vill. Detta innebär dock självklart att priset påverkas och att du kan begära att få köpa fastigheten till ett lägre pris.Vad händer om du ändå väljer att köpa fastigheten? Generella regler om nyttjanderätter finns i 7 kap jordabalken (JB). I 7:11-21 JB stadgas vad som händer med nyttjanderätter om fastigheten överlåts till en ny ägare. I 7:11 JB slås fast att om en fastighet belastas med en nyttjanderätt (i detta fall ett hyresavtal avseende gårdshuset) åligger det säljaren att göra ett förbehåll om upplåtelsen. Ett sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Det betyder att den nya ägaren träder i den gamla ägarens ställe och nyttjanderätten består vid försäljningen om ett förbehåll görs vid försäljningen. Även om ett förbehåll inte görs kommer dock nyttjanderätten att bestå om köparen är medveten eller borde varit medveten om att nyttjanderätten existerade. Detta regleras i 7:14 JB. Eftersom du är medveten om nyttjanderätten kommer den därför att bestå om du väljer att köpa fastigheten. Att fastigheten är belastad av en nyttjanderätt kommer dock, som nämnt ovan, naturligtvis leda till att fastighetens pris påverkas.Sammanfattning och kort svar på fråganSammanfattningsvis får därmed fastighetsägaren välja att belasta fastigheten med en nyttjanderätt i form av ett hyresavtal avseende gårdshuset innan försäljning sker men det gör att fastighetens värde minskar.Har du några funderingar angående mitt svar kan du höra av dig på lovisa.lundgren@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad innebär JB 2 kap. 7 § ?

2020-04-17 i Fastighet
FRÅGA |Vem kan räknas som "tredje man" enligt jordabalken, kap. 2 paragraf 7?
Jenny Viberg |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag att utgå från jordabalken (JB).Andra kapitlet i JB reglerar tillbehör till fastighet.En fastighet är enligt JB fast egendom vilket i sin tur är jord (i de allra flesta fall en tomt) (1 kap. 1 § JB). Tillbehör till en fastighet är t.ex. byggnader, ledningar, stängsel som finns på fastigheten för stadigvarande bruk (alltså inte lösa föremål som t.ex. en bil) (2 kap. 1 § JB).Vad innebär 2 kap. 7 § JB?Att ett föremål är ett tillbehör till en fastighet hindrar inte att ägaren t.ex. överlåter eller pantsätter föremålet. Inom juridiken kallas det att ägaren fortfarande har rätt att disponera rättsligt över föremålet. Om ett tillbehör till fastighet överlåts till någon annan gäller det inte mot tredje man (2 kap. 7 § JB). Det innebär att om hela fastigheten säljs och får en ny ägare gäller inte överlåtelsen av fastighetstillbehöret mot den nya ägaren. Det spelar heller inte någon roll om den nya ägaren visste eller borde ha vetat att tillbehöret till fastigheten var överlåtit.Ett exempel:Om en fastighetsägare överlåter en maskin (som finns i en byggnad på fastigheten och uppfyller kraven på fastighetstillbehör) och maskinen står kvar på samma plats kommer den nya ägaren av fastigheten att också äga maskinen, även om den förre ägaren överlåtit denna.SammanfattningMin uppfattning är att i det klassiska fallet är tredje man i JB 2 kap 7 § en ny ägare till en fastighet.Hoppas att mitt svar gjorde paragrafen lite tydligare!Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att ställa fler frågor här på Lawline.

Vad innebär det att man har bättre rätt till en fastighet som sålts till flera personer?

2020-04-10 i Fastighet
FRÅGA |Vad innebär det att jag vunnit bättre rätt i hovrätten till en fastighet som har blivit vidare såld till ytligare 3 personer Jag har hela tiden boTT på fastigheten
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! Vad innebär det att man har bättre rätt?Att du har bättre rätt till något innebär i korthet att du har företräde till den. För att förtydliga vad det innebär och om själva problemet kring vem som har rätt till något så ska jag gå igenom ett exempel.A lånar ut sin telefon till C. B köper telefonen av C. Då har både A och B rätt till telefonen men det finns bara en och då måste man avgöra vem som har bäst rätt till telefonen. I ditt fall så rör det en fastighet som sålts vidare till tre personer och då är frågan vem som har bäst rätt till fastigheten eftersom alla tre har köpt den. Att hovrätten dömt att du har vunnit bäst rätt innebär därför att du har rätt till fastigheten och inte de andra personerna som har förvärvat fastigheten. Hoppas du fått svar på din fråga!