När kan det föreligga dolt fel i en fastighet och hur ser köparens undersökningsplikt ut
Hej!
Jag har köpt ett hus med tillhörande gårdshus som står på järnvägsslipers med impregnerat material (ämnet kreosot). Det impregnerade materialet har börjat lukta och skapar lukt. Pågrund av att gårdshuset står på slipers har det satt sig och lutar 3 cm snett. Är detta att beakta som dolt fel? Ska tilläggas att huset är besiktat av Anticimex som inte upptäckt dessa brister. Är detta att beakta som dolt fel? Felet upptäcktes vid rivning av golv. Är undersökningsplikten uppfylld? (gick inte att se utan att riva golvet.)
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om det föreligger ett dolt fel i fastigheten och om din undersökningsplikt är uppfylld. Tolkar jag frågan fel eller uppkommer det följdfrågor är du mer än välkommen att ställa en ny fråga!
Svaret på ditt problem finner vi i Jordabalken!
Jordabalkens bestämmelser om dolt fel
Eftersom det i din fråga rör sig om ett hus rör det sig om en sådan fastighet som kan klassas som fast egendom dvs jord (1 kap. 1§ JB). Det följer därmed av Jordabalken att om fastigheten inte stämmer med avtal eller vad du som köpare kunnat förutsätta föreligger dolt fel. Vidare om fastigheten avviker från vad säljaren anses ha utlovat föreligger också fel i fastigheten (4 kap 19§ JB).
Jordabalkens bestämmelser om undersökningsplikten
Undersökningsplikten för fastigheten påpekar att fel som du som köpare borde ha upptäckt vid en undersökning med hänsyn till bl.a. fastighetens skick och omständigheter vid köpet inte får åberopas som avvikelse i efterhand (4 kap 19§ 2 st JB).
Undersöknings bestämmelserna i ditt fall
När det gäller om undersökningsplikten är uppfylld i ditt fall kan jag utifrån omständigheterna i din fråga ändå dra slutsatsen att den förmodligen är uppfylld. Av rättspraxis följer nämligen att man ska undersöka svåråtkomliga utrymmen men otillgänliga utrymmen ska man inte behöva undersöka. Med otillgängliga menas utrymmen som ex. kräver att man river upp golv för att komma åt dem. Det förutsätter dock att inget har påkallat en undersökning såsom starka dofter av mögel, fukt eller annat som ger en indikation på att vidare undersökning krävs. Eftersom Anticimex har utfört undersökningen får man ändå anta att dem inte funnit några sådana indikationer och inte heller indikationer på ämnet kreosot. Därmed får undersökningsplikten anses vara uppfylld.
Dolt fel bestämmelserna i ditt fall
Eftersom jag inte har vet huruvida något följer av eventuella avtal mellan dig som köpare och säljaren får jag förutsätta att dessa är i sin ordning. Således blir frågan om dolt fel beroende på om du som köpare med fog kunnat förutsätta att ämnet kreosot använts på det impregnerade material. Av min kunskap inom byggbranschen är det troligt att man inte använder detta material bid byggnation men det beror såklart på fastighetens ålder och vad fastigheten används till. Med det här i åtanke och utifrån omständigheterna i din fråga får det anses föreligga dolt fel i fastigheten. Att observera är att för att kunna använda sig av bestämmelserna om dolt fel krävs det att man i alla fall realiserar sådant hos säljaren inom 10 år från det att man köpt fastigheten (4 kap 19b§ JB).
Sammanfattningsvis
Utifrån omständigheterna i din fråga får det ändå bedömas som att att det föreligger dolt fel i fastigheten och att undersökningsplikten är uppfylld. Din fråga ger dock upphov till att fler följdfrågor och ytterligare omständigheter kan behövas för att svara på din fråga med vidare säkerhet. Därför rekommenderar jag att du kontaktar en av våra jurister! Du kan boka tid på https://lawline.se/boka.
Hoppas du har fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
