Kan ett jakttorn som står löst på marken utgöra fastighetstillbehör?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder till oss på Lawline med din fråga! Så som jag tolkar ditt ärende har du ursprungligen haft äganderätten till marken i fråga samt jakttornet. Därefter har du sålt marken och - av vad jag utgår från - inte tagit upp frågan avseende jakttornet i köpeavtalet. Den avgörande frågan blir då om vi kan se jakttornet som ett s.k. fastighetstillbehör. Förutsatt att något annat inte avtalats ska tornet, som utgångspunkt, nämligen enbart ingå i fastighetsförsäljningen om finns stöd att klassificera det som ett fastighetstillbehör.
Den regel som blir relevant finner vi i 2 kap 1 § jordabalken där följande stadgas: "Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk". För att tornet ska anses ha "anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk" ska det, som uttrycks i förarbeten, finnas ett yttre mekaniskt samband med tornet och fastighetens område (se prop 1992/93:23 s 6). Enligt min mening kan något sådant samband knappast anses föreligga i och med att tornet går att flytta på.
Min slutsats är alltså att tornet inte är att betrakta som fastighetstillbehör. Detta innebär att vi istället ser det som lös egendom. Som framgått ovan krävs det då att du och köparen avtalsvis kommit överens om att tornet ska ingå i fastighetsköpet. Det bör då framhävas att avtal avseende lös egendom, som utgångspunkt, kan ingås formfritt. Alltså hade köparen kunnat hävda att ni ingått ett muntligt avtal men det är då han / hon som har bevisbördan för detta. Ett annat möjligt - men något långsökt - resonemang som säljaren hade kunnat föra fram är att ni i efterhand konkludent ingått ett avtal som innebär att tornet ska ingå i fastigehtsköpet. Ett konkludent avtal skulle då i detta sammanhang kunna innebära att du genom ditt agerande (i detta fall din passivitet att begära tillbaka tornet) accepterat att den ska omfattas av köpeavtalet (jfr NJA 1977 s 92). Ett exempel på när detta eventuellt hade kunnat vara tillämpligt är om du och säljaren utan framgång tidigare förhandlat om att tornet skulle ingå i fastighetsköpet men att köparen felaktigt varit i föreställning att tornet skulle ingå. I ett sådant fall hade din passivitet möjligtvis kunnat ges avtalsbinande verkan om man kan visa att du varit medveten om denna felaktiga föreställning utan att ha upplyst om det. Utrymmet för att ingå avtal genom passivitet är dock begränsade och med avsaknad av mer kvalificerade omständigheter ser jag det som mindre sannolikt i detta fall att köparen hade kunnat nå framgång med ett sådant resonemang.
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp. Om det kvarstår några frågor är du självklart välkommen att åter höra av dig till oss på Lawline.
