Byggnad på ofri grund – vem ansvarar för byggnaden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Nedan kommer jag behandla två frågor: (1) vem som är ägare till sommarstugan. Om din pappa skulle ses som ägare av sommarstugan kommer jag (2) utreda vilket ansvar som följer med denna äganderätt.
Fråga 1: Vem är byggnadens ägare?
(a) Byggnad på ofri grund utgör inte fastighetstillbehör
Det står klart att det är din farbror som är ägare till jorden (marken) och såldes ägare till fastigheten (se 1 kap 1 § jordabalken). Frågan blir då om sommarstugan kan betecknas som ett så kallat fastighetstillbehör och i juridisk mening anses tillhöra fastigheten (= din farbror äger stugan, annars inte). Att byggnader (t ex sommarstugor) kan ses som fastighetstillbehör framgår visserligen av 2 kap 1 § jordabalken. Byggnad på ofri grund anses dock inte utgöra fastighetstillbehör utan är istället att ses som lös egendom (2 kap 4 § jordabalken). Det faktum att din farbror har ärvt fastigheten (marken) påverkar inte frågan om vad som ska anses tillhöra fastigheten och utgöra fastighetstillbehör. Förutsatt att (i) det verkligen rört sig om en byggnad på ofri grund (se närmare nedan) och (ii) din pappa tidigare varit ägaren till sommarstugan och exempelvis inte givit bort denna genom ett gåvobrev eller liknande är din pappa även efter din farfars bortgång att betrakta som ägare till byggnaden.
(b) Närmare om gränsen mellan fastighetstillbehör och byggnad på ofri grund
Du har i din ärendebeskrivning valt att kalla stugan för byggnad på ofri grund. Om du varit korrekt i denna bedömning följer det av ovan att det är din pappa och inte din farbror som är ägare till byggnaden. För tydlighetens skull kommer jag dock i denna del redogöra närmare för gränsen mellan vad som är att betrakta som byggnad på ofri grund och vad som är att betrakta som fastighetstillbehör.
Det framgår av 2 kap 4 § jordabalken att en byggnad inte ska ses som fastighetstillbehör om byggnaden inte kommit i fastighetsägarens hand. Det är denna bestämmelse som undantar byggnad på ofri grund från fastighetstillbehörskretsen.
För att avgöra huruvida byggnaden kommit i fastighetsägarens hand behöver man utreda i vems intresse bebyggelsen gjordes eller, annorlunda uttryckt, för vems räkning bebyggelsen gjorts (se rättsfallet NJA 2015 s 961 punkt 13). Detta innebär enklare formulerat följande:
- Om din pappa byggde stugan som en tjänst/gåva till din farfar = stugan tillhör numera din farbror.
- Om din pappa byggde stugan för sin egen skull = stugan tillhör din pappa.
I många fall kan svaret tänkas vara uppenbart; t ex om det tydligt framgick att bebyggelsen gjordes för din farfars skull eller om det finns något skriftligt avtal som reglerat frågan. I andra mer svåra gränsdragningsfall kan man enligt Högsta domstolen (NJA 2015 s 961 punkt 12) beakta följande omständigheter:
- Vem som fattat beslut om bebyggelsen.
- Vem som burit kostnaderna för bebyggelsen.
- Vem som haft nyttan av bebyggelsen.
- Vem som ansvarar för drift och underhåll samt vad som åsyftats i fråga om ägandet.
Fråga 2: Vilket ansvar tillkommer byggnadens ägare?
Om man baserat på ovan skulle komma fram till att det är din pappa som är ägare till sommarstugan följer det av din nästa fråga att du undrar vem som då bär ansvaret för att underhålla bygganden och tomten samt betala el. På ett övergripande plan bör det noteras att det givetvis kan finnas ett intresse för din pappa att hålla sommarstugan i gott skick och det kan då också vara i hans intresse att se till att så sker. Hans personliga intresse i att hålla stugan i gott skick kan då också gå längre än de juridiska skyldigheterna som finns för honom att underhålla byggnaden. Det finns även, som indikerats av rättsfallet redovisat ovan, en möjlighet för din pappa och din farbror att sinseemellan komma överens om vem som ska ansvara för underhåll och betalning av el. Detta bör hållas i åtanke när du läser min redogörelse nedan angående de ansvar som tillkommer byggnadens ägare.
Som utgångspunkt kan man ta fäste i det faktum att det med äganderätten till viss egendom kommer vissa rättigheter och skyldigheter kopplade till denna egendom.
Av 8 kap 14 § plan- och bygglagen följer ett ansvar för att hålla byggnadsverk i vårdat skick. Om så inte sker kan ingripanden riktas mot byggnadsverkets ägare vilket alltså skulle vara din pappa (byggnadens ägare) och inte fastighetsägaren eftersom det rör sig om byggnad på ofri grund (jfr Boverkets hemsida under rubriken ”Kommunikation före beslut”). Av detta följer att det är byggnadens ägare och inte fastighetsägaren som ansvarar för underhåll av byggnaden. När det kommer till underhåll av tomten ställs det också ett krav på att denna ska hållas i vårdat skick (8 kap 15 § plan- och bygglagen). Om din pappa har en nyttjanderätt till tomten är det han som ansvarar för underhållet av denna del av tomten, annars är det din farbror som ansvarar. Detta underhållsansvar ger dock enbart en yttre ram och säger inget säkert om exakt hur underhållet bör gå till. Det skulle givetvis kunna vara så att det räcker att din pappa underhåller tomten när han är där. Det avgörande är just att byggnaden hålls i vårdat skick.
När det kommer till skyldigheten att betala el är min uppfattning att det är din pappa (personen som äger byggnaden) som måste teckna ett elnätsavtal samt ett separat avtal för elhandeln för att kunna få tillgång till el för byggnaden. För att inte riskera att överföringen av el avbryts gäller det då att din pappa betalar för elen (jfr 11 kap 2–3 §§ ellagen). Det finns dock självklart ingen skyldighet för din pappa att ha på elen när han inte är där.
Eftersom inkomstskattelagen likställer byggnader på ofri grund med fastigheter (se 2 kap 6 § inkomstskattelagen) kan det för övrigt noteras att det är byggnadens ägare som ansvarar för att betala fastighetsavgift och fastighetsskatt.
Sammanfattning och återkoppling
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp. Avslutningsvis kan du alltså ta med dig att det är din pappa som är byggnadens ägare förutsatt att sommarstugan är att betrakta som byggnad på ofri grund. Vidare kommer med denna äganderätt ett visst ansvar som jag redogjort för ovan.
Om det kvarstår några frågor är du givetvis välkommen åter höra av dig till oss på Lawline. Personligen nås jag på Hugo.Clemedtson@Lawline.se.
