Felskrivning i gåvobrev avseende fastighet

Question

Hej Lawline En stor fastighet 23.000kvm,( stamfastigheten) planeras att avstyckas med 4st mindre fastigheter( drygt 2.000kvm styck). Tanken är att 4 barn skall erhålla varsin av de mindre avstyckade fastigheterna. Stamfastigheten kvarstår då med drygt 13.000kvm som avses att exploateras. Gåvobrev skrivs redan innan styckning till 2 av barnen. En av dom önskar kontanter i stället eftersom hon bor i Göteborg. Dent andra gåvobrevet beskriver gåva av fastigheten samt fastighetsbeteckning men beskriver inte andelen.. De andra barnen inväntar styckningen flera år senare. Nu till huvudfrågan: Personen med gåvobrev på fastigheten ansöker om lagfart och uppger i inskrivningshandlingarna att han äger 100 andelar. Lantmäteriet har inte begärt granskning eller komplettering. Han får därmed lagfart på 23.000kvm av fastigheten och exploaterar hela området 23.000kvm i samband med styckning. Är det möjligt att i efterhand ogiltigförklara gåvobrevet eftersom andelen inte är angiven? Vänligen

Answer 1

Inledande bedömning

Utgångspunkten är att ett gåvobrev som avser fast egendom måste uppfylla formkraven i jordabalken (“JB”) för att vara giltigt (4 kap. 1 § JB). Dessa krav innebär att överlåtelsehandlingen (gåvobrevet) ska vara skriftlig, undertecknad av både givaren och mottagaren samt ange vilken egendom gåvan avser.

I det här fallet anges fastighetsbeteckningen i gåvobrevet, men det framgår inte vilken andel som överlåtits. Det skapar ett problem: om parterna avsåg att endast en viss del av fastigheten (exempelvis en av de framtida avstyckade tomterna) skulle ges bort, men detta inte framgår tydligt, kan gåvobrevet anses ogiltigt om egendomen inte är tydligt angiven eller annars om mottagaren insåg felskrivningen men valde att utnyttja den till sin fördel. Ett objekt är i detta fall identifierat i gåvobrevet, men avsikten reflekteras möjligen inte i det angivna objektet, vilket gör det mycket svårt att hävda formfel. Det är förmodligen snarare i så fall fråga om felskrivning alternativt otydlighet.

Eftersom lagfart redan beviljats på hela stamfastigheten, talar det för att Lantmäteriet har uppfattat gåvobrevet som en överlåtelse av hela fastigheten. Det är dock viktigt att förstå att Lantmäteriets lagfartsbeslut inte utgör ett bevis på att överlåtelsen materiellt är giltig eller tydligt; det är ett inskrivningsbeslut, inte en prövning av avtalsinnehållet. Om gåvobrevet är ogiltigt enligt jordabalken eller om det föreligger ett misstag (exempelvis att givaren inte avsåg att ge bort hela fastigheten), kan lagfarten i efterhand angripas.

Möjliga rättsliga vägar i en sådan situation är följande (samtliga innebär en domstolsprövning):

• Talan om bättre rätt till fastigheten, om givaren menar att överlåtelsen inte omfattade hela fastigheten (18 kap. 9 § JB).
• Ogiltighet på grund av formfel eftersom avtalet inte uppfyller formkraven då andelen som avsågs överlåtas inte specificerats, vilket gör objektet oidentifierbart (4 kap. 1 § JB). Teoretisk möjlighet, men mycket osannolikt i praktiken.
• Ogiltighet på grund av att mottagaren har insett misstaget och utnyttjat det för att ansöka om lagfart för hela stamfastigheten (32 § avtalslagen).

Samtidigt ska påpekas att bevisbördan ligger på den som påstår att gåvobrevet inte motsvarar parternas verkliga avsikt. Om både givare och mottagare undertecknat ett gåvobrev med fastighetsbeteckningen utan förbehåll, och mottagaren sedan fått lagfart på hela fastigheten, blir det svårt att ogiltigförklara handlingen utan stark bevisning om ett misstag eller missbruk.

Det finns även en praktisk komplikation: eftersom fastigheten därefter exploaterats och styckats, kan tredje mans rätt ha uppkommit (exempelvis köpare av de nya fastigheterna). Det begränsar möjligheten att återställa ägandeförhållandena.

Åtgärder / Rekommendationer

1. Begär juridisk granskning av gåvobrevet; låt en fastighetsrättsjurist analysera om dokumentet är formellt giltigt och vad det kan anses omfatta.
2. Samla bevisning om gåvoavsikten; exempelvis e-post, muntliga uppgifter, ritningar eller familjeöverenskommelser som visar att avsikten inte var att ge bort hela fastigheten, samt bevisning som talar för att mottagaren av gåvan kände till vad den verkliga avsikten var.
3. Överväg att väcka talan om bättre rätt till fastigheten eller ogiltighet av gåvobrevet om det finns grund att påstå att egendomen inte är specificerad i gåvobrevet eller att mottagaren kände till felskrivningen men valde att utnyttja misstaget.
4. Om exploatering redan skett, kontrollera om det finns möjlighet till ekonomisk kompensation eller skadestånd i stället för återgång, eftersom fysisk återställning kan vara omöjlig.

För kännedom

• Lantmäteriets registrering kan inte återkallas eller ångras administrativt; en domstolsprövning krävs för att ändra ägandeförhållandena i fastighetsregistret.
• Ogiltighet på grund av otydlighet eller misstag innebär ett mycket svårt bevisläge, men om det går att visa att andelen skulle motsvara ett visst område (exempelvis en planerad avstyckning) kan domstolen jämka gåvan i enlighet med parternas gemensamma avsikt eller delvis eller helt ogiltigförklara gåvan.
• Det finns förmodligen inget enkelt sätt att lösa detta på annat än i samförstånd med varandra.