Tomtdelning och värdepåverkan

Question

Jag och mina släktingar äger tillsammans ett sommarställe med tre bostadshus. Nu har vi delat upp den stora (21000kvm) sj́ötomten i två delar, så att den mindre tomten (xxx)ligger som en ö i den större tomten.
Tomten är mycket bergig och för att ta sig från den större tomtens norra del till dess södra del måste man passera tätt intill den mindre tomtens hus. Enligt min åsikt borde båda tomterna vara mycket svårsålda utanför familjen.
Jag tror alltså att de två nya tomterna tillsammans är värda mindre än vad tomten var värd innan vi delade den p.g.a. tomternas placering i förhållande till varandra. Vad tror ni?
Jag kan bifoga en karta.
Tacksam för svar.

Answer 1

Inledande bedömning

Utifrån din beskrivning har ni delat upp en större sjötomt i två tomter, varav den mindre ligger som en “ö” i den större tomten och passagen mellan norra och södra delen av den större tomten går nära den mindre tomten. Detta medför några både juridiska och praktiska knepigheter.

Fastighetsrättslig situation: Om den mindre tomten ligger inom den större tomtens ursprungliga område kan det bli nödvändigt med servitut eller annan rätt att passera över den mindre tomten för att nå delar av den större tomten (16 kap. jordabalken). Ett servitut är enkelt uttryckt en rätt att passera, dra ledningar eller annars använda en del av marken som ligger på annans fastighet och registreras hos Lantmäteriet. Ett registrerat servitut gäller även efter ägarbyte. Utan sådant servitut kan ägarna av den större tomten få svårt att använda hela sin mark vilket gör det mindre attraktivt för externa köpare. Det är oklart om ni redan har formellt fastighetsbildat tomterna via lantmäteriförrättning, men tänk på att tomtdelningen ska registreras av Lantmäteriet.

Marknadsvärde: Det finns en risk att värdet på båda tomterna tillsammans blir lägre än den ursprungliga tomten, särskilt om tillgängligheten till den större tomten begränsas eller om potentiella köpare upplever att den mindre tomten hindrar fri passage eller insyn. Detta är dock i hög grad marknadsberoende och kan vara svårt att bedöma utan professionell värdering.

Praktiska begränsningar: Tomternas bergighet och placering kan göra byggnation och tomtutnyttjande svårare, vilket kan påverka både försäljbarhet och pris. Eventuella framtida konflikter kan uppstå kring underhåll av gemensamma områden eller passage om servitut inte reglerats tydligt.

Några oklarheter i frågan: Storleken på den mindre tomten (xxx) är inte specificerad. Det är oklart om ni redan har registrerat tomtdelningen hos Lantmäteriet. Det framgår inte om alla släktingar är överens om delningen och eventuella servitut, vilket kan påverka både juridiskt skydd och försäljningsmöjligheter. Oaktat detta så följer ett antal rekommendationer på åtgärder som ni kan vidta.

Åtgärder / Rekommendationer

1. Kontrollera fastighetsbildning: Säkerställ att delningen är registrerad hos Lantmäteriet och att alla formella krav är uppfyllda.
2. Servitut / rätt att passera: Om passage över den mindre tomten behövs, upprätta skriftligt servitut för att undvika framtida konflikter och stärka båda tomternas värde. Registrera servitutet hos Lantmäteriet.
3. Värdering: Beställ en professionell värdering av tomterna. En fastighetsmäklare eller värderingsman kan ge en mer realistisk bild av marknadsvärdet efter delning.
4. Överenskommelse med släktingar: Dokumentera skriftligt hur tomterna får användas, vem som ansvarar för underhåll av gemensamma områden och eventuella restriktioner.
5. Framtida försäljning: Överväg hur delningen och tomternas utformning påverkar försäljningsbarhet, och fundera på om alternativa lösningar (exempelvis behålla som en större fastighet eller justera tomtgränser) kan ge högre värde.