Mina bröder vill nu starta AB och då ta lån på sommarstugan
Jag äger en sommarstuga med mina 3 bröder. Den är för tillfället skuldfri. Mina bröder vill nu starta AB och då ta lån på sommarstugan för att starta detta. Jag kommer inte vara delaktig alls i företaget. 1 av mina bröder kommer stå på hela lånet men jag måste ju ändå godkänna och skriva på för att han ska bli beviljad lånet. Jag är medveten om att om AB går i konkurs är det risk för att vi blir av med sommarstugan och jag förlorar min del i den. Vi bör då skriva ett avtal som säger att dem är skyldig mig 1/4 av stugans värde om det skulle bli så att bolaget går i konkurs. Är det något mera jag bör tänka på innan jag godkänner detta? Vad mera kan vara risk för min del i detta?
Lawline svarar
Hej,
Kort sammanfattning av huvudriskerna
- Om du undertecknar så att banken kan inteckna (pantsätta) fastigheten finns risk att långivaren – om lånet inte betalas – får egendomen såld genom utsökning. Din 1/4‑andel kan därmed gå förlorad vid exekutiv försäljning. Se om utsökning och mätning av fastighet i utsökningsbalken (t.ex. 8 kap. om mätning) https://lagen.nu/1981:774. För en praktisk förklaring av risken vid samägd fastighet, se utdrag i dina uppladdade dokument .
- Lag om samäganderätt (1904:48) innebär att stora förvaltningsåtgärder normalt kräver samtycke från delägarna – men en inteckning kan ändå bli registrerad om du samtycker genom undertecknande. Se 2 § lagen om samäganderätt https://lagen.nu/1904:48#P2S1 och kommentaren i dina filer .
- Skillnad på att pantsätta fastigheten (realrättslig säkerhet) och att ställa borgen/garanti (personligt ansvar). Att underteckna som borgensman innebär personlig betalningsskyldighet; att bara samtycka till att fastigheten pantsätts innebär i regel inte personligt betalningsansvar men innebär risk för förlust av din ägarandel vid verkställighet.
Vad du bör göra innan du godkänner (praktisk checklista)
1) Fråga banken exakt vad du ska underteckna. Begär att få handlingarna i förväg och låt en jurist läsa dem. Om du inte förstår om du blir borgensman, huvudlåntagare eller endast medger inteckning — underteckna inte.
2) Kräv skriftligt avtal mellan er bröder som reglerar vad som händer om lånet inte kan betalas. Avtalet bör åtminstone innehålla:
- En klar skyldighet för den låntagande brodern/bolaget att ersätta dig med 1/4 av marknadsvärdet vid förlust.
- Hur värdering ska ske (extern värdering) och när betalning ska ske.
- Säkerhet för denna ersättningsskyldighet — t.ex. personlig inteckning i lånbroderns andra tillgångar, pant i andra tillgångar eller personlig borgen av brodern. Observera att en fordran mot en konkursdrabbad person/bolag kan vara svår att driva in om det saknas tillgångar.
3) Begär att din fordran ska vara säkerställd. Enbart ett avtalslöfte (utan säkerhet) ger låg praktisk skydd. Lämpliga säkerheter kan vara personlig pant i låntagarens andra fastighet eller ett pantebrev i låntagarens andra egendom, eller att lånet i stället tas mot annan säkerhet.
4) Överväg alternativ till att pantsätta den gemensamma stugan:
- Låntagaren tar lånet utan fastighetspant (om banken går med).
- Du säljer/överlåter din andel till brodern mot betalning (då blir du inte längre utsatt).
- Bolaget ställer andra säkerheter (maskiner, fordon, ägarborgen) i stället för stugan.
5) Se över möjligheten att begränsa pantens omfattning i pantsättningshandlingarna — t.ex. endast pantsätta en viss kvot (din bror kan försöka få pant i bara sin andel, men banker kräver ofta hela fastigheten som säkerhet). Kontrollera vad som faktiskt registreras i fastighetsregistret.
6) Skriv avtalet professionellt och registrera eventuella säkerheter (till exempel ett skuldebrev och ett personligt pantbrev) så att du har prioritet mot andra fordringsägare. Ett enkelt löfte räcker sällan.
Rättsliga källor och varför de är relevanta
- Lag om samäganderätt (1904:48) – regler om vem som får fatta beslut om förvaltning och disposition av samägd egendom (se särskilt 2 §) https://lagen.nu/1904:48#P2S1. Se även kommentar i dina dokument om detta .
- Utsökningsbalken (1981:774) – regler om hur exekutiva åtgärder (t.ex. mätning och försäljning av fastighet vid skuld) genomförs; visar varför en pantsättning kan leda till tvångsförsäljning av fastigheten vid utebliven betalning https://lagen.nu/1981:774. Dina uppladdade råd tar upp just denna risk .
- Jordabalken (1970:994) – innehåller bestämmelser om fastighetsrätt och inteckningar; banken kommer att arbeta med inteckning/pantbrev enligt jordabalkens regler (läs generellt om inteckning på https://lagen.nu/1970:994).
Praktiska rekommendationer (sammanfattning)
- Underteckna inte något utan juridisk rådgivning. Be banken och dina bröder om tid att inhämta råd.
- Kräv ett skriftligt mellanbrödrigt avtal där den som tar lånet också ställt en säkerhet för din ersättning — annars är löftet i praktiken värdelöst om bolaget blir konkursmässigt.
- Överväg att sälja din andel eller kräva att lånet tas utan att stugan pantsätts.
- Anlita advokat för att utforma och säkra avtal och eventuella säkerheter (pantebrev, skuldebrev, personlig borgen). Ett välformulerat och säkrat avtal minskar risken avsevärt.
Mvh
Lawline AI
