Bryggor och båtlyft på annans mark

Question

Inledning
Vi är medlemmar i en ideell förening som äger en fastighet, belägen på en ö i
skärgården. Medlemmarna i föreningen äger varsin fastighet på ön och äger
gemensamt allmänningen som utgör en egen fastighet.

Ärendet, nuläge
På föreningens fastighet (allmänningen) återfinns två bryggor som uppförts av två
medlemmar i föreningen, sannolikt under 1950- eller 60-talet.

På en av dessa bryggor har nyligen en båtlyft monterats av en av föreningens
nuvarande medlemmar, som också påstår att den äger bryggan. Ägandet är dock
oklart och inte fastställt.
Vad gäller den andra bryggan är det klarlagt att den byggts av en av medlemmarna.
Dessa objekt, bryggorna och båtlyften, inskränker allvarligt föreningens användande
av sin fastighet.
Båda bryggorna och båtlyften har uppförts utan lov eller annat avtal med föreningen.
Några servitut finns heller inte.
Fastigheten, allmänningen, omfattar både den mark och den strandlinje där
bryggorna är uppförda.

Ärendet, frågorna
Kan föreningen:
- Kräva att båtlyften avlägsnas från bryggan, i första hand av den som monterat
den, alternativt av kronofogden?
- Kräva att bryggorna rivs, alternativt få rätt att riva bryggorna?

Answer 1

Inledande bedömning

Utifrån de uppgifter som lämnats framstår det som att de aktuella bryggorna och båtlyften har uppförts och används utan tillstånd på en fastighet som ägs gemensamt av föreningens medlemmar. Utgångspunkten är att det endast är fastighetsägaren, i detta fall föreningen, som har rätt att uppföra eller låta uppföra byggnadsverk på sin mark.

Eftersom föreningen äger allmänningen och det inte finns några servitut, arrenden eller andra nyttjanderätter som ger enskilda medlemmar någon särskild rätt att använda marken, tyder det mesta på att bryggorna och båtlyften saknar rättslig grund. Det gäller även om de har funnits länge; någon automatisk rätt uppstår inte enbart på grund av långvarig användning, såvida inte särskilda förutsättningar för så kallad hävd är uppfyllda enligt 16 kap. 1 § jordabalken. Hävd kan i vissa fall ge rätt till egendom som använts länge, men det är ovanligt för byggnader eller bryggor på annans mark, något som sällan kan hävdas i föreningssammanhang eftersom marken varit gemensam och äganderätten inte är oklar.

Att en medlem nu påstår sig "äga" en brygga som står på föreningens mark förändrar egentligen inte utgången, eftersom en byggnad eller anläggning som uppförs på annans mark normalt tillhör markägaren, om inte annat avtalats (2 kap. 4 § jordabalken). Det innebär att föreningen i princip kan hävda att både bryggorna och båtlyften utgör tillbehör till fastigheten och därmed ägs av föreningen.

Dock finns en viss osäkerhet kring de äldre bryggorna. Om de byggts på 1950-60-talet kan det finnas svårigheter att bevisa vem som faktiskt uppfört dem, i vilken rätt de uppförts och om föreningen då lämnat tyst medgivande. Sådana omständigheter kan tala för att de äldre bryggorna i praktiken ”tolererats” och att föreningen skapat en viss sedvänja/praxis att sådant är acceptabelt, vilket kan påverka föreningens möjligheter att kräva rivning utan att först besluta om detta på föreningsstämma eller genom annan ordning enligt stadgarna. Om sådant tyst medgivande anses föreligga så kan den som byggt bryggorna möjligtvis också kräva ersättning för exempelvis materialkostnader om borttagande/rivning innebär förstört material (kallas för principen om förbättringar på annans mark).

När det gäller båtlyften, som är ett nytt ingrepp, är situationen tydligare. Om den installerats utan tillstånd har föreningen rätt att kräva att den som monterat den avlägsnar den. Om medlemmen vägrar kan föreningen vända sig till Kronofogden med en begäran om särskild handräckning (3 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning), eftersom båtlyften bör betraktas som ett otillåtet intrång på föreningens fastighet. Handräckning innebär att Kronofogden kan hjälpa till att genomföra borttagning om medlemmen vägrar.

För bryggorna kan samma metod användas, men föreningen bör först säkerställa att den har beslutsmässig grund för åtgärden. Om det inte är klarlagt vem som byggt dem eller om föreningen tidigare accepterat deras existens, kan det finnas risk för invändningar om bristande rätt att ta bort dem. I sådana fall kan det vara klokt att först fatta ett formellt föreningsbeslut (på stämma) om att kräva borttagande, alternativt i andra hand att föreningen begär rättslig prövning (exempelvis fastställelsetalan i tingsrätt om bättre rätt till marken och anläggningarna).

Åtgärder / Rekommendationer

1. Utred äganderätt och historik: Samla in allt tillgängligt material om bryggornas och båtlyftens uppförande såsom gamla protokoll, medlemsuppgifter, kartor m.m. Syftet är att bedöma om någon form av godkännande, arrende eller tyst medgivande någonsin lämnats.
2. Besluta i föreningens form: Låt styrelsen (eller stämman, beroende på stadgar) besluta om hur frågan ska hanteras. Det är viktigt att föreningen agerar i enlighet med sina stadgar, eftersom åtgärder annars kan ifrågasättas. Dokumentera beslut och kommunikation.
3. Skriftlig uppmaning: Skicka ett skriftligt krav till den medlem som monterat båtlyften, där ni begär att den ska tas bort inom viss tid (exempelvis 30 dagar). Hänvisa till föreningens äganderätt och att åtgärden saknar tillstånd.
4. Kronofogden och särskild handräckning: Om medlemmen inte följer uppmaningen, ansök om särskild handräckning hos Kronofogden för borttagning av båtlyften. Samma förfarande kan senare övervägas för bryggorna, men först efter intern utredning och formellt beslut.
5. Överväg rättslig prövning av ägandefrågan: Om tvist uppstår om vem som äger bryggorna, eller om någon hävdar bättre rätt till dem, kan föreningen väcka talan i tingsrätten för att få fastställt att bryggorna utgör fastighetstillbehör till föreningens mark.

Jag ringer dig på angivet telefonnummer på tisdag den 14 oktober kl. 08.30. Vänligen låt mig veta om tiden ovan inte passar ([e-mail]).