När fullbordas en gåva av fastighet? Kan man tvinga en samägare att köpa ut sin andel?
Hej Jag har fått 50% av en fastighet i gåva av min sambo. Tanken var att vi ska bygga ett gemensamt hus på fastigheten. Nu ska vi separera. Det finns inga villkor i gåvobrevet och jag är laglig ägare till 50% Kan jag tex kräva att fastigheten säljs och vi delar på pengarna eller om han vill ha hela fastigheten måste han lösa ut min del? Kan han återkalla gåvan på nåt sätt?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Tolkning av frågan.
Som jag förstår din fråga ska du och din sambo separera och då genomgå bodelning. Ni äger hälften var av en fastighet, och du undrar nu om du kan kräva en försäljning av fastigheten alternativt att han måste köpa ut din andel. Du undrar även om gåvan kan återkallas.
Kan gåvan återkallas?
I fråga om gåva av fast egendom, dvs fastigheter, gäller samma krav som för ett köp för att gåvan ska anses fullbordad och giltig enligt 4 kap. 29 § jordabalken (JB). Dessa form krav är enligt 4 kap. 1 § JB:
- Handlingen (gåvobrevet) ska vara skriftligt.
- Det ska vra underskrivet av gåvogivaren och mottagaren.
- Priset, eller gåvans värde, ska framgå i handlingen.
- En av gåvogivaren skriven gåvoförklaring. Dvs något i stil med att denne ger över detta som en gåva.
- Adress och fastighetsbeteckning bör också finnas med.
Vidare ska lagfart ansökas om inom tre månader från det att gåvan mottogs, dvs då gåvobrevet upprättades och undertecknades, 20 kap. 1 & 2 §§ JB. Lagfarten i sig omnämns inte som ett formkrav i 4 kap. 1 § JB, men är ett mycket viktigt bevis för att gåvan har fullbordats.
Har alla dessa formkrav iakttagits så blir gåvan fullbordad. Då kan din f.d. sambo inte längre återkalla gåvan.
Kan du tvinga fram en försäljning eller att din f.d. sambo måste köpa ut din andel?
Då ni är två som gemensamt äger en fastighet så tillämpas lagen om samäganderätt enligt dess 1 §. Enligt lagens 6 § har de samägandeparterna rätten att ansöka till Tingsrätten om att få egendomen såld på offentlig auktion. I praktiken blir det med detta alltså möjligt att tvinga fram en försäljning av egendomen, även om den andra parten inte vill. Enligt 9 § kan den sökande då bestämma ett minimipris som egendomen inte får säljas under. Tingsrätten utnämner då en så kallad god man som ombesörjer auktionen och försäljningen åt er. Kan ni på denna auktion inte komma överens om att anta ett visst bud, så antas det högsta budet automatiskt enligt 12 § st. 2. Alla samägandeparterna delar gemensamt på kostnaderna som uppkommer i samband med försäljningen, 15 §.
Det är alltså möjligt att tvinga fram en försäljning enligt samägandelagen genom att ansöka om detta hos Tingsrätten. Detta riskerar dock att bli en ganska kostsam väg och att ta mycket lång tid, och kan således inte rekommenderas annat än i sista hand. Om du dock lyfter att denna möjlighet finns till din f.d. sambo kan ni två säkert komma överens om att han ska få köpa ut dig istället. Tyvärr finns det dock ingen möjlighet att tvinga honom att köpa ut dig, utan den offentliga auktionen som beskrivits ovan är den möjlighet som finns.
Sammanfattning.
En gåva av fast egendom fullbordas då de relevanta formkraven (se ovan) är uppfyllda. Är dessa uppfyllda kan gåvan inte längre återkallas utan är din. Att söka lagfart är inget formkrav för gåvans fullbordande, men ett mycket starkt och viktigt bevis för detta.
Det finns ingen möjlighet att tvinga din f.d. sambo att köpa ut din andel. Däremot är det möjligt att få hela egendomen såld på offentlig auktion genom att ansöka om detta till Tingsrätten. Detta är dock en kostsam process som tar mycket lång tid. Om du lyfter att möjligheten finns för din f.d. sambo kan ni säkert komma överens om att han ska få köpa din andel istället för att undvika en sådan tvångsförsäljning.
Jag hoppas att du har fått svar på dina funderingar. Om något är oklart eller en följdfråga skulle uppstå kan du alltid höra av dig direkt till mig via mejl. Du når mig på emil.szepesvari-burman@lawline.se.
Hälsningar,
