Bostadsrättsföreningens ansvar för gammalt element
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Det är bostadsrättslagen (BRL) som reglerar frågor om underhållsskyldighet och ansvarsfördelningen mellan en bostadsrättsförening (BRF) och en bostadsrättshavare. Underhållsansvaret regleras sedan i närmare detalj i BRF:ens stadgar. Som du beskriver är det föreningen som ansvarar för själva värmeelementet, inklusive ventil och termostat, in- och utgående värmeledningar etc. Bostadsrättshavare brukar på sin höjd få stå för målning av elementen och ledningarna. Det följer av 7 kap. 4 § BRL att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick. Med gott skick menas att lägenheten är i fullt brukbart skick för att bostadsrättshavaren ska kunna bo i lägenheten (7:1 BRL). Ledningar och rör behöver en bostadsrättshavare dock inte underhålla (7:12 2 st. BRL), utan ansvaret ligger fullt ut på föreningen.
Att elementen inte har bytts ut på 29 år kan tyda på brister i föreningens underhållsansvar. Om byte eller reparationer hade gjorts i tid skulle skadorna eventuellt ha kunnat förhindras. Det följer av ovan lagrum att det är föreningens ansvar att se till att elementen inte vittrar sönder eller orsakar skador i lägenheterna, och det åligger därför föreningen att genomföra kontroller och mätningar av/på elementen med jämna mellanrum.
Föreningar kan dock debitera bostadsrättshavare för kostnader som självrisk och åldersavdrag i samband med en försäkringsskada. Det är vanligt i föreningar och kan även vara särskilt reglerat i stadgarna. Självrisken är kopplad till föreningens fastighetsförsäkring, som används för att täcka skador på fastighetens gemensamma delar, och bostadsrättshavaren debiteras ofta när skadan berör dennes lägenhet. Åldersavdrag är en standardpraxis inom försäkringsbolag och görs baserat på det skadade materialets ålder och skick. Detta innebär att ersättningen för reparation eller byte inte täcker hela kostnaden om materialet är gammalt, oavsett vem som är ansvarig för underhållet.
Föreningen kan också hävda att bostadsrättshavaren är ansvarig för vissa kostnader om denne varit oaktsam, exempelvis genom att inte rapportera tecken på läckage i tid. Det är därför viktigt att säkerställa att din släkting uppfyllt sina skyldigheter att meddela föreningen om eventuella problem. För ärendets fortsatta hantering bör din släkting även kontrollera vad som faktiskt står i föreningens stadgar om ansvarsfördelning för element och självrisk/åldersavdrag vid uppkommen skada. Det kan också vara relevant att begära att få ta del av föreningens underhållsplan för att se om elementen varit planerade för byte/reparation eller om föreningen har brustit i sitt underhållsansvar. Om föreningen inte vidtagit åtgärder för att säkerställa elementens funktion kan det argumenteras för att föreningen inte uppfyllt sina skyldigheter och att din släkting följaktligen inte ska behöva stå för några merkostnader vid bytet eller reparationen.
Om föreningen inte agerar på ett ansvarsfullt sätt kan det vara lämpligt att överväga att anlita juridisk hjälp för att driva ärendet vidare och få föreningen att ta sitt ansvar. Detta gäller särskilt om din släkting agerat aktsamt och inte märkt av något fel på elementen samtidigt som föreningen brustit i sitt underhållsansvar.
Hoppas att du fått klarhet i dina frågor och jag önskar er stort lycka till framöver.
