Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i den s.k. hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)). En bostadslägenhet är en lägenhet som har upplåtits för att helt eller inte för en oväsentlig del användas som bostad. En lägenhet som inte är en bostadslägenhet är lokal. (12 kap. 1 § tredje stycket JB). Detta innebär att en lägenhet som används för bostadsändamål ska anses utgöra bostadslägenhet. För att en lägenhet ska utgöra en lokal ska det inte vara en bostadslägenhet, exempel på lokal är en lägenhet som används för förvärvsändamål. Eftersom ändamålet är att du ska bo i lägenheten bör den anses utgöra en bostadslägenhet.Av frågan framgår inte om du hyr en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand. Reglerna om uppsägningstid skiljer sig, därmed kommer jag fortsättningsvis att dela upp mitt svar i två olika delar.Uppsägningstid för andrahandshyra av en hyresrättFrågan regleras i hyreslagen (12 kap. JB). Som framgår av frågan har ni ett tidsbestämt avtal (12 kap. 3 § andra stycket JB). Om hyrestiden är längre än tre månader gäller att uppsägning ska ske tre månader i förväg (12 kap. 4 § andra stycket p.3 JB). Det är dock möjligt att hyresvärd och hyresgäst avtalar om en annan uppsägningstid än den som gäller enligt hyreslagen, om det skulle vara till hyresgästens fördel. Det som gäller är alltså tre månaders uppsägningstid från båda parter. Du kan alltså säga upp ditt kontrakt till upphörande och har då en uppsägningstid om 3 månader.Uppsägningstid för andrahandshyra av en bostadsrättOm det är uthyrning av en bostadsrätt gäller reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). I likhet med hyreslagen är det möjligt att avtala om annat om det är till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dock kan ett sådant avtal även sägas upp före den bestämda tidpunkten (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Oavsett vad som har avtalats mellan er har du som hyresgäst rätt till en månads uppsägningstid, medan din hyresvärd har tre månaders uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här gäller alltså att du kan säga upp ditt kontrakt till upphörande med en uppsägningstid om en månad.SammanfattningsvisDet "objekt" du hyr är en bostadslägenhet om du använder lägenheten för bostadsändamål. Om ni har ingått ett tidsbestämt avtal har du som hyresgäst alltid möjlighet att säga upp avtalet för upphörande tidigare än vid avtalstidens slut. Uppsägningstiden varierar beroende på om du hyr en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand. Vid hyra av hyresrätt har du som hyresgäst en uppsägningstid om tre månader, medan uppsägningstiden är en månad vid hyra av bostadsrätt.Med vänlig hälsning,

Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDin ärendebeskrivning är tämligen kortfattad och den lämnar inte heller någon ytterligare information om vilken typ av hyresavtal som avses (bostads- eller lokalhyresavtal?), avtalets löptid (obestämd tid/tillsvidare eller bestämd tid?) eller i vilken egenskap du ställer frågan (som fastighetsägare/hyresvärd eller hyresgäst). Men givet att du verkar företräda en juridisk person (frågeställaren är enligt vårt system ett aktiebolag) misstänker jag i vart fall att det aktuella avtalet avser en lokalhyra. Mot bakgrund av ovanstående kommer därför den fortsatta framställningen att bli relativt kort och neutral till sin karaktär. Du har även beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge ett någorlunda träffsäkert svar och med tanke på den ganska modesta ärendebeskrivningen blir det kommande samtalet därför ett mycket välkommet och viktigt komplement. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är:Jordabalken (JB).På hyresförhållanden blir bestämmelserna i 12 kap. JB tillämpliga (i folkmun även kallad hyreslagen) och dessa är tvingande för hyresvärden, vilket innebär att det inte är möjligt att avtala om mindre förmånliga regler för hyresgästen än vad som följer av lagstiftningen, såvida ingenting annat uttryckligen anges, 12 kap. 1 § 5 st. JB. Under förutsättning att hyresavtalet löper på obestämd tid och avser en lokal kan det, om inte en längre uppsägningstid har avtalats mellan parterna, sägas upp för att upphöra att gälla först vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB. Skulle däremot hyresavtalet vara slutet på bestämd tid, och även om inte detta explicit framgår av andra stycket i 4 §, är utgångspunkten att ett sådant i princip inte kan sägas upp i förtid, det vill säga före hyrestidens slut.Bestämmelserna om uppsägning är ömsesidiga och utgör minimitider varför det inte finns någonting som hindrar att det avtalas om längre uppsägningstider. I en uppsägningssituation står det dock parterna fritt att separat komma överens om att hyresförhållandet ska upphöra att gälla före utgången av den lagliga uppsägningstiden, vilket i praktiken innebär att hyresgästen kan välja om denne vill göra sina rättigheter gällande, se prop. 1983/84:137 s. 115. Man brukar då tala om att hyresavtalet skrivs av. När det sedan gäller den tidsfrist om sex månader som du nämner i din ärendebeskrivning kan följande anföras. Om en kortare uppsägningstid skulle tas in i hyresavtalet på det sätt som du beskriver binder det hyresvärden (till förmån för hyresgästen när denne själv vill säga upp avtalet), men inte hyresgästen (när denne blir uppsagd av hyresvärden). Detta medför att olika uppsägningstider kommer att gälla för parterna där den i avtalet angivna tiden träffar hyresgästen medan den i lagen föreskrivna tiden fortsatt kommer att gälla för hyresvärden.Slutligen kan kort nämnas att en bostadshyresgäst alltid äger rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, 12 kap. 5 § 1 st. JB. Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis gäller den i lagen stipulerade uppsägningstiden för hyresvärden och detta oaktat att avtalstexten eventuellt ger hyresvärden rätt till en kortare uppsägningstid om sex månader. Avtalsvillkor som understiger det lagstadgade minimiskyddet för hyresgästen är som sagt utan verkan (jfr återigen vad som sägs i 12 kap. 1 § 5 st. JB). Den uppkomna situationen leder alltså till, vilket redan har påpekats ovan, att olika uppsägningstider kommer att gälla för parterna. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför; Ja, det är väl i och för sig möjligt (läs: går) att upprätta ett hyresavtal med en rätt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet med sex månaders varsel, men hyresvärden kommer i praktiken aldrig att kunna åberopa den aktuella klausulen om inte hyresgästen frivilligt skulle gå med på att acceptera en kortare tid när uppsägningen väl äger rum.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 25/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Maya Hempel |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att skriva över en del av en bostad behöver en överlåtelse ske. En överlåtelse kan ske genom antingen gåva eller genom ett köp. Det som skiljer sig åt är huruvida du vill att din son betalar för din andel eller får din andel av boendet gratis. Om du vill ge bort din andel som gåva behöver ett gåvobrev upprättas. Ett gåvobrev förtydligar att överlåtelsen har skett vilket blir en trygghet både för mottagaren och för dig som givare.Om du vill köpas ut ur boendet och överlåta din del genom köp ska ni istället upprätta ett köpeavtal. Oavsett om ni ska upprätta ett gåvobrev eller ett köpeavtal är det uppgifter om vem säljaren/givaren och köparen/mottagaren är, vilken bostad som överlåtelsen avser, andelens storlek och potentiellt priset som ska framgå. Dessutom ska både du och din son underteckna avtalet. (6 kap 4 § bostadsrättslagen om bostadsrätt alternativt 4 kap 1 § och 29 § jordabalken).Om det rör sig om en bostadsrätt måste dessutom bostadsrättsföreningen underrättas och godkänna överlåtelsen. Upprätta därför gåvobrevet/köpeavtalet i tre exemplar så att bostadsrättsföreningen kan ta del av ett av dessa. För att vara på den säkra sidan med att gåvobrevet/köpeavtalet blir rätt och riktigt kan ni använda er av Lawlines smidiga avtalsmall, länk här.Jag hoppas att du fått svar på din fråga, lycka till!Vänligen,

Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Syftet med att uppsägningstiden är längre när hyresvärden säger upp hyreskontraktet är att hyresgästen ska ges tid för att hitta en ny bostad. Syftet med att uppsägningstiden är kortare när hyresgästen säger upp hyreskontraktet är att hyresgästen ska ges möjlighet att kunna flytta ut när ny bostad hittats.Det finns därför inget hinder mot att en hyresgäst säger upp hyreskontraktet under uppsägningstid som är föranledd av hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet. Detta beror på att det skulle ge hyresvärden en möjlighet att utnyttja uppsägningstiden för att blockera hyresgästens möjlighet att använda sin uppsägningstid på en månad. Om detta skulle tillåtas skulle hyresvärden kan "låsa" hyresgästen på tre månadshyror om hen misstänker att hyresgästen kommer säga upp hyresavtalet. Det finns alltså ingen regel som hindrar dig att använda din uppsägningstid på en månad när du hittat en ny bostad.Sammanfattningsvis finns ingen bestämmelse som hindrar dig som hyresgäst att utnyttja din uppsägningstid på en månad under uppsägningstiden. Du har därför rätt att utnyttja din uppsägningstid på en månad.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall blir bostadsrättslagen (BRL) tillämplig eftersom det är en bostadsrätt du hyr ut. Du har rätt att hyra ut din bostadsrätt i andra hand om bostadsrättsföreningens styrelse ger sitt samtycke (7:10 BRL). Om bostadsrättsföreningen inte tillåter att du hyr ut din lägenhet i andra hand har du rätt att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden (7:11 BRL). Hyresnämnden kommer då att pröva om du har godtagbara skäl att hyra ut. Provboende med sambo är ett godtagbart skäl i de allra flesta fall och det vanligaste är att tillstånd ges för ett år i taget.Det du kan göra är alltså att börja att kolla med din bostadsrättsförening om de tillåter att du fortsätter hyra ut din lägenhet i andra hand. Eftersom förutsättningarna är liknande som vid den ursprungliga ansökan kan det finnas möjlighet att förlänga tillståndet ytterligare ett år. Vidare kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Det kommer då att ske en prövning om dina skäl fortfarande kan anses vara godtagbara för att tillåta fortsatt uthyrning. Hyresnämnden brukar dock vara ganska stränga med att det är ett år som gäller vid provboende med sambo.Sammanfattningsvis skulle jag alltså rekommendera dig att prata med din bostadsrättsförening och om de inte går med på förlängning så kan du alltid ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Orysia Sich |Hej och tack att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Du skriver att du har redan kontaktat grannen och styrelsen gällande störningar men det har inte hjälpt och störningarna fortsätter. Jag tolkar det som att du undrar om det finns något annat att göra mot störningarna.Först och främst är det styrelsens ansvar att ha översyn över boendemiljön i föreningen enligt 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. Bostadsföreningen kan bli skadeståndsskyldig om den fortsätter vara passiv och inte utreder din anmälan.Finns det möjlighet att ringa störningsjouren? Reda ut om din bostadsrättsförening har ett avtal med störningsjouren. Om ett sådant avtal finns kan du ringa till störningsjouren och anmäla störningar. Störningsjouren ska dokumentera allt och ge en skriftligt förklaring till styrelsen. Det kan vara bra att själv dokumentera störningarna.En sista utväg är att göra en anmälan till polisen. Det ska dock gälla allvarligare fall av hänsynslöst beteende som faller in under ofredande (4 kap. 7 § brottsbalken).Det finns dock en viss ljudnivå som måste tålas. Ett exempel är lekande barn dagtid som stör sömnen för en nattarbetare är något som behöver tålas. Lekande barn kan vara jätte störande men det är tyvärr nånting som måste tålas av de som bor i en bostadsrätt.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Med vänliga hälsningar,

Arina Chwich Dumitrascu |Hej Mert och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regleringar kring din hyresrättsliga fråga finns i Hyreslagen (12 kap Jordabalken). Lagen är tvingande till hyresgästens förmån, om inte annat anges i lagen (12 kap. 1 § femte stycket JB), vilket är någonting som är bra att alltid ha i åtanke när det kommer sig att man som hyresgäst befinner sig i rättsliga situationer. Här nedan kommer jag redogöra för de olika punkterna som är a v betydelse för vederbörande förhållande mellan er och er hyresvärd. Nedsättning av hyranEnligt 12 kap § 11 ska en hyresgäst ha rätt till nedsättning av hyran om hinder eller men uppstår i hyresgästen nyttjanderätt till lokalen. Detta innebär att lokalen och sådant som behövs för dess nyttjande ska kunna användas för det avsedda ändamålet. Hinder eller men kan föreligga redan vid en inskränkning i möjligheten att bedriva verksamheten på det sätt som följer av avtalet eller om verksamheten försvåras. Här kan vi tala om diverse olika störningar som på något sätt kan försvåra hyresgästens möjlighet att använda lokalen. Att lokalens tillgänglighet påverkas negativt på grund av hyresvärdens renovering, precis som i ert fall, kan utgöra en sådan inskränkning i nyttjanderätten att en nedsättning av hyran är möjligt. Detta har Högsta Domstolen bekräftat i den nyligen utkomna Intersport fallet (NJA 2019. 445, se här för vidare läsning). SkadeståndNär det gäller frågan om rätt till skadestånd är utgångspunkten här att ni som hyresgäst ska kunna påvisa att det har förekommit en skada och att denna skada dessutom beror på hyresvärdens försumlighet. I detta fall är då upp till hyresvärden att bevisa att denna inte har agerat försumligt. Själva renoveringen kan inte anses vara försumligt i sig, men sättet den utförs på kan. Om hyresvärdens sätt att renovera inbegriper skada för er, genom att försvåra tillgängligheten till lokalen genom en försumligt renovering (till exempel att inte utföra renoveringen ettapvis, ha säkerställt att kunder kan tillkomma lokalen m.m). Viktigt att komma ihåg kring skadestånd är att försumligheten är central. För en butiksinnehavare kan ombyggnationer innebära ekonomisk förlust även om arbetena utförs på ett aktsamt sätt, men föreligger ingen försumlighet har som sagt inte hyresgästen rätt till ersättning för förlusten.Bedömning kring er situationNedsättningen av hyranFram till dess att lokalen är i fullt brukbart skick kan ni begära nedsättning av hyra få en rimlig kompensation för de påstådda effekterna i lokalen som har uppkommit på grund av renoveringen. När det gäller bedömningen kring nedsättningen av hyran ligger fokus till de objektiva bristerna som renoveringen har orsakat för ert skrädderi. Det faktum att byggställningarna utgör en försämring kring marknadsföringen samt tillgängligheten till lokalen, kan anses vara en sådan olägenhet i det särskilda förhållandet som kan vara till grund för nedsättningen av hyran. Vid bedömningen av hur stor nedsättning som är skälig tar man hänsyn till kriterier som hur stor del av lokalen som berörs och på vilket sätt bristen påverkar lokalens användning. Ni kan till att börja med ta upp detta med er hyresvärd och försöka komma fram till en lösning sinsemellan, dvs. en reglering av hyresavtalet som innebär en nedsättning av hyran för er. Om hyresvärden inte skulle vilja gå med på detta finns det en möjlighet att deponera delar eller hela hyran hos länsstyrelsen enligt 12 kap § 21 JB. Fördelen med att deponera hyran hos länsstyrelsen jämfört med att bara låta bli att betala, är att hyresvärden inte kan vräka hyresgästen för att denne inte har betalat. En risk finns att ni som hyresvärd blir uppsagda från lokalen om depositionen av hyran anses vara alldeles för stor, till exempel hela månadshyran om lokalen till stor del fortfarande anses vara användbar. SkadeståndetOm hyresvärden har agerat försumligt har ni rätt till skadestånd för förlorad omsättning. Här anser jag att det finns möjlighet för argumentera kring försumlighet i och med den smala ingången som blockerade accessen för kunderna till er skrädderi. Det är dock viktigt att komma ihåg att hyresavtalet i stor utsträckning styr det rättsliga förhållandet mellan er som parter. Det råder bred avtalsfrihet kring lokalhyra och ni bör därför granska ert avtal för att se om det finns skadebegränsande klausuler i det eller andra klausuler som kan vara till förmån för hyresvärden kring er situation. Hoppas detta svar var till hjälp! Om det kvarstår ytterligare funderingar eller behov av att sätta upp en handlingsplan till hur ni vill gå tillväga rekommenderar jag att ni tar kontakt med en jurist. Juristen kan gå igenom ärendet och företräda dig/er för det fall att det uppkommer en tvist. Om detta är intressant kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Här är en hänvisning till länken som tar dig vidare till att kunna boka en tid med någon av juristerna hos oss på Lawline.Med vänliga hälsningar,

Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna kan se lite olika ut beroende på ifall bostaden som hyrs ut är en hyresrätt eller bostadsrätt, om det är andrahandsuthyrning eller inneboende. I mitt svar kommer jag i huvudsak utgå från att hyresavtalet gäller en hyresrätt och då gäller reglerna i 12 kap. jordabalken (JB) vilket även kallas hyreslagen.Uppsägning av hyresavtalOm uthyrningen varat längre än 3 månader ska uppsägningen ske skriftligt (12 kap. 8 § 1 st JB). Det finns dock inget krav på att andra parten måste godkänna eller skriva under en sån uppsägning, men för att uppsägningen ska vara giltig måste hyresvärden vara säker på att uppsägningen har mottagits dvs uppsägningen måste ha delgivits mottagaren. Ett sätt är att skicka uppsägningen i rekommenderat brev, då anses avtalet uppsagt från dagen det skickas även om mottagen hämtar ut det eller inte (12 kap. 8 § 4 st JB). Om personen som ska sägas upp inte har någon känd hemvist i landet får uppsägning också lov att ske i Post- och inrikestidningar (12 kap. 8 § 5 st JB). Uppsägningstiden är 3 månader från uppsägningsdagen (12 kap. 4 § JB). Samma uppsägningstid gäller om det är hyresvärden som säger upp avtal om bostadsrätt (3 § 2 st privatuthyrningslagen). Vad kan jag göra om hyresgästen vägrar flytta ut?Om parterna har en tvist gällande hyresförhållandet är det Hyresnämnden de ska vända sig till. Däremot om en hyresgäst vägrar att flytta ut efter uppsägningstiden behöver hyresvärden vända sig till Kronofogdemyndigheten för hjälp att avhysa (vräka) personen enligt 1§ och 3 § 1p i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Avhysning innebär att Kronofogden tvingar personen att agera enligt uppsägningsbeslutet alltså flytta ut alla sina tillhörigheter och lämna nyckeln som görs vid en utflyttning. En skriftlig ansökan görs till myndigheten och ska bland annat innehålla sitt yrkande och grunden för detta (9-10, 14 §§ lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Sammanfattningsvis, du som hyresvärd kan skriftligt säga upp din hyresgäst och förvänta sig att denne ska vara ute efter 3 månader. Uppsägningen måste inte godkännas eller skrivas under av hyresgästen men du måste veta att hyresgästen har tagit del av den. Ett säkert sätt för att uppsägningen ska vara giltig är om du skickar den som rekommenderat brev. Om hyresgästen efter uppsägningstidens slut (detta gäller oavsett om hyresavtalet sagts upp med omedelbar verkan eller efter vanlig uppsägningstid) fortfarande vägrar att flytta ut bör du göra en anmälan till Kronofogdemyndigheten som hjälper dig att avhysa personen. Jag hoppas detta gav svar på din fråga. Lycka till!Vänligen,