Vad händer med ett officialservitut vid avstyckning?

2021-10-12 i Servitut
FRÅGA |Vi har ett officialservitut på vår tomt (låt oss kalla den Tomt2:1) för att dra en väg till Tomt 1:1. Servitutet upprättades 2008 ihop med en del avstyckningar av Tomt1:1 så att denna delen som servitutet rör blev utan vägförbindelse. Vägens dragning är väldefinierad i servitutet. Denna delen av Tomt1:1 har sedan avstyckats och skapat Tomt 1:2, det skedde 2015. Det har byggts ett hus på den avstyckade tomten 1:2 år 2016 och väganslutning har skapats ett annat håll än över vår tomt, vet inte om det är per servitut eller ägande av mark. De som bor på 1:2 är släkt med ägaren av tomt1:1 och är bekannta med servitutet mellan tomt 1:1 och tomt 2:1. De boende på Tomt1:2 funderar nu på att stycka av en del av tomten som kommer bli Tomt1:3. Det är den delen av Tomt1:2 där vår mark ansluter och servitutet mot Tomt1:1 säger att man får dra vägen. De vill utnyttja servitutet som står på i alla fall i vår dokumentation mellan Tomt 2:1 och Tomt1:1. Det har inte ändrats något i vårt servitut utan det pekar fortfarande på Tomt1:1 om man kontrollerar på Lantmäteriet.Vad är rättsläget vid den här typen av avstyckningar följer servitut med till den nya tomten utan att det ändras hos lantmäteriet eller kan man anse servitutet som finns i vår tomt som förverkat i och med att det inte verkar överfört till tomt 1:2 och man dessutom löst deras vägdragning på ett annat sätt?Är vi skyldiga att låta dem dra vägen eller finns det annan juridisk praxis?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Officialservitut regleras i fastighetsbildningslagen (FBL). Servitut efter avstyckning Vid avstyckning från fastighet till vilken ett servitut finns kan det bestämmas att servitutet i sin helhet eller till viss del ska tilläggas styckningslotten. Är det fråga om en rättighet som inte lämpligen kan uppdelas får den tilläggas styckningsdelarna gemensamt (10 kap. 4 § första stycket FBL). Om inget uttryckligen bestäms vid förrättningen ska regeln i 2 kap. 5 § fastighetsbildningslagen tillämpas (10 kap. 4 § andra stycket FBL). Bestämmelsen lyder enligt följande: "Är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten endast om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen.". Detta innebär att om en fastighet med servitut för att anlägga en tillfartsväg till etablerad bebyggelse på fastigheten genomgår avstyckning där hela bebyggelsen avskiljs från stamfastigheten så följer servitutet automatiskt med till styckningslotten, om inte lantmätaren beslutar annat.En ansökan om avstyckning hanteras av lantmäterimyndigheten. Myndigheten ska i samband med detta behandla frågan om servitut. Mycket talar i ert fall för att servitutet kommer följa med till styckningslotten, eftersom det är den mark som ansluter mot servitutet. Detta är ett beslut som fattas av Lantmäterimyndigheten. Om frågan av någon anledning inte tas upp vid förrättningen innebär det dock inte att servitutet är förverkat. Istället tillämpas då 2 kap. 5 § FBL. Utifrån de givna omständigheterna bedömer jag att servitutet då kommer följa med till styckningslotten ändå, eftersom jag tolkar din fråga som att det är styckningslotten som gränsar mot marken där servitutet finns. Skulle så inte vara fallet kommer servitutet fortsatt tillhöra stamfastigheten. Sammanfattning Servitutet kommer (baserat på hur jag tolkar din beskrivning) att följa med styckningslotten. Detta är något som lantmäterimyndigheten dessutom behandlar i samband med förrättningen avseende avstyckningen. Skulle frågan inte behandlas under förrättningen innebär det dock inte att servitutet är förverkat. Ni kommer därmed vara skyldiga att låta dem nyttja servitutet och dra vägen. Om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänliga hälsningar,

Räknas ett inbyggt akvarium som byggnadstillbehör till en fastighet?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Hejsan! Jag undrar om ett akvarium kan utgöra en fast egendom om det suttit inbyggt i en vägg?
Jacob Westin |Hej!Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huruvida något anses höra till en fastighet och därmed utgör fast egendom, regleras i 2 kap. Jordabalken (JB). Jag går först igenom förutsättningarna för att något ska anses vara byggnadstillbehör och gör sedan en bedömning av om ett akvarium som sitter inbyggt i en vägg är byggnadstillbehör.Förutsättningarna för att något ska anses vara byggnadstillbehörFastighetstillbehör är enligt 2 kap. 2 § JB fast inredning och annat varmed en byggnad blir försedd, men endast om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller en del av denna. I 2 kap. 2 § JB anges en mängd typiska exempel på saker som vanligtvis utgör byggnadstillbehör. Inget av dessa exempel ger något vägledning för att bedöma huruvida ett inbyggt akvarium skulle räknas som byggnadstillbehör. För sådant som inte exemplifieras i 2 kap. 2 § JB, måste man objektivt bedöma om det är fråga om fast inredning som byggnaden har blivit försedd med och som är ägnat till stadigvarande bruk. Kravet på stadigvarande bruk innebär att det i princip måste vara fråga om fast inredning som har ett objektivt ändamålssamband med byggnaden. I förarbeten till Jordabalken, prop. 1966:24 s. 61, beskrivs kravet på stadigvarande bruk som att föremålet normalt ska vara till nytta oavsett vem som råkar äga fastigheten.Bedömning av ett inbyggt akvariumEtt akvarium som är inbyggt i en vägg är i enlighet med 2 kap. 2 § JB fast inredning som en byggnad har blivit försedd med. Dessa två krav uppfylls alltså. Kravet som återstår att uppfylla, och som kräver en djupare bedömning, är att akvariet måste anses vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller en del av den. Ovan har jag beskrivit innebörden av stadigvarande bruk. Uppfylls kravet om stadigvarande bruk är akvariet byggnadstillbehör och fast egendom. Jag gör följande bedömning i frågan om stadigvarande bruk. För att det ska vara fråga om stadigvarande bruk ska i princip vem som helst kunna ha nytta av det fast inredda föremålet. Det ska dessutom finnas ett tydligt ändamålssamband mellan byggnaden och föremålet i fråga. Av dessa skäl är diskmaskiner, badkar, spis och andra sådana föremål byggnadstillbehör. Oavsett vem som får i fastigheten kommer dessa saker till användning och de har ett tydligt ändamålssamband med byggnaden. Nyliga siffror från Statistiska centralbyrån visar att det finns cirka 4,8 miljoner hushåll i Sverige, och enligt statistik från Djurens rätt finns det akvarier i ungefär 81 000 svenska hushåll. Det finns alltså i akvarier i under två procent av svenska hushåll. Det är alltså ytterst få som skulle få nytta av akvariet på det sättet som byggnadstillbehör typiskt sätt ska ge. Det finns vidare inget riktigt funktionellt ändamålssamband mellan akvariet och byggnaden. På dessa grunder är det min bedömning att ett akvarium, som är inbyggt i en vägg eller har varit inbyggt i en vägg, inte kan vara byggnadstillbehör och därmed inte heller fast egendom. Frågan du ställer har till synes aldrig prövats i domstol eller av myndighet, varför det finns en möjlighet, hur osannolikt det må vara, att en domstol eller myndighet skulle göra en annan bedömning. Om du för säkerhetsskull vill få frågan besvarad av en myndighet, rekommenderar jag att du kontaktar Lantmäteriet och frågor.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Med vänlig hälsning,

Måste jag såga ner grenar som växer in på min grannes tomt?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Jag har en granne som påstår att det är min skyldighet att såga ner grenar som växer in på hennes tomt. Stämmer detta?
Olof Funke |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om en rot eller gren tränger in på en fastighet och om det medför olägenhet för fastighetens ägare får denne – alltså ägaren till fastigheten där grenen växt in på – ta bort roten eller grenen. Du som ägare av trädet måste dock få möjlighet att själv göra detta, om åtgärden att såga ner grenen kan tänkas medföra skada av betydelse för dig. (Jordabalken 3 kap. 2 §).Sammanfattningsvis har du alltså ingen skyldighet att såga ner grenarna som växer in på din grannes tomt. Hon får dock göra detta, förutsatt att grenarna medför olägenhet för henne. Det framgår inte av din fråga hur det ser ut i det givna scenariot och jag kan därför inte besvara frågan om din granne har rätt att göra det själv. Du har i vart fall ingen skyldighet att göra detta.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Kan en väggmonterad tv vara byggnadstillbehör

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Har jag rätt till vägmonterad tv vid köp av fastighet om inget annat nämns. Eller är det en lös egendom och isånnafall vilken balk ska man vända sig till?
Tim Axell |Hej.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fastighetsköp regleras i jordabalken. En väggmonterad tv kan antingen räknas som fast egendom i form av byggnadstillbehör eller som lös egendom. Byggnadstillbehör är fast inredning och annat som försetts till byggnaden som är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna (2 kap. 2 § JB). En utgångspunkt är att bland annat sådant som är inmonterat brukar räknas som byggnadstillbehör.Det framgår inte helt klart i din fråga ifall tv:n är inmonterad, dvs inbyggd i väggen, eller bara upphängd på väggen. Ifall tv:n är inmonterad ska den i regel räknas som bostadstillbehör. Är tv:n upphängd så ska den klassas som lös egendom. Ifall det rör sig om fast egendom har köparen rätt till tv:n om inte annat nämns, men rör det sig om lös egendom så har köparen inte rätt till tv:n om inte annat nämns.Jag rekommenderar att du hör av dig till den andra parten i husköpet för att klargöra hur ni ska göra med tv:n, såvida köpet inte redan har gjorts.Hoppas att svaret har varit dig till hjälp!

Vad räknas som normalt slitage i en hyresrätt?

2021-10-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har en fråga om slitage av trägolv i hyresrätt.Min son har bott i sin lägenhet i 7 ½ år och ska nu flytta. Där han har haft sin kontorsstol har lacken slitits ner på ett område c:a 0,4 x 0,4 m. Hyresvärden kräver nu att han ska lacka om golvet.Hur bör vi hantera detta?
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller hyresrätter så har hyresgäster en vårdnadsplikt. Det innebär att hyresgästen är skyldig att vara rädd om lägenheten och hålla den ren. Detta framgår av 12 kap. 24 § jordabalken (JB). Om det uppkommer skador som hyresgästen vållat eller orsakat genom vårdslöshet kan hyresgästen bli ersättningsskyldig för reparation. Däremot behöver hyresgästen inte ersätta sådana skador som uppkommer genom normal användning av lägenheten. Det innebär att hyresgästen har rätt att utsätta lägenheten för så kallat normalt slitage. Vad som är normalt slitage måste bedömas i det enskilda fallet, men exempel på normalt slitage är t ex ett mindre antal hål/märken i väggar efter t ex tavlor och hyllor, mindre repor i golvet från möbler och liknande. Men som sagt krävs det en bedömning i varje enskilt fall för att kunna säga vad som är normalt slitage i en viss lägenhet. Bedömningen görs bland annat utifrån hur länge hyresgästen har bott i lägenheten samt vilken omfattning och karaktär det är på skadorna. Därmed är det svårt att säga huruvida sliten lack på golvet är att betrakta som normalt slitage eller inte. Det beror helt enkelt på slitagets omfattning och karaktär. Om du anser att hyresvärdens krav på åtgärder är felaktig så kan du börja med att kontakta hyresvärden och fråga hur hen har bedömt slitaget och fråga varför det inte betraktas som normalt slitage och ange varför du anser det. Skulle ni ändå inte komma överens kan du vända dig till Allmänna reklamationsnämnden för att få en kostnadsfri prövning av ditt ärende.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Min grannes träd växer in på min tomt, vad är denne skyldig att göra?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej.Vår granne har i en stor del av sin tomt fullvuxna träd. Allt från ekar till Tallar. Vissa av dessa träd växer över på vår tomtgräns, men flera meter upp. Grenarna är inte på något sätt lättåtkomliga. Vi störs av dessa träd generellt pga barr, kottar och löv som faller ner i stuprännor och skräpar ner både gräsmatta och altan. Vad kan man kräva av sin granne pga detta? Hur går man vidare om denne inte vill agera alls? Kan vi exempelvis kunna ta in en firma för att kapa ner grenarna på vår sida av tomten och fakturera grannen?Tack.
Olof Funke |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om en rot eller gren tränger in på en fastighet och om det medför olägenhet för fastighetens ägare får denne – alltså ägaren till fastigheten där grenen växt in på – ta bort roten eller grenen. Ägaren av trädet måste dock få möjlighet att själv göra detta, om åtgärden att såga ner grenen kan tänkas medföra skada av betydelse för denne. (Jordabalken 3 kap. 2 §).Det framstår av din lägesbeskrivning som att trädens grenar medför olägenhet för dig. Det medför att Du har rätt att ta bort dessa. Finns det en risk att nedsågningen av grenarna medför skada av betydelse för din granne måste du dock bereda denne tillfälle att göra det själv.Du kan däremot inte tvinga din granne att göra detta. Vägrar grannen göra det själv är det således upp till dig. Skulle träden skadas bör detta inte föranleda skadeståndsskyldighet för dig då grannen har beretts möjlighet att åtgärda problemet själv. SammanfattningsvisDu har rätt att avlägsna grenar som växer in på din fastighet och medför olägenhet för dig. Du har dock ingen möjlighet att tvinga din granne att åtgärda detta eller att anlita en extern firma för att därefter fakturera grannen.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Utgör ett inbyggt akvarium ett byggnadstillbehör?

2021-10-12 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag undrar om ett inbyggt akvarium räknas som ett byggnadstillbehör/fastighetstillbehör? Vid försäljning av en bostad hade köparna kommit tillbaka till ett hus som innan hade ett inbyggt akvarium i väggen mellan köket och vardagsrummet men som nu när affären var avklarad var borta.
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Byggnadstillbehör utgör fast egendom och ska därför ingå vid köp av fastighet (såvida det inte har avtalats om att tillbehöret inte ska ingå). Säljaren får alltså inte ta med sig byggnadstillbehör från fastigheten. Byggnadstillbehör är fast inredning och annat som byggnaden har blivit försedd med, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden (2 kap. 2 § jordabalken). Ett vanligt akvarium utgör inte byggnadstillbehör. I detta fall är det däremot fråga om ett inbyggt akvarium. Föremålet har ett fysiskt samband med byggnaden. Föremålet är inmonterat i byggnaden och därmed är kravet på att byggnaden ska ha blivit försedd med föremålet uppfyllt. Tveksammare är om föremålet är "ägnat till stadigvarande bruk", dvs. att föremålet är till nytta för ägaren, oavsett vem som äger fastigheten. Ett akvarium kan rimligen inte anses vara ett sådant föremål som generellt sett är till nytta för fastighetsägaren, jämfört med t.ex. en tvättmaskin. Ett akvarium är utrustning av ovanligt slag. Däremot måste man utgå från att byggnaden eller den delen av byggnaden även i fortsättningen kommer att användas på i huvudsak samma sätt som tidigare, om den inrättats på ett sådant sätt att den inte kan ändras utan genomgripande ombyggnadsarbeten. Eftersom väggen troligen har konstruerats på ett visst sätt för att kunna ha ett akvarium där finns det anledning att de kommande ägarna vill ha kvar akvariet även i fortsättningen. Det är därför inte uteslutet att det inbyggda akvariet skulle kunna utgöra byggnadstillbehör.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Bostadsarrende och hus på gemensamt ägd mark

2021-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min fråga gäller ett tomtarrende.Bakgrund: En fastighet med lågt taxeringsvärdet. Mina systrar och jag äger 1/2 och en kusin äger andra 1/2. Det finns 3 hus, vårt(lagfart), kusinens(lagfart) och en släkting. Släktingen (X) äger sitt hus (byggt på plats) men arrenderar tomten på 49 år. Detta går ut om 9 år. X är idag 87 år. Arrendet kommer att avslutas när det går ut. X och dennes arvingar vill att huset ska övergå i mitt+mina systrars ägo.Om de säljer huset till oss idag, kan kusinen på något sätt motsätta sig det och hävda anspråk? Jag tänker att det står på gemensam tomt.Vad händer med arrendetomten/huset om X avlider innan arrendetidens slut och vi inte har hunnit gjort ngt avtal kring huset?Hur rekommenderar du att vi göra i denna situation för att huset ska kunna vara i vår ägo?Mvh systrarna
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämpliga lagar Eftersom din fråga berör arrende och en samägd fastighet blir jordabalken (JB) och lagen om samäganderätt (SamägL) tillämpliga. Avsluta arrende För att ett tidsbestämt arrende ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång krävs det att det sägs upp senast ett år före arrendetidens utgång. I annat fall anses det förlängt med fem år (10 kap. 3 § första och tredje stycket JB). I ert fall utgår jag ifrån att så kommer ske och att arrendet därmed kommer att avslutas. Jag tolkar då er fråga som att ni undrar vad som kommer att hända när ni äger en byggnad på mark som ägs tillsammans med ytterligare en part. Kan er kusin hävda anspråk eller motsätta sig? Eftersom ni är flera som äger fastigheten så regleras samägandet i lagen om samäganderätt förutsatt att ni inte har avtalat om någonting annat (1 § SamägL). För att förfoga över fastigheten krävs samtliga ägares samtycke (2 § SamägL). Detta innebär att er kusin inte ensam kan kräva att byggnaden ska rivas eller liknande och han/hon kan inte heller hävda någon äganderätt till den. Vad händer med huset om X avlider? Om X avlider kommer huset att övergå till dennes bröstarvingar. Eftersom arrendet är knutet till fastigheten i sig och inte till en viss person kommer då också arrendet att medfölja. Det blir därför ingen skillnad för er eftersom ni på samma sätt kan köpa huset från X:s arvingar, givet att de fortfarande vill sälja det.Huset är fortfarande lös egendom Föremål som någon annan än fastighetsägaren har tillfört till fastigheten är lös egendom (2 kap. 4 § JB). När sådan lös egendom köps av fastighetsägaren så blir det dock ett fastighetstillbehör (2 kap. 4 § JB). I ert fall kommer dock huset att förbli lös egendom eftersom det inte är samtliga fastighetsägare som köper huset. Det finns praxis angående att föremål inte är fastighetstillbehör när en eller flera, men inte alla, fastighetsägare tillför fastigheten ett föremål när det av omständigheterna vid tidpunkten då föremålet tillfördes fastigheten framgår att tillförandet inte skedde även för övriga fastighetsägares räkning (se bland annat NJA 1985 s. 365). Slutsatsen är således att huset kommer vara er lösa egendom. Sammanfattning och råd Om ni köper huset så kommer ni vara ensamma ägare till det men äga marken gemensamt med er kusin. Denne kommer varken kunna kräva att huset ska rivas eller hävda någon äganderätt till det. Eftersom lagen om samäganderätt skyddar er på detta sätt är det inte nödvändigt att upprätta något samägandeavtal i det hänseendet. Om det finns andra saker som ni vill reglera mellan er kan det dock vara bra att upprätta ett sådant avtal. Ni bör även fundera på möjligheterna för att få till stånd ett nytt arrendeavtal eftersom det gör det lättare för er att i framtiden sälja huset om ni så önskar. Om ni i framtiden vill sälja fastigheten (marken) gemensamt har ni givetvis möjlighet att även sälja huset till samma ägare. Problemet uppstår därmed enbart om ni vill sälja huset som en fristående enhet, eftersom få vill köpa ett hus på ofri grund utan ett tillhörande arrende. Om ni vill ha hjälp att upprätta ett samägandeavtal som möter just era behov och önskemål kan jag varmt rekommendera en av våra duktiga jurister hos Lawlines juristbyrå. Om ni är intresserade av detta eller om ni har några frågor om mitt svar får ni gärna kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se. Hoppas att ni fick svar på er fråga och stort lycka till! Med vänlig hälsning,