Vad kan man göra om hyresgäst drar sig ur innan avtal är påskrivet?

2018-08-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har muntlig och skriftlig (sms) överenskommelse med hyresgäst om att hyra ut min lägenhet i andra hand. Datum och avgift var bestämt, även det finns på print. När jag skickade hyresavtal och bad få återkoppling meddelade tilltänkt hyresgäst att han ångrat sig och hittat annat boende. Kan jag driva detta ärende juridiskt och vad är sannolikheten att jag vinner eventuell tvist?Vänligen
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I mitt svar kommer jag först att redogöra för hur situationen kring ert avtal ser ut och sedan för vad du kan göra nu. Sist kommer jag skriva en kortare sammanfattning av mitt svar på din fråga. Har ni ingått ett giltigt avtal? Eftersom du och hyresgästen har kommit överens om att han ska hyra din lägenhet har ni ett avtal tillsammans. Då det inte finns något formkrav på dessa avtal blir det omedelbart giltigt när ni kommit överens om alla detaljer. Det måste alltså framgå tydligt att hyresgästen samtycker till priset och övriga villkor. Ett muntligt avtal är lika bindande som ett skriftlig men kan vara svårare att bevisa. Ifall hyresgästen har sagt/skrivit att han vill hyra lägenheten under de datum och till det pris som du erbjudit honom har ni alltså ingått ett bindande avtal tillsammans. Vad kan du göra nu? Frågan är vilka kostnader du har lidit/kommer att lida av att hyresgästen brutit ert avtal? Antagligen handlar det om en minskad hyresinkomst för din del. Är det exempelvis så att du nu förlorar en månadshyra för att det tar tid att hyra ut lägenheten till någon annan har du rätt att kräva ersättning för denna summa. Om du lidit andra kostnader av att han brutit ert avtal har du rätt till att få dessa kostnader ersatta också. I första hand bör du alltså vända dig till hyresgästen och meddela att eftersom han brutit ert avtal kräver du ersättning för dina kostnader och att du annars kommer ta ärendet vidare till tingsrätten. Ifall han vägrar betala är ditt sista alternativ att ta ärendet till tingsrätten. Ifall du har bevis för att avtalet har ingåtts så har du bra chanser att vinna en eventuellt tvist, men det kommer ändå kosta dig endel pengar. Ifall ditt krav handlar om en summa på under 22 750 kr, vilket jag utgår ifrån att det gör, kommer det röra sig om ett förenklat tvistemål, se här. Det kommer då kosta dig 900 kr att ansöka om stämning. Sedan får man i princip alltid stå för sina egna rättegångskostnader i ett förenklat tvistemål. Eventuellt kan du få ersättning för detta genom din hemförsäkring. Min rekommendation är att du ser det som en sista utväg att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten. Ifall du väljer att göra det bör det röra sig om en relativt stor summa pengar som gör det värt besväret och du bör även kolla upp så du kan få eventuella rättegångskostnader täckta genom din hemförsäkring.Sammanfattning Av allt att döma har ni ingått ett bindande avtal tillsammans. I första hand bör du höra av dig till honom och kräva att han betalar dina kostnader eftersom han brutit avtalet. Gör han inte det kan du skicka iväg ett formellt kravbrev där du tydligt skriver hur mycket du kräver i ersättning, på vilka grunder och att ifall han inte betalar kommer du ta ärendet vidare till tingsrätten. I sista hand kan du skicka in en stämningsansökan till tingsrätten men detta bör du se som en sista utväg, även om jag tror att du skulle ha goda chanser att vinna en eventuell tvist. Du bör enbart ta ärendet till tingsrätten ifall det handlar om en tillräckligt stor summa pengar för att det ska vara värt besväret och att du kollar upp så du kan få eventuella rättegångskostnader täckta genom din hemförsäkring. Hoppas du fått svar på din fråga! Ifall du har ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig igen! Vänliga hälsningar

Andrahandsuthyrning handelsbolag

2018-08-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi äger ett hus privat.Vårt HB hyr huset.Om vårt HB hyr ut huset, är det då andrahands- uthyrning?
Marcus Karlsson |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga.I det fall som du beskriver så blir svaret ja då handelsbolag och dess delägare är två olika "personer" i juridisk mening. Även om det finns fysiska personer som är ansvariga för bolagets skulder hör de inte ihop på samma sätt som i t.ex. enskild näringsverksamhet. Eftersom det är fråga om ett hus också krävs endast tillstånd från ägaren av huset d.v.s. ni vid andrahandsuthyrning. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2018-07-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en bostadsrätt som jag bor tillsammans med min sambo. Bostadsrätten är enbart min för jag köpte den innan jag träffade min tjej.Nu är det så att min tjej ska studera i en annan stad i 2 år och jag vill flytta med och hyra ut min lägenhet i 6-12 månader. Har pratat med styrelsen och de säger att jag inte får hyra ut den för jag har inget skäl dvs jag ska inte studera eller arbeta på annan ort. Får jag hyra ut min bostadsrätt när jag flyttar med min sambo till en annan ort pga hennes studier?
Makda Tesfamariam |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I detta fall är 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) tillämplig, som innebär att samtycke från styrelsen krävs för att kunna hyra ut sin bostadsrätt. Om styrelsen vägrar att ge tillåtelse, kan man enligt 7 kap. 11 § BRL, göra en ansökan hos hyresnämnden att fatta ett beslut i frågan. Om hyresnämnden ger tillåtelse, då blir inte styrelsens vägran gällande, och du får istället lov att hyra ut din lägenhet i andra hand. I paragrafen står det att tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Det är hyresnämnden som ska besluta om dessa omständigheter föreligger i ditt fall. Att göra en ansökan hos hyresnämnden och få ärendet prövat är kostnadsfritt, och du hittar mer information på www.hyresnamnden.se.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Vad gäller för andrahandsuthyrning av bostadsrätt?

2018-07-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag ska hyra ut min bostadsrätt till en tjej som ska studera på min ort i ett halvår. Avtalen är signade och allt är klart. Min oro är att min styrelse inte kommer godkänna att jag hyr ut min lägenhet av diverse skäl. Om så skulle vara fallet, hävs avtalet mellan mig och min hyresgäst upp så eller kan jag på något sätt hamna "i kläm"?Var tvungen att översätta avtalet till engelska och där har jag inte med något om att villkoret är att styrelsen måste godkänna ansökan, men det kanske gäller ändå?
Ellen Hägerström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Dina rättigheter och skyldigheter som ägare i en bostadsrätt regleras i 7 kap. Bostadsrättslagen (BrL). Av 7 kap 10 § BrL framgår det att andrahandsupplåtelser endast får ske efter godkännande från styrelsen. Om styrelsen inte ger sitt godkännande går det också att ansöka om tillstånd från hyresnämnden. Utgångspunkten är att det ska gå att hyra ut lägenheten förutsatt att man har skäl för detta och föreningen inte har befogad anledning att motsätta sig. Studier på annan ort för en kortare period är ett sådant godtagbart skäl som avses i lagbestämmelsen. Således borde inte din bostadsrättsförenings styrelse ha någon anledning att neka tillstånd för uthyrning, om inte det finns en befogad anledning att anta att hyresgästen inte är lämplig. Om du hyr ut din lägenhet utan tillstånd riskerar du att din bostadsrätt förverkas enligt 7 kap. 18 § BrL. Det betyder att föreningen kan säga upp dig till avflyttning om du inte vidtar rättelse efter styrelsens tillsägelse) och då senast vid detta tillfälle säger upp hyresgästen enligt 7 kap. 20 § BrL. Beträffande avtalet mellan dig och din hyresgäst är det Lag om uthyrning av egen bostad som gäller. Ert avtal kommer inte att hävas automatiskt för att styrelsen inte ger sitt medgivande utan det krävs att uppsägning sker från någondera part för att avtalsförhållandet ska avslutas. Uppsägningstiden är en månad enligt 3 §.

Är min Brf skyldig att samtycka till andrahandsupplåtelse?

2018-08-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en bostadsrätt som jag har hyrt ut i över ett och halv år p.g.a.Jag bor och jobba i Stockholm .Men bostadsförening har avslagit min ansöka om förlängning . Min tidigare hyresgäst har skött sig utmärkt ok inga klagomål har in kommit .Har jag någon chans att pröva mitt fall hos hyresnämnden ? Jag tycker själv att jag har ett godtagbart skäl till att få hyra ut eftersom jag jobbar och bor i Stockholm .
Sara Ottosson Bixo |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En bostadsrättsförening är inte enligt lag skyldig att bevilja andrahandsupplåtelse. Däremot är det många bostadsrättsföreningar som gör det, främst med anledning av att det ses som positivt att någon ser efter lägenheten. Det är inte ovanligt att föreningen ger godkänt till andrahandsupplåtelse under ett år och därefter ger avslag. De flesta föreningar har i sina stadgar upprättat rutiner kring andrahandsupplåtelse. Läs gärna igenom stadgarna i din förening för att få mer information om hur din förening arbetar i frågan. Om de har åsidosatt stadgarna kan du börja med att peka på dem. I andra hand kan du vända dig till Hyresnämnden vid uteblivet samtycke från bostadsrättsföreningen. Om Hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen har du rätt att hyra ut i andra hand. Tillstånd ska lämnas om du som bostadsrättshavare har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning av vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid. Jag hoppas att mitt svar hjälpte dig i din fråga. Med vänlig hälsning,

Får BrF-styrelse kräva sjukintyg vid andrahandsuthyrning?

2018-07-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej har en bostadsrätt som vi skall hyra ut. Styret måste godkänna vår hyresgäst men är osäker om godkännande då personen haft polis o ambulans hos sig då han bott i vår lgh pga sjukdom. Nu kräver styret intyg (att han verkligen är sjuk o tvingats till vård) för att kunna besluta om vi kan hyra ut lgh till honom eller ejFrågan är: har styret o Brf rätt att be om sån personlig information? Skall dem inte besluta om detta på andra grunder. Vi hyr ut bostaden då vi bor i utlandet för tillfället så det är vår huvud grund till att hyra ut. Tack på förhand
Emil Duberg |Hej och tack för din fråga till Lawline!Inledningsvis vill jag säga att jag tolkar frågan som att bostadsrättshavaren vill hyra ut lägenheten i sin helhet, det som i bostadsrättslagen kallas "självständigt brukande. Om det däremot rör sig om en inneboende hos bostadsrättshavaren är det en annan situation (då krävs ej samtycke/tillstånd)Bostadsrättshavaren kan få hyra ut sin lägenhet i sin helhet om denne:1) får styrelsens samtycke eller2) får hyresnämndens tillstånd.Styrelsens samtycke1) I 7 kap. 10 § bostadsrättslagen står det att andrahandsuthyrning kräver styrelsens samtycke. I denna del av lagen står det inte när styrelsen kan neka uthyrning eller inte neka uthyrning. Styrelsen sätter upp sin egen policy kring när/hur andrahandsuthyrning får ske. Det här betyder att ni självklart inte måste dela ut sådan personlig information, men styrelsen kan som sagt sätta upp egna kriterier för andrahandsuthyrning. Detta är alltså inte reglerat i lag. Om sjukdom/vård av sjukdom är ett sådant kriterium så har styrelsen rätt att efterfråga ett intyg (alltså ett bevis) för att kunna säkerställa att kriteriet uppnåtts. Ni underlåta i att dela ut den här personliga informationen, men får då kanske leva med att styrelsen inte ger sitt samtycke. Hyresnämndens tillstånd2) Det ni då istället kan göra är att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. I 7 kap. 11 § bostadsrättslagen står det nämligen att bostadsrättshavaren kan vända sig till hyresnämnden om denne inte får styrelsens samtycke. Hyresnämnden gör här en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningens intressen och bostadsrättshavarens intressen. Till skillnad från andrahandsuthyrning av hyresrätt krävs endast "skäl" för uthyrningen och inte "beaktansvärda skäl" som vid hyresrätter. Det är alltså ett mildare krav för att få hyresnämndens tillstånd för en bostadsrätt än för en hyresrätt. Hyresnämnden nämner här "längre utlandsvistelse" som ett "beaktansvärt krav" för andrahandsuthyrning av hyresrätt, och eftersom kravet är mildare för bostadsrätt borde ni få tillstånd från hyresnämnden. Ni kan läsa mer här om hur hyresnämnden resonerar.SammanfattningFör att vara tydlig: styrelsen får kräva detta eftersom det inte finns någon lagstadgad regel om när de ska ge sitt samtycke och inte, varför det lättaste sättet för er är att vända er till hyresnämnden där ni borde få tillstånd att hyra ut i andra hand.

En borgenmans funktion

2018-07-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag skriver en kontrakt för min bostad (hus) men min eventuella hyresgäster presenterar en borgenär för att hon fick som inkomst via F.kassa.Hur fungerar borgenären kan du hjälpa mig att förklara på ett bra sätt??
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För försöka förklara så bra möjligt är det viktigt att skilja på begreppen borgenär och borgesman. Borgenär En borgenär är en part som lånat ut pengar till en motpart (gäldenär). Ett vardagligt exempel på detta är exempelvis om en person A lånar pengar av en bank, då är banken borgenär och person A gäldinär. BorgesmanEn borgesman är en part som förbinder sig att åta sig en skuld som sin egen åt en gäldenär. Detta innebär att om gäldenären inte kan betala tillbaka till borgenären får borgesmannen fullgöra betalningen. Ett exempel: person A vill låna pengar av en bank, men har inte tillräcklig inkomst och nekas ett lån. Då kan person B (som har tillräcklig inkomst) ställa sig som säkerhet för att person A får ett beviljat lån av banken. Ditt fallUtifrån din fråga verkar det som om din potentiella hyresgäst inte verkar så betalstark, därför kan det vara en risk för dig att hon inte kan betala sin hyra. Då är det bra för dig om hyresgästen har en borgesman som är betalstark, detta betyder då att om hon inte kan betala sin hyra kan du kräva hyran av borgesmannen istället. Borgesmannen svarar för hyresgästens skuld som "sin egen". Hoppas du fått svar på din fråga! Vänligen,

När kan styrelsen neka andrahandsuthyrning av bostadsrätt?

2018-07-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har fått en fråga i vår bostadsrättsförening om en andrahandsuthyrning till bostadsrättsinnehavarensson, bonus son och en kompis till dessa. Killarna är strax över 20 års åldern. Inget skäl till andrahandsuthyrningen finns med i ansökan.Kan vi neka en sådan här uthyrning??
Emil Duberg |Hej och tack för din fråga till Lawline!Inledningsvis vill jag säga att jag tolkar frågan som att bostadsrättsinnehavaren vill hyra ut lägenheten i sin helhet, det som i bostadsrättslagen kallas "självständigt brukande. Om det däremot rör sig om en inneboende hos bostadsrättsinnehavaren krävs ej samtycke.Bostadsrättsinnehavaren kan få hyra ut sin lägenhet i sin helhet om den: 1) får styrelsens samtycke eller 2) får hyresnämndens tillstånd. I 7 kap. 10 § bostadsrättslagen står det att andrahandsuthyrning kräver styrelsens samtycke. I denna del av lagen står det inte när styrelsen kan neka uthyrning eller inte neka uthyrning. Styrelsen sätter upp sin egen policy. I 7 kap. 11 § bostadsrättslagen står det vidare att att bostadsrättsinnehavaren kan vända sig till hyresnämnden om denne inte får styrelsens samtycke. Har bostadsrättsinnehavaren inte fått samtycke från styrelsen kan den alltså vända sig till hyresnämnden, som får ge tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för andrahandsuthyrningen. Hyresnämnden gör här en intresseavvägning mellan bostadsrättsföreningens intressen och bostadsrättsinnehavarens intressen. Hyresnämnden anser att en andrahandsupplåtelse till en närstående kan vara ett skäl till andrahandsuthyrning, även om det är ett starkare skäl när man t. ex hyr ut till en äldre släkting som är i behov av att bo nära än till en unga män där inte alla är närstående släktingar. Jag kan inte uttala mig säkert om hur hyresnämnden skulle bedöma detta fall - det kan ocjså vara så att denne har ett skäl som inte vi känner till. Du kan läsa mer här om hur hyresnämnden resonerar.Vad som kan sägas i detta fall är att ni i styrelsen kan att neka andrahandsuthyrningen. Sedan kan bostadsrättsinnehaven välja att ta upp ärendet hos hyresnämnden och då kan jag inte svara på hur utgången skulle bli.