Vad är konsekvenserna för otillåten andrahandsuthyrning samt överhyra?

2019-05-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har en fråga angående andrahandsuthyrning. Hur ser det ut men straff och konsekvenser om/när en andrahandslägehet hyrs ut i 4,5 år utan tillstånd. Hyran som hyresvärden har satt är på 6,000 hyresgästen som ha ett förstahandskontrakt har satt hyran på 8,000 och hyr då ut den i andra hand (utan tillstånd) dessa 2,000 kr har hyresvärden stoppat i egen ficka.. Vad klassas detta som för brott och vad blir påföljderna om hyresvären kommer på detta. Nu till frågan; på vilka grunder kan man bli åtalad för detta? Vad blir påföljderna gällande hyresavtal och svart inkomst.
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att få hyra ut sin hyresrätt i andra hand krävs tillstånd av hyresvärden, ett sådant får man oftast om det finns godtagbara skäl ex. åka utomlands eller arbeta/ studera på annan ort. I detta fallet har personen inget tillstånd och då är andrahandsuthyrningen ett kontraktsbrott och därmed inte tillåtet. Otillåten andrahandsuthyrningDen som hyr ut sin hyresrätt i andrahand utan tillstånd kan som konsekvens av kontraktsbrottet få hyresrätten uppsagd av hyresvärden. Ett kontraktsbrott är nämligen grund för uppsägning av hyreskontraktet. Det innebär att den som hyr i andrahand snabbt kan förlora sin bostad och bör därför först försäkra sig om att tillstånd finns för sådan uthyrning. Vad är okej andrahandshyra att ta ut och vad är överhyra?Utöver den hyran som förstahandshyresgästen betalar så får denne lägga på en summa exempelvis ifall lägenheten hyrs ut möblerad (upp emot 10-15% har ansetts okej enligt Hyresnämnden, men kan beror på fall till fall). Även om andra saker ingår ex. hushållsel, bredband eller parkering så får den faktiska summan för detta också läggas på. Om du som andrahandshyresgäst betalar oskäligt hög hyra och misstänker, som du säger, att hyresgästen tar för mycket betalt för att sen stoppa pengarna i egen ficka är det överhyra, även kallat ockerhyra. Vad kan konsekvenserna bli?Du som hyr en hyresrätt enligt otillåten andrahandsuthyrning samt betalar överhyra har inte egentligen blivit utsatt för något brott, då de omnämnda handlingarna idag inte är kriminaliserade. Kontraktsbrott är endast mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden och kan idag därför inte heller leda till några straffrättsliga påföljder ex. böter eller liknande för förstahandshyresgästen. Dock vad du kan göra är att anmäla att du blir utsatt för överhyra till Hyresnämnden, som då gör en prövning av din hyra. Om de kommer fram till att du betalar för mycket i andrahandshyra har du rätt att få hyran sänkt men också att få tillbaka den summa som du har betalt för mycket. Återbetalning kan då dock endast ske för hyra ett år tillbaka från anmälan, och därför inte för hela perioden om du har bott där i 4,5 år. Hur man ansöker om detta hittar du här på Hyresnämndens hemsida, där de även hänvisar till en blankett. Det nya lagförslaget vill kriminalisera otillåten andrahandsuthyrningFrån ett förslag som kom 2017 vill riksdagen att straffen ska skärpas för köp av hyreskontrakt och otillåten andrahandsuthyrning med vinstsyfte. Syftet är att få en bättre fungerande hyresbostadsmarknad och införa åtgärder mot svarthandeln av hyreskontrakt och missbruk av andrahandsuthyrningar som blir mer vanligt i samhället. I lagförslaget föreslås bl.a. en utökad återbetalningsskyldighet för överhyra till upp mot två år före anmälan, samt straff i form av böter eller fängelse upp till två år vid otillåten andrahandsuthyrning till överhyra, om fallet är allvarligt (Proposition 2018/19:107). De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 oktober 2019. Sammanfattningsvis, det du kan göra idag är att anmäla situationen till Hyresnämnden för att få tillbaka de pengar som du har betalat i överhyra. Dock gäller återbetalningsskyldigheten endast för ett år tillbaka. Vad gäller straff för sådan andrahandsuthyrning kan det i framtiden med det nya lagförslaget, bli kriminaliserat och en förstahandshyresgäst kan riskera böter eller högst två års fängelse vid allvarligare fall. Men idag finns inga sådana regler och personen kan därför inte riskera några straffrättsliga påföljder, annat än förlora hyreskontraktet samt återbetalningsskyldighet. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att återkomma om du skulle ha fler funderingar.Med vänliga hälsningar,

Hyresavtal i andra hand

2019-05-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om man har ett hyreskontrakt för inneboende, har bott här med två barn i 2,5 år i 3 rum, och blir uppsagd, har vi inga rättigheter alls?
Amanda Alwall |Hej, Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! Eftersom jag inte vet någonting om vad du har skrivit på för hyresavtal eller liknande så är det svårt att ge dig ett konkret svar. Därför tänkte jag prata lite allmänt om uthyrning. Hyra regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden oftast bunden av avtalet under hela hyrestiden. En hyresgäst kan dock få en kortare uppsägningstid än vad som är lagstadgat om det skulle vara så att hyresvärden godkänner och den kortare uppsägningstiden anges i hyresavtalet. Hyresvärden är däremot bunden vid de uppsägningstider som hyreslagen föreskriver och även längre uppsägningstider som avtalats. Se 12 kap. 4 § JB.I vissa fall kan uppsägning ske i förtid av hyresgäst eller hyresvärd. Orsaken kan till exempel vara allvarliga brister i bostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur. Exempel på det skulle kunna vara väldigt försenade hyresbetalningar eller allvarliga störningar, så att grannar blir störda etc. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.Hoppas du fått lite bättre koll på vad som gäller ang. hyresavtal. Har du fler frågor är det bara att återkomma! Med vänlig hälsning,

Hyresavtal för inneboende

2019-05-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HEJ.Är det måste man göra kontrakt på inneboende hyra när man ska hyra ut två rum och badrum i källaren i sitt privata hus . alltså friköp Villa där man bör i första planet ?
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Enligt jordabalken (JB) 12 kap. 2 § så ska ett hyresavtal vara skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Det kan alltså tolkas motsatsvis att om ni båda är okej med att inte skriva ett hyresavtal så är det alltså okej. Däremot vill jag råda dig till eftertanke i detta, vad händer om din hyresgäst inte betalar den hyra ni kommit överens om? Vad händer om din hyresgäst tar sönder något? Ett hyresavtal syftar till att säkerställa vad ni har kommit överens om och skyddar er båda om något går fel. Dessutom kan du vara skyldig att deklarera din uthyrning till Skatteverket. Det finns många bra standardformulär för andrahandsuthyrning. Lycka till!

Godkännande av andrahandsuthyrning

2019-04-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, kan min brf-styrelse ha som generellt krav att de inte godkänner någon andrahandsuthyrning som är kortare än 6 månader? Detta oavsett ifall man har giltigt skäl, såsom en termins utlandsstudier, vilket är 4-5månader.
Filip Braun |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!En bostadsrättsföreningen styrs främst av sina stadgar. Står det i stadgarna att de inte tillåter andrahandsuthyrning som är kortare än 6 månader så gäller dessa stadgar. Vidare regleras denna fråga i bostadsrättslagen (BRL). Där framgår det att du får hyra ut din bostadsrätt enbart om styrelsen har lämnat sitt samtycke, 7 kap. 10 § BRL. Det finns dock ett undantag, vilket stipuleras i 7 kap. 11 § BRL. Där framgår det att trots styrelsen vägrar lämna samtycke, kan uthyrning vara okej om hyresrättsnämnden godkänner det. Således krävs det ett godkännande från hyresrättsnämnden. Vidare framgår det av 11 § att tillstånd ska lämnas om du har skäl för uthyrning och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Står det dock föreskrivit i stadgarna att det är förbjudet med uthyrning under 6 månader, torde det dock räknas som befogad anledning, vilket i sin tur medför att du icke får hyra ut, trots att du har skäl för det. Hoppas du är nöjd med svaret, har du fler frågor är du varmt välkommen åter!Med vänlig hälsning,

Om att bli av med en andrahandshyresgäst som inte betalat hyran

2019-05-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min hyresrätt i andrahand, och nu har hyresgästen inte betalat hyran på två månader. Han ger inte någon rimlig förklaring, utan säger bara att han ska lösa det snart (men detta sker sedan alltså inte). Jag har dessvärre inte tagit någon deposition.Hur kan jag bära mig åt för att bli av med denna hyresgäst så snabbt som möjligt?
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att du har förstahandskontrakt till lägenheten och du har hyrt ut den till en person i andra hand. I förhållandet till personen med andrahandskontraktet är du hyresvärd, samtidigt som du är hyresgäst till din hyresvärd, som är fastighetsbolaget. Detta innebär att både du med förstahandskontrakt och fastighetsbolaget har rätt att genom Kronofogden avhysa andrahandshyresgästen.Att avhysa, den juridiska termen för att vräka, en person är något som Kronofogden får göra. Om en privatperson eller fastighetsägarna själva avhyser en hyresgäst (förstahands eller andrahands) kan de som avhyser göra sig skyldiga till hemfridsbrott, enligt 4 kap. 6 § brottsbalken. Hyresvärden, det vill säga du eller fastighetsbolaget, får ansöka om avhysning hos Kronofogden, enligt 1 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Du kan läsa mer här. För att få avhysa en hyresgäst krävs att hyresavtalet löpt ut eller att en s.k. förverkandegrund föreligger, vilket är som en typ av avtalsbrott. En förverkandegrund är att hyresgästen under flera månader inte betalat hyran, men det krävs även att hyresvärden underrättat hyresgästen om att hen inte har betalat sina hyror. Det krävs också att hyresvärden skriftligen underrättar socialnämnden, innan ansökan om avhysning görs till Kronofogden, enligt 12 kap. 42 § jordabalken. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag begära att min hyresvärd redovisar min elförbrukning?

2019-05-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag hyr idag en hobbyverkstad där jag håller på med mina bilar ibland på kvällar och helger. Lokalen är avdelad och totalt är vi tre som hyr en lokal var. Hyresvärden hävdar att jag ska betala el enligt ett schablon värde som baseras på ytan på lokalen, likaså gäller de andra två som hyr dom andra lokalerna. Vi delar på förbrukningen efter enbart yta, ej efter vad man använt eller efter hur länge man varit där. Hade kunnat förstå om det fanns uppvärmning i lokalen, vilket det inte gör. En kille som hyr befinner sig där ungefär lika mycket som jag, har mindre lokal men får ändå väldigt höga elkostnader. Den som hyr den andra lokalen vet jag inget om, ej heller storleken på lokalen, men dom är 3 som jobbar där på vardagar och helger. Förra månaden var jag där väldigt lite men fick en hemmagjord faktura av hyresvärden på 1400.- för el. Går detta rätt till? Kan jag begära att hyresvärden redovisar ursprungsfakturan och hur han räknar på detta? Kan jag kräva att han installerar elmätare till samtliga hyresgäster och i så fall, vem kommer få stå för den kostnaden? Bör tilläggas att i mitt hyreskontrakt står "el ingår ej", mer än så står det inte. Bör jag betala eller gör jag något dumt om jag struntar i det?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga, undrar du ifall du bör betala en från hyresvärden hemmagjord faktura vad avser el i lokalen som du hyr, samt om beloppet på elräkningen är rättsenlig eller inte. För att på bästa sätt besvara din fråga, ska jag dela in mitt svar i 2 delar; 1. Vad avser en korrekt faktura? Det finns inget lagstadgat formkrav på fakturor. Det är således tillåtet att skriva en faktura för hand. Om du inte betalar fakturan, kan den precis som alla andra fakturor, skickas till Kronofogden som sedan kommer kräva att du betalar den. Jag rekommenderar att du betalar fakturan och sedan överklagar den. 2. Vem ansvarar för elmätare? Enligt (3 kap. 10§ ellagen) är det varje elnätsföretag som ansvarar för att mäta förbrukningen av el, som ska skickas ut till varje elanvändare. Det är självklart viktigt att mätningen blir rätt eftersom den är underlag för debitering av kostnad på fakturan. 3. Slutsats Då hyresvärden bedriver en näringsverksamhet, och du är en hyresgäst och elanvändare, är det hyresvärdens skyldighet att mäta förbrukningen av el och din rättighet att ta del av underlaget för din debitering. Om detta görs felaktigt, på grund av att en elmätare saknas, och du misstänker att du betalar mer pengar än vad du borde, baserat på att du inte får tillgång till något underlag av hyresvärden, kan du vända dig till Energimarknadsbyrån för att anmäla händelsen. I samband med detta kan du även överklaga den "hemmagjorda" fakturan. Jag rekommenderar dock att du i första hand kommunicerar med din hyresvärd, som förhoppningsvis kommer redovisa din elförbrukning i fortsättningen. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Vem ansvarar för stopp i avlopp vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt?

2019-04-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en bostadsrättslägenhet i andra hand. Nu har det blivit stopp i köksavloppet och det har inte hjälpt med egna åtgärder. Det råder delade meningar vem som ska betala för rensning av avloppet. Hyresvärden menar att hon inte bott där på länge och att stoppet måste ha orsakats av mig. Jag menar däremot att det inte spelar någon roll hur länge jag bott där, ett stopp kan uppstår vid normal användning och bör ersättas av lägenhetsinnehavaren på samma sätt som om spisen plötsligt slutar fungera.
Johannes Hammarling |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Vid uthyrning av bostadsrätt regleras ansvar för lägenheten av 12 kap jordabalken. 12 kap jordabalken kallas i vanligtvis för hyreslagen.Det ingår i hyresgästens vårdplikt att väl vårda lägenheten med vad där hör till (12 kap 24 § Jordabalken). I detta ansvar ingår bland annat att rensa vattenlås. Du som hyresgäst är som regel bara ansvarig för skador som uppkommer genom din vårdslöshet, försumlighet eller vållande. Har du använt avloppet "normalt" och rensat vattenlås med jämna mellanrum bör du enligt min bedömning inte stå för rensning av avlopp. Hoppas du fick svar på din fråga!

Andrahandsuthyrning, skälig ersättning för skada

2019-04-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag hyr ut min lägenhet i andra hand. Min hyresgäst har åsamkat ett brännmärke i min soffa. Soffan kostade 18.000 kr och är några år gammal. Vad är skäligt att ta för ersättning för soffan, då jag måste köpa en ny soffa.
Fredrik Lindén |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. Jordabalken (JB). Av din fråga framgår inte om du avser att innehålla en del av depositionen eller kräva ersättning från din hyresgäst. Om du avser att innehålla depositionen beror svaret på frågan om vad som är skäligt på vad som avtalats, eftersom JB inte innehåller några regler om deposition. I sådant fall gäller vanliga avtalsrättsliga principer och avgörande är alltså vad som följer av avtalet. Som utgångspunkt gäller alltså att om du och din hyresgäst har avtalat om att du har rätt att innehålla en del av depositionen motsvarande ersättning för skada som hyresgästen har åsamkat har du alltså enligt avtalet rätt att innehålla ett belopp motsvarande den uppkomna skadan. Frågan om vad som kan anses skäligt, eller kanske snarare huruvida vad som följer av avtalet kan anses skäligt ska bedömas enligt 36 § Avtalslagen (AvtL). Omständigheter som ska beaktas vid avgörande av om ett avtal eller avtalsvillkor är oskäligt och därmed ska jämkas eller lämnas utan avseende är omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen är väldigt generellt utformad och det kan vara mycket svårt att avgöra huruvida ett avtal eller avtalsvillkor är skäligt eller inte. Hursomhelst, om hela soffan har förstörts och det krävs en helt ny soffa i dess ställe för att skadan ska kunna anses vara ersatt torde du ha rätt att hålla inne en del av depositionen som motsvarar kostnaden för att införskaffa en soffa av samma beskaffenhet. Om du och din hyresgäst däremot inte har avtalet om deposition eller din rätt att hålla inne en del av depositionen till följd av skada gäller endast vad som följer av JB:s regler. Din hyresgäst är i sådant fall skyldig att ersätta all skada som denne orsakar genom dennes vållande, vårdslöshet eller försummelse. Hyresgästen är dock inte ansvarig för normalt slitage eller olyckshändelser. Huvudregeln är att hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen varit vårdslös. Om skadan däremot är sådan att den har uppkommit under hyrestiden på egendom som normalt inte är åtkomlig för annan än hyresgästen, och det är frågan om en sådan skada som typiskt sett uppkommer genom vårdslöshet presumeras att hyresgästen har orsakat skadan. Om du kan visa att soffan var i gott skick vid hyrestidens början och att soffan inte har varit åtkomlig för dig eller någon annan än hyresgästen under hyrestiden torde detta räcka för att visa att det är sannolikt att hyresgästen har orsakat skadan. I sådant fall presumeras att hyresgästen har orsakat skadan och du behöver alltså inte visa att din hyresgäst varit vårdslös, utan bevisbördan ligger i sådant fall hos din hyresgäst som då måste visa att denne inte orsakat skadan eller visa att skadan inte orsakats genom vållande, vårdslöshet eller försummelse utan att det har varit en olyckshändelse för att denne ska undslippa ersättningsansvar. Om du har rätt till ersättning för skadan utgör skälig ersättning, liksom ovan ett belopp som motsvarar kostnaden för att reparera skadan. Alltså om hela soffan har förstörts och det krävs en helt ny soffa i dess ställe för att skadan ska kunna anses vara ersatt torde skälig ersättning utgöras av kostnaden för en ny soffa av samma beskaffenhet. Om skadan som orsakats genom brännmärket däremot kan anses reparerad och soffan återställd genom att t.ex. en av soffkuddarna byts ut torde det dock inte vara skäligt att kräva ersättning om ett belopp motsvarande kostnaden för en helt ny soffa. I sådant fall utgör skälig ersättning snarare ett belopp motsvarande kostnaden för en ny soffkudde.Hoppas att du fick svar på din fråga.