Kan jag hyra ut min lägenhet fram tills att jag flyttar in?

2020-01-12 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har fått lite förskott på ett arv som jag behöver investera. Jag är 61 idag och kommer inte kunna bo i min nuvarande bostad på landet ju äldre jag blir. Tänkte därför redan nu köpa en praktisk liten lägenhet i stan istället att kunna flytta till så småningom. Men, tills dess, har jag rätt att antingen hyra ut den i andra hand, alternativt som Airbnb?
Malcolm Hamilton |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Enligt svensk lag är det tillåtet att hyra ut sin lägenhet genom andra företag, d.v.s. i andra hand. Det enda egentliga hindret mot andrahandsuthyrning är styrelsen i bostadsrättsföreningen vilka måste ge sitt godkännande enligt 7 kap. 10 § Bostadsrättslagen. Om styrelsen inte ger sitt godkännande kan hyresnämnden godkänna uthyrningen förutsatt att bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, enligt 7:11 § Bostadsrättslagen. Sammanfattningsvis är det upp till styrelsen om du ska få hyra ut den eller inte. Jag rekommenderar dig att läsa föreningens stadgar eller tala med styrelsen innan köpet. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Vänligen,

Uppsägningstid av ett hyreskontrakt

2019-12-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har under ett års tid hyrt ut min hyreslägenhet i andra hand till en person.Kontraktet gäller i ett år och om ingen yttran från henne om flytt inkommit så förlängs kontraktet automatiskt 3 månader osv.Enligt vårat kontrakt så står det även tre månaders uppsägning. I början av Oktober månad ringde hon mig och sade hon fått ett förstahandskontrakt på en hyres och vilja säga upp vårat kontrakt. Jag sade ok, absolut får du flytta såklart. Hon lämnade lägenheten den 10 november. Nu till min fråga. Hon lade två månadshyror i deposition innan inflytt men samtidigt har hon bara betalat hyra för Oktober och halva januari trots det i vårat kontrakt står tre månaders uppsägningstid. Hon vill nu ha tillbaka sin deposition.Hon hävdar att när jag okejat henna att flytta så har vi gjort en muntlig ändring i vårat kontrakt och därmed kortat ner hennes uppsägningstid. Vem av oss har rätt? Mvh
Kajsa Moss Bjerling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra hittar du i vad som kallas hyreslagen, det vill säga jordabalkens (JB) 12:e kapitel.Som jag förstår det undrar du alltså om tre månaders uppsägningstid gäller för andrahandskontraktet, eller om ni gjort en muntlig ändring i ert kontrakt när du tog emot uppsägningen i början på oktober.I med att jag inte vet vad som sagts i ert samtal blir svårt för mig att ge ett svar på vem som har rätt eller fel. Om det var så att ni diskuterade uppsägningstiden och kom fram till att korta ner den så gäller givetvis ett muntligt avtal också. Det kan vara värt att fundera på hur ni uttryckte er och vad som kunde uppfattas eller missuppfattas. Men så som jag tolkar din berättelse så talade ni inte alls om någon förändring av uppsägningstiden. I det fall du bara mottog och bekräftade hennes uppsägning skulle jag säga att ert skriftliga avtal gäller.Om hennes uppfattning av hur samtalet gick till och vad som sades skiljer sig från din, så står förstås ord mot ord. Men finns det inga inspelningar eller dylikt av ert samtal är ett också muntligt avtal svårt att bevisa. Det som talar för din sida är istället det skriftliga avtalet, vilket väger tyngre.Uppsägningstid enligt hyreslagenUppsägningstid räknas i hela månader. Detta innebär att oavsett vilken dag i oktober hon ringer, så blir första uppsägningsmånaden november, andra december och tredje januari (12 kap. 4-5 § JB). Om du har fått två hyror genom depositionen är det nu januari som kvarstår. Har du fått halva hyran för januari är hon alltså skyldig att betala dig även för den andra halvan. Hoppas du känner att du fått svar på din fråga även om svaret inte blev så rakt som du kanske önskat!Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp lägenheten även fast vi har ett avtal på bestämd tid?

2019-12-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag bor på en andrahandslägenhet. Vi skrev ut ett kontrakt för ett år med en uppsägningstid av 3 månader. Jag har hittat en förstahandslagenhet som är perfekt och skulle flytta dit innan det fyller ett år. Hyresvärden bor utomlands och ville att jag stannar kvar minst till juni för annars det kan bli jobbigt att resa hit för att hitta ett annat hyresgäst osv. Men jag vill flytta ut på april. Kan jag vara tvungen att betala tills Juni även om jag anmäler nu (december) att jag vill flytta på april?Tack så mycket!
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga undrar du om du kan säga upp ditt hyreskontrakt även fast du och hyresvärden skrivit kontrakt på ett år. Det framgår inte om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt som du hyr i andrahand. Om det är en bostadsrätt regleras situationen av lagen om uthyrning av egen bostad. Om det är en hyresrätt regleras situationen av 12 kap. jordabalken (JB).Om det är en hyresrätt Om det är en hyresrätt som du hyr i andrahand kan ett hyresavtal ingås på bestämd tid (12 kap. 3 § JB). Ska ett hyresavtal på bestämd tid sägas upp för att upphöra gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet (12 kap. 4 § andra stycket tredje punkten). Du uppger i din fråga att ni ingått avtalet på ett år och att uppsägningstiden är tre månader. Eftersom ni har avtalat om tre månaders uppsägningstid går det alltså bra att du flyttar ut i april och endast erlägger hyra för tiden fram till dess. Om du bor där april månad ut ska du såklart betala hyra för april men du behöver inte betala fram till juni. Om det är en bostadsrätt Eftersom ni avtalat om bestämd hyrestid är det den som gäller. Ett avtal som ingås på bestämd tid upphör som huvudregel att gälla vid hyrestidens slut. I ditt fall i juni. Ett hyresavtal på bestämd tid får även sägas upp före den tidpunkten (juni). Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Du kan alltså säga upp hyresavtalet nu för att sluta gälla i april och behöver inte betala hyra för tiden därefter. Sammanfattningsvis har du alltså rätt att säga upp ditt hyreskontrakt att sluta gälla i april och du kan flytta ut då oavsett om det är en hyresrätt eller bostadsrätt som du hyr i andrahand. Om du säger upp lägenheten nu i december med utflyttning i april behöver du inte betala hyra ända fram till juni utan enbart för de månader du har tillgång till lägenheten. Var tydlig med hyresvärden om vilket datum du säger upp hyreskontraktet att gälla. Lättast är såklart att så sker i ett månadsskifte. Utflyttning sista april till exempel. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Olovlig andrahandsuthyrning - vem ska jag berätta för?

2019-11-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag skulle vilja anmäla en olovlig andrahandsuthyrning. Hur går jag tillväga? Det gäller en lägenhet i Stockholm, Hägersten.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I första hand bör du kontakta hyresvärden för lägenheten i fråga, eftersom det är denna som får undersöka situationen vidare och besluta om det blir aktuellt med ett förverkande eller inte. (Hyresvärden har nämligen rätt att säga upp hyresavtalet om olagligheter i form av olovlig andrahandsuthyrning sker, se till exempel 12 kap. 42 § p. 5 Jordabalken.) Om du är osäker vem som är hyresvärd, men vet vilken fastighet lägenheten ligger i, så kan du kontakta Lantmäteriet här för att få reda på vem som äger fastigheten (och därmed sannolikt också är hyresvärd). I andra hand (om det till exempel inte händer något från hyresvärdens sida) bör du kontakta Polismyndigheten, eftersom det är trots allt brottsligt att bedriva olovlig andrahandsuthyrning och det kan bli aktuellt med fängelse(se till exempel 12 kap. 65 b § st. 1 Jordabalken).(Observera att om du använder länkarna till Jordabalken så måste du scrolla ner lite grand för att få aktuell lagtext. Det har nämligen skett en laguppdatering den 1 oktober 2019).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Konsekvenser av olovlig andrahandsuthyrning

2019-12-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag undrar om vad finns det för risker om man hyr ut sin hyresrätt olovlig med högre hyra under 6 månader? Och även skriva under en andrahandskontrakt som gäller bara mellan hyresvärden och den person som hyr ut bostaden svart utan hyresföreningens godkännande. Tack på förhand
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns främst i 12 kap. Jordabalken (JB). Sedan 1 oktober i år gäller nya, strängare regler kring andrahandsuthyrning. Det finns regler kring när man får hyra ut i andrahand och hur mycket hyra man får begära. Skälig hyraEnligt 12:55 JB är hyran inte skälig om den överstiger vad förstahandshyresgästen betalar. Förstahandshyresgästen får hursomhelst ta ut ett tillägg om hyresrätten hyrs ut möblerad (inte mer än 15 % av hyran). Om förstahandshyresgästen tar ut oskälig hyra (för hög hyra) kan denne bli ersättningsskyldig och därmed behöva betala tillbaka "överhyran". Tidigare behövde man bara betala ett år tillbaka, men efter lagändringen har bestämmelsen skärpts till ytterligare ett år. Nu kan den som tar ut en oskälig hyra alltså behöva betala så mycket som två år tillbaka i tiden. Olovlig andrahandsuthyrningEnligt 12:42 JB är olovlig andrahandsuthyrning en grund för hyresvärden att säga upp kontraktet. Numera kan hyresvärden säga upp hyresrätten utan varning. Om andrahandsuthyrningen är både olovlig och till oskälig hyra betraktas den som ett brott. Straffet för den olovliga uthyrningen kan bli böter eller fängelse i högst två år. Sammanfattningsvis finns det således höga risker att hyra ut på det sättet du beskriver i din fråga och kan medföra grova konsekvenser. Det är därför inte att rekommendera.Hoppas att det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Vad har andrahandshyresgäst för rättigheter?

2019-12-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |om den som har första hands kontrakt hyrt ut bostaden olovligt i ca 1.5år och hyresvärden säger upp kontakten med den som gjort fel vad har jag för rättigheter???
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om uthyrning av hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken.För att få hyra ut en lägenhet i andrahand krävs samtycke från hyresvärden. Har man inte fått samtycke från hyresvärden är uthyrningen inte laglig. Enligt 12 kap. 42 § 3 p. jordabalken kan hyresrätten bli förverkad om hyresrätten hyrs ut utan samtycke från hyresvärden. Det betyder att den som har förstahandskontraktet förlorar sin hyresrätt. Det är normalt bara förstahandskontraktsinnehavaren som har ett avtal med hyresvärden. Andrahandshyresgästen har bara ett avtal mellan förstahandshavaren och inte hyresvärden. Det betyder att hyresvärden inte har några skyldigheter gentemot personen som hyr i andra hand och personen som hyr i andra hand har därmed inga rättigheter. Om förstahandsinnehavaren blir av med sin hyresrätt blir alltså andrahandsinnehavaren oftast också det. Hoppas att det var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Andrahandsuthyrning kan bli en dyr historia

2019-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har idag en hyresrättslägenhet där jag har ett förstahandskontrakt, som jag sedan hyrt ut i andrahand till en tjej.Detta var helt okej med min hyresvärd osv.Jag lämnade 3 nycklar till tjejen som hyrde av mig, men när hon lämnade tillbaka lägenheten fanns det bara 2 nycklar då hon tappat bort en.Tjejen har inte råd och vägrar betala för låsbytet som min hyresvärd kräver mig på.Har min hyresvärd rätt i att kräva mig på pengarna? Hur kan jag göra för att kräva detta från tjejen som hyrt lägenheten av mig?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår att det är fruktansvärt enerverande att andrahandshyresgästen inte vill göra rätt för sig utan att du ska behöva inleda en process mot henne, men vill jag vill ärlig och berätta för dig att du inte befinner dig i den bästa av sitsar.Du har i egenskap av förstahandshyresgäst ett relativt omfattande skadeståndsansvar. Det är nämligen på det viset att förstahandshyresgästen, vid en andrahandsupplåtelse, är ansvarig för skada som uppstår genom andrahandshyresgästens vållande (borttappandet av nyckeln). Detta framgår av 12 kap. 24 § st. 1 och 4 Jordabalken tillsammans med Högsta domstolens avgörande i NJA 2014 s. 465. Rimligen bör detta ansvar även sträckas till de nycklar som hyresvärden har lämnat ut till dig eftersom de har en sådan central roll i användningen utav din lägenhet. Hyresvärden äger (förmodligen) lägenheten och du har en nyttjanderätt till den. Därmed har du en skyldighet att hålla rätt på de nycklar som framgår i ert hyresavtal (eller muntligt er emellan). Därför är det rimligt att du får stå kostnaden för låsbytet. Jag förstår att du helst skulle vilja att hyresvärden kräver den slarviga andrahandshyresgästen och kräver betalning av henne, men på det viset fungerar det dessvärre inte. Hyresvärden har slutit hyresavtal med dig, och om du väljer att hyra ut din lägenhet i andrahand så får du stå ditt kast för det fall andrahandshyresgästen slarvar bort nycklar.Jag förstår att du vill kräva andrahandshyresgästen på kostnaden att betala låsbytet, men det kan kosta dig en hel del tid och pengar. Det kräver nämligen att du vänder dig till domstol och väcker en skadeståndstalan mot henne. Men jag vill informera dig om att bara ansökningsavgiften kostar 2800: -, och till det hör att det är absolut ingen säkerhet att du kommer vinna målet. Därför, om jag vore i din sits så skulle jag betala kostnaden för låsbytet och sedan acceptera det faktum att det inte är värt att starta en process mot andrahandshyresgästen.Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh

Omfattas utyrning av företagslägenheter av de nya reglerna om andrahandshyror?

2019-11-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har ett företag som hyr ut möblerade företagslägenheter till företag. Lägenheterna är från egenägda fastigheter och från lägenheter som vi hyr från andra fastighetsägare. Min fråga är: Hur påverkas denna verksamhet av den nya skärpta lagstiftningen kring andrahandsuthyrning. 1. Gäller den nya lagen om reglerad hyra vid andrahandsuthyrning även vid tidsbegränsade hyresavtal mellan företag?2. Gäller den nya lagen om reglerad hyra vid andrahandsuthyrning även vid tidsbegränsade hyresavtal mellan företag och en privatperson?Med vänliga hälsningar
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar om din uthyrningsverksamhet av lägenheter påverkas av de lagändringar som gjordes i den hyresrättsliga regleringen nyligen. Reglerna om hyra hittar du i Jordabalken 12 kap (JB 12 kap).Numera framgår av lagen att en hyresgäst inte får ta ut en högre hyra för en lägenhet än hyresgästen själv betalar i hyra till hyresvärden (JB 12:55 4 st). Denna regel gäller dock endast vid upplåtelser av bostadslägenheter (JB 12:53). En bostadslägenhet är en lägenhet som huvudsakligen eller inte till en oväsentlig del upplåts för att användas som bostad (JB 12:1). Den skärpta regleringen av andrahandsuthyrning avser när hyreslägenheter hyrs ut i andra hand. Så länge ni har egna fastigheter eller bostadsrätter som ni hyr ut så omfattas inte er uthyrning av kraven på reglerad hyra som finns där. I mitt svar kommer jag börja med att gå igenom vad den nya regeln om andrahandshyror innebär för er, därefter kommer jag kort att redogöra för vilka regler som gäller när ni hyr ut lägenheter i egna fastigheter. Andrahandsuthyrning av bostadslägenheterEn hyresgäst som hyr ut en bostadslägenhet i andra hand får inte ta ut en högre andrahandshyra än de själva betalar för lägenheten. Hyrs lägenheterna ut möblerade så får ett tillägg på max 15 % av hyran tas ut för det slitage som hyresgästen kan tänkas åstadkomma. Hyresgästen får även lägga till löpande kostnader de står för, exempelvis bredband och elkostnader. Denna nya regel har tillkommit för att få till en reglering av de skenande andrahandshyrorna på marknaden, men också för att förenkla för enskilda att avgöra vilken hyra som egentligen är skälig att begära. I förarbetena till lagregeln framgår att utredningen inte kunde se något skäl till varför förstahandshyresgäster skulle kunna göra vinster på att hyra ut sina lägenheter. Observera att den här regeln gäller för bostadslägenheter, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är oklart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Ni som hyresgäster har ju inte för avsikt att använda lägenheterna som bostäder, men ni har för avsikt att hyra ut dem som bostäder till någon annan, så det går att argumentera för båda tolkningar. Jag har tyvärr inte lyckats hitta någon vägledande praxis som reder ut detta, utan det verkar fortfarande krävas en bedömning från fall till fall. Uthyrning av lägenheter i allmänhetÄger ni lägenheterna själva är er uthyrning inte någon andrahandsuthyrning, och i dessa fall omfattas ni av de vanliga brukshyresreglerna (JB 12:55). En hyresvärd och en hyresgäst får sinsemellan komma överens om vilken hyra som ska tas ut, men hyresgästen har alltid rätt att vända sig till hyresnämnden om parterna inte kan komma överens. Hyresnämnden ska i dessa fall besluta en skälig hyra, vilket bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet bestäms genom att en jämförelse görs med likartade lägenheter och så tittar man på vilken hyra som tas ut för dem. Det finns många aspekter som ska vägas in för att avgöra om en lägenhet är likvärdig, men några faktorer som tas med i bedömningen är läge i huset, storlek, planlösning, standard, inredning m.m. SammanfattningsvisDe nya reglerna om andrahandshyror gäller för bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand. Om ditt företag hyr bostadslägenheter och sedan hyr ut dem vidare till andra företag eller privatpersoner så kan alltså dessa regler vara tillämpliga på din verksamhet. Detta är en väldigt ny lagändring, så det finns inte så mycket skrivet om den ännu. Det framgår dock inte, av vad jag kunnat se, att företagslägenheter skulle vara särskilt undantagna från regleringen någonstans, så länge det rör sig om bostadslägenheter. Vad jag kunnat se gäller detta oavsett om hyresavtalen är tidsbegränsade eller inte. Svårigheten för mig har varit att hitta någonting om huruvida företagslägenheter ska klassas som bostadslägenheter eller lokaler. Detta har tyvärr direkt betydelse för om ditt företags verksamhet omfattas av de nya hyresreglerna om andrahandshyror eller inte, så därför kan jag dessvärre inte ge dig något tydligare svar. Jag hoppas ändå att du känner att du fått svar på din fråga. Om du önskar att jag förtydligar något i mitt svar eller har några frågor kan du maila mig på natalie.accord@lawline.se. Skulle du vara intresserad av att ta hjälp av en professionell jurist för att förutse din verksamhets framtid har Lawline en juristbyrå med duktiga jurister. Om du vill komma i kontakt med dem kan du maila mig så vidarebefordrar jag ditt ärende. De brukar återkomma inom ett par arbetsdagar med ett prisförslag. Vänliga hälsningar,