Otillåten andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2019-03-10 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Ägaren till en bostadsrättslägenhet hyrde ut till mig i andra hand utan tillstånd. Föreningen har förklarat att bostaden är förverkad med två månaders uppsägningstid. I mitt avtal med hyresvärden (ägaren) står det att jag har tre månaders uppsägningstid. Måste jag flytta tidigare och vad gäller avtalsbrottet som ägaren begår?
Zuzu Rabi |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser som reglerar andrahandsuthyrning av bostadsrätter regleras i Bostadsrättslagen (BrL).Som du redan har konstaterat får man inte hyra ut i andra hand utan tillstånd från framförallt bostadsrättsföreningen, 7 kap. 10 § BrL. Vid otillåten andrahandsuthyrning av en bostadsrätt anses bostadsrätten förverkad och föreningen får då säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning, 7 kap. 18 § 2 p. BrL.Eftersom bostadsrättsföreningen inte har någon avtalsrelation till den som hyr i andra hand så är inte bostadsföreningen ansvarig för andrahandskontraktet och således inte heller för deras boendesituation. Om bostadsrättshavaren blir uppsagd, blir även andrahandshyresgästen av med boendet. I ditt fall kommer du tyvärr att behöva flytta tidigare, dvs. inom de två månaderna. Däremot finns det möjlighet att åberopa avtalsbrott gentemot ägaren. Vänligen,

Skada på bostadsrätt vid andrahandsuthyrning

2019-03-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyr av min syster hennes och hennes sambos bostadsrättslägenhet. Lägenheten är sliten och när jag flyttade in så renoverade jag den tillsammans med min pappa. Vi tog bort gamla tapeter, spacklade och slipade samt målade samtliga väggar. Min syster medverkade inte i arbetet men stod för material kostanden. Varför jag tar upp detta är för att visa att jag bidragit till att öka fastighetens värd även om hon inte bett om renoveringen som vi utförde. Nu, 4 år senare, har det uppstått en läcka i badrummet som är så pass akut att badrummet måste rivas ut helt och torka. Jag undrar vad det är som gäller? Hon sa att jag eventuellt skulle kanske vara tvungen att betala, men jag är ju inte orsak till skadan, som antagligen beror på att hon inte utfört underhåll i lägenheten och fuktbarriären (som resten av badrummets inredning ) är från 60-talet då huset byggdes. Jag är väldigt orolig. Är jag betal skyldig? Har jag någon form av rätt till nedsatt hyra?
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! En grundprincip i att hyra sitt boende är just att inte behöva vara skyldig att betala stora reparationer på samma sätt som när man äger sitt boende vilket är en anledning för många att välja just det sättet att bo på. Enligt jordabalken 12 kap. 24 § (JB) så är hyresgästen skyldig att vårda lägenheten och beror skadan på vårdslöshet eller försummelse på din sida så är du skyldig att ersätta detta. Självklart kan skador uppkomma av olyckshändelser eller eftersatt underhåll i vilket du inte är skyldig att ersätta. I det fallet kan bostadsrättslagen 7 kap. 12 § gälla där det står att ägaren är skyldig att underhålla lägenheten så den är i gott skick på egen bekostnad. Det framkommer inte av din fråga vad läckan berott på, underhållet kan ju ha brustit antingen från ägarnas eller föreningens sida och som framgår i 12 § så kan till och med föreningen vara skyldig att betala för reparationerna om bristen berott på något förhållande på deras sida. Det blir alltså en bevisningsfråga vad skadan berott på dem emellan. När det gäller din andra fråga hittar vi ledning i 12 kap. 16 § JB. Påföljderna gäller enligt det som listas, skador som uppkommit under hyrestiden som inte beror på hyresgästen eller skador till följd av eftersatt underhåll. Lagrummet refererar då till 12 kap. 11 § 3 p. som medger nedsatt hyra på grund av att lägenheten är i bristfälligt skick, till exempel under tiden för reparationer. Behöver man ytterligare hjälp med medling eller nedsättningsbelopp så kan man också vända sig till Hyresnämnden. Hoppas du fått svar på dina frågor!

Kan jag neka min hyresvärd att hålla visning i lägenheten?

2019-03-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har ett andrahandskontrakt från en privat person i en hyresrätt varav privatpersonen hyr av ett bostadsbolag. Mitt kontrakt går ut den 31/5 och nu vill personen jag hyr av ha en visning under perioden jag hyr lägenheten. Kan jag neka min hyresvärd att hålla i visningar fram till att mitt kontrakt går ut? Om inte jag kan vägra visning kan jag då be bostadsbolaget hålla i visningen istället för min hyresvärd?Mvh,
Hanna Lindqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kan vi titta i jordabalkens 12:e kapitel (JB), som även kallas "hyreslagen". Hyresvärden har rätt att hålla visning i lägenheten Du har inte rätt att neka din hyresvärd att hålla i visningar. Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten, under förutsättning att den är ledig för uthyrning. Eftersom ditt kontrakt går ut den 31/5 tolkar jag det som att så är fallet. Du som hyresgäst är skyldig att låta lägenheten visas, men det måste ske på "lämplig tid", vilket är dagtid/kvällstid. Du kan vägra visning om tiden är olämplig. Hyresvärden måste såklart också meddela dig om visningen och få ditt godkännande i god tid i förväg (JB 12 kap. 26 § första stycket).Hyresvärden får alltså som huvudregel inte gå in i din lägenhet utan ditt tillstånd. Om du upprepade gånger vägrar visning, utan grund till det, kan hyresvärden skaffa sig rätt till tillträde genom handräckning från Kronofogden. Då krävs inte något samtycke från dig (JB 12 kap 26 § femte stycket).Dessvärre kan jag inte se att det finns någon laglig rätt för dig att neka att din hyresvärd ska hålla i visningen och att bostadsbolaget istället ska sköta detta. Bostadsbolaget brukar inte vara delaktiga i en andrahandsuthyrning i någon större omfattning. Men, det finns såklart inget som hindrar er från att ha en egen överenskommelse om detta. Tänk också på att du kan vara med under visningen ifall du tycker att det känns otryggt att släppa in hyresvärden och en främmande spekulant i din lägenhet när du inte är hemma. Om du behöver mer ingående juridisk hjälp som rör hyresförhållandet rekommenderar jag dig att kontakta Hyresnämnden, eller våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Du är självklart också välkommen att ställa en ny fråga, om du har fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Möjligheten att hyra ut i andra hand vid studier på annan ort

2019-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har ett stort problem som jag hoppas ni kan hjälpa mig med? Det är så att jag har ett förstahandskontrakt på på en hyreslägenhet i Tumba. Nu är det så att jag ska börja studera på annan ort och därför har jag hyrt ut min lägenhet i andra hand till en skötsam, yngre student som ska flytta in snarast. Jag talade lite löst om detta med min granne(som också är kusin till hyresvärden) och hon säger till mig att jag måste be om lov från hyresvärden om att hyra ut min lägenhet. Hon säger dessutom att jag, om jag får nej från min hyresvärd, inte kan hyra ut min lägenhet och dessutom bli av med förstahandskontraktet om jag ändå gör det. Detta kan väl ändå inte stämma? Jag måste faktiskt få min lägenhet uthyrd för jag har inte råd att betala två hyror. Snälla hjälp mig med råd!Mvh desperat hyresgäst
Christoffer Thorell |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida du har möjlighet att hyra ut din hyresrätt i andra hand utan din hyresvärds samtycke och att detta måste ske på grund av att du ska studera på annan ort. Regler kring uthyrning av lägenheter hittar du i jordabalken (JB).Vad som gäller angående andrahandsuthyrning av lägenheterHuvudregeln är att du måste ha hyresvärdens tillstånd för att få hyra ut din lägenhet i andra hand, 12 kap 39 § 1 st JB. Det bästa är om detta tillstånd är skriftligt, med tanke på att det underlättar bevisningen i händelse av en eventuell tvist. Om du hyr ut din lägenhet utan tillstånd riskerar du att få ditt hyreskontrakt uppsagt.Det finns dock undantag till denna huvudregel. Om hyresvärden inte lämnar sitt samtycke till att du hyr ut din lägenhet i andra hand så kan du ansöka om andrahandsuthyrning hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan ge dig tillåtelse att hyra ut din lägenhet i andra hand om det förekommer så kallade "beaktansvärda skäl", 12 kap. 40 § JB. Några exempel på detta kan vara studier på annan ort, längre utlandsvistelse, samboprov eller vård på sjukhus. Eftersom du skriver i din fråga att du ska studera på annan ort så kan du räknas in bland de som har beaktansvärda skäl och därför kan du hyra ut din lägenhet i andra hand. Detta måste dock ske genom ett beviljande av antingen hyresvärden eller hyresnämnden. Du måste även skriva ett andrahandskontrakt med den person som ska hyra lägenheten av dig. På hyresgästföreningens hemsida brukar det finnas tips om vad du ska tänka på när du hyr ut i andra hand. I denna länk finns en checklista som jag anser kan vara användbar att följa när du ska hyra ut i andra hand. Mina råd till dig- Be i första hand om hyresvärdens tillåtelse att hyra ut i andra hand, se till att få detta skriftligt med tanke på att det underlättar framtida bevisning vid behov.- Om hyresvärden inte ger dig tillåtelse att hyra ut lägenheten kan du vända dig med en ansökan till hyresnämnden, se länken hyresnämnden ovan i mitt svar för att hitta ansökningsblanketten- Skriv ett andrahandskontrakt med den person som ska hyra lägenheten av dig. - Gör INGET "i smyg", om hyresvärden upptäcker att du hyr ut i andra hand utan tillstånd riskerar du att förlora ditt förstahandskontrakt. Det går fortast om du får tillstånd direkt av hyresvärden, så prova det först. Annars kan det ta lite tid att få tillstånd, och då får du förbereda dig på att klara två hyror i en övergångsperiod. Hoppas att du fick svar på din fråga, och välkommen åter till Lawline!Med vänlig hälsning

Vad är en skälig hyra för en lägenhet i andra hand?

2019-03-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Lawline! Jag har en liten fråga till er:Jag har börjat plugga på Stockholms universitet och har inte hittat en studentlägenhet. Så jag har försökt hitta andra hands lägenheter som jag kan få hyra. Fått flera förslag nu. Exempelvis ett i Solna för 15 000kr/månaden. Vilket jag inte har råd med. Har hyresvärden rätt att ta så hög hyra och kan jag göra något åt saken.Skulle gärna kunna vägleda de lagrum som gäller för detta fall.Tack i förhand!
Tina Hashem |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är en skälig hyra?Svaret på frågan finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Det finns en bestämmelse som säger att hyran inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Hur högt bruksvärdet är beror på ett antal egenskaper t.ex. storlek, modernitetsgrad och planlösning. Förmåner kan också påverka bruksvärdet och det gäller om det exempelvis finns hiss och tvättstuga. Andra faktorer som kan påverka bruksvärdet är boendemiljön och närhet till kollektivtrafik.Vid bedömningen om en hyra är hög eller låg ska man jämföra med likvärdiga lägenheter. Det är en fördel att ta reda på hur mycket andra hyresgäster betalar i hyra för en motsvarande lägenhet. Vid andrahandsuthyrning kan hyresvärden bli tvungen att betala tillbaka erhållen hyra som överstiger en skälig hyra (12 kap. 55 e § JB). Det innebär att hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig i fall han eller hon tar ut en oskälig hyra.Hur du kan gå vidareJag skulle rekommendera dig att ta kontakt med hyresnämnden. Hyresnämnden kan pröva om en lägenhet har en skälig hyra i förhållande till andra lägenheter. Mer information finner du här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan min hyresgäst kräva mig på pengar för oskälig hyra?

2019-03-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej !Hyrde ut hyreslägenhet i andrahand till en bekant. Berättade vad jag betalar i hyra och undrade vad hon kunde tänka sig att betala för att bo där. Hon kunde tänka sig att betala mer än rekommenderats (för möblering osv) . Därav valde jag att hon kunde flytta in och nu när hon har flyttat ut kräver hon tillbaka överskottet utöver hyran. Vad har jag för rättighet/skyldighet? Hon åstadkom även skador som dokumenterades. Har jag rätt att kräva pengar för reparation utöver depositionen? Tacksam för svar! Vänligen
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att dela upp mitt svar till dig i två delar, den första delen gäller hyran och den andra delen gäller skadorna. Kan din hyresgäst begära pengar tillbaka?Vad som anses vara en skälig hyra för din hyresgäst beror på vad du själv betalar i hyra. Om din hyresgäst tycker att det hon betalat är orimligt högt kan hon vända sig till Hyresnämnden för att få hjälp att kräva tillbaka det som överstiger en skälig hyra. Påslag för möbler är något du har rätt att göra om du hyr ut lägenheten möblerad, men det får max uppgå till 10-15% enligt Hyresnämnden. Du har även rätt att lägga på ett påslag på hyran om den inkluderar t.ex. parkeringsplats eller hushållsel. Det finns sätt att räkna ut en skälig hyra för en hyresrätt, här finns möjlighet att göra det.Har du rätt att kräva tillbaka pengar för reparation?Hyresgästen är ansvarig för alla eventuella skador på lägenheten som orsakats av denne eller någon som den låtit uppehålla sig i lägenheten. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommit genom hennes vållande eller vårdslöshet. Detta framgår av jordabalken 12 kap 24 § (här). Du har alltså möjlighet att kräva pengar av din hyresgäst för den skada som uppkommit under hennes tid i lägenheten. Det är du, som hyresvärd, som bär bevisbördan för att skadan uppstått under hennes hyrestid. Detta kan t.ex. göras genom avflyttningsbesiktningar. Om du inte får betalt av din hyresgäst för de skador som uppkommit kan du kontakta Kronofogdemyndigheten för att ansöka om betalningsföreläggande. Det kan du läsa mer om här. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Lycka till!Vänligen,

Gäller lagen om uthyrning av egen bostad före kontrakt?

2019-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga angående uppsägning vad gäller ett inneboendekontrakt. Kontraktet gäller hyresavtal för inneboende och med uppsägningstid 2 månader. Dock bor ju inte personen som står på lägenheten i lägenheten, utan det hyrs ut som inneboende för att inte blanda in föreningen i fråga. Så egentligen är det uthyrning i andrahand men kontraktet är skrivet som inneboende. Gäller lagen om uthyrning av egen bostad med 1 månads uppsägningstid eller är det 2 månader som står i kontraktet? Tack på förhand!
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att det handlar om en uthyrning av en bostadsrätt i andrahand och då gäller lagen om uthyrning av egen bostad, enligt 1 §. Lagen utgör ett minimiskydd för hyresgästen. Om parternas avtal i någon del strider mot lagen och är till nackdel för hyresgästen, är hyresgästen inte bunden av avtalet i den delen och lagen går före, enligt 2 § lagen om uthyrning av egen bostad. Om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet medger lagen denne en uppsägningstid på en månad från närmaste månadsskifte, enligt 3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad. T.ex. om hyresgästen säger upp hyresavtalet den 12 augusti, upphör det att gälla den 30 september.Om det är hyresvärden som säger upp hyresavtalet gäller tre månaders uppsägningstid från närmaste månadsskifte, eller längre tid om det är avtalat om fler månader i avtalet, enligt 3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad. Det är alltså okej att avtala om t.ex. fem månaders uppsägningstid för det fallet att hyresvärden säger upp hyresgästen, men inte färre än tre månader. Lagen garanterar alltså hyresgästen minst tre månader. Om hyresvärden t.ex. säger upp avtalet den 12 augusti, upphör avtalet att gälla den 30 november.Svaret på din fråga blir beroende av vem av parterna som säger upp avtalet. En överenskommelse om kortare uppsägningstid för hyresvärden än tre månader är inte bindande för hyresgästen, utan då gäller tre månader även om ni har avtalat om två månader. Om ni inte har avtalat om på vems initiativ uppsägningen sker för att dessa två månader ska bli aktuella gäller innebörden i 3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Olagligt att hyra i andrahand om min hyresförening inte tillåter det?

2019-02-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Är det olagligt att hyra i andrahand, dvs om min hyresvärds förening ej tillåter det?Blir det jag eller min hyresvärd som ev. blir åtalad?
Ceda Imranova |Hej, roligt att du har vänt dig till Lawline med din fråga!Jag har förstått din fråga som att du undrar om du kan hyra ut din lägenhet i andrahand utan ett samtycke från din hyresvärd eller hyresförening. Hyreslagen går att finna i 12 kap jordabalken och reglerar förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst (se här). Tillstånd från hyresvärd För att få lov att hyra ut i andra hand krävs det att man har fått tillstånd från hyresvärden. Det ska finnas godtagbara skäl för att få tillstånd, exempelvis om man ska studera eller arbeta på en annan ort, prova på samboskap med någon, förändrade familjeförhållanden, att man ska vistas utomlands o.s.v. Huvudregeln är att hyresgästen varken får överlåta, byta eller överlåta lägenheten utan hyresvärdens samtycke. Olovlig andrahandsuthyrning Genom att hyra ut olovligen har man begått ett avtalsbrott och då har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid enligt (Jordabalken 12 kap 42 § 3 p) om hyresgästen inte omedelbart rättar sig efter en tillsägelse. Konsekvenserna kan bli att hyresgästen och den person som hyr ut i andrahand båda blir utan bostad. Svaret på din fråga är alltså att det är ett avtalsbrott att hyra ut olovligen. Jag vill råda dig att endast hyra ut i andrahand om du har fått ett samtycke från hyresvärden. Det är helt enkelt inte värt riskerna. Om hyresvärden inte går med på andrahandsuthyrning kan du vända dig till hyresnämnden, du kan läsa mer om det (här). Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att ställa en ny annars!Allt gott,