Kan man säga upp ett hyresavtal i förtid trots att hyresavtalet gäller för en bestämd tid?

2020-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en bostadsrätt i andrahand och kontraktet gäller ett år. Det är dock 6 månader kvar till att det har gått ett år och vad jag förstått, så kan jag säga upp lägenheten ändå och ha 3 månaders uppsägningstid och därmed flytta ut om 3 månader. Min hyresvärd menar dock att jag förstå om 6 månader har rätt att säga upp lägenheten. Vad stämmer?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du hyr en bostadsrätt i andrahand och att ni har skrivit ett hyresavtal som gäller för en bestämd tid. Du undrar om du kan säga upp hyresavtalet innan hyresavtalet löpt ut. I mitt svar har jag utgått från att din hyresvärd endast hyr ut en bostadsrätt och att uthyrningen sker i egenskap av privatperson. Dessa omständigheter gör att det är lagen om uthyrning av egen bostad som är tillämplig (här).Hyresavtalet kan alltid sägas upp i förtidHyresavtal som gäller för en bestämd tid ska som huvudregel upphöra att gälla först vid avtalstidens slut. Varken hyresvärden eller hyresgästen behöver alltså säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla när avtalstiden löpt ut. Både hyresvärden och hyresgästen får säga upp avtalet i förtid, även fast det gäller för en bestämd tid. Din hyresvärds påstående om att du inte får säga upp avtalet förrän hyrestiden varat den avsedda tiden är alltså felaktigt.Din uppsägningstid är en månadEnligt lagen om uthyrning av egen bostad kan hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad, se 3 § (här). Du har således endast en månads uppsägningstid enligt lag. Du skriver i din fråga att ni har avtalat om att du har tre månaders uppsägningstid. Avtalsvillkor som är mindre förmånliga än de villkor som uppställs i lagen är utan verkan för hyresgästen, se 2 § (här).SammanfattningDu kan säga upp hyresavtalet i förtid även om ni avtalat om att hyresförhållandet ska löpa under en bestämd period. Du kan även göra gällande att du endast har en månads uppsägningstid gentemot din hyresvärd om du vill. Vänligen,

Kan jag överklaga ett nekat tillstånd för andrahandsuthyrning?

2020-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! För drygt 6 månader sen flyttade jag hem till min hemstad igen på grund av separation. Min bostadsrätt ligger kvar i en annan stad som jag inte kan bo i på grund av framförallt avståndet till mitt jobb. Under dessa 6 månader har jag försökt få sålt min lägenhet utan framgång pga marknaden, vilket betyder att den har månad efter månad kostat mig mycket pengar. Nu har jag en ny partner som jag gärna vill testa att flytta ihop med, men eftersom att jag inte har råd att betala 2 hyror så har jag inte möjlighet till detta i nuläget. Jag har frågat min hyresvärd som tagit med frågan till föreningen om jag kan få tillåtelse till en andrahandsupplåtelse till ett skötsamt par eller liknande och jag förklarade min situation, men helt utan motivering får jag ett mail av min hyresvärd om att min ansökan avslås. Så min fråga är, går detta att överklaga på något sätt? Vad jag förstår finns det vissa riktlinjer hos HSB för vilja anledningar som måste finnas för att neka bostadsrättshavare en andrahandsupplåtelse, har detta någon betydelse i mitt fall? Tack på förhand.
Maya Waldenström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att få hyra ut en lägenhet i andra hand krävs precis som du skriver tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. För att få tillstånd ska du som bostadsrättshavare ha skäl till att hyra ut. Styrelsen kan neka om det finns befogad anledning. Vad jag förstår av din fråga har styrelsen inte motiverat varför tillstånd inte ges i ditt fall. En första åtgärd från ditt håll kan därför vara att be om skälen till varför tillståndet nekas. Skäl som brukar anses vara godtagbara för uthyrning i andra hand är just att bostadsrättshavaren vill prova att sammanbo med en partner eller ska arbeta på annan ort under en tid. Om styrelsen även fortsättningsvis nekar tillstånd kan du begära att få frågan prövad i hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då fatta ett beslut baserat på en jämförelse av dina respektive bostadsrättsföreningens skäl. Om hyresnämnden beslutar att bevilja dig tillstånd till andrahandsuthyrning får du ofta ett tidsbegränsat tillstånd. Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Vänligen,

Är en andrahandshyresgäst skyldig att betala uthyrarens självrisk vid skada?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag äger en bostadsrätt som jag för tillfället hyr ut (med tillstånd från föreningen). Hyresgästen har orsakat en vattenskada på min lägenhet och lägenheten under, detta på grund av tydlig oaktsamhet. Hyresgästen lämnade vattenkranen på och gick sedan till jobbet, med vetskap om att det var stopp i avloppet. Denna historia stryks av ett flertal vittnen som både pratat med hyresgästen och gått in i lägenheten under vattenläckan.Min fråga är vad som händer nu? Går detta på BRF:ens försäkring eller på min egen? Är det skadeståndskrav mot hyresgästen som gäller om han inte villigt betalar självrisken?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpliga lagar:Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt regleras i lagen om uthyrning av egen bostad samt jordabalkens (JB) 12 kap.Vem som har skyldigheten att ersätta uppkomna skador i en hyresbostad:I JB 12 kap. 24 § stadgas hyresgästens vårdplikt. Detta innebär att hyresgästen ska vårda bostaden samt är ansvarig för att ersätta de skador som är orsakade av denne medvetet eller på grund av vårdslöshet. Skador som skett på grund av olyckshändelser omfattas inte, och det är därmed hyresvärden som ska ersätta dessa. För att hyresvärden ska bli ansvarig för ersättningen måste det bevisas att skadan uppkom under tiden som hyresgästen bodde där samt att det var en olycka.Vad som gäller i ditt fall:Vid vattenskador på grund av vattenläckage från en bostadsrätts våtutrymme, kök, golvbrunn, avlopp och installationer är du som ägare av bostadsrätten ansvarig för skadorna i din lägenhet. Då skadan orsakats på vårdslöst sätt kan den drabbade grannen i lägenheten under din kräva dig på ersättning som motsvarar dennes självrisk. I ditt fall då det var din andrahandshyresgäst som orsakade vattenskadorna på grund av vårdslöshet, så gäller den allmänna vårdplikten JB 12 kap. 24 § och hyresgästen är därmed skyldig att ersätta skadan.Vad du kan göra:Du kan vända dig till din andrahandshyresgäst för att få din (och eventuellt din grannes) självrisk täckt av denne. Ditt försäkringsbolag kan i sin tur vända sig till andrahandshyresgästen och kräva ersättning om gästen anses vållat skadan, så kallad regressrätt. Om hyresgästen inte vill betala självrisken kan du ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten, läs mer om detta här.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hyresnämnden bestämmer vad som räknas som en skälig hyra

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andrahand där hyran ligger på 7600kr, personen jag hyr av tar dock ut 9500kr och då är lägenheten inte möblerad samt står jag för alla avtal och liknande. Dock såg jag nu att personen i kontraktet har skrivit att "hyresgästen är medveten om påslaget på 1900kr", innebär det då att jag inte har rätt att gå till hyresnämnden och kräva tillbaka pengarna för ockerhyra?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nej, det betyder det inte. Reglerna om skälig hyra är tvingande till hyresgästens förmån och det ska inte vara så pass enkelt att man kan undgå dem genom en sådan simpel skrivning.Reglerna kring skälig hyra skiljer sig åt beroende av om det är ett hus, en bostadsrätt eller en hyresrätt som du hyr. Jag rekommenderar dig att gå in på boupplysningens hemsida och använda deras välutvecklade kalkylator för skälig hyra. Du hittar deras hemsida och kalkylatorn genom att klicka här. Om du får fram att du har en oskälig hyra (vilket jag tror) så hör av dig till din uthyrare i första hand och be om en skriftlig ändring av hyran. I andra hand, om ingen ändring sker, så bör du kontakta Hyresnämnden och anmälda din oskäliga hyra. Förhoppningsvis bestämmer de då en nedsättning av hyran.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Hur länge får jag hyra ut mitt fritidshus?

2020-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur länge får jag som privatperson hyra ut mitt fritidshus i andrahand till en och samma person?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om det finns någon bortre gräns för hur länge det är tillåtet att hyra ut ett privatägt fritidshus till samma person.Det finns ingen tidsbegränsning för hur länge man får hyra ut en privatägd bostad. Hade det istället rört sig om uthyrning av bostadsrätt är det upp till föreningen att godkänna hur länge man får hyra ut sin lägenhet.Tänk dock på att du kan behöva betala skatt om du hyr ut din privatbostad för mer än 40 000 kr på ett år. Vänligen,

Har jag rätt att överta förstahandskontraktet om jag har betalat oskälig hyra?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min dotter är skriven på en adress och betalar oskälig hyra till den som står för kontraktet (och också är skriven där) men inte bor där. Har hon rätt att överta kontraktet om hon anmäler honom?
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du inte nämner vilken form av bostad som din dotter hyr i din fråga så utgår jag ifrån att hon hyr en hyresrätt i andrahand i mitt svar. Om det är en annan form av bostad så kan andra rättsregler vara tillämpliga och det kan därmed påverka svaret. Ifall det är en annan form av bostad som hon hyr så är du välkommen att ställa en ny gratisfråga till oss eller ringa oss för gratis rådgivning.I mitt svar kallar jag den som din dotter hyr av i andrahand för hyresvärden.Förhållandet mellan din dotter och hennes hyresvärd regleras huvudsakligen i 12 kap. Jordabalken som även kallas för "hyreslagen". SvarOm din dotter betalar oskälig hyra så kan ni kräva att hon ska få tillbaka den delen av hyran som är oskälig för antingen ett eller två år tillbaka i tiden, beroende på när hyresavtalet träffades. Ni kan även kräva att få hyran nedsatt till en skälig hyra resterande tid som hon kommer att hyra lägenheten. Det är hos hyresnämnden som ni ansöker om detta och det är även hyresnämnden som avgör om det är en oskälig hyra och ni därmed kan få igenom era krav. Det finns inget lagrum som ger din dotter rätt att ta över förstahandskontraktet på grund av att hon betalat en oskälig hyra.Oskälig HyraOm en hyresgäst och en hyresvärd inte är överens om hyran så reglerar 12 kap. 55§ Jordabalken vad som gäller. I erat fall när det är en andrahandsuthyrning så är det stycka fyra i lagrummet som är det som gäller. Här nedan ska jag förklara vad detta innebär.Det din dotter ska betala förr att hyra en hyresrätt i andrahand är vad den ursprungliga hyran kostar för hennes hyresvärd som har förstahandskontraktet. Om hon hyr lägenheten möblerad så får hyresvärden göra ett påslag på max 10-15% på den ursprungliga hyran. Det finns ingen tydlig bestämmelse i lagen om detta påslag men hyresnämnden som är de som avgör detta brukar godkänna ett påslag om 10-15% som max.Ett exempel: Om den ursprungliga hyran är 6000 kr och din dotter hyr den möblerad så blir en skälig hyra max 6900 kr (utan eventuella tillägg för el, vatten, internet). Då har jag räknat med 15% påslag på den ursprungliga hyran, för möbler.Hyresvärden kan även göra tillägg för kostnader för vatten, hushållsel eller internet, de tilläggen får inte vara högre än den faktiska kostnaden för dessa.Betalar din dotter mer än den ursprungliga hyran plus den faktiska kostnaden för hushållsel, vatten och eventuellt internet, plus ett påslag om max 15% för möbler så är hyran antagligen oskälig. Om det inte ingår möbler i lägenheten som din dotter hyr ska givetvis inget påslag för möbler göras. Vad gör man vid oskälig hyra?Om din dotter betalar en oskälig hyra så kan ni göra en ansökan till hyresnämnden om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Om hyresavtalet har träffats före den 1 oktober 2019 så kan din dotter få tillbaka den del av hyran som är oskälig upp till ett år tillbaka ifrån den dag hon ansöker om det. Om avtalet är träffat efter den 1 oktober 2019 så kan hon få tillbaka den oskäliga delen av hyran upp till två år tillbaka i tiden. Hon kan även ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt för resterande tid som hon hyr bostaden.Den delen av hyran som är oskälig är mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra för lägenheten som hon hyr. Övertagande av förstahandskontraktSom jag nämnde tidigare i mitt svar är den konsekvens som kan ges för oskälig hyra att din dotter får tillbaka pengarna för en tid tillbaka, samt får hyran sänkt för framtiden. Det finns dock ingen rätt för din dotter att överta förstahandskontraktet på grund av att hon har betalat en oskälig hyra.Tips till dig och din dotter-Din dotter kan börja med att prata med sin hyresvärd och förklara att hon anser sig betala en oskälig hyra och fråga hur hyresvärden ställer sig till det. Förhoppningsvis kan de gemensamt komma överens om en lösning där din dotter kan få tillbaka de pengar hon har rätt till enligt lagen, samt få en sänkt hyra den resterande tiden hon hyr bostaden. Din dotter kan även visa mitt svar som stöd för det hon säger. Beloppet som din dotter kan få tillbaka är då mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra gånger de antal månader som hon har rätt att få ersättning för. Antalet månader som hon har rätt att få tillbaka grundar sig då på när hyreskonktraktet träffades. Var det innan 1 oktober 2019 så är det max 12 månader och var det efter den tidpunkten det så är det max 24 månader. Hon kan även välja att enas om ett mindre belopp om det känns okej för henne. -Om ni inte kan komma överens med hyresvärden så kan ni ta hjälp av hyresnämnden. Där kan ni ansöka om att få tillbaka den delen av hyran som är oskälig, samt att få hyran nedsatt för resterande hyrestid. Ni kan givetvis välja detta alternativ direkt, om ni inte vill försöka lösa det med hyresvärden själva. Om din dotter skulle hinna flytta ut så måste hon ansöka om detta inom 3 månader. Blanketten för ansökan hittar ni här. I blanketten ska ni då fylla i vad det är ni "yrkar "på, det betyder vad det är ni vill att hyresnämnden ska besluta om. Där ska ni alltså skriva att ni vill få tillbaka den delen av hyran som är oskälig och att ni vill få hyran nedsatt till en skälig hyra för resterande hyrestid. Om det är något mer ni vill att hyresnämnden ska ta upp för prövning ska ni även skriva med det där.Här kan ni läsa mer om hur det går till i hyresnämnden.Hoppas att ni fick svar på eran fråga!Mvh

Vart kan man vända sig om man har tvist med sin hyresvärd?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vart ska jag vända mig för dispyt med min hyresvärd?Kortfattat:Jag var tills nyligen inneboende med min hyresvärd. Jag betalade hyra för hela perioden jag bodde hos henne. Jag upptäckte till min förvåning att kronofogden har bestämt att vräka henne efter att hon inte har betalat hyra i ett år. Detta leder till att jag har 48h på mig att flytta ut vilket har orsakat besvär. Enligt kontraktet som jag skrev på med henne så har jag tre månaders uppsägningstid. Jag skulle vilja föra detta vidare och ta laglig aktion mot henne. Vad har jag för alternativ?Med vänliga hälsningar,
Emil Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Vart kan du vända dig för att vidta aktioner?Av din fråga framgår att du vill vidta aktion mot din hyresvärd och att du undrar vart du gör detta. Vid tvister mellan hyresvärd och hyresgäst kan hyresnämnden pröva ärendet. Det brukar till exempel kunna röra tvister om man vill hyra ut lägenheten i andra hand men hyresvärden inte ger sitt samtycke, eller om hyresgästen tycker att det är oskäligt hög hyra. Hyresnämnden prövar din tvist kostnadsfritt och du kan läsa mer om vilka tvister de prövar här. Jag tolkar det som att du vill ha ersättning på grund av de besvär som du tvingats få genom din hyresvärds agerande. Min bedömning blir att just din situation inte faller in under hyresnämndens specialområde, utan att det kan vara mer aktuellt med en stämningsansökan vid tingsrätt. Som huvudregel ska du vända dig till den tingsrätt där din hyresvärd var folkbokförd året innan. Vill du ha hjälp att lämna in en stämningsansökan så att den blir gjord på rätt sätt, samt att driva processen mot din hyresvärd så kan du kontakta mig på emil.bengtsson@lawline.se så återkommer vi med en offert till dig. Hoppas du fått svar på din fråga!

Får jag hyra ut min hyresrätt i andrahand?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min dotter har en förstahandskontrakt hyreslägenhet i Stockholmskommun. Hon ska flytta snart till en bostadsrätt i samma kommun och byta adress. Har hon rätt att behålla hyresrätten i ett år och hyra ut i andrahand till en vän? Tack på förhand!
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Naturligtvis kan din dotter behålla sin hyresrätt, hon har ju ett förstahandskontrakt. För att hon ska kunna skiljas från sin hyresrätt så krävs det grund för förverkande, se 12 kap. 42 § Jordabalken. Däremot är det på det viset att hon behöver tillåtelse för att hyra ut sin hyresrätt i andrahand. Har hon inte erhållit något tillstånd och hyr ut sin hyresrätt ändå, så utgör det grund för förverkande och hon kan då bli av med sin hyresrätt, se 12 kap. 39, 40 och 42 §§ Jordabalken. Tillståndet behöver antingen lämnas av hennes hyresvärd eller Hyresnämnden. Därför rekommenderar jag din dotter att, i första hand, försöka få tillstånd av sin hyresvärd. I andra hand kan hon vända sig till Hyresnämnden för det fall hyresvärden inte ger sin tillåtelse.Din dotter bör vara medveten om att det inte finns någon ovillkorlig rätt för hyresvärden att tillåta en andrahandsuthyrning. I lagen föreskrivs några exempel på situationer där dock tillstånd ska medges, se 12 kap. 40 § Jordabalken. Det är till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort. En situation som hyresvärden bör ge sitt tillstånd är om din dotter ska provbo med en partner. Det är dock inte helt givet.Hoppas andrahandsuthyrning går igenom,MvhFredrik Rising