Brister och fel i hyresrätt

2019-07-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min dotter studerar utomlands. hon har kommit hem över sommaren för att jobba på annan ort än vi bor i vanliga fall. Hon har hyrt ett rum och har ett kontrakt skrivet där det oxå finns "kryssrutor" där uthyraren kryssat i vad som ingår. Det är ikryssat att eget kök/kokvrå finns. det som fanns var en micro en kaffebryggare och ett pyttelitet kylskåp som rymmer ett par petflaskor. ingen diskho, inget porslin/bestick att äta på/med.även har uthyraren själv gjort ett kryss för att wifi finns. Det fungerar inte heller till saken hör att hon inte kunnat se rummet innan för hon var utomlands och litade således på kontraktet. paret är på semester och vägrar ge med sig på något.Hon är beroende av att kunna laga sin egen mat pga allergier mm och wifi för att göra sina studier.Frågan är kan vi hävda kontraktsbrott?mvh Robban
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln inom svensk avtalsrätt är att avtal ska hållas och ett avtal blir inte per definition ogiltigt trots att uppgifter i kontraktet inte överensstämmer med vad som avtalats. Det framgår dock i 12 kap. 9 § jordabalken att på tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Eftersom hyresvärden har kryssat i att det finns kokvrå, trots att detta inte finns, är min uppfattning att lägenheten är "brukbar för det avsedda ändamålet" eftersom det inte går att laga mat. Det finns emellertid inget krav på att hyresvärden ska tillhandahålla bestick och liknande lösa föremål, om inte detta framgår specifikt av avtalet. Sammanfattningsvis föreligger brister i hyresrätten och hyresvärden har vilselett er gällande hyresrättens beskaffenhet. Detta kan utgöra grund för att avtalet blir ogiltigt, men det bör påtalas att det ofta är svårt att ogiltighetsförklara ett avtal. Behöver ni hjälp att närmre utreda frågan, hänvisar jag er till vår juristbyrå för att boka tid med en av våra jurister. Ni når oss på 08-533 300 04 (Mån-fre 10-16) alternativt via mail på info@lawline.se.Hoppas att ni fick viss vägledning!Min rekommendation är att du vänder dig till Hyresnämnden för att se om de kan hjälpa er i ert ärende.I övrig

Vad händer om man hyr ut en lägenhet i andra hand svart?

2019-06-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har medvetet valt att hyra en lägenhet i andrahand även fast jag vetat att det är ett svart kontrakt. Jag undrar därför om det kan slå tillbaka på mig ifall vi blir upptäckta? kan jag bli anmäld för att ha skrivit på en svart kontrakt? eller ifall jag väljer att avbryta det svarta kontraktet?
Anna Rydin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det krävs att man har sin hyresvärds samtycke för att man ska få hyra ut din hyresrätt i andra hand. Detta följer av hyreslagen (12 kap jordabalken). Annars hyrs lägenheten ut svart som du beskriver det, då blir uthyrningen olaglig. Hyr man ut en hyresrätt i andra hand utan att hyresvärden har gett sitt samtycke, kan hyresvärden förverka hyresrätten enligt 12 kap jordabalken 42 § 3 p. Det betyder att den som sitter på förstahandskontraktet kan förlora sin hyresrätt med omedelbar verkan. Det är det som kan hända om hyresvärden upptäcker att lägenheten har hyrts ut olovligt. Detta gör i praktiken att din andrahandshyresrätt också går förlorad.Ni bör alltså be om hyresvärdens tillåtelse innan ni skriver andrahandskontrakt! Hoppas mitt svar hjälpt dig!

Säga upp hyresavtal på bestämd tid i förtid

2019-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Min son har hyret en lägenhet i andrahand sedan 1 novemberg 2018. Efter sex månader förlängdes (muntligt) avtalet med ytterligare sex månader. dvs tom 31/10 2019. Nu är min fråga kan vi säga upp avtal 2019-06-24 och på så vis ha 3 månaders uppsägning? Detta innebär att flytta en månad tidigare än den muntliga överenskommelsen, därmed oxå betala en månad mindre. TAck för hjälpen
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga!Huvudregeln är att hyresavtal som är slutna på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat avtalats. Det finns inget formkrav på skriftliga avtal vad gäller hyresavtal, varför ert muntliga avtal är fullt lika bindande som ett skriftligt hade varit. Det föreligger således dessvärre ingen möjlighet att säga upp avtalet i förtid, såvida inte hyresvärden godkänner detta.Hoppas att du fick svar på din fråga

Misstänker hög hyra vid andrahandsuthyrning

2019-06-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag är påväg att hyra en bostadsrätt i andrahand. Jag är osäker på om hyresvärden kräver för hög hyra.Lägenheten är i Malmö, Värnhem. Den är 46 kvm2 i storlek med 2 rum (våning 3). Månadskostnad 7200:- detta inkluderar driften av lägenheten: El, vatten värme, gas och bredband.Lägenheten är i någorlunda skick och är enligt bostads innehavaren möblerad (soffa, säng, kaffemaskin, mikro, soffbord, tv bänk, matbord).Jag hade behövt råd om vilka rättigheter jag har, samt vad jag kan göra för att eventuellt mäta att kostnaden ej är för hög.Har även blivit tillsagd att bostadsförening eventuellt kan begära en enskild avgift, utöver hyran. Vänliga hälsningar,
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Något som är väldigt viktigt är att du har bostadsrättsföreningens godkännande när det kommer till andrahandsuthyrningen. När det kommer till hyran ska du betala ungefär lika mycket som vad förstahandshyresgästen betalar i hyra. Om du hyr en bostadsrätt som är möblerad har den som hyr ut lägenheten rätt att ta ut en extra kostnad för slitage på möblerna, vilket är 10-15 % på den total hyran. Alltså är dessa 10-15 % redan inräknade i månadskostnaden på 7200 kr, eftersom du hyr bostadsrätten möblerad.Om du som hyr i andrahand anser att din hyra är för hög kan du vända dig till Hyresnämnden för att få hyran prövad.Om de anser att den är för hög kan hyran då sänkas under resten av hyresperioden. Till skillnad från hyresrätter kan dem som hyr bostadsrätter inte få återbetalning vid för hög hyra, därför bör du vända dig till hyresnämnden så fort som möjligt om du anser att hyran är för hög.Sammanfattningsvis ska din hyra vara skälig, här kan du räkna ut den skäliga hyran. Så jämför din hyra med förstahandshyresgästen i första hand, annars kan du kolla vad de andra bostadsrätterna i ditt område har för hyra och dra en slutsats därifrån. Om du och hyresvärden inte kan komma överens om hyran på något sätt, bör du ta kontakt med hyresnämnden som då prövar hyran.Ett annat tips när du väl flyttar in är att kolla efter eventuella skador och anmäla dessa till din hyresvärd (förstahandshyresgästen), så att denne inte kan använda skadorna mot dig senare och tvinga dig betala. Avslutningsvis är ett avtal otroligt viktigt där det framgår vad ni kommit överens om gällande hyra, tid osv.Återkom gärna vid ytterligare funderingar!Lycka till!Med vänlig hälsning,

Får man begära högre hyra om man hyr ut en hyresrätt i andra hand?

2019-06-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag vill hyra ut min hyresrättlägenhet i andra hand. Om jag tar ut en något högre hyra än vad som anses skäligt, säg 5-7 % trots att den inte är möblerad och min hyresgäst anmäler detta till hyresnämnden. 1. Får man en "prick" i registret om man hamnar i Hyresnämnden?2. Får man betala några domstolskostnader om man hamnar där?3. Kan min hyresvärd säga upp mitt förstahandskontrakt?(Den kommer hyras ut med tillstånd av min hyresvärd då jag har giltigt skäl - studier på annan ort).
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt vilket regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Mitt svar kommer därför utgå från det lagrummet. Vad krävs för att få hyra ut en hyresrätt i andra hand? För att få hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden (12 kap. 39 § JB). Tillstånd ska bland annat lämnas om hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand (12 kap. 40 § JB). Du anger i din fråga att du har fått tillstånd av hyresvärden att hyra ut i andra hand då du bedriver studier på annan ort.Kan man få en "prick" i registret om man hamnar i hyresnämnden? Jag utgår från att det du menar med "prick i registret" är om man kan hamna i belastningsregistret efter en tvist i hyresnämnden. Det korta svaret på det är – nej. För att hamna i belastningsregistret krävs att man ålagts en påföljd för ett brott vilket inte är aktuellt i ditt fall (3 § lag om belastningsregister). Får man betala några domstolskostnader om man hamnar i hyresnämnden?Hyresnämnden tar inte ut några rättegångskostnader av parterna. Däremot får du själv betala kostnader för ett eventuellt ombud och förlorad arbetsinkomst för den tid som förhandlingen tar. Tanken är att man inte ska behöva ett ombud i tvister i hyresnämnden så det är främst förlorad förvärvsinkomst som blir aktuellt i ditt fall. Om hyresnämnds beslut överklagas till Svea hovrätt brukar som regel den förlorande parten få betala sina och motpartens rättegångskostnader om man förlorar. Det finns dock flera undantag (12 kap. 73 §). Tvist om skälig hyra vid andrahandsuthyrning är ett av dessa undantag (12 kap. 55 e § JB). Du skulle alltså "bara" behöva stå för dina egna rättegångskostnader om du skulle överklaga till hovrätten. Kan min hyresvärd säga upp mitt förstahandskontrakt om jag tar ut en högre hyra? Det finns flertalet grunder till att en hyresrätt ska anses förverkad och att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet i förtid dock är inte en andrahandsuthyrning som skett med hyresvärdens tillåtelse (oavsett hyran du tar ut av andrahandshyresgästen) en av dessa grunder (12 kap. 42 § JB). Dock kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka mellanskillnaden som du lagt på om denna är oskälig. Om en hyra anses oskälig ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen (andrahandshyrestagaren) besluta att hyresvärden (du) ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp samt ränta. Vid återbetalning ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan (12 kap. 55 e § JB). En hyra är att anse som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Vad som är att anse som påtagligt högre hyra har inte definierats i lagtexten men i doktrin har det konstaterats att det varierar beroende på omständigheterna men det torde vara påtagligt med ett påslag på 2-5 %. Sammanfattningsvis har du inte mycket att "förlora" på en tvist i hyresnämnden eftersom det enbart kommer leda till att du förlorar inkomst för den tiden du befinner dig på förhandling. Dock kan hyresnämndens beslut leda till ekonomiska konsekvenser för dig. Om du hyr ut din hyresrätt för en högre summa än den du betalar i hyra skulle hyresnämnden kunna finna den oskälig och du skulle då kunna bli skyldig att betala tillbaka den. Det är dock svårt för mig att med säkerhet säga om det är oskäligt med påslag på din hyra men om du inte har några möbler, parkeringsplats eller annat som ingår kan det vara fråga om oskälig hyra. Jag råder dig istället att skriva ett bra avtal för andrahandsuthyrningen som ger dig ekonomisk trygghet om något skulle hända eller ändras. T.ex. att du begär en deposition som du kan hålla inne om andrahandshyresgästen lämnar tillbaka hyresrätten i dåligt skick.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Befogat av bostadsrättsförening att vägra samtycke till andrahandsuthyrning vid tillfälliga studier på annan ort?

2019-06-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag går en utbildning i vävning. Mellan kurstillfällena har jag behov att praktisera de tekniker jag lärt mig. Jag har tillgång till en fastighet på en annan ort där jag har en vävstol. Jag har ansökt om tillstånd till andrahandsuthyrning av min bostadsrätt under tiden utbildningen och praktiken pågår, vilket är två månader. Bostadsrättsföreningen har sagt nej. Är det ett rimligt beslut?
Joar Lindén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad gäller allmänt om upplåtelse av sin bostadsrätt?Som utgångspunkt råder krav om att styrelsen i bostadsrättsföreningen samtycker till upplåtelse (uthyrning) av bostadsrätt (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Undantagsvis är upplåtelse tillåtet även utan samtycke. Detta är fallet om bostadsrättshavaren (du) har skäl för upplåtelsen, styrelsen saknar befogad anledning till vägran samt att hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Vad avses med skäl för upplåtelse?En person kan anses ha beaktansvärda skäl för upplåtelse bland annat om tillfälliga omständigheter leder till behov av boende på annan plats men med avsikt att senare återflytta till bostadsrätten. Detta är exempelvis fallet vid tillfälliga studier eller tillfälligt jobb på annan ort. (se prop. 2003/14:142 s. 21) Du har således skäl för uthyrning vilket inte blankt kan förbises. För att styrelsens vägran ska vara legitim måste befogad anledning föreligga som är proportionerlig i förhållande till dina skäl till upplåtelse, det vill säga att föreningens skäl för vägran ska väga tyngre än dina skäl för upplåtelse. Vad innebär befogad anledning för vägran av upplåtelse?Befogad anledning har givits en för bostadsrättsföreningen generös omfattning och avser hyresgästens personliga kvalifikationer såsom exempelvis förväntat störande uppträdande. Vid bedömningen av personlig "lämplighet" kan även bostadsrättsföreningens stadgar tillmätas betydelse, såsom att de boende ska ha uppnått viss ålder eller dylikt. Befogad anledning kräver inte att några större eller i praktiken mer allvarliga skäl föreligger utan stort mandat har givits föreningarnas styrelser att själva besluta slutgiltigt om uthyrning. (prop. 2002/03:12 s. 119) Även tidsaspekten tillmäts signifikans i den bemärkelse att skälen för tillåtelse av upplåtelse minskar vid längre uthyrningsperioder, vice versa (prop. 2002/03:12 s. 119). Vid uthyrning under 2 månader på grund av studier på annan ort bör uthyrningsskälen väga relativt tungt, vilket ställer högre krav på befogad anledning. Sammanfattning och återkoppling till ditt fallEftersom jag inte känner till de närmare omständigheterna avseende hyresgäst, föreningsstadgar eller annat relevant kan jag inte ge något rakt svar på frågan. Dina tillfälliga studier på annan ort talar starkt för att upplåtelse bör tillåtas. Samtidigt har dock bostadsrättsföreningar givits en generös frihet att själva avgöra vad som utgör sådana personliga skäl som grundar befogad anledning till vägran. Mitt råd är att du gör en ansökan om upplåtelse hos hyresnämnden för att få ett slutgiltigt och objektivt avgörande i frågan; om detta kan du läsa mer här.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Hyresgäst bestrider betalningsansvar för skador

2019-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,vi har hyrt ut vår lägenhet mellan 1-11-2018 0ch 1-4.2019. Innan vi hyrde ut hade vi en genomgång av lägenheten med en av hyresgästerna.När vi kom tillbaka upptäckte vi att en bordsyta var skadat. När vi påpekade detta fick vi nedanstående något märkliga svar."Hyresgästen är helt omedveten om hur bordet i fråga har skadat Hyresgästen bekräftar emellertid sitt ansvar att återlämna lägenhets inventering i samma skick som vid slutet av hyresavtalet.Hyresgästen tar inte ansvar för skadorna på bordet, men tar ansvar för att reparera bordsytan, begränsad upp till 6 000 kr".Vi lät renovera bordet till en kostnad av 3000 kr. och presenterade kvittot till hyresgästen.Nu vill hyresgästen inte betala eftersom vi inte hade gjort en inventarieförteckning.Kan man bete sig på detta sätt? Vad kan vi göra? Ansöka om ett betalningsföreläggande hos kronofogden?
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min uppfattning är att hyresgästen, genom sitt svar, har bekräftat betalningsansvar för bordet. Det är därför min rekommendation att ni via kronofogdemyndighetens hemsida ansöker om betalningsföreläggande. Det är då upp till hyresgästen att antingen godkänna eller bestrida betalningsansvar. Om hyresgästen bestrider betalningsansvar har hyresvärden möjlighet att väcka talan om betalningsansvar i allmän domstol.Hopps att du fick svar på din fråga

Får man hyra ut till en ny hyresgäst under den förre hyresgästens uppsägningstid?

2019-06-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min hyresgäst kommer att flytta ut från lägenheten den 1 juli och 3 månader uppsägningstid börjar gälla den dagen.Jag vet att han är skyldig att betala även om han inte bor där. Men får jag hyra ut till någon annan under denna period?
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att detta handlar om en andrahandsuthyrning där din hyresgäst redan har flyttat ut. Om det är så att din hyresgäst har gett tillbaka nycklarna, det finns inte en risk att denne kommer vilja bruka lägenheten tills uppsägningstiden är slut, och ni har kommit överens om att den här hyresgästen inte behöver betala för hyran under uppsägningstiden, så kan du hyra ut till någon annan. Om ni däremot inte har kommit överens om något så är utgångspunkten att ni båda är skyldiga att följa det hyresavtal som fanns ifrån första början och den uppsägningstid som framgår där. Om du bor i en hyresrätt kan du riskera att förlora ditt hyreskontrakt, om den nye andrahandsuthyraren inte är godkänd av din hyresvärd. För det fall du bor i en bostadsrätt kan föreningen kräva att den nye hyresgästen är godkänd av dem, vad som gäller om du vill hyra ut till ytterligare en till person eller om du bryter mot föreningens regler bör du kunna läsa dig fram till i era stadgar.Ifall din nuvarande hyresgäst betalar för alla dessa uppsägningsmånader, och du hyr ut till en ny person som också betalar hyra till dig, kan din första hyresgäst begära att få tillbaka sina pengar, genom t.ex. en handräckning hos Kronofogden.Det kan även nämnas att om din första hyresgäst inte har lämnat tillbaka nycklarna, trots att hen har flyttat ut och du går in i bostaden, utan dennes samtycke, kan det anses som ett hemfridsbrott enligt 4 kap. 6 § brottsbalken, eftersom det fortfarande är hyresgästen bostad. Om du och din nuvarande hyresgäst inte har kommit överens om något annat än vad som står i hyresavtalet rekommenderar jag dig inte att hyra ut till någon annan under uppsägningstiden. Alternativt kan ni komma överens om att hyresgästen slipper betala hyra mot att du får tillbaka nycklarna och att denne samtycker till att du hyr ut till ny hyresgäst.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,