Hur lång uppsägningstid är det i andra hand?

2021-05-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Vi är inne i en hyrestvist när det gäller vårat andrahandskontrakt.Tvisten är uppsägningen.Vi har kontrakt på en månads uppsägning. Hyresvärden säger alltså upp oss nu och säger att Vi skall flytta inom en månad.Hyresvärden lovade oss att hyra åtminstone ett år och löfte om att Vi inte skulle vara oroliga för tidigare uppsägning.Vi anser att hyresvärden har vilselett oss och Vi har ingen möjlighet att hitta nytt boende inom en månad.Vi har skött våra åtagande med betalning i tid med hyran etc.Vi är en familj på tre med ett barn.Kan hyresvärden agera på detta sätt ?Bästa hälsning
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bostadsrätt eller annan privatbostadOm ni hyr en privatbostad, t.ex. en villa eller en bostadsrätt i andra hand gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Uppsägningstiden från hyresvärden är tre månader, om ni inte har kommit överens om längre (3 § andra stycket). Om ni har ett avtalsvillkor som är till hyresgästens nackdel så gäller inte villkoret utan lagen går före (2 §).Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Vilka rättigheter har jag om hyresvärden hyr ut olagligt i andra hand till mig?

2021-05-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet i andra hand över sommaren (maj-augusti) och har skrivit på kontrakt med min hyresvärd som initialt intygade att allt var lagligt. Nu vill hon vräka mig inom 2 dagar då hennes bostadsförening fått reda på den olagliga uthyrningen. Jag var inte medveten om att hon hyrde ut olagligt och har ljugit för mig. Enligt kontraktet har vi en ömsesidig 1 månadsuppsägningstid. Hur gör jag nu? Vilka rättigheter har jag? Jag kan inte hitta ett nytt boende på 2 dagar. Tacksam för all hjälp jag kan få!
Anna Runåker |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler för att besvara din fråga finns i jordabalk (JB).En andrahandsuthyrning är egentligen enbart ett avtal mellan hyresgästen och andrahandshyresgästen. Det har ingen påverkan alls på det första hyresavtalet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. Det innebär i sin tur att om hyresvärden väljer att säga upp hyresavtalet på förverkandegrunden att andrahandsuthyrning skett utan samtycke, eller för att hyresgästen inte betalar hyran så så måste hen flytta och avtalet till andrahandshyresgästen sägs automatiskt upp då det inte längre finns någon hyresrätt att ha ett avtal kring. Det finns inte heller någon särskild rätt för andrahandshyresgästen att ta över första hyreskontraktet. Det kan alltså vara riskfyllt att inneha ett andrahandskontrakt, och man bör därför vara medveten om detta.Dock finns visst skydd. En hyresgäst som tagit betalt allt för oskäligt hög hyra av sin andrahandshyresgäst kan bli återbetalningsskyldig för den del som var oskälig (12 kap. 55 f § JB). En andrahandshyresgäst har också möjlighet att få besittningsskydd efter 2 år, som innebär att man inte kan tvingas flytta utan skäl på uppsägningsdagen (12 kap. 45 § p.1 JB). Vad gäller för dig?Som beskrivits ovan har andrahandshyresgästen väldigt få rättigheter, utan får lita på att förstahandshyresgästen fullföljer sina plikter enligt hyresavtalet. Trots att olaglig andrahandsuthyrning fått skarpare regler nyligen, verkar det inte finnas någon rätt till ersättning enbart på grunden att avtalet varit otillåtet. Däremot om förstahandshyresgästen dessutom krävt en oskälig hyra riskerar hen straff samt blir återbetalningsskyldig för den summan av hyran som varit oskälig. Om du misstänker att ditt avtal inte är tillåtet kan du göra en anmälan till Hyresnämnden, som kan undersöka saken och hjälpa dig om det visar sig att du har rätt. Lycka till!Återkom gärna om du har ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Behöver hyresförening ge tillstånd för andrahandsuthyrning om redan hyresnämnden gett det?

2021-05-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om hyresnämnden ger tillstånd till detta spelar det ingen roll om föreningen inte samtycker till andrahandsuthyrningen. Här finns lite information om det förfarandet ???????
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som om du undrar om hyresföreningen måste ge tillstånd till en andrahandsuthyrning om hyresnämnden redan gett det.Som huvudregel krävs samtycke av hyresvärden för att hyresgästen ska få hyra ut lägenheten i andra hand (12 kap. 39 § JB). Däremot finns som undantag att hyresgästen får hyra ut lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det (12 kap. 40 § JB). Tillstånd lämnas då i regel i två fall: 1) om hyresgästen vill hyra ut lägenheten i andra hand pga. särskilda familjeförhållanden, tillfälligt arbete, studier på annan ort m.m. och 2) om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, t.ex. om hyresvärden har anledning att anta att andrahandshyresgästen kommer att missköta sig och skada lägenheten. Alltså krävs tillstånd av antingen hyresföreningen eller hyresnämnden, båda krävs ej. Hyresnämndens beslut trumfar hyresvärdens.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Har hyresgäster för hyresrätt i andrahand 1 månads uppsägningstid?

2021-05-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min dotter hyr en hyresrätt i andra hand. Vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand har jag uppfattat att hyresgästen kan hävda en månads uppsägningstid, oavsett vad som är avtalat. Är uppsägningstiden från hyresgästens sida densamma, det vill säga en månad, när det som i detta fall är en hyresrätt som hon hyr i andra hand? Vänliga hälsningar
Jessica Sarhede |Vid uthyrning av egen bostad finns det en egen lag som reglerar hyresförhållandet, lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Som du nämner har hyresgästen i detta fall rätt till en uppsägningstid på en månad, 3 § 2 st i samma lag. Lagen är tvingande men den gäller dock inte för uthyrning av hyresrätt i andra hand, vilket klargörs i 1 § 1st lagen om uthyrning av privatbostad. Detta innebär att din dotters hyresförhållande regleras i 12 kap jordabalken och där regleras det att hyresgästen har en uppsägningstid på 3 månader, och kan inte på samma sätt som om det vore en bostadsrätt, hävda 1 månads uppsägningstid oavsett vad som står i hyresavtalet, 12:5 JB. Sen om din dotter och hyresvärden kommer överens om 1 månads uppsägningstid så är det upp till dem, men det är inget som din dotter kan kräva.Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hur avgör man skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende?

2021-05-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi bor i en bostadsrätt. Vi har i den en uthyrningsdel. Det finns en separat entre till de båda delarna av lägenheten. Vi har nycklar till båda delarna.Det är en lägenhet med ett lägenhetsnummer. Det sista året har vi bott i den lilla delen och haft inneboende i den större delen. Vi hyr också en sommarstuga där vi är så fort vi får möjlighet och kan vistas.Nu anser styrelsen att vi ej kan ha inneboende då vi ejbor permanent i lägenheten ( deras ord) . Vi bor i lägenheten varje vecka, ibland 1 natt , ibland flera. Som grundprincip är vi i lägenheten när vi jobbar och i stugan när vi är lediga. Vi är naturligtvis skrivna i lägenheten, det är ju vårt boende, vi bara hyr en stuga också. Vad gäller? Räknas vårt boende som en andra handsuthyrning eller inneboende. Mvh Cecilia
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag förstår det av din fråga har ni i er bostadsrättslägenhet en person inneboende. Styrelsen anser däremot att ni inte bor i bostadsrättslägenheten permanent varför vederbörande ska räknas som en andrahandshyresgäst. Enligt dig bor ni i lägenheten varje vecka, ibland en natt, ibland flera. Ni är även folkbokförda i lägenheten. Du undrar nu om det räknas som att ni har en inneboende eller om det är en andrahandsuthyrning.Distinktionen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är inte alltid helt lätt att dra. En inneboende har man i regel rätt att ha medan andrahandsuthyrning kräver styrelsens eller hyresnämndens tillstånd (7 kap. 10-11 § bostadsrättslagen). Nu gällande regler gäller efter en lagändring år 2003. Tidigare angavs i lagtexten som definition på andrahandsupplåtelse att upplåtelsen avsåg hela lägenheten. Det förekom då att uthyraren stängde av ett rum och gjorde gällande att upplåtelsen inte avsåg hela lägenheten. Enligt den utredning som gjordes inför lagändringen uttalades att avgörande vikt inte borde fästas vid om ett rum står låst eller inte utan att det betydelsefulla är om bostadsrättshavaren bor i lägenheten. När så är fallet menade utredningen att man på ett annat sätt än annars kan utgå ifrån att bostadsrättshavaren fungerar som en fullvärdig medlem. I propositionen till bestämmelsen anges att betydelse är i stället om bostadsrättshavaren enligt avtalet har haft möjligheter att disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning denne faktiskt har kommit att vistas där. Som exempel på praxis kan nämnas NJA 2001 s. 241 I och II. I det första målet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum men inte i övrigt haft någon kontakt med lägenheten annat än att dennes sambo hade besökt lägenheten någon gång i månaden. Sambon hade då dessutom meddelat sin ankomst till hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och upplåtelsen bedömdes som en andrahandsuthyrning. I det andra målet blev utgången den motsatta. Bostadsrättshavaren övernattade i lägenheten någon gång i månaden. Han besökte lägenheten ett par gånger i veckan. Då utnyttjade han köket och ett undantaget rum. Han fick sin post till lägenheten. Högsta domstolen fann därför att hyresgästen inte hade haft rätt att självständigt nyttja lägenheten.I ert fall går det inte att med säkerhet avgöra huruvida ni ska räknas som boende i lägenheten (och att det rör sig om en inneboende) eller att hen ska räknas som andrahandshyresgäst (för att ni inte är boende där). Utifrån det du informerat om i din fråga kan det däremot argumenteras för att det inte rör sig om en andrahandsuthyrning. För att det ska röra sig om en andrahandsuthyrning krävs att andrahandshyresgästen har total rådighet över lägenheten och att bostadsrättshavaren är beroende av andrahandshyresgästen för att få tillgång till lägenheten. Efter vad du informerat om förefaller det som att ni kan "komma och gå" som ni vill, ni sover i lägenheten minst en natt per vecka, ibland flera.Tyvärr går det aldrig att på förhand ge ett exakt besked, enkom vad det kan argumenteras för. I slutändan, för det fall att bostadsrättsföreningen anser att nyttjanderätten till bostadsrätten är förverkad, och säger upp er, blir det upp till domstol att avgöra huruvida det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning eller ej.Om det blir en tvist med bostadsrättsföreningen och du behöver vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

När inträder avtalsbundenhet för kontrakt om andrahandsuthyrning?

2021-05-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag och en person har skickat in en ansökan om att jag ska hyra hens lägenhet i andrahand i ett år till hens hyresgästförening. Jag vill inte längre flytta in och vi har inte skrivit ett kontrakt utöver ansökan om att få hyra och enligt hyresgästföreningen räknas ansökan inte som ett kontrakt utan det ska vi bestämma sinsemellan. Däremot så har vi kommit överens om vissa saker via Messenger, så som ev inflyttningsdag, en uppsägningstid på 3 månader och att vi ska ses och skriva kontrakt om ovan. Min fråga är om vår Messenger konversation är bindande precis som ett kontrakt eller om det behövs ett andrahandskontrakt som är undertecknat av oss båda för att det ska vara juridiskt bindande?Tack!
Anna Runåker |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga berör när och hur avtalsbundenhet uppstår. Vid hyreskontrakt finns det inga formkrav för när avtalsbundenhet uppstår, dvs. avtalet kan både vara muntligt och skriftligt samt det behövs ingen underskrift för att avtalet ska gälla. För bevisningens skull bör kontraktet vara skriftligt för annars vid tvist finns det inget som kan bevisa vad avtalet gällde från början – det blir ord mot ord. Det blir dock en bedömningsfråga om du och din avtalspart är i den s.k. förhandlingsfasen (förstadiet till bindande avtal) eller om bundenhet har uppstått och att du inte längre kan ångra dig utan att riskera rättsliga påföljder (t.ex. skadeståndsskyldighet). Frågan är om er kommunikation är av slutlig karaktär, det ska uttryckas en vilja av att förplikta sig rättsligt och således en vilja av att inte kunna ångra sig. Jag skulle rekommendera dig att berätta för din motpart att du ångrat dig så snart som möjligt eftersom ni fortfarande är på gränsen mellan förhandlingsstadiet och bindande avtal (dock beroende på hur ni formulerat er i er Messenger konversation). Återkom gärna om du har några ytterligare frågor!Vänliga hälsningar,

Vad händer när förstahandshyresgästen blir vräkt efter att hen olovligen skrivit kontrakt med tredje part om andrahandsuthyrning?

2021-05-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min son ska hyra en hyreslägenhet i andra hand tillsammans med en vän. Båda har fast inkomst. Den som har förstahandskontraktet har upprättat ett avtal och alla tre har skrivit på.detta skrevs under i mars/april. för en månad sedan hör lägenhetsinnehavaren av sig och säger att föreningen inte godkänner att hon hyr ut.Idag ringer hon och säger att hon blivit vräkt.Nu står min son och hans vän utan bostad.Min son äger en bostadsrätt som han han hyrt ut helt korrekt, först godkännande av föreningen, kontrollerat hyresgästen och juridiskt avtal.Vad kan vi göra? De står på gatan nu.Finns det något värde i det kontrakt där de alla tre skrivit under?Hur och var ska jag gå vidare?Vänliga hälsningar
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att två parter (din son och hans vän samt lägenhetsinnehavaren) upprättat och skrivit under ett andrahandsavtal för uthyrning av lägenhet. I efterhand har lägenhetsinnehavaren blivit vräkt vilket lett till att din son och hans vän inte har något boende, och din fråga är ifall deras avtal har något värde och i sådana fall vad man kan göra.För att få hyra ut en lägenhet i andrahand krävs samtycke från hyresvärden. Har man inte fått samtycke från hyresvärden är uthyrningen inte laglig. Det som skett i detta fall verkar vara att förstahandshyresgästen inte fått samtycke för andrahandsuthyrningen, varför hyresrätten förverkats och förstahandshyresgästen förlorat sin hyresrätt (12 kap. 42 § 3 p. JB).Det är normalt bara förstahandshyresgästen som har ett avtal med hyresvärden. Andrahandshyresgästen har bara ett avtal mellan förstahandshyresgästen och inte hyresvärden. Detta innebär att man när man hyr som andrahandshyresgäst har mycket färre rättigheter än om man skulle vara förstahandshyresgäst. Hyresvärden har inte några skyldigheter gentemot personen som hyr i andra hand och personen som hyr i andra hand har därmed inga rättigheter. Din son och hans vän kan därför tyvärr ej få kompensation för den situation som uppstått. De kan dock anmäla hos hyresvärden att de är intresserad av att ta över förstahandskontraktet, och går hyresvärden med på detta kan de få tillträde till lägenheten. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Under hur lång tid får en bostadsrättslägenhet hyras ut?

2021-05-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, i huset där jag bor så har en bostadsrättsinnehavare med föreningens godkännande hyrt ut densamma i andra hand i c:a 20 års tid till ett stort antal olika personer. Är detta verkligen en laglig möjlighet?
Jasmin Öykü Özdemir |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! I mitt svar kommer jag först kort redogöra för vad som krävs för att en bostadsrättsägare ska kunna hyra ut sin bostadsrätt i andra hand. Sedan kommer jag besvara på din fråga om hur länge uthyrningen får pågå. Får bostadsrättsägare hyra ut sin bostadsrätt i andra hand? En person som äger en bostadsrätt får hyra ut denna i andra hand, men endast med styrelsens godkännande (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen inte godkänner uthyrningen, dvs. inte lämnar samtycke har bostadsrättsägare däremot en möjlighet att ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Om bostadsrättsägaren får samtycke från hyresnämnden spelar det ingen roll om styrelsen nekat rätten till uthyrning. Det är däremot upp till hyresnämnden att göra denna bedömningen. Under hur lång tid får en bostadsrättslägenhet hyras ut? Det finns ingen lag som fastslår hur länge en andrahandsuthyrning av en bostadsrätt får vara. Det är upp till bostadsrättsföreningen att skriva in sådana regler i stadgarna. Om det inte står någonting i bostadsrättsföreningens stadgar, innebär det att det inte finns någon gräns för hur länge uthyrningen får pågå. De flesta bostadsrättsföreningar ger samtycke för andrahandsuthyrning ett år i taget och det brukar kunna förlängas om det finns skäl för det.Sammanfattning Det finns ingen tidsgräns för hur länge en bostadsrättslägenhet får hyras ut i andra hand. En bostadsrättsägare måste dock få samtycke av styrelsen för att en uthyrning kan ske. Om styrelsen godkänner uthyrningen finns det ingen lagstiftning som förbjuder det. Eftersom jag inte har tillgång till din förenings stadgar, kan jag tyvärr inte svara på om 20 års andrahandsuthyrning är skäligt eller i linje med föreningens stadgar. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du såklart välkommen att skicka en ny! Med vänliga hälsningar,