Prisinformation till bostadsrättsföreningen vid andrahandsuthyrningar

2020-07-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan styrelsen för en brf begära att få information om hur mycket jag tar ut i hyra per månad för andrahandsuthyrning? Jag har redan ok att hyra ut i andra hand.
Andrea Vrcic |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det är andrahandshyresgästen och bostadsrättshavare som ska komma överens om storleken på hyran. Hyran måste dock vara skälig och får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens driftkostnad och kapitalkostnad. Som bostadsrättshavare måste du dock följa bostadsrättsföreningens stadgar och regler. Det finns dock ingen specifik reglering som ger en bostadsrättsförening rätt att hämta information om hyran, men framkommer det i stadgarna kan de ha rätt till det. Vänligen,

Vad är rimligt att jag som inneboende i en villa betalar i hyra?

2020-07-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej jag undrar funderar lite på riktlinjer för hyrasom inneboende i en villa. Bor en person där. Villan är på 130 kvadratmeter, jag får hyra 2 rum cirka 45 kvadratmeter boyta för min del. Har tillgång till egen toalett & dusch, gemensamt kök & tvättstuga. Vad är ett rimligt pris att betala då? Eller är det hyresvärden som bestämmer det helt och hållet? Har sökt på Google & Socialstyrelsen efter riktlinjer men inte fått några. Vore tacksam om man kunde få något svar.
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar det som att det inte finns någon mer inneboende i villan än du, att det inte gäller en lägenhet för fritidsändamål och att din hyresvärd inte hyr ut rummen till dig i näringsverksamhet. I sådant fall gäller lag om uthyrning av egen bostad. Där finns en bestämmelse om hur hög hyra hyresvärden har rätt att ta ut.Hyran ska vara baserad på hyresvärdens kostnaderDen hyra som hyresvärden begär att du ska betala får inte påtagligt överstiga hyresvärdens kapitalkostnad och driftskostnad för bostaden (4 § andra stycket).Kapitalkostnaden beräknas som en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Att hyresvärden har lånat pengar för att köpa villan och har kostnader för amortering och ränta spelar inte någon roll vid beräkningen, utan kapitalkostnaden i lagens mening är istället en uppskattad räntekostnad. Ett riktmärke är att avkastningsräntan kan vara ett par procent över riksbankens referensränta.Driftskostnader är till exempel kostnader för el och bredband. Om du hyr rummen möblerade har hyresvärden även rätt att ta ut viss ersättning för slitage av möbler.Om du vill läsa mer om vad som gäller när du hyr en del av en villa finns bra information på hyresnämndens hemsida.Vänliga hälsningar,

Måste hyresvärd tillhandahålla tvättmedel och toalettpapper till inneboende?

2020-07-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Måste jag som hyresvärd tillhandahålla tvättmedel, toapapper till arbetande, 23-åring som hyr ett rum i villan?
Mina Jenabpour |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du hyr ut ett rum i en villa i andra hand medan du själv bor i villan. Det rör sig alltså inte om en fullständig andrahandsuthyrning som det hade gjort om du själv inte bodde i villan, utan det är frågan om en inneboende. Har ni ett skriftligt avtal?När man hyr ut ett rum till en inneboende är det starkt rekommenderat att skriva ett skriftligt avtal så att det är tydligt för båda parter vilka villkor som ska gälla mellan er. Vid konfliktsituationer är det mycket bättre och lättare att ha avtalet på papper, så att det inte råder några tveksamheter om vad ni kommit överens om. Det är alltså rena avtalsrättsliga regler som gäller vid uthyrning av rum till inneboende och det är avtalslagen (AvtL) som är tillämplig. Om ni har ett skriftligt avtal så är det detta som gäller och det är då detta avtal som avgör vad som ska gälla beträffande tillhandahållandet av tvättmedel, toalettpapper, osv. Detta är självklart förutsatt att det eventuella avtalet är giltigt enligt AvtL och allmänna avtalsrättsliga principer. Som svar på din fråga är du alltså skyldig att tillhandahålla dessa hushållsprodukter till din inneboende endast OM detta är vad ni har kommit överens om i avtalet. Det finns ingen tvingande lagregel som säger att du som hyresvärd måste tillhandahålla ex. tvättmedel, det är helt upp till parterna att avtala om. Om ni inte har ett skriftligt avtalOm ni inte har ett skriftligt avtal gäller det muntliga avtal som ni ingått i samband med att den inneboende flyttade in. Ett muntligt avtal är också giltigt eftersom att det inte finns några formkrav på denna typ av avtal, däremot kan det vara betydligt mycket svårare att bevisa vad ni kommit överens om. Huvudregeln är iallafall densamma: det som ni avtalat om ska gälla - pacta sunt servanda. Om ni muntligt kommit överens om att du ska tillhandahålla tvättmedel och toalettpapper så är det detta som gäller, annars inte.Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en till fråga!Med vänlig hälsning,

Inneboende eller andrahandsuthyrning

2020-06-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hi,I have been having a first-hand contract from my landlord and currently serving my notice period which ends on 30th September. But i am moving to other apartment bit earlier by the month of July itself.Is it legal to share my current apartment to my family member/friend till end of September using Inneboende contract?Can you please advise me?
Elin Giding |Hi and thank you for reaching out to Lawline! When it comes to renting out your apartment it can be done in two ways. Either by renting out a room to an "inneboende" or subletting the apartment. Having an inneboende means that you still live in the apartment while the room is rented out, while subletting means that the person renting the apartment is living there on their own. Since you won't be living there during that period an inneboende contract won't be sufficient since it would be considered as subletting the apartment, for which you would need permission from your landlord. Hope you are satisfied with your answer! You are always welcome to reach out to us again with further questions. Best regards,

Vilken hyrestid och uppsägningstid gäller när jag hyr ut min bostadsrätt?

2020-07-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Kan jag avtala med en privathyresgäst som hyr min bostadsrätt i andra hand om en viss kontraktstid på hyran? Eller går hyreslagen över och reglerar tvingande att en privathyresgäst har rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders varsel även om avtalet är skrivit t.e.x 1 år?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När du hyr ut din bostadsrätt gäller lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Hyreslagen gäller bara i de fall då det inte finns några särskilda bestämmelser i privatuthyrningslagen (1 § andra stycket).Hyresgästen har alltid rätt till en månads uppsägningstidVad gäller kontraktstid och uppsägningsrätt så finns bestämmelser om det i privatuthyrningslagen (hyreslagen gäller därmed inte). Hyresavtalet kan vara på antingen obestämd eller bestämd tid (3 § första stycket). Hyresgästen har dock alltid rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, även om hyresavtalet gäller för en viss kontraktstid (3 § andra stycket). Här gäller alltså förmånligare regler för hyresgästen jämfört med vad som gäller enligt hyreslagen. Du som hyresvärd har däremot tre månaders uppsägningstid. Privatuthyrningslagen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att om ni avtalar om en längre uppsägningstid så gäller den bara för dig som hyresvärd, för hyresgästen gäller alltid lagens bestämmelse om en månads uppsägningstid (2 §). Sammanfattningsvis så har du rätt att avtala om en viss kontraktstid, t.ex. ett år, men din hyresgäst har alltid rätt att säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid.Vänliga hälsningar,

Vilken hyra får jag ta ut när jag hyr ut min bostadsrätt?

2020-07-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har en bostadsrätt som jag vill hyra ut i andra hand. Hur mycket får man ta ut i hyra utifrån lagarna?Jag har en hyra på 3100kr plus ränta och amortering på ca 3500kr vardera, utöver det en elkostnad på ca 200kr/mån. Min fasta månadskostnad blir då 10300kr. Får jag hyra ut min lägenhet för 12 000kr för att tjäna lite extra? Eller max 10300kr eller mindre tom? Vad är det som gäller?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid uthyrning av bostadsrätt gäller lag om uthyrning av egen bostad. Där finns en bestämmelse om hur stor hyra du har rätt att ta ut.Du får ta ut en kostnadsbaserad hyraDen hyra du tar ut får inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden (4 § andra stycket). Det är inte meningen att du ska tjäna pengar på att hyra ut bostaden utan den hyra du tar ut ska i princip bara täcka dina kapital- och driftskostnader.Kapitalkostnaden beräknas som en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Att du har lånat pengar för att köpa lägenheten och har kostnader för amortering och ränta spelar inte någon roll vid beräkningen, det ska du bortse från. Kapitalkostnaden i lagens mening är istället en uppskattad räntekostnad. Ett riktmärke är att avkastningsräntan kan vara ett par procent över riksbankens referensränta. Om du till exempel räknar med att avkastningsräntan är 2% så får du fram din kapitalkostnad genom att räkna ut hur mycket 2% är av bostadens marknadsvärde och sedan delar du det med 12 för att få ut hur mycket du får ta ut av hyresgästen varje månad. Driftskostnader är till exempel den avgift du betalar till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om du hyr ut din bostad möblerad har du även rätt att ta ut viss ersättning för slitage av möbler.Vänliga hälsningar,

Hur många gånger får man hyra ut i andra hand?

2020-06-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Finns det något som säger hur många gånger (max) som man får hyra ut sin hyresrättslägenhet i andra hand? Förutsatt att man har giltigt skäl till andrahandsuthyrningen och att tidsperioden mellan andrahandsuthyrningarna är t ex runt ett år.
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om andrahandsuthyrning av hyresrätt finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen.För att få hyra ut din hyresrätt i andra hand måste du ha hyresvärdens tillstånd (12 kap. 39 § 1 st. jordabalken). Om hyresvärden nekar dig tillstånd till andrahandsuthyrning, kan du vända dig till hyresnämnden. Hyresnämnden prövar om det finns beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen, om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och om hyran är skälig (12 kap. 40 § 2 st. jordabalken). Om hyresnämnden bedömer att de tre kraven är uppfyllda så kan de bevilja dig att få hyra ut hyresrätten i andra hand.Dock ska ett tillstånd till andrahandsuthyrning tidsbegränsas och det kan förenas med villkor (12 kap. 40 § 3 st. jordabalken). Tidsbegränsningen brukar vara ett år. Efter att ett år har gått får hyresgästen ansöka om nytt tillstånd för andrahandsuthyrning.Det finns ingen bestämmelse i hyreslagen som reglerar hur många gånger man får hyra ut sin lägenhet i andra hand. Så länge hyresvärden tillåter andrahandsuthyrning eller att de nämnda kraven för andrahandsuthyrning är uppfyllda, kan du beviljas att hyra ut din lägenhet i andra hand på nytt.Sammanfattningsvis – du kan ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hur många gånger du vill.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan man göra när en bostadsrättsförening inte lämnar tillstånd till andrahandsuthyrning?

2020-06-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Det är så att jag äger en lägenhet (bostadsrätt) där jag låter min kusin bo gratis tills att han har löst ett annat boende eftersom han just nu inte har något hem och jag är den enda släkting som hjälper honom. Jag antod att jag inte behövde ansöka om andrahandsuthyrning då han inte betalar mig ett öre för att bo där plus att vi är släktingar. Jag fick hem en lapp av styrelsen om att han inte får bo där eftersom jag inte ansökt om tillstånd för andrahandsuthyrning av styrelse. Jag förstod mitt misstag och ville åtgärda det direkt, så jag ansökte om andrahandsuthyrning. Anledningen till att jag skriver här är för att deras anledning till att neka mitt tillstånd är att "eftersom du inte ansökte om tillstånd innan att någon bosatte sig där, har vi valt annat neka din ansökan om andrahandsutrhyrning". Jag tycker att det är en väldigt dålig anledning eftersom jag inte visste att det var obligatoriskt även om inte pengar är involverat, jag åtgärde mitt misstag direkt och ansökte om andrahandsutrhyrning när jag blev underrättad. Finns det någon myndighet jag kan klaga till? eller finns det någon lag jag kan hänvisa styrelsen till? Hjälp mig snälla.
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tolkning av din frågaDå du äger en bostadsrätt är det Bostadsrättslagen (BRL) som aktualiseras. Jag tolkar det som så att du inte själv bor i bostadsrätten utan din kusin bor där själv. Det innebär att det rör sig om en andrahandsuthyrning (7 kap. 10 §). Bor du själv däremot kvar i lägenheten är din kusin inneboende, och du behöver inget tillstånd för att ha en inneboende (7 kap. 8 § BRL). Jag besvarar vidare frågan som om att du inte själv bor i lägenheten. Andrahandsuthyrning gäller även om ingen hyra betalasSom du konstaterat krävs ingen betalning av hyra för att det ska räknas som andrahandsuthyrning. Vad som är avgörande är huruvida den andra personen kan självständigt bruka lägenheten eller inte, d.v.s. om det är en inneboende eller andrahandsuthyrning. Som bostadsrättsinnehavare har du generellt sätt en rätt att hyra ut din lägenhet i andrahand med kravet att styrelsen ger sitt samtycke (7 kap. 10 § BRL). Om man hyr ut i andra hand utan styrelsens samtycke kan det vara ett skäl för att nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § 2 punkten BRL). En bostadsrätt är alltså en rätt att nyttja en lägenhet som bostadsrättsföreningen äger och du äger en andel i bostadsrättsföreningen tillsammans med dina grannar (1 kap. 1 § BRL). Det innebär att om man bryter mot stadgarna kan ens bostadsrätt förverkas vilket kan vara bra att ha i åtanke (7 kap 18 § BRL). Det finns däremot vissa begränsningar (7 kap. 19-23 § BRL). Befogad anledning krävsStyrelsen behöver visserligen lämna sitt samtycke till andrahandsuthyrningen, men om de vägrar utan att ha befogade skäl kan tvisten lösas av hyresnämnden (7 kap. 11 § BRL). Tillstånd kan då lämnas på viss tid (7 kap. 11 § BRL). HandlingsplanDu bör i första hand hänvisa till styrelsen att de behöver ha befogade skäl att neka andrahandsuthyrning (7 kap. 10-11 § BRL). Vad du sedan kan göra är att ansöka om tillstånd till uthyrningen hos Hyresnämnden som kan pröva frågan (7 kap. 11 § BRL). Däremot finns det inte några garantier att tillstånd lämnas särskilt om du redan gjort en olovlig uthyrning. För din egen skull, ha i åtanke att om du fortsätter låta din kusin bo i lägenheten trots tillsägelse från styrelsen så är det fortsatt skäl för förverkande och det kan på lång sikt resultera i att du inte får behålla din bostadsrätt (7 kap. 18 § BRL, 8 kap. BRL). Med vänliga hälsningar,