Har man rätt att hyra ut bostad i andra hand under fängelsevistelse?

2021-03-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag försöker att lösa min bostadssituation efter att jag gjort min tid i fängelse som jag ska inställa mig på senast 19 maj där jag ska vara i ca 9 månader.Min lösning är andrahandsuthyrning av min hyresrätt under denna tid.Frågan är då ifall hyresvärden har rätta att neka andrahandsuthyrning pga fängelse-vistelsen?Har ni några tips på hur jag kan göra?Finns det nån lag som kan vara på min sida?Utesluter uppsägning av lägenheten av många skäl.
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga! Regler om hyresrätter finns i 12 kap. Jordabalken (JB)Krav på "beaktansvärt skäl" för andrahandsuthyrningDet krävs alltid tillstånd från hyresvärden för att du ska ha rätt att hyra ut din bostad i andra hand (12:39 JB). Om bostaden skulle hyras ut i andra hand utan tillåtelse riskerar hyresavtalet att sägas upp med omedelbar verkan (12:6 JB, 12:42 JB). Hyresvärden har ingen generell skyldighet att godkänna uthyrningen, utan det måste föreligga ett "beaktansvärt skäl" (12:40 JB). I lagtexten anges några exempel på beaktansvärda skäl så som familjeförhållanden, sjukdom eller tillfälligt arbete på annan ort. Om ett beaktansvärt skäl föreligger så ska hyresvärden godkänna uthyrningen. De exempel som framgår i lagen är inte uttömmande utan det kan finnas andra omständigheter som också anses vara beaktansvärda skäl.Är fängelsevistelse ett "beaktansvärt skäl"?Just fängelsestraff anges inte uttryckligen som ett giltigt skäl i lagtexten. Det innebär dock inte automatiskt att det inte är tillräckligt. Hyresnämnden har tidigare prövat fall om fängelsevistelse ska anses utgöra ett beaktansvärt skäl eller inte, och nämnden har då godkänt detta som en giltig grund. Detta innebär däremot inte att fängelsevistelse alltid utgör ett giltigt skäl för uthyrning, utan man måste göra en bedömning i det enskilda fallet. Omständigheter att beakta är t.ex. fängelsevistelsens längd, hyresgästens ekonomiska behov och behovet av bostaden efter straffet har avtjänats.Bedömning i din situationJag skulle rekommendera att du börjar med att ansöka om andrahandsuthyrning hos din hyresvärd. Om hyresvärden skulle neka detta och anse att fängelsestraffet inte är ett tillräckligt beaktansvärt skäl kan du ta hjälp hos hyresnämnden som kan pröva din situation. Det har förekommit fall där hyresnämnden har gett tillstånd till andrahandsuthyrning under fängelsevistelse, men besluten kan skilja från fall till fall och det är alltså ingen garanti för att få ett godkännande. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline!

Får bostadsrättsmedlemmar rapportera om misstänkt andrahandsuthyrning?

2021-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan!Jag är ordförande i en bostadsrättsförening i Stockholm. Vi misstänker att vi har ganska stora problem med olovliga andrahandsuthyrningar då medlemmar observerar okända människor som bor i lägenheterna.Vi försöker ta ett krafttag gällande olovliga korttidsuthyrningar.Vi har funderat kring att be våra medlemmar rapportera oegentligheter såsom misstanke om olovlig andrahandsupplåtelse.Går det att göra på detta sätt eller strider det mot några juridiska regler?
Fredrik Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Som ni säkert redan känner till får en bostadsrättsinnehavare inte hyra ut lägenheten utan styrelsens samtycke enligt 7:10 bostadsrättslagen. Det är emellertid viktigt att komma ihåg att inneboende (eller sambor) får flytta in utan styrelsens samtycke. Det är en möjlig förklaring till varför "okända" människor rör sig i byggnaden. Om bostadsrättshavaren däremot har hyrt ut lägenheten i andra hand utan att invänta styrelsens samtycke, har styrelsen rätt att säga upp bostadsrätten enligt 7:18 p 3 bostadsrättslagen. Det innebär med andra ord att nyttjanderätten anses förverkad. Hyresgästen kan undvika förverkande om hen rättar sig efter anmaning från er i styrelsen, vilket innebär att hen har rätt att bo kvar om hen omedelbart slutar med den otillåtna andrahandsuthyrningen efter att ni har sagt till (och detta gör ni med ett rekommenderat brev: se 7:32 bostadsrättslagen). Bostadsrättshavaren kan även undvika förverkande genom att få tillstånd från hyresnämnden, om förutsättningarna för det är uppfyllda. När det gäller frågan att be medlemmarna att rapportera misstanke om otillåten andrahandsuthyrning är det som utgångspunkt tillåtet. Jag vill dock understryka att ni inte får be dem om att sådana saker som kan utgöra brott, som exempelvis ofredande (att "utsätta någon för störande kontakter" - 4:7 brottsbalken) när de undersöker vilka som rör sig i byggnaden. Med detta i åtanke är det bra om ni klargör det i er förfrågan. Kom även ihåg att ni har rätt att få tillgång till lägenheten enligt 7:13 bostadsrättslagen, för att undersöka att lägenheten används för det avsedda ändamålet (7:6 bostadsrättslagen). Hoppas att du fick svar på din fråga!

När måste hyresgästen ansöka uthyrning av lägenhet i andra hand?

2021-02-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |hyresvärden vill kasta mig och min inneboende ut för jag har jobb i en annan stad och jag kommer hem varannan helg då tror de att jag inte kommer och jag hyr ut lägenheten på olagligt set jag har jobb kontrakt i ett år då jag vill ej förlora lägenheten samt jobbet
Maja Fagerholm |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill ha reda på huruvida du behöver söka tillstånd hos hyresvärden för att din inneboende ska tillåtas bo kvar i din hyresrätt. Om någon bor med dig i din lägenhet kallas det för att du har en inneboende. Oftast handlar det om att någon hyr ett rum i din lägenhet. Under sådana förhållandet krävs inget tillstånd från hyresvärden. Om personen som du låter bo in din lägenhet bor där självständigt, utan att du bor där samtidigt, måste du dock ansöka om tillstånd. Det blir då tal om en uthyrning i andra hand. I 12 kap 39 § Jordabalken (1970:994) (JB) framgår att hyresgästen inte får hyra ut lägenheten i andra hand utan samtycke. I 12 kap 40 § JB regleras dock ett undantag som säger att en hyresgäst får hyra ut i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas enligt 12 kap 40 § JB om hyresgästen exempelvis tillfälligt studerar eller arbetar på annan ort. Enligt bestämmelsen finns även andra omständigheter som kan komma att spela in i frågan om du har rätt att hyra ut i andra hand eller inte. Jag skulle råda dig att ta kontakt med din hyresvärd och ansöka om att få hyra ut din lägenhet i andra hand med tanke på att du har jobb på annan ort och inte är hemma så mycket. Om hyresvärden inte samtycker kan du höra av dig till hyresnämnden. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Fråga om skälig hyra (skäligt tillägg för möblering) vid andrahandsuthyrning

2021-01-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi hyr en lägenhet i andra hand som är möblerad. Det är dock gränsfall om den är helt möblerad. Köksutrustning, matbord, stolar. balkongmöbler, soffbord och sängkläder bland annat saknas (det är en trea). Förstahandshyresgästen har lagt på 15% för möblerna och det blir totalt mellan 15 - 20 tusen kronor på året vi bor här. Möblerna är inte i så fint skick och vi tror att de pengarna kommer att överstiga möblernas faktiska (sälj-)värde. Vår hyresvärd hävdar att han har rätt att ta 15% eftersom skicket på möblerna inte har någon betydelse. Jag har läst från tidigare frågor att det inte finns några strikta definitioner för vad fullt möblerad lägenhet innebär. Men om det innebär att hyresgästen inte ska behöva ta med egna möbler eller hushållsartiklar, så är den definitivt inte fullt möblerad.Min fråga är: Måste påslaget för möbler vara skäligt i förhållande till möblernas värde/skick? Och om man betalar för mycket, är det sannolikt att man blir kompenserad i ett sånt här fall?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid uthyrning i andra hand ska hyresvärden ta ut en skälig hyra. Reglerna om skälig hyra varierar beroende på om ni hyr en hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand. Eftersom det inte framgår av frågan kommer jag att redogöra för vad som gäller för både hyresrätt och bostadsrätt. Privatägda bostäderVad gäller privatägda bostäder (villor och bostadsrätter som ägs av privatpersoner) blir privatuthyrningslagen aktuell. Vid beräknande av en skälig hyra får hyresvärden räkna med ett belopp som inte påtagligt överstiger driftskostnader och kapitalkostnader för bostaden (4 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här finns det möjlighet att inkludera påslag vad gäller möblemang om bostaden är möblerad. I ett fall har hovrätten fastslagit att hyran ansågs påtagligt högre än kostnaderna för bostaden om hyran överstiger kostnaderna med fem procent eller mer (RH 2017:34).En oskälig hyra kan anmälas till Hyresnämnden. Om du som hyresgäst får rätt kan nämnden bestämma att hyran ska sänkas, det är däremot inte möjligt att få ersättning för redan betald hyra om du hyr en privatägd bostad i andra hand.HyresrättHär gäller hyreslagen (12 kap jordabalken (JB)). Vad som är en skälig hyra för en hyresrätt i andra hand beror på vad förstahandshyresgästen betalar i hyra. Hyran ska fastställas till ett skäligt belopp. En hyra anses inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Om en lägenhet har upplåtits i andra hand ska en hyra som överstiger den hyra som hyresvärden betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig ses som skälig. Detta innebär att en hyresvärd vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt aldrig får ta en högre hyra än vad hen själv betalar + tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. En oskälig hyra kan prövas av hyresnämnden för att sänkas, här finns även möjlighet att hyresvärden blir återbetalningsskyldig till hyresgästen. Det är för övrigt kriminaliserat att ta ut en oskälig hyra för en hyresrätt. Tillägg för möbler (gäller för både privatägd bostad och hyresrätt)Ett tillägg för möbler och annan utrustning får inte överstiga 15 procent av den hyran som hyresvärden betalar (12 kap. 55 § fjärde stycket JB). Det finns inga exakta regler om hur mycket extra uthyraren får ta ut i hyra för möblemang, men hyresnämnden brukar inte acceptera ett större pålägg än 10-15 % för en fullt möblerad lägenhet. En bostad anses vara möblerad först när hyresgästen kan bo i bostaden utan att ta med egna möbler. Hyresnämnden bedömer frågan i det enskilda fallet, och det är därmed svårt att avgöra vad ett skäligt pålägg skulle tänkas vara just i ditt fall. Troligtvis kan både möblernas skick och hur stor del av lägenheten som är möblerad spela in i bedömningen.Om ni anser att ni betalar en oskälig hyra ska ni begära en skriftlig villkorsändring av hyresvärden. Om ni inte kan lösa frågan på egen hand kan ni i andra hand begära att Hyresnämnden löser tvisten genom en ansökan till nämnden.Med vänlig hälsning,

Hyresvärdens ansvar vid brister

2021-02-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt mitt boende i andra hand i snart fyra år. Lägenheten är en bostadsrätt som ägs av min hyresvärd. Enda sen jag flyttade in har jag märkt att det är som svart "sot" på väggar, lister, fönsterkarmar och så vidare, men tänk att detta har med ventilation/ luft utifrån att göra. Tills jag nyligen äntligen fått insikt i vad detta är- nämligen så kallat "häxsot". Jag har googlat otroligt mycket på detta och förstått att det ligger på fastighetsäarens / hyresvärdens ansvar? Stämmer detta?Att tillägga har jag inte målat om i lägenheten (häxsot tycks bero på vissa typer av väggfärger).Min fråga är hur jag ska gå tillväga. Är generellt rädd för att min hyresvärd ska anklaga mig även om jag vet att detta inte är mitt fel. Snälla hjälp mig!
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en privatbostad hyrs ut i andrahand så gäller dels lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), dels jordabalkens 12 kap. (hyreslagen). Det innebär att de situationer som privatuthyrningslagen inte reglerar så träder hyreslagen in. Jag kommer nedan att gå igenom hyresvärdens ansvar vid brister i bostaden.Hyresvärdens ansvar:Enligt 9 § hyreslagen ska hyresvärden överlämna bostaden i sådant skick att den enligt den "allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet". Hyresvärden har även en skyldighet att upprätthålla detta skick under hela hyrestiden, 15 § hyreslagen. När en brist uppstår i en hyresbostad ska den därmed avhjälpas av hyresvärden inom skälig tid.Vad hyresvärden bör göra vid brister:Påföljderna vid brister i lägenheten regleras i 11 § hyreslagen, och innehåller fem punkter:- Enligt första punkten i bestämmelsen har hyresgästen själv rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden underlåter att göra det efter tillsägelse.- Andra punkten ger hyresgästen möjlighet att säga upp avtalet, om bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Uppsägning får endast ske om bristen är av väsentlig betydelse.- Tredje punkten anger att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid hyresbostaden är i bristfälligt skick. Är lägenheten oanvändbar ska hyran sättas ned helt. Rätten till hyresnedsättning gäller även retroaktivt.- Fjärde punkten stadgar hyresgästens rätt till skadestånd, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på dennes försummelse. Hyresvärdens ansvar för skador omfattar både förmögenhetsskador som person- och sakskador. En hyresgäst kan således ha rätt att få ersättning för förstörda möbler, kläder och för att hälsan har påverkats negativt.- Femte punkten anger att hyresgästen kan ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, där hyresvärden föreläggs att avhjälpa bristen inom viss tid.Bevisbördan:I 24 § hyreslagen stadgas att hyresgästen endast är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande. Det är hyresvärden som har bevisbördan, det vill säga att det är hyresvärden som ska bevisa att du har orsakat skadorna. Dessutom är en hyresgäst inte skyldig att ersätta hyresvärden för skador som har uppkommit genom normalt slitage.Sammanfattning:Det stämmer att det är hyresvärdens ansvar att se till att lägenheten är i bra skick. Av vad jag skrivit i mitt svar så ligger ansvaret på hyresvärden att se till att lägenheten inte har påtagliga brister. Det du bör göra i ett första steg är att kontakta din hyresvärd och påtala bristerna, och se om ni kan komma fram till en lösning sinsemellan. Du kan även vända dig till hyresnämnden ifall du inte får gensvar.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Uppsägningstid otillåten andrahandsuthyrning

2021-02-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr just nu en hyresrätt i andra hand, dock utan något hyresavtal (mitt fel, inser det nu). Nu har min hyresvärd sagt att jag inte längre kommer kunna bo kvar i lägenheten, trots att våran muntliga överenskommelse var att jag kan bo kvar tre månader till. Vi har även mailkommuntikation som tydligt visar att min hyresvärd inte vill skriva något avtal eftersom det inte finns något godkännande från min hyresvärds hyresvärd. Har jag några rättigheter nu? Vill gärna bo kvar tills dess att den muntliga perioden utlöper, men känner mig som ett as om jag hotar med att gå med information om olaga andrahandsuthyrning till hyresvärden.
Fredrik Holmström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om uthyrning finns i 12 kap Jordabalken (JB). Enligt 12 kap 2 § JB finns inget formkrav för hyresavtal, och ert avtal är alltså giltigt trots att det är muntligt. Jag tolkar din fråga som att ni har ett tidsbestämt avtal (alltså inte ett tillsvidareavtal). Beroende på hur länge hyresavtalet har varat så gäller olika uppsägningstid om hyresvärden (alltså förstahandshyresgästen) säger upp avtalet i förtid. Enligt 12 kap. 4 § JB ska uppsägningen ske senast:en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal. Dessa uppsägningstider får inte avtalas bort för hyresgästen (12 kap. 1 § 4 st.). Enligt allmänna avtalsrättsliga principer ska avtal hållas, och dessa regler fyller ut avtalet på så sätt att de är tvingande. Du har alltså i princip rätt till uppsägningstid här trots att uthyrningen är otillåten. Om du kontaktar hyresvärden om den otillåtna uthyrningen kan detta leda till ett förverkande av lägenheten mot förstahandshyresgästen, och då kan du inte bo kvar. Du har alltså inte lika stora rättigheter som en laglig andrahandshyresgäst. Mitt råd är att försöka få din hyresvärd (förstahandshyresgästen) att gå med på uppsägningstiden enligt lag. Hoppas detta gav dig vägledning!MVH

När gäller privatuthyrningslagen?

2021-01-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!jag har idag ett tvåplanshus med gemensamt entréutrymme. Vid uthyrning av dessa planer som två separata lägenheter gäller då hyreslagen eller privatuthyrningslagen? Om man hyr ut två bostäder/rum gäller lagen bara den första upplåtelsen. Den som hyr ut mer än två bostäder/rum anses normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och lagen om uthyrning av egen bostad gäller då inte för någon av upplåtelserna. Betyder detta att man har rätt att hyra ut två lägenheter i t.ex. ett hus under privatuthyrningslagen? Eller menar man på att det bara är första lägenheten som gäller under den lagen? Vad menar man med ''första upplåtelsen'' Tack på förhand!
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 1 § lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) stadgas att om fler än en lägenhet upplåts så gäller lagen endast för den första upplåtelsen. "Första upplåtelsen" innebär den lägenhet som du hyr ut först. Om du hyr ut två separata lägenheter så gäller således privatuthyrningslagen för den bostad som hyrs ut först, och jordabalkens 12 kap. (hyreslagen) för den andra bostaden.Det är alltså endast en bostad som kan omfattas av privatuthyrningslagen om samma person (hyresvärd) hyr ut flera bostäder. Om du sedan skulle hyra ut en tredje bostad så gäller istället hyreslagen för alla tre, och privatuthyrningslagen blir inte aktuell för någondera.Du kan läsa mer om uthyrning av egen bostad på Sveriges domstolars hemsida, klicka här för att komma dit.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Fråga om en hyresvärd kan uppsäga ett tidsbestämt hyresavtal i förtid (med beaktande av gällande uppsägningstid)

2021-01-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min familj hyr en villa, vi bor här med vår dotter på 10 år. Vi skrev ett tillsvidarekontrakt i sept. 2019, innan vi skrev på kontraktet blev vi bjudna till ägaren för ett möte så de liksom kunde lära känna oss, och höra om våra planer, vi sa det var viktigt att kontraktet var tillsvidare, och att vi ville bo kvar 3-5 år. Ägarna tyckte det lätt bra då de ville hyra ut på långtid. Och vi måste tänka på vår dotter och hennes skolgång. Så vi blev eniga om allt, men självklart på tillsvidarekontraktet skrev vi 3 månaders uppsägning. Sen nu den 28 jan kom ägaren hem till oss och sa de vill sälja huset, så de ville jag skulle skriva under på en uppsägning 3 månaders. Vi har skött om huset bra, vi har betalt hyran varje månad 16 000 kr. nu 16 500 kr. efter årsskiftet. Där har inte varit några somhelst problem. De har även nu i dec 2020 varit på en inspektion av huset, där de såg att vi verkligen har skött om huset bra, de hade inga klagomål, tvärtemot de berömde oss, för hur rent och vilka fina möbler vi hade köpt för att passa in i huset. Så vi har alltså bara bott här i 16 månader, och vi sa visserligen muntligt att vi skulle hyra i 3-5 år. Får hyresvärden verkligen göra så ?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom ni hyr en privat villa blir lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) aktuell, såtillvida att ni ej hyr huset för fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen).Uppsägningstid vid privatuthyrningI likhet med hyreslagen (gäller vid sidan om privatuthyrningslagen och för hyresrätter) är det möjligt att avtala om annat än vad lagen stadgar om det är till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dock kan ett sådant avtal även sägas upp före den bestämda tidpunkten (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Eftersom ni skriftligen har avtalat om en uppsägningstid om tre månader gäller denna uppsägningstid för hyresvärden (ägaren). Det är dock inte möjligt att avtala om sådant som kan vara till hyresgästens nackdel. För hyresgästen gäller en månads uppsägningstid enligt lag, oavsett vad parterna har avtalat om (3 § andra stycket privatuthyrningslagen).Oavsett vad som har avtalats mellan er har du som hyresgäst alltså rätt till en månads uppsägningstid, medan din hyresvärd har tre månaders uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Här gäller alltså att din hyresvärd kan säga upp ditt kontrakt till upphörande med en uppsägningstid om 3 månader, medan du kan säga upp det till upphörande med en månads uppsägningstid. Detta gäller oberoende av vad ni har avtalat om.Även om ni har uttryckt en vilja att hyra huset under en längre period och har avtalat om en bestämd hyrestid (muntligen), har alltid både hyresgäst och hyresvärd rätt att uppsäga hyresavtalet i förtid enligt de regler om uppsägningstid som följer av lag eller avtal. Det finns alltså inget ytterligare skydd för hyresgästen att bo kvar i bostaden. Hyresvärden har således rätt att säga upp er med tre månaders uppsägningstid vilket både lag och avtal stadgar.Med vänlig hälsning,