Kan ett dödsbo hyra ut en bostadsrätt i andrahand?

2019-01-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |En enkel bouppteckning med två dödsbodelägare. Den ena skriver överlåtelse av arv (bl a en bostadsrätt) till den andra på sin del i samband med bouppteckningen. Hur lång tid måste man vänta på besked från Skatteverket? Kan dödsboet hyra ut bostadsrätten i andra hand om det tar lång tid innan man får veta något från Skatteverket? Vad händer om man som dödsbo hyr ut i andra hand och under tiden övergår lägenheten i min ägo? Fortsätter ingångna avtal med hyresgäst/bostadsrättsförening att gälla ändå?
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur lång tid måste man vänta på besked från skatteverket?Huvudregeln inom svensk förvaltningsrätt är att handläggning av ärenden ska ske "snabbt" hos myndigheter (9 § förvaltningslagen). Vad som bedöms ligga inom ramen för uttrycket snabbt är däremot beroende av en rad faktorer. Exempelvis vad det rör sig om för ett ärende, hur hög arbetsbelastning myndigheten har vid tillfället och liknande. Det finns således inte en specifik tidsram inom vilken ärenden måste avgöras. Däremot har man möjlighet att efter 6 månader föra en så kallad dröjsmålstalan för att få myndigheten att avgöra ärendet (12 § förvaltningslagen).Kan dödsboet hyra ut bostadsrätten i andra hand?Ett dödsbo har till uppgift att förvalta den dödes egendom under boutredningen (18 kap. 1 § ärvdabalken). Det innebär att det endast får vidta åtgärder som behövs för begravningen eller för boets uppteckning, vård eller förvaltning (18 kap. 3 § ärvdabalken). Det enda som sätter stopp för ett dödsbos rättshandlingsförmåga är med andra ord själva syftet med en åtgärd. Eftersom poängen med en boutredning är avveckling ska boets egendom således främst användas för betalning av den dödes skulder och åtgärder ska bara vidtas om de ger ett bättre utgångsläge för delning. I fråga om att just andrahandsuthyrning av en bostadsrätt ligger detta i regel i linje med dödsboets uppgifter och är alltså tillåtet.Vad ska man göra med det ingångna avtalet efter att du fått bostadsrätten?När det kommer till andrahandsuthyrning av egen bostad, däribland bostadsrätter, finns det inget besittningsskydd. Det innebär att avtalet får sägas upp när som helst med tre månaders uppsägningstid (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Vad du ska göra när du fått bostadsrätten i din ägo är därför att genast säga upp andrahandshyreskontraktet, och därefter får du vänta i tre månader.Har du några följdfrågor eller funderingar får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se!Vänligen

​ Räknas det som andrahandsuthyrning trots att ingen hyra betalas?​

2019-01-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi har en liten lägenhet i samma kvarter där vi har vår bostadsrätt som vi vill använda som bostad till en barnflicka. Normalt är nog att ha en au-pair inneboende, men vi vill ha separat boende för henne.Innan vi förbinder oss vill vi förstå om vi har legal rätt att låta någon annan än vi som ägare till bostadsrätten bo där. Vi kommer med andra ord inte hyra ut bostadsrätten till henne, utan hon kommer få bo där som en del av den ersättning hon får för de barnpassningstjänster hon utför åt oss. Behöver vi söka tillstånd hos bostadsrättsföreningen? Kan de neka oss att låta henne bo där?Vi byter barnflicka varje läsår.Tack på förhand.
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte helt tydligt av din fråga huruvida lägenheten är en bostadsrätt eller hyresrätt. Mitt svar kommer utgå från att det rör sig om en bostadsrätt. Om så inte är fallet är du välkommen att kommentera nedan eller skicka in en ny fråga. Reglerna kring bostadsrätter återfinns främst i bostadsrättslagen (BRL) varför mitt svar huvudsakligen kommer utgå från denna lag. Inledningsvis kan konstateras att även andrahandsupplåtelser av bostadsrätter som sker utan ersättning omfattas av bostadsrättslagens bestämmelser. Det har alltså ingen betydelse att er au-pair inte betalar för att bo i bostadsrätten. När får man hyra ut en bostadsrätt i andra hand?En bostadsrättshavare (i detta fall är du bostadsrättshavare) får hyra ut sin bostadsrätt till någon som inte är medlem i bostadsrättsföreningen enbart om bostadsrättsföreningens styrelse har samtyckt till uthyrningen (7 kap. 10 § BRL). Bestämmelsen är tvingande.Vad händer om man hyr ut utan samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse?Då bestämmelsen om samtycke är tvingande innebär det att du kan förlora din nyttjanderätt till bostadsrätten om du skulle hyra ut bostadsrätten utan styrelsens samtycke (7 kap. 18 § 2 p. BRL). Om du förlorar din nyttjanderätt måste du flytta från din bostadsrätt. Först måste styrelsen dock ge dig chans till rättelse vilket innebär att du måste inhämta samtycke från styrelsen eller tillstånd från hyresnämnden, utan dröjsmål (7 kap. 20 § BRL). Om du hinner vidta rättelse innan föreningen säger upp dig eller om föreningen säger upp dig senare än inom 2 månader från den dag de fick reda på att du hyr ut utan samtycke, kan föreningen inte tvinga dig att skiljas från lägenheten (7 kap. 21 § BRL).Kan jag få tillstånd att hyra ut bostadsrätten på annat vis?Om bostadsrättsföreningens styrelse inte lämnar samtycke till en andrahandsuthyrning kan du vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd att hyra ut. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl att hyra ut i andra hand och om bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke (7 kap. 11 § BRL). Som regel har bostadsrättshavaren stor frihet att hyra ut i andra hand för att under en tid bo på annan plats. Ett skäl att ge tillstånd för andrahandsuthyrning som nämns i bostadsrättslagens förarbeten är t.ex. studier eller jobb på annan ort (Prop. 2013/14:142). Eftersom ni inte längre bor i bostadsrätten och inte heller avser att flytta tillbaka av vad jag kan utläsa av frågan väger era skäl troligen något lättare men det finns helt klart en chans att få tillstånd av hyresnämnden.SammanfattningAndrahandsupplåtelse av en bostadsrätt som sker utan ersättning kräver ändå samtycke av bostadsrättsföreningen. Ni måste därför vända er till bostadsrättsföreningen för att få detta samtycke. Om ni inte skulle få samtycke av bostadsrättsföreningen kan ni vända er till hyresnämnden som kan ge er tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand. Om ni skulle låta au-pairen bo i lägenheten utan något samtycke kan ni förlora nyttjanderätten till lägenheten. Mitt råd är alltså att ni vänder er till bostadsrättsföreningen för att söka samtycke.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Konsekvenser av otillåten andrahandsuthyrning och uppsägningens former

2018-12-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Vi hyr en lägenhet (bostadsrätt så "privatuthyrningslagen"). Avtalet är rullande med 3 månaders uppsägningstid från bägge parter (står i avtalet, jag vet att vi som hyr trots det bara har 1 månad enligt lag).Nu är vi inte uppsagda, men ägarens tillstånd från bostadsrättsföreningen går ut om 2 månader. Mina frågor är:-vad händer när vår hyresvärd inte har tillstånd att hyra ut men glömt säga upp oss?-måste uppsägningen vara skriftlig eller gäller ett muntligt varsel? Jag har på telefon blivit informerad om att han sannolikt inte får det förlängt vilket han möjligen skulle kunna tolka som uppsägning. Vill väl mest veta om det är risk för tvist med ord mot ord...
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad som händer när din hyresvärd glömt säga upp dig och saknar rätt att hyra utFör en bostadsrättshavare framgår i 7 kap. 10§ Bostadsrättslag(BL) att bostadsrättshavaren måste inhämta ett samtycke från styrelsen för att få hyra ut en lägenhet i andra hand. I 7 kap. 11 § BL framgår att bostadsrättshavaren kan få hyra ut i andra hand trots avsaknad av samtycke, om hyresnämnden ger tillstånd till det och bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.I det fallet att bostadsrättshavaren saknar tillstånd att hyra ut i andra hand, men gör det ändå, kan denne förlora nyttjanderätten till sin bostadsrätt. Enligt 7 kap. 18 § p. 2 BL är föreningen berättigad att säga upp bostadsrättshavaren om denne utan behövligt samtycke eller tillstånd hyr ut lägenheten i andra hand. Detta ska dock ske efter att föreningen först uppmanat bostadsrättshavaren att vidta rättelse, dvs säga upp andrahands-hyresgästen, enligt 7 kap. 20§ första stycket BL.Hur ska uppsägningen av din som andrahands-hyresgäst ske?I 1§ första stycket Privathyreslagen(PrvHL) framgår att bestämmelserna i 12 kap. JB(Hyreslagen) ska gälla i de fall det inte finns något särskilt föreskrivet i Privathyreslagen. Frågor gällande uppsägningens form återfinns inte i Privathyreslagen. Det finner vi däremot i 12 kap. 8 § Hyreslagen. I denna paragraf framgår att muntliga uppsägningar endast får ske av hyresgästen om hyresförhållandet varat i max tre månader i följd, och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande på uppsägningen. Uppsägningen ska därmed ske skriftligen av hyresvärden. Den ska därefter delges dig med till exempel vanligt brev eller rekommenderat brev ifall du inte är anträffbar vid din hemvist.SammanfattningSammanfattningsvis ska således uppsägningen ske skriftligen från hyresvärden. I det fall att denne inte säger upp dig, och saknar tillstånd att hyra ut i andra hand från hyresvärden, kan denne bli av med sin bostadsrätt. Det är alltså ganska allvarliga konsekvenser för en bostadsrättshavare att hyra ut i andra hand utan tillstånd från styrelsen.Jag hoppas att jag kunde svara på din fråga väl. Om du har några fler frågor eller funderingar är du välkommen att skicka in en ny fråga.Vänligen,

Kan man överklaga hyresvärdens beslut att inte tillåta andrahandsuthyrning?

2018-12-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min mamma har bott i andra hand i en bostadsrätt i över 2 år (utan att hyresvärden meddelat BRF). För ett litet tag sedan gav BRF ut ett utskick att man måste ansöka om att få hyra ut i andra hand, för annars kunde lägenheten tvångsförsäljas osv. Då ansökte hyresvärden om det, eftersom han gärna vill att min mamma får bo kvar (då hans dotter, som äger hälften av lägenheten, bor och jobbar utomlands just nu). Nu har BRF meddelat att hyresvärdens ansökan om andrahandsuthyrning avslås på grund av att min mamma redan bott där i 2 år. Finns det något att göra i detta läge? Kan man "överklaga" föreningens beslut?Tacksam för råd!
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid andrahandsuthyrning krävs normalt sätt hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § jordabalk). En hyresvärd ska godkänna en ansökan om andrahandsuthyrning om vissa särskilda villkor är uppfyllda. Dessa villkor är kopplade till hyresgästen som i sin tur vill hyra ut. Tillstånd ska lämnas om t.ex. hyresgästen p.g.a. ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort eller att denne ska provbo som sambo t.ex. och det inte finns befogade skäl för att vägra samtycke. Av vad jag kan se så ska inte det faktum att din mamma bott i andra hand tidigare men utan samtycke vara en sådan befogad anledning som gör att de kan vägra samtycke till uthyrning i andra hand om övriga villkor är uppfyllda (12 kap. 40 § jordabalk).Det går att överklaga deras beslut att vägra samtycke till hyresnämnden. Om hyresnämnden anser att villkoren är uppfyllda så behövs inte hyresvärdens samtycke utan hyresnämndens räcker. Här har du en länk till hyresnämndens hemsida.Med vänliga hälsningar,

Går det att avtala bort besittningsskyddet i en lokal och gäller även detta för uthyrning av bostadsrätten?

2019-01-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut en bostadsrätt i ett år. Det har fungerat bra och jag skulle vilja fortsätta uthyrningen med samma gäst. Dock skrev vi aldrig avtal om avstående från besittningsskydd. Kan vi nu i efterhand upprätta ett sådant avtal?Har även samma frågeställning gällande lokal mitt företag hyr ut i andra hand.
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Då det rör sig om hyresfrågor för bostad eller lokal blir jordabalkens 12 kapitel (hyreslagen) eller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) tillämplig. När det kommer till att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand gäller lagen om lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen"). Denna lagen gäller för privatperson som upplåter en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, inom en ägarlägenhetsfastighet eller upplåter en bostadsrättslägenhet i andra hand. När det kommer till uthyrning av din lokal blir hyreslagen tillämplig. Besittningsskydd i bostadsrätten?Eftersom det är en bostadsrätt som du upplåter i andra hand gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostadsrätten hyrs ut enligt denna lag (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen). Bostadsrättshavaren och hyresgästen behöver alltså inte träffa något avtal om avstående från besittningsskyddet. Om bostadsrättshavaren hyr ut fler än en lägenhet får hyresgästen inget besittningsskydd i den första upplåtelsen medan hyresgästen i den andra upplåtelsen får besittningsskydd enligt reglerna i 12 kap. jordabalken (JB). Detsamma gäller om flera rum hyrs ut till olika hyresgäster. Om bostadsrättshavaren hyr ut tre eller fler lägenheter anses denne bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller reglerna i 12 kap. JB för samtliga upplåtelser. Besittningsskyddet i 12 kap. JB gäller först efter att hyresförhållandet varat längre tid än två år (12 kap. 45 § JB och 12 kap. 46 § JB). Det finns då en möjlighet att avtala om att hyresgästen ska avstå från besittningsskyddet vilket framgår av svaret nedan. Uthyrning av lokalenVad är ett besittningsskydd?Förenklat är besittningsskydd hyresgästens rätt att mot hyresvärdens vilja bo kvar i bostaden, med hyresnämndens tillstånd. Det betyder att om hyresvärden säger upp avtalet, kan avtalet förlängas om hyresnämnden ger tillstånd för det (12 kap. 45 till 52 § JB). Fastän hyresgästen har besittningsskydd kan hen alltid välja att acceptera uppsägningen och flytta ut från bostaden (12 kap. 49 § JB). Besittningsrätt är alltså ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd.Besittningsskydd som andrahandsgästEn andrahandshyresgäst har till en början i regel ett svagt besittningsskydd. Dock enligt hyreslagens regler får en andrahandshyresgäst besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. (se 12 kap 45 § JB). Angående din lokal så framgår det inte hur länge du har hyrt ut den, men är det under två år så har inte besittningsskyddet inträtt än. Går det att avtala bort besittningsskyddet? Av 12 kap. 45 a § JB framgår det att besittningsskyddet kan avtalas bort. Det krävs två saker,1. Det krävs en särskild upprättad handling där det framgår att hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att avtala bort besittningsskyddet. 2. Överenskommelsen ska godkännas av hyresnämnden. Det gör alltså ingenting att du har glömt att skriva med det i hyresavtalet eftersom att en klausul i själva hyreskontraktet om att besittningsskyddet inte ska förekomma är inte bindande. Det måste finnas i en separat skriftlig handling. Det finns två undantag då hyresnämnden inte behöver godkänna överenskommelsen vilket framgår av 12 kap. 45 a § JB).Kan vi nu i efterhand upprätta ett sådant avtal?Det spelar ingen roll om hyresavtal redan har ingåtts utan man kan avtala bort besittningsskyddet när som helst under avtalstiden. Sammanfattningsvis För din bostadsrätt så kan hyresgästen aldrig få ett besittningsskydd så ni behöver inte upprätta något avtal om det där. Angående din lokal så kan du upprätta en särskild handling för att reglera besittningsskyddet. Jag rekommenderar att gå in och läsa på hyresnämndens sida angående besittningsskydd. Där står också hur du ska gå tillväga. Du hittar sidan här. Hoppas det var svar på din frågaMed vänlig hälsning

Avtal om tillstånd till andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet

2019-01-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Kan man göra ett avtal med bostadsrättsföreningen som ger en rättigheten att hyra ut lägenheten?
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att få hyra ut en lägenhet som innehas med bostadsrätt i andra hand krävs i huvudregel att bostadsrättshavaren får samtycke av bostadsrättsföreningens styrelse. Om bostadsrättshavaren och styrelsen är överens, finns inga juridiska hinder mot att hyra ut eller på annat vis upplåta lägenheten. Det är alltså möjligt att skriva ett avtal med bostadsrättsföreningen för att få hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand.Även om styrelsen vägrar att ge samtycke, kan dock bostadsrättsinnehavaren få rätt att hyra ut lägenheten. Bostadsrättshavaren kan nämligen i så fall ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som ska meddela tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för att hyra ut lägenheten och föreningen saknar befogad anledning att vägra samtycke. Ett sådant tillstånd meddelas dock för en begränsad tid och kan förenas med villkor. Det är alltså inte möjligt att få tillstånd till att på obestämd tid hyra ut en lägenhet utan föreningens samtycke. Föreningen kan dessutom ta ut en avgift av bostadsrättsinnehavaren för andrahandsuthyrningen, om föreningens stadgar föreskriver det. Avgiften kan uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet per år. Beräknat på 2019 års prisbasbelopp kan föreningen enligt dessa begränsningar utkräva upp till 4 650 kronor per år i avgift.Om du vill läsa de lagregler som reglerar andrahandsuthyrning av bostadsrätter, så hittar du dem i 7 kap. 10–11 §§ bostadsrättslagen. Regleringen av avgiften som föreningen får ta ut för andrahandsupplåtelse finns i 7 kap. 14 § bostadsrättslagen.Svaret på din fråga är alltså att det är möjligt att avtala med bostadsrättsföreningen om att en bostadsrättslägenhet ska få hyras ut i andra hand. Beroende på omständigheterna kan det även vara möjligt att få hyra ut lägenheten mot föreningens vilja genom att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,

Kan man överklaga styrelsens beslut om andrahandsuthyrning till hyresnämnden?

2018-12-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej igen! Jag fick precis svar på min fråga med rubriken "Kan man överklaga hyresvärdens beslut att inte tillåta andrahandsuthyrning?" men den som svarade tycktes ha missuppfattat frågan. Hyresvärden vars bostadsrätt min mamma jut nu hyr i andra hand vill att hon ska få bo där längre, men bostadsrättsföreningen har gjort avslag på ansökan. Det jag ville veta var alltså vad man kan göra om hyresvärden vill fortsätta hyra ut sin bostadsrätt, men bostadsrättsföreningen inte går med på det? Kan man i det läget "överklaga" till hyresnämnden?
Johannes Hammarling |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Ja det går att överklaga styrelsens beslut om att inte tillåta andrahandsuthyrning. Skulle hyresnämnden anse att det finns skäl för att bevilja fortsatt andrahandsuthyrning går det beslutet före styrelsens. Överklagandet ska göras av bostadsrättsinnehavaren och skickas till hyresnämnden. Mer information och blankett finner ni här. Hoppas du fick svar på din fråga!

Folkbokföring vid andrahandsuthyrning

2018-12-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand och har hyreskontrakt. min hyresgäst vill nu förlänga ett år. och de vill skriva sig på min adress. Pga enklare med postgången.Jag undrar om jag riskerar att bli av med lägenheten om de får skriva sig på min adress ?
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Folkbokföringsadressen, alltså adressen som en person står skriven på enligt registret hos Skatteverket, har inte någon påverkan på äganderättsförhållandena utan har endast att göra med vilken adress man bor på. De som hyr din lägenhet kan alltså folkbokföra sig på den adress där de bor och detta gäller även fast det är du som äger lägenheten. Att de skulle folkbokföra sig på din adress påverkar alltså inte det faktum att du äger lägenheten. Du behöver därmed inte vara rädd för att t.ex. ditt medlemskap i bostadsrättsföreningen försämras, folkbokföringen är enbart en skattemässig registrering för personen som ska bo i din bostad.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,