Inneboende eller andrahandshyresgäst?

2018-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, en fråga vad gäller inneboende, respektive 2:a handsuthyrning av bostadsrätt. Ägaren av en bostadsrätt bor inte, och är inte skriven i bostadsrätten, utan bor på annan ort. Ägaren besöker bostadsrätten regelbundet, och nyttjar bostadsrätten, dvs sover och äter där i vissa perioder. Däremellan bor en släkting också periodvis i bostadsrätten. Släktingen är skriven och bor på annan annan ort. Släktingen som nyttjar periodvis lägenheten, räknas släktingen som inneboende, eller 2:a handshyrare? Tack på förhand.
Jonatan Sundqvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är i huvudsak två omständigheter som är avgörande för om den som hyr ett utrymme i en bostadsrättslägenhet i andra hand ska betraktas som inneboende eller andrahandshyresgäst: Huruvida bostadsrättshavaren enligt hyresavtalet har rätt att disponera lägenheten (eller delar av lägenheten) och omfattningen av bostadsrättshavarens faktiska nyttjande av lägenheten. För att hyresgästen ska betraktas som inneboende krävs att bostadsrättshavaren har rätt enligt avtalet att disponera åtminstone delar av lägenheten och att han eller hon faktiskt har nyttjat den i sådan omfattning att hyresgästen inte har kunnat disponera lägenheten självständigtDet finns inga detaljbestämmelser rörande i hur stor omfattning bostadsrättshavaren måste nyttja lägenheten för att hyresgästen ska betraktas som inneboende, men Högsta domstolen har avgjort två rättsfall på området (NJA 2001 s. 241 I och II) som kan ge viss vägledning. I det ena fallet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum från upplåtelsen, men hade aldrig vistats i lägenheten. Bostadsrättshavarens sambo gjorde månadsvisa besök i lägenheten, men ringde alltid hyresgästen och sa till i förväg. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen kunde disponera lägenheten självständigt i en sådan omfattning att det var att betrakta som en andrahandsuthyrning. I det andra rättsfallet övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten någon gång i månaden och besökte den ett par gånger i veckan. Liksom i första fallet hade bostadsrättshavaren undantagit ett rum från upplåtelsen och han fick även sin post till lägenheten. I det fallet ansåg Högsta domstolen att bostadsrättshavaren nyttjade lägenheten i sådan omfattning att hyresgästen skulle anses vara inneboende.Det som avgör om släktingen i ditt fall ska betraktas som inneboende eller andrahandshyresgäst är alltså omfattningen av bostadsrättshavarens besök i lägenheten. Några relevanta frågor att ställa i sammanhanget är hur ofta bostadsrättshavaren besöker lägenheten, hur länge han eller hon stannar där och hur stor frihet släktingen har att nyttja lägenheten oberoende av honom eller henne. Eftersom jag inte vet några detaljer i ditt fall, kan jag dock inte avgöra med säkerhet om släktingen ska betraktas som inneboende eller andrahandshyresgäst.Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.Med vänlig hälsning,

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2018-11-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Vilka anledningar är godkända/giltiga hos föreningen för andrahandsuthyrning för bostadsrätt?
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att det ska vara tillåtet att hyra ut lägenheten behöver du alltid ha styrelsens medgivande eller hyresnämndens tillstånd.Exempel på giltiga skäl till att hyra ut en bostadsrätt i andra hand:- Om du ska flytta ihop med din sambo för att testa att bo ihop- Arbete, studier, värnplikt eller vård av anhörig på annan ort- På grund av sjukdom- När du hyr ut till egna barn- När du hyr ut till närstående- Om du har svårt att få din bostad såld på grund av marknadslägetOm du ska hyra ut av dessa skäl är det troligt att bostadsrättsföreningen godkänner din uthyrning. Dessutom kan bostadsrättsföreningen tillåta fler anledningar till uthyrning. I sådant fall ska dessa stå utskrivna i bostadsrättsföreningens stadgar.Om du inte skulle få din ansökan godkänd:Om din ansökan inte skulle bli godkänd kan du överklaga beslutet hos Hyresnämnden. Skulle Hyresnämnden ge dig rätt att får du hyra ut bostaden baserat på detta beslut, trots att bostadsrättsföreningen inte vill det.Vänligen,

Kan jag kräva ersättning, i och med mitt indirekta besittningsskydd för lokal, när avtal för andrahandsuthyrning upphör?

2018-10-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Uppsägning av hyreskontrakt för affärslokal.HejJag hyr en affärslokal i andra hand sedan 20+ år, det har aldrig upprättats något skriftligt avtal beträffande andrahandsuthyrningen utan förhållandet har löpt på genom åren.Förstahandskontraktet löper 3-årsvis med 9 månaders uppsägningstid, kontraktet sas upp 2017-12-31 med hänvisning till att hyran skulle justeras. Någon skriftlig uppsägning av andrahandskontraktet har ej skett.Vidare anser hyresvärden att andarahandsuthyrningen skett olovligen och anmanat förstahandshyresgästen att upphöra med uthyrningen, i annat fall kan förstahandskontraktet komma att sägas upp.Förstahandshyresgästen har nu fått till 2018-10-31 att avsluta andrahandsuthyrningen i annat fall kommer inte förstahandskontraktet att förnyas.Eftersom det är ett förhållande avseende en affärslokal betingar förstahandskontraktet ett ekonomiskt värde.Hur är min ställning i den här situationen, kan jag ställa några krav ?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formkrav, rättelseanmaning och något om avtalsförhållandetDet finns inte några formkrav för hyresavtal, de kan sålunda vara såväl skriftliga som muntliga (12 kap. 2 § jordabalk (1970:994) (JB). I det fall en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand utan att ha hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd, kan hyresvärden genom en så kallad rättelseanmaning till förstahandshyresgästen kräva att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Alternativt kan förstahandshyresgästen försöka få tillstånd till andrahandsupplåtelsen från hyresnämnden. Om rättelse inte sker utan dröjsmål kan hyresvärden säga upp hyresförhållandet i förtid på grund av förverkande enligt JB 12 kap 42 §. Detta tycks vara fallet för er. Det ska dock i detta skede noteras, att i det fall en hyresgäst hyr ut i andra hand, har andrahandshyresgästen inte något avtalsförhållande med den ursprungliga hyresvärden. Det är förstahandshyresgästen som är hyresvärd mot andrahandshyresgästen. För så kallade "svarta" hyresavtalet gäller sålunda samma regler mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen, som i de fall uthyrningen sker med hyresvärds tillstånd. Jag kommer under denna redogörelse, när jag nämner "hyresgästen" åsyfta dig (ditt företag) och när jag nämner "hyresvärden" åsyfta förstahandshyresgästen. I det följande redogör jag för dina möjligheter i förevarande fall.Indirekt besittningsskyddSåsom andrahandshyresgäst av lokal finns det möjlighet att erhålla indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som han eller hon förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Det medför dock inte en rätt att ta över förstahandskontraktet. Det möjliggörs enbart i de fall förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den som har hyrt lägenheten i andra hand.Innan man kan tillämpa huvudregeln i 12 kap. 57 § JB avseende hyresgästens rätt till ersättning i de fall hyresförhållandet upphör och detta inte beror på hyresgästen, måste man först se till de eventuella undantag som finns i 12 kap. 56 § JB. Inledningsvis finns två generella undantag i paragrafen. Det första tillämpas i de fall hyresförhållandet inte varat mer än nio månader. Huvudregeln är att lokalhyresgästen inom niomånadersperioden inte har rätt till ersättning, om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. I detta fall har hyresavtalet varat längre än nio månader i följd. Det andra generella undantaget avser de fall hyresgästen har förverkat hyresrätten, det vill säga, de fall hyresvärden kan säga upp avtalet att upphöra i förtid. I sådana fall har hyresgästen ej rätt till ersättning. Innebörden av de generella undantagen är, att hyresgästen enligt huvudregeln kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust, som denne förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör av annan anledning än sådan som beror på hyresgästen.Det finns även en möjlighet att avtala bort besittningsskyddet. I det fall hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd, gäller en sådan överenskommelse. Det tycks inte som att ni upprättat en sådan överenskommelse.Är inget av de ovan nämnda generella undantagen tillämpliga och finns inte heller något avståendeavtal, får man undersöka de besittningsbrytande grunderna som anges i 12 kap. 57 § JB. I bestämmelsen stadgas fem omständigheter, vilka medför att hyresgästens besittningsskydd bryts. Ingen av dessa fem omständigheter tycks dock vara aktuella i detta fall. Dock bör inte lagrummet vara aktuellt i detta skede, eftersom det krävs för dess tillämpning att " hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet […]". Hyresvärden har i detta fall inte sagt upp ert hyresavtal. Detta kommer han dock behöva göra.Det tycks sålunda inte som att någon av de besittningsbrytande grunderna föreligger, varför indirekt besittningsskydd bör föreligga.Ersättning?En hyresgäst med indirekt besittningsskydd är berättigad till ersättning i det fall hyresavtalet sägs upp utan att besittningsskyddsbrytande grund föreligger. Av 12 kap. 58 b § JB första stycket följer, att i det fall ersättningsskyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § JB (enbart denna bestämmelse är tillämplig i detta fall), ska hyresvärden alltid betala ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Av andra stycket framgår att hyresvärden även ska ersätta annan förlust som orsakats av uppsägningen, i den mån denna förlust inte täcks av en årshyra. I lagförarbetena till 12 kap. 58 b § JB fastställs det fyra olika ersättningsgilla kostnadsposter, vilka ska omfattas av begreppet annan förlust. I det fall hyresgäst kan påvisa att den orsakats kostnader hänförliga till någon av dessa kostnadsposter och detta har samband med obefogad uppsägning, ska ersättning följaktligen utgå för: 1.flyttningskostnader, 2.värdeminskning på hyresgästens egendom, 3.förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat, 4.skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet ("rörelseskada"). Det skall poängteras att ovanstående uppräkning ingalunda är uttömmande för ersättningsgilla skador, utan som en exemplifiering av ersättningsgill skada.Det framgår sålunda inte direkt att skada ska utgå i och med det värde "lokalen" betingar. Däremot är den fjärde punkten av intresse. Den avser nämligen skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen. Ersättningen blir olika beroende på om hyresgästen kan fortsätta verksamheten i annan lokal eller om denne tvingas lägga ned rörelsen. Hyresvärden har rätt att kräva att ersättningen bestäms enligt det alternativ som är billigast. Om rörelsen läggs ned ska hyresgästen ha ersättning för bl.a. rörelsens värde. Saknas jämförelsematerial kan värdet schablonmässigt uppskattas till ett belopp motsvarande 3–5 gånger rörelsens nettoöverskott. Denna ersättning kan förvisso jämkas till det mindre, men det ska ske restriktivt.I sista hand är det hyresnämnden som avgör frågor angående indirekt besittningsrätt och eventuellt skadestånd. Kraven är dock strikta och du har endast två månader på dig efter en uppsägning att ansöka om medling. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea Hovrätt.Slutsats Hyresavtal kan vara skriftliga eller muntliga. Det är dock en fråga om bevisning. I detta fall tycks du ha erhållit indirekt besittningsskydd. Några besittningsgrundande omständigheter föreligger inte. Din hyresvärd har inte sagt upp hyresavtalet, men det kommer han behöva göra. I sådana fall kan du begära ersättning med stöd av 12 kap. 58b § JB. Detta omfattar flyttningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat och skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen bedriven verksamhet ("rörelseskada").Jag kommer att ringa dig torsdag den 18:e oktober ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2018-10-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Uppsägningstid vid andrahandsuthyrningVad gäller för uppsägningstid för HYRESGÄSTEN vid ev. önskan om tidigare avflyttning än 19-06-30 avseende nedanstående kontrakt? I kontraktet står under rubriken...."Hyresavtalets giltighetstid och uppsägningstid" alt. 2: Tidsbegränsat avtal Fr.o.m. 18-07-01 T.o.m. 19-06-30 Hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång. Den som hyr bostaden ska då flytta utan uppsägning. OBS! Detta alternativ kan endast användas om hyrestiden är längst nio månader eller om uthyrningen faller inom privatuthyrningslagen om uthyrning av egen bostad exempelvis bostadsrätt eller villa.
Louise Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte av din fråga om andrahandsuthyrningen gäller en hyresrätt eller en bostadsrätt. Därför redogör jag för båda alternativen.Om avtalet gäller en hyresrättHyreslagens regler (12 kapitlet jordabalken) gäller när en hyresrätt hyrs ut i andra hand. Hyresavtal på bestämt tid upphör av gälla vid hyrestidens utgång (3 § 2 st hyreslagen) om inte annat har avtalats. Om hyresförhållandet varat i mer än 9 månader i följd, ska avtalet alltid sägas upp för att upphöra. Avtalet i din fråga är på 12 månader, vilket innebär att det måste sägas upp för att upphöra.En hyresgäst till en bostadslägenhet har dock alltid rätt att säga upp hyreskontraktet vid månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (5 § hyreslagen). Denna regel är tvingande och innebär att hyresgästen alltid har rätt till en tre månaders uppsägningstid. Rätten gäller även när parterna avtalat om en bestämd tid. Hyresgästen har alltså tre månaders uppsägningstid om avtalet gäller en hyresrätt. Om avtalet gäller en bostadsrättLag om uthyrning av egen bostad är tillämplig om det är en bostadsrätt som hyrs ut i andra hand. Här skiljer sig reglerna något åt gällande uppsägningstid. Om avtalet är skrivet på bestämd tid upphör det automatiskt att gälla när hyrestiden löper ut, utan att det behöver sägas upp (3 §). Även ett avtal på bestämd tid kan sägas upp i förtid. För hyresgästen gäller en uppsägningstid om en månad och för hyresvärden (bostadsrättshavaren) gäller en uppsägningstid om tre månader (3 § 2 stycket). En uppsägning räknas alltid från nästkommande månadsskifte. Om avtalet gäller en bostadsrätt som hyrs ut i andra hand har hyresgästen därmed en uppsägningstid om en mån.Här kan du läsa mer om hyrestid och uppsägningstid.Vänligen,

Kan jag hyra ut min bostadsrätt om jag äger två?

2018-11-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har två bostadsrätter , kan jag hyra ut den ena i ett år?
Ajla Velic |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bakgrund Gällande bostadsrätten så blir du inte ägare till själva lägenheten formellt sätt. Du köper istället en andel i bostadsrättsföreningen (den så kallade ekonomiska föreningen).Din fråga aktualiserar bestämmelser i Bostadsrättslagen (BRL). Vad gäller vid uthyrning av bostadsrätt?Du måste få ett samtycke från styrelsen i bostadsrättsförening om du vill hyra ut lägenheten, 10 § 7 kap BRL. https://lagen.nu/1991:614#K7P10S1)Får du inte ett godkännande är ett alternativ att Hyresnämnden kan samtycka till uthyrning. Hyresnämnden kan alltså samtycka även om bostadsrättsföreningen har sagt nej. För att Hyresnämnden ska säga ja krävs det dock att du har skäl till att hyra ut. Ett annat krav är att bostadsrättsföreningen inte har en befogad anledning till att inte lämna samtycke.Du ska vara förbered på att bostadsrättsföreningen kan lämnar ett tidsbegränsat tillstånd på exempelvis 1 år, om de beviljar att du hyr ut din bostadsrätt. Efter 1 är måste du söka om ett nytt tillstånd. Vad gäller i ditt fall?För att svara på din fråga så måste du vända dig till din bostadsrättsförening och kolla hur de förhåller sig till att du hyr ut din bostadsrätt.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Uppstår det oklarheter är du välkommen att ställa en ny! Med vänlig hälsning,

Kan styrelsen neka andrahandsuthyrning till företag?

2018-10-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag ska hyra ut min bostadsrätt i andrahand då jag studerar på annan ort.Jag har funnit en som vill hyra min lägenhet men för sin anställda som kommer pendla.Är det tillåtet att jag hyr ut i andrahand till någon som inte tänker bo där, utan endast hyr då hans anställda ska ha någonstans att bo?Detta gäller endast 1 och inte flera olika som ska bo där.Kan föreningen säga nej till detta eller ha synpunkter?
Johannes Hammarling |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Tillämplig lagAndrahandsuthyrning av bostadsrätt regleras i föreningens stadgar och i Bostadsrättslagen.Du som bostadsrättshavare får endast hyra ut din bostadsrätt om styrelsen gett sitt godkännande till detta (7 kap 10 §). Det är möjligt att styrelsen skulle kunna neka uthyrningen på grunden att uthyrningen sker till ett företag. Uthyrning ska vanligtvis ske för permanent boende. I det här fallet är det dock bara en person som kommer att använda lägenheten. Lägenheten kommer inte att användas som en allmän övernattningslägenhet för företagets anställda. Om du till styrelsen är tydlig med att det endast är en person som kommer att använda lägenheten och ger information om vem denne är ser inte jag någon anledning för styrelsen att neka uthyrning.

Kan det vara sant att det inte finns några begränsningar på hur mycket min hyresvärd kan kräva i hyra?

2018-10-11 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag bor som inneboende i en 2:a bostadsrätt. Jag har undersökt att den totala hyran för bostadsrätten är 5114 kr. Jag betalar en hyra på 4900 per månad för ét rum. Kan det vara sant att det inte finns några begränsningar på hur mycket min hyresvärd kan kräve i hyra?Hälsningar Ida
Ajla Velic |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det är en del av en hyresrätt du vill hyra ut är 12 kap i jordabalken tillämpligt.Skälig hyra för inneboende i hyresrätt?Hyran ska beräknas baserat på vad du själv betalar i hyra. Jag förstår din fråga som att det är en lägenhet om 2 rum. Det är rimligt att du betalar hälften av hyran i det fall att två personer bor tillsammans, om ni delar ungefärligt lika på ytan. Driftkostnader såsom el och försäkring ingår också utöver hyran. Du kan jämföra med andra likartade rum, eller rum av samma storlek som hyrs ut i samma område för att kolla vad en skälig hyra är i ditt fall. På detta sätt får du en uppfattning om vad priset på en hyra bör vara. I din fråga framgår det inte om rummet är möblerat. Enligt praxis kan 10–15 % läggas till utöver hyran om rummet du hyr är möblerat. Andra tillägg kan också förekomma om du exempelvis har tillgång till en parkering. Jag rekommenderar dig att beräkna vad en skälig hyra i ditt fall är genom att besöka Boupplysningens hemsida där du hittar en kalkylator där du kan räkna ut om din hyra är skälig. Den hittar du här. Vad händer om hyran är alltför hög? Du kan även prova att begära en villkorsändring av uthyraren. Om ni inte kommer överens kan du istället vända dig till Hyresnämnden. Många drabbas av oskäliga hyror idag i och med att bostadsmarknaden är tuff. Du kan överklaga hyran om du kommer fram till att hyran är oskälig. Detta gör du hos Hyresnämnden. Denna process tar lång tid och du bör också vara förbered på dyra domstolskostnader.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att ställa en ny!Med vänlig hälsning,

Förlänga hyra av bostadsrätt i andra hand

2018-10-04 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo hyr en bostadsrätt i andra hand. Kontraktet avser ett år, prövning av samboförhållande. Kontraktet går ut i Januari och jag undrar därför om det finns en möjlighet till en förlängning av kontraktet?
Emilia Simu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyraRegler om hyra finns i hyreslagen – 12 kap. jordabalken (JB). Hyresavtal kan ingås för bestämd tid och hyresavtalet upphör då att gälla vid hyrestidens utgång, om inget annat har avtalats, t.ex. om avtalet innehåller en förlängningsklausul som innebär att ni kan förlänga avtalet vid tidens slut (12 kap. 3 § 2 stycket JB). Av det du skriver uppfattar jag det som att det inte finns någon sådan klausul i ert avtal.Eftersom ert hyresförhållande har varat i mer än nio månader i följd måste hyresvärden säga upp avtalet för att det ska sluta gälla (12 kap. 3 § 2 stycket JB). Styrelsen i bostadsrättsföreningen bestämmer om uthyrning är tillåtenDet är styrelsen i bostadsrättsföreningen som bestämmer om en ägare till en bostadsrätt i föreningen får hyra ut bostaden i andra hand. Det är inte alltid en ansökan om uthyrning i andra hand beviljas av styrelsen men godtagbara skäl brukar vara t.ex. om bostadsrättsinnehavaren arbetar eller studerar på annan ort, längre utlandsvistelse eller provsambo. Vanligtvis brukar man få hyra ut en bostadsrätt periodvis, sex månader eller ett år.Möjlighet till förlängning av kontraktetDet ni kan göra är att ta kontakt med personen som hyr ut bostadsrätten till er och höra om hen är intresserad av att hyra ut lägenheten till er under en längre period. Om det är intressant kan hen göra en ny ansökan om andrahandsuthyrning till styrelsen i bostadsrättsföreningen.Hoppas du fått svar på din fråga!