Andrahandsuthyrning eller inneboende?
Hej, en fråga om gränsen mellan andrahandsuthyrning och inneboende. Vi, ägarna, bor utomlands och har med tillstånd från föreningen hyrt ut i andra hand. Efter tre år medger föreningen ingen ytterligare förlängning. Vi avser att vara utskrivna ytterligare 2-3 år innan vi återvänder till Sverige. Frågan är om vår dotter och pojkvän kan bo där och att de betraktas som inneboende om vi, ägarna, bor med dem under de 6-8 veckor per år som vi är i Sverige. De skulle alltså ha lägenheten själva ca 3/4 av året och dela den med oss 1/4 av året. Är det för lite? Är det bättre att låta dem köpa t ex 25% av lägenheten och därmed bli ägare. Känns krångligt men något vi rekommenderat som sista utväg. Eller ska vi ta det via hyresnämnden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!
Svaret på din fråga regleras främst genom bostadsrättslagen.
Andrahandsupplåtelse eller inneboende?
Andrahandsupplåtelse kräver styrelsens (eller hyresnämndens) tillstånd, 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. En bostadsrättshavare har däremot rätt att ha inneboende, så länge det inte medför negativa konsekvenser för föreningen eller dess medlemmar. Gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende är inte glasklar. Det handlar om huruvida lägenheten är ”upplåten för självständigt brukande” eller inte, vilket framgår av 7 kap. 10 § bostadsrättslagen. Bor bostadsrättshavaren själv kvar i lägenheten ses det aldrig som en andrahandsupplåtelse.
Faktorer av betydelse kan vara hur ofta och i vilken omfattning bostadsrättshavaren befinner sig i lägenheten. Min gissning är dock att det inte räcker med att ni bor i lägenheten under 6-8 veckor per år, för att er dotter ska betraktas som inneboende hos er.
Upplåtelse av lägenhet i andra hand
Som ovan nämnt kräver en andrahandsupplåtelse av bostadsrätten styrelsens tillstånd, huruvida en förening godkänner andrahandsuthyrning och eventuella tidsfrister brukar även framgå av föreningens stadgar.
Nekar styrelsen andrahandsuthyrning finns det även möjlighet att vända sig till hyresnämnden som i stället för styrelsen kan lämna tillstånd för uthyrningen, 7 kap. 11 § bostadsrättslagen. Av paragrafen framgår det att tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
I förarbetena anges att utgångspunkten bör vara att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand för att under en tid bo någon annanstans och att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Som exempel på sådana skäl anges att bostadsrättshavaren ska studera eller arbeta på annan ort, vistelse utomlands eller på annan ort i landet eller vård av anhörig. Även skäl som snarare hänför sig till andrahandshyresgästen anses i vissa fall vara godtagbara, t.ex. att lägenheten upplåts i andra hand till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. I förarbetena uttalas vidare att om det redan vid tidpunkten för upplåtelsen står klart att bostadsrättshavaren inte avser att använda lägenheten, bör skälen för upplåtelse normalt väga lättare. Synen på upplåtelse till närstående bör enligt förarbetena också vara generös. (Se prop. 2013/14:142 s. 13f. och 22.)
I RH 2020:23, ett hyresnämndsmål, begärde makar som förvärvat en bostadsrätt tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand till sin son. Andrahandsupplåtelsen hade pågått i ett års tid. Makarna nekades emellertid tillstånd med hänvisning till att det inte framkommit att makarna hade något behov av lägenheten för egen del och då den redan varit upplåten i andra hand, ansågs makarna inte ha skäl att upplåta lägenheten i ytterligare ett år. Här tycks det avgörande varit att markarna inte hade något behov av lägenheten för egen del.
Köpa in sig i bostadsrätten
Som huvudregel har en bostadsrättshavare som fått medlemskap i bostadsrättsföreningen rätt att nyttja bostadsrätten, 6 kap. 1 § bostadsrättslagen. Av bostadsrättsföreningens stadgar kan dock framgå att viss procentuellt ägande krävs för rätt att bo i lägenheten. Huruvida det vore tillräckligt med ett ägande om 25% kan jag inte svara på, vanligtvis räcker det med en ägandesats om 10%, men vad som gäller i just ert fall bör framgå av stadgarna för bostadsföreningen.
Slutsats
Jag har ovan redogjort för vad som gäller för uthyrning av en bostadsrätt i andrahand. Det framgår av din fråga att styrelsen endast tillåter andrahandsuthyrning i max tre år och som jag tolkar det kommer ni befinna er utomlands så länge att denna gräns passeras.
Alternativet är då att ni vänder er till hyresnämnden för att eventuellt få ett tillstånd för andrahandsuthyrning. Jag har ovan redogjort för en del av skälen till den nuvarande lagstiftningen som visserligen har lättat på kraven för andrahandsuthyrning, framför allt för närstående. Å andra sidan innebär det inte alltid att tillstånd ges. Det är för mig svårt att här ge ett rakt svar på hur bedömningen kommer bli i ert fall.
Er sista utväg är annars att er dotter köper in sig i bostadsrätten och på så sätt blir medlem i bostadsrättsföreningen. Hur stor procentsats just er förening kräver för medlemskap borde framgå av stadgarna.
Jag hoppas detta svar i alla fall gav lite klarhet i era funderingar!
Med vänlig hälsning,
