Var går gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning?

Question

Bostadsrätt inneboende

Hej!
Jag sitter i styrelsen i vår brf med 39 lägenheter. Vi har en medlem som under många år hyrt ut sin lägenhet på 4 r.o.k till 3 st studenter per termin. Medlemmen menar att de är inneboende och att föreningen inte kan hindra denne från detta. Hen bor inte själv i lägenheten utan bor och är skriven i en villa i samma stad. Medlemmen menar att hen har nyckel och kan komma och gå som hen vill i lägenheten. Hen besöker lägenheten några gånger/år och deltar ibland i föreningens aktiviteter som städdagar Har även suttit i styrelsen. Studenterna är inte störande, men de övriga 5 lägenheterna i trappen klagar på att de ofta byts ut.
Kan man verkligen hävda att medlemmen har inneboende när hen inte bor där själv? Eller är det fråga om en 2a handsupplåtelse. Vet att det finns exempel på rättsfall när skillnaden är svår att utröna, men måste vi dra det så långt för att få klarhet?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Tolkning av fråga och tillämplig lag.

Jag tolkar din fråga som att du undrar vart gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning går. Samt vad man som bostadsrättsförening kan göra om det skulle röra sig om en andrahandsuthyrning. För att besvara din fråga så kommer jag använda mig av bostadsrättslagen (BRL).

Vad är skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende?

Gränsdragningen mellan att hyra ut i andra hand och att ha en inneboende är om man upplåter lägenheten till sin hyresgäst för självständigt brukande (7:10 § BRL). Har man hyrt ut sin lägenhet till någon annan för självständigt brukande så är det fråga om en andrahandsuthyrning. Har inte hyresgästen rätt att självständigt bruka lägenheten så är det en inneboende.

Vad betyder självständigt brukande?

Innebörden av begreppet “självständigt brukande” är till synes inte helt självklar. För att finna betydelsen kan man se till praxis. Se NJA 2001 s.241 1 och 2. Detta är två vägledande domar från högsta domstolen.

I det första fallet hade bostadsrättshavaren ett låst rum i den uthyrda lägenheten. Bostadsrättshavarens sambo besökte lägenheten någon gång i månaden. Sambon meddelade alltid hyresgästen att hen skulle besöka lägenheten innan sin ankomst. Högsta domstolen fann att hyresgästen hade rätt att självständigt bruka lägenheten och att det var fråga om en andrahandsuthyrning.

I det andra fallet övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten några gånger i månaden. Samt besökte lägenheten och använde köket och ett rum som hen hade låst. Bostadsrättshavaren fick även sin post till lägenheten. Högsta domstolen kom fram till att hyresgästen inte hade haft rätt att självständigt bruka lägenheten. Alltså att Det var fråga om en inneboende och inte en andrahandsuthyrning.

Hur blir det i ditt fall?

Med ovannämnda domar från högsta domstolen i åtanke är det sannolikt att det rör sig om andrahandsuthyrning av lägenheten. Att bostadsrättshavaren besöker lägenheten några gånger per år samt bor och är skriven på en annan adress talar emot att det skulle vara fråga om att studenterna är inneboende.

Det räcker inte med att enbart besöka lägenheten några gånger per år. Utan sett till det andra fallet så krävs det att man faktiskt nyttjar lägenheten (NJA 2001 s.241 2). Det framstår som att lägenheten är upplåten till studenterna för självständigt brukande och att det således är fråga om en andrahandsuthyrning.

Vad händer om man hyr ut sin lägenhet i andra hand utan tillåtelse?

För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand så krävs styrelsens samtycke (7:10 § BRL). Upplåter man sin lägenhet i andra hand utan förenings tillåtelse kan nyttjanderätten till bostadsrätten förverkas och föreningen kan vara berättigade att säga upp bostadsrättshavaren (7:18 § BRL). Om detta skulle kunna vara aktuellt i din situation däremot kan jag inte svara på utan mer information.

Avslutande ord.

Jag hoppas du har fått svar på din fråga och stort lycka till! Om du har fler frågor eller funderingar kan du boka en tid med en av våra jurister (länk) eller skicka in en till fråga på våran hemsida.

Vänligen,