Kan föreningen neka andrahandsuthyrning pga skälet att flytta till bostadsrätten när man blir äldre?
Vi har en bostadsrätt som vi vill flytta tillbaka in i när vi blir ännu äldre. Vi har haft den uthyrd i andra hand i två och ett halvt år fördelat på tre perioder, men har vi fått nej från bostadsrättföreningen för en fjärde period. Vi har lämnat ärendet till Hyresnämnden för förhandling i maj. Vad gäller andrahandsuthyrning för inflyttning efter pensionering? Vi blir 69 och 66 år i år. Vi bor del av året i Italien i ett ägt hus, och vill ha en mindre bostad så småningom när vi inte längre orkar att resa eller ta hand om ett hus. När vi är i Sverige bor vi i ett hus på landet, vilket vi inte kommer att orka sköta om när vi blir ännu äldre. Vi har försökt köpa en liten ägarlägenhet för uthyrning tills vi flyttar dit, men har fått nej från banken till att flytta säkerheten. Den lägenhet vi äger på Lidingö är en 2-a, på bottenvåningen med en uteplats och även hiss i huset, vilket blir perfekt för oss när vår hälsa inte tillåter andra boende alternativ. Vilka argument kan vi använda i förhandligarna med styrelsen i Hyresnämnden och finns det stöd i lagen som ger oss rätt att behålla lägenheten och hyra ut den tills vi behöver den igen?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att den rör andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Ni har en bostadsrätt, men bor inte i den och styrelsen har tidigare godkänt andrahandsuthyrning. Ni äger ett hus i Italien och bor i ett hus när ni är i Sverige, men vill ha bostadsrätten för att kunna flytta in i den när ni inte längre orkar ta hand om huset. Eftersom styrelsen inte har godkänt en andrahandsuthyrning ytterligare en period så är ärendet uppe för förhandling hos Hyresnämnden. Du undrar nu vilka argument som du kan använda i förhandlingen och om det finns något lagstöd för andrahandsuthyrning för bostadsrätten.
Tillämplig lag är Bostadsrättslagen (BRL), vilken är tillämplig parallellt med föreningens stadgar. Eftersom föreningen kan anta egna stadgar så är BRL av en mer generell karaktär. Därför får man försöka hitta svaret på din fråga i både BRL och stadgarna. Jag ska här nedan försöka besvara din fråga så tydligt som möjligt.
Äga en bostadsrätt men inte bo i den
Till att börja med ska jag poängtera att det är mer regel än undantag att bostadsrättsföreningar har krav på att man permanent ska bo i sin bostadsrätt. Det är alltså inte helt ovanligt att föreningen har ett sådant krav i sina stadgar. Det kan ha att göra med att föreningen är måna om sina medlemmar eller att förhindra köp i spekulativt syfte. Det är ingenting som framgår av lagstiftningen, utan framgår i sådana fall av föreningens stadgar. Med det sagt så behöver det inte vara så i ert fall, men det kan vara bra att känna till att det kan finnas en sådan begränsning, vilket också utgör ett skäl för föreningen att neka fortsatt andrahandsuthyrning.
Skäl till andrahandsuthyrning av bostadsrätt
Det finns emellertid några skäl som anses vara praxis för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand, vilket framgår av 7 kap 11 § BRL. Det gäller då att bostadsrättshavaren uppvisar tillräckliga skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Sådana tillräckliga skäl kan göra det svårt för föreningen att neka en sådan andrahandsuthyrning. Exempel på sådana skäl är ex. uthyrning till närstående, inväntar flytt inför pensionering eller längre utlandsvistelse. Några sådana skäl framgår inte av lagstiftningen, utan det är skäl som brukar anses vara giltiga.
Jag har hittat ett avgörande som är liknande det ni efterfrågar:
Mål ÖH 10763-20 – En bostadsrättshavare ville upplåta sin lägenhet i andra hand och uppgav som skäl bl.a. att hon skulle flytta tillbaka till lägenheten när hon gick i pension. Hovrätten kom fram till att framtida pensionering kan utgöra ett skäl som kan godtas för andrahandsupplåtelse, om upplåtelsen avser en övergångstid. Pensioneringen låg dock långt fram i tiden och bostadsrättshavaren ansågs inte ha ett rimligt behov av att behöva lägenheten.
Argument att använda i förhandling
I avgörandet ovan kom alltså hovrätten fram till att framtida pensionering kan utgöra ett godtagbart skäl för andrahandsupplåtelse. Visserligen är ni redan pensionärer, men jag tänker att om det är så att ni ska flytta in i relativ närtid, kan det möjligtvis användas som ett argument.
Jag tänker också att en andrahandsuthyrning skulle kunna vara enklare om det är så att ni hade bott i lägenheten och angett er utlandsvistelse som skäl. Eftersom ni inte bor i lägenheten för tillfället, är det svårt att hänvisa till det eftersom ni ändå inte har någon ”koppling” till den mer än att ni har en andel i föreningen.
Man skulle också kunna testa med att hyra ut den till en närstående, i sådana fall utgör det ett skäl som skulle kunna vara godtagbart.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis så kan det sägas att det inte finns något stöd i lag för det du efterfrågar. Man får försöka titta i föreningens stadgar och höra med föreningen vad dem har för argument för att neka en sådan andrahandsuthyrning. Jag skulle gissa på att det har att göra med att ni dels inte bor där, dels att föreningen vill motverka att ni innehar lägenheten i spekulativt syfte eller att man vill motverka att obehöriga uppehåller sig i föreningen. En andrahandsuthyrning medför trots allt mindre kontroll på vem som rör sig i och runt omkring fastigheten.
För att återkoppla till hur ni kan argumentera så hade jag försökt förklara syftet med en ytterligare andrahandsuthyrning och att ni faktiskt tänker bo där själv så småningom. Jag tror dock att det är mer fördelaktigt om ni skulle flytta dit i närtid, så det skulle också kunna vara ett argument att använda. Man skulle också kunna testa att hyra ut den till en närstående, och på så vis kunna få igenom en ytterligare andrahandsuthyrning, men jag kan dessvärre inte sia om det kommer att bli godkänt. Somsagt spelar stadgarna ganska stor roll i detta avseende.
Jag hoppas att det gav dig tillräckligt med svar på din fråga!
Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på tilda.hansson@lawline.se, så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare.
Du är även välkommen att höra av dig på nytt genom våra betaltjänster eller ordinarie byråverksamhet.
Med vänlig hälsning,
