uthyrning i tredje hand

2019-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har ett tidsbestämt kontrakt med min hyresgäst på 8 månader medan jag är utomlands. Nu vill han flytta ut i förtid, men säger att han kan vara behjälplig med att i sin tur hyra ut min lägenhet de resterande månaderna. Får min hyresgäst hyra ut min bostadsrätt med mitt medgivande?I så fall, måste man involvera bostadsrättsföreningen?Mvh,
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.I många föreningar är sk. tredjehandsuthyrning förbjudet. När det gäller uthyrning av bostadsrätt i andra hand däremot, så regleras det i Bostadsrättslagen I sådant fall måste dock styrelsen ge sitt godkännande. ( 7 kap. 10-11§ Bostadsrättslagen )Mitt tips till dig är att kolla upp vad din förening säger om tredjehandsuthyrning, och i fall det är tillåtet alls. Annars krävs en sk andra handsuthyrning, där föreningen måste ge sitt godkännande.Hoppas du fick svar på dina frågor. Är det något mer du undrar över är du välkommen att skriva igen. Mvh,

Kontraktsbrott vid andrahandsuthyrning av lägenhet

2019-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ut 2 delar av en 3:a (53m2). Vi har egen entré och det har det andra rummet också. Vi betalar 9500 SEK för hyran och hyresgästen som bor i andra rummet betalar 5500 SEK. Månadsavgiften för lägenheten är cirka 4000 SEK enligt styrelsen. Min hyresvärd får 15000 SEK totalt för att hyra en 3:a (73m2).Min första fråga: är detta en oskälig hyra? Min hyresvärd sa till oss att vi kunde bo i lägenheten i 5 år. I hyresavtal/-kontraktet står det att de skulle kunna förlänga det om vi är skötsamma under det första året. Så enligt vad de sa till oss, samt i enlighet med vad som står i hyresavtal/-kontraktet tänkte vi att vi kunde bo där åtminstone 5 år. Men efter 3 månader sa de till oss att de inte skulle kunna ut lägenheten längre än ett år eftersom styrelsen inte tillåter det. Min andra fråga: kan vi i denna situation säga att de har erbjudit oss ett oäkta hyresavtal/-kontraktet eftersom styrelsen inte hade godkänt det från början? Dvs, är hyresavtal/-kontraktet ogiltig i såna fall? Och om det är ogiltig, vad kan vi göra?Dessutom har vi sms från dem som bevisar att de inte har frågat om styrelsens tillstånd till att hyra ut lägenheten till oss mer än 1 år från början (jag pratade också med en person i styrelsen som bekräftade det till mig). I sms säger de att bara nu (idag) fick dem veta att styrelsen inte tillåter uthyrning av lägenheten under en längre period än ett år.
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag tolkar din fråga, hyr du en bostadsrättslägenhet i andra hand från en person som inte har fått styrelsens godkännande för andrahandsuthyrning. Du undrar ifall hyran på 15 000 som hyresvärden begär av dig är en skälig hyra, samt om hyreskontraktet som ni blivit erbjuda är att betrakta som oäkta, och vad ni kan göra åt detta. För att besvara din fråga på bästa sätt, kommer jag dela in mitt svar i 2 delar. Oskälig hyra En bostadsrättshavare har rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra när denne hyr ut sin bostadsrätt (12 kap. 55e§ jordabalken). Denna kostnadsbaserade hyran får inte vara större än summan av bostadsrättshavarens kapitalkostnad och driftkostnad. Kapitalkostnad ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet värderas när man jämför lägenheten med liknande lägenheter på samma område. Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage. Det är därför omöjligt för mig att svara på om 15 000 kr är en skälig hyra, då man måste jämföra lägenhetshyran med andra liknande lägenhetshyror samt beakta de andra ovannämnda faktorerna. Oäkta hyreskontrakt Det finns inget som kallas oäkta hyreskontrakt. Om du har skrivit på ett kontrakt med din hyresvärd, är det ett äkta kontrakt och villkoren i kontraktet ska hållas. Om hyresvärden inte bad om styrelsens tillåtelse, är det en otillåten andrahandsuthyrning. Hyresvärden har således gjort ett misstag. Om ni har ingått ett kontrakt som gäller en period på 5 år, och hyresvärden sedan meddelar att ni endast kan bo där i 1 år, har hyresvärden gjort sin skyldig till avtalsbrott ifall han avhyser er från lägenheten efter 1 år. Ni kan i en sådan situation vända er till Hyresnämnden och begära ekonomisk ersättning. Dock rekommenderar jag att ni börjar leta efter ett annat boende, då det kommer vara svårt för er att stanna kvar i den lägenheten eftersom det är en otillåten andrahandsuthyrning efter 1 år, och styrelsen således endast tillåter uthyrningar under 1 årsperioder. Om ni har betalar för ett uppföljande telefonsamtal, eller har några följdfrågor, är ni välkomna att kontakta mig via mail; Lena.famulak@lawline.se Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Hur lång uppsägningstid för en hyreslägenhet gäller när inget har avtalats?

2019-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag bor som inneboende i en villa utan något skrivet kontrakt. Villan hyrs ut till mina hyresvärdar, som i sin tur hyr ut ett rum till mig. Jag hyr alltså ett rum i andrahand.Jag har tänkt flytta ut till en annan bostad och sade upp mig som hyresgäst den 4 mars. Jag undrar då vad jag har för uppsägningstid enligt lag. Som sagt, så har vi inget skrivet kontrakt och vi har aldrig förhandlat specifikt om uppsägningstiden sedan tidigare. De har dock sagt att jag får flytta ut när jag vill, men det är inte något jag kan bevisa. Vi har inte heller upphandlat om någon tid när jag ska flytta ut, jag bor alltså på obestämd tid. Jag undrar således vad som faktiskt gäller enligt lag, alltså hur länge de rimligtvis kan kräva att jag ska betala hyra.
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en lägenhet hyrs som är en del av någons bostad gäller lag om uthyrning av egen bostad. Den lagen gäller dock inte vid urhyrning av hyresrätt i andra hand (1 § lag om uthyrning av egen bostad). I din situation gäller istället 12 kap. jordbalken (också kallad hyreslagen). Som du säger så är ditt kontrakt på obestämd tid (12 kap. 3 § jordabalken). För hyresavtal på obestämd tid gäller att hyresavtalet upphör att gälla vid månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Om du sa upp hyresavtalet 4.e mars upphör avtalet vid månadsskiftet juni/juli.Svaret är alltså att de kan kräva att du ska betala hyra till sista juni. Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hur kan jag kräva betalning för förfallna månadshyror av hyresgäst? Hur kan man återfå mitt uppsagda hyreskontrakt?

2019-03-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand och inte fått betalt för två månadshyror. Jag har dock inte värdens godkännande, men jag har skrivit kontrakt med min hyresgäst.Jag bor inte längre i lägenheten, jag blev av med kontraktet för att min hyresgäst inte hade visat mig den skriftliga varningen när värden kom på att jag hyrt ut den utan lov.Vad gäller, kan jag få betalt ändå, och få tillbaka kontraktet?
Lena Famulak |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Så som jag har tolkat din fråga, undrar du ifall du kan få tillbaka ditt kontrakt från hyresvärden, samt få betalt för två förfallna månadshyror från din hyresgäst. För att besvara din fråga på bästa sätt ska jag dela in mitt svar i två delar. - Vad gäller avseende kontraktet Vid andrahandsuthyrning av bostadslägenhet gäller att man ska få styrelsens/hyresvärdens samtycke (7 kap. 10§ bostadsrättslagen). Då du inte har fått styrelsens/hyresvärdens samtycke, har de befogad anledning att säga upp ditt kontrakt. Du ska dock få en skriftlig varning och chans att kunna rätta dig efter denna. Innan underrättelsen från styrelsen/hyresvärden gjorts, får inte något eventuellt förverkande av lägenheten ske (7 kap. 20§ st 3 bostadsrättslagen). I ditt fall utfärdades en skriftlig varning, men du fick aldrig tillgång till den. Det är styrelsens/hyresvärdens uppgift att se till att du får tillgång till varningen. Då de visste att de bodde en hyresgäst hos dig, och att du således inte befann dig i lägenheten, skulle de exempelvis kunnat kontakta dig via telefon för att meddela dig om att en skriftlig varning har utfärdats. På denna grund kan du vända dig till Hyresnämnden och söka rättelse, då du faktiskt aldrig har fått tillfälle att rätta dig efter den skriftliga varningen. - Vad gäller avseende de förfallna månadshyrorna För att kräva betalning för de förfallna månadshyrorna kan du vända till Kronofogdemyndigheten, som kommer kontakta din hyresgäst avseende detta ärende. Oavsett om andrahandsuthyrningen har varit befogad eller inte, så spelar inte detta någon roll vad gäller betalning av förfallna månadshyror. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Jag vill jobba ideellt på annan ort och hyra ut min hyreslägenhet i andra hand. Omfattas detta av de skäl då hyresnämnden ska ge tillstånd till andrahandsuthyrning?

2019-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min fråga gäller beaktansvärda skäl andrahandsuthyrning av hyresrätt. Vad räknas som tillfälligt arbete på annan ort? Kan det även gälla ideellt arbete? Eller är det underförstått att termen arbete betyder yrkesarbete? Tack på förhand!
Jenny Hedin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Eftersom du bor i en hyreslägenhet gäller 12 kap Jordabalken, se 12 kap 1 § st 1 Jordabalken (här). Jag kommer att gå igenom vad som gäller om en hyresgäst vill hyra ut sin lägenhet i andra hand, och avslutningsvis ge råd om vad du kan göra nu.Andrahandsuthyrning med samtycke från hyresvärdenOm innehavaren av en hyresrätt vill hyra ut lägenheten i andra hand krävs samtycke från hyresvärden, se Jordabalken 12 kap 39 § (här). Andrahandsuthyrning med samtycke från Hyresnämnden Om en hyresgäst vill hyra ut sin lägenhet i andra hand men inte får tillstånd till detta av hyresvärden kan hyresgästen söka tillstånd hos Hyresnämnden, se Jordabalken 12 kap 40 § st 1 (här). Hyresnämnden ska lämna tillstånd om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, se Jordabalken 12 kap 40 § st 2 (här). Tillståndet för andrahandsuthyrning kan vara begränsat till en viss tid, se Jordabalken 12 kap 40 § st 3 (här). Ett av skälen då hyresnämnden ska medge andrahandsuthyrning är om hyresgästen tillfälligt arbetar på annan ort. Att det ska finnas beaktansvärda skäl innebär att hyresgästens skäl ska vara av en viss styrka för att godtas. Hyresgästen ska kunna visa att hen har ett behov av att ha kvar lägenheten/anknytningen till lägenheten. Lagkommentarerna tar upp att om en hyresgäst vill hyra ut sin lägenhet på grund av studier eller arbete på annan ort, utgör detta ett beaktansvärt skäl endast om den andra orten inte ligger på pendlingsavstånd. Jag har kollat i lagkommentarer på Karnov och på Zeteo, men inte hittat någon information om "arbete på annan ort" även kan innebära ideellt arbete eller om det enbart är lönearbete som avses. Dock kan man beakta att paragrafen inte är uttömmande, det star "eller därmed jämförbara förhållanden", så om ideellt arbete inte skulle räknas som arbete skulle det kunna gå att åberopa att det är ett jämförbart förhållande. Vad du kan göra nuJag rekommenderar att du kontaktar din hyresvärd eller hyresnämnden och frågar om undantaget för arbete och studier även gäller ideellt arbete. Om du har fler frågor får du gärna ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.Vänligen,

Hur lång uppsägningstid gäller för hyresavtal på bestämd tid?

2019-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har ett Hyresavtal - Andrahand på bestämd tid som gäller januari-augusti 2019.Jag bor i en del av en villa. Villans ägare (privatperson) hyr ut lägenheten till en tjej och denna tjejen hyr ut lägenheten till mig (Andrahand) på bestämd tid.Jag vill nu säga upp avtalet och undrar vilken uppsägningstid det är som gäller. Tack!
Veronica Borg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en lägenhet hyrs som är en del av någons bostad gäller lag om uthyrning av egen bostad. Den lagen gäller dock inte vid urhyrning av hyresrätt i andra hand (1 § lag om uthyrning av egen bostad). I din situation gäller istället 12 kap. jordbalken (också kallad hyreslagen).För hyresavtal på bestämd tid gäller att hyresavtalet upphör att gälla vid månadsskiftet tre månader efter uppsägningen (12 kap. 4 § andra stycket jordabalken). Om du inte säger upp avtalet anses det förlängt på obestämd tid (12 kap. 3 § jordabalken). Svaret är alltså att du har en uppsägningstid på tre månader!Jag hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hur länge får jag hyra ut min fastighet?

2019-03-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejOm vi har ett fritidshus som vi skulle vilja hyra ut hela året, till en och samma person. Med en marknadsmässigt riktig hyra såklart.. Denna intäkt skulle tas upp i deklarationen såklart. Så min fråga är alltså om jag får hyra ut hela året eller om de krävs att jag nyttjar huset själv ett antal veckor/månader per år?
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du nämner i din fråga krävs det att intäkten tas upp i deklarationen samt att hyran är marknadsmässig. Utöver det finns det inga regleringar hur länge du får hyra ut huset. Det finns inte heller några krav på att du måste bo i huset ett visst antal månader per år. Uthyrning av bostadsrätterHade det istället rört sig om uthyrning av bostadsrätt är det upp till föreningen att godkänna hyr länge man får hyra ut sin lägenhet. SammanfattningsvisDet finns ingen tidsbegränsning hur länge du får hyra ut ditt fritidshus. Hoppas du fått svar på din fråga! Vänligen,

Vilka möjligheter finns när hyresgäst bryter mot "svart" hyreskontrakt?

2019-03-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ut "svart" i andrahand och jag har ett skriftligt kontrakt med hyresgästen. Vi var överens angående hyra och uppsägningstid när avtalet tecknades, ett års hyra med möjlighet till förlängning. Nu i månad 7 så vill hyresgästen säga upp kontraktet i förväg med en månads uppsägningstid, och om jag inte går med på det så hotar hyresgästen med att gå till min hyresvärd och berätta att jag hyr ut "svart". Hyresgästen har fått ett eget förstahandskontrakt och skyller på att det är för dyrt att hyra i andrahand. Jag har gett mitt medgivande till att om vi hittar någon ny hyresgäst till lägenheten så kan jag säga upp avtalet med nuvarande hyresgäst. Detta förslag accepterar dom inte, utan det har upplyst om att de inte kommer fortsätta att betala hyran till mig.Hur går jag till väga? Är kontraktet bindande eller har de rätten att bara sluta att betala? Kan jag anmäla dom utan att ta risken att bli av med förstahandskontraktet?
Sofia Holgersson |Hej! Och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Samma regler gäller för ett "svart" hyreskontrakt som om hyresvärdens tillstånd funnits, d.v.s. kontraktet är bindande för båda parter. Eftersom ni har ett kontrakt har du alltså rätt att få pengarna för hyran av din hyresgäst. För att driva in fordran kan du få hjälp av Kronofogden. Ett betalningsföreläggande kommer då riktas direkt mot hyresgästen med hyresavtalet som grund. Du kan läsa mer om detta och hur du går tillväga här. Du kan också välja att stämma hyresgästen i domstol, men bra att veta kan vara att det då kan tillkomma kostnader för själva stämningsansökan, rättegångskostnader och eventuella ombudskostnader. Då det dock är otillåtet att hyra ut hyresrätt utan hyresvärdens tillstånd riskerar du att få din hyresrätt förverkad om hyresvärden får reda på att du hyr ut "svart", Jordabalken 12:42. Detta innebär att du blir av med hyresrätten. Det är alltså upp till dig att avgöra om det är värt att gå vidare med detta eller inte. Hoppas du fått svar på din fråga!