Uthyrning av bostadsrätt i andra hand

2018-04-09 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag äger en bostadsrätt (3rok) och vill upplåta den i 2a hand till min frus systerdotter som tillsammans med sambon ska flytta hem från England. Styrelsen har nekat. Har styrelsen rätt att neka oss att upplåta lägenheten i 2a hand till en närstående? Systerdottern står familjen väldigt nära och vi är förtvivlad över styrelsens beslut.
Rebecca Lundmark |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om bostadsrätter finns i bostadsrättslagen.Huvudregeln är att en andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt endast får göras om styrelsen ger sitt samtycke till detta (7 kap. 10 §). Det finns några undantag till då samtycke inte behövs men detta är vid väldigt särskilda omständigheter som jag förmodar inte råder i ert fall. Om du vill läsa mer om dem kan du se 7 kap. 10 § 2 stycket. Om styrelsen vägrar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrätten ändå upplåtas i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen (7 kap. 11 §). Tillstånd ska lämnas om det finns skäl för upplåtelse och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Tillståndet ska då begränsas till viss tid. I ert fall blir det alltså aktuellt att söka om tillstånd hos hyresnämnden. På hyresnämndens hemsida tar de upp ett exempel på skäl till andrahandsuthyrning att upplåtelse ska ske till en närstående person, vilket alltså talar för att ni ska kunna få ett tillstånd. Ifall en bostadsrättslägenhet upplåts i andra hand utan samtycke kan bostadsrätten förverkas (7 kap. 18 § 2 punkten). Ni kan då bli uppsagda av styrelsen för avflyttning (jfr 7 kap. 20 §). Jag skulle därför inte råda er att hyra ut lägenheten i andra hand om ni inte får tillstånd. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hyresgästens vårdplikt, vad gäller?

2018-04-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Vi har hyrt ut vår hyresrätt med tillstånd av hyresvärden. Vi upprättade ett kontrakt med andrahandshyresgästen där det framgår skicket på lägenheten,Möblerna, tapet och golv. Nu har vi fått tillbaka lägenheten i mycket sämre skick. Skador som är mer än vanlig slitage, förstörd säng, revor och stora fettfläckar på tapet, mindre revor och repor på nytt parkett golv osv. Hur gör jag om andrahandshyresgästen inte vill ersätta mig ekonomiskt? Vi tog bara ut grundhyra då vi litade på hyresgästen och utgick från att han skulle lämna tillbaka i gott skick. Kan jag anmäla honom för kontraktsbrott? Vet inte i vilken ände jag ska börja. Tacksam för hjälp.
Joakim Hassini |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpligt lagrumÄrenden av ovan nämnda slag behandlas av 12 kap. Jordabalken (JB). Vad gäller?En hyresgäst ska vårda lägenheten under den period hen hyr denne. Detta framgår av 12 kap. 24 § JB. Om hyresgästen inte följer vårdplikten kan hen att bli ersättningsskyldig för de skador som orsakats.Du/ni nämner flera olika skador vilka rimligen borde kunna generera ersättningsskyldighet hos hyresgästen. Ofta görs en bedömning om denne har varit vårdslös och därmed orsakat skadorna. Om du/ni och hyresgästen får problem gällande ersättningen och hamnar i en tvist om denne kan hyresnämnden kontaktas. Dessa fungerar då oftast som medlare mellan parterna och tar inte någons ställning. Om medlingen fortfarande inte fungerar får ni ta tvisten till en allmän domstol och där framföra er sak. Hur ska ersättningen bedömas?Skadeståndskostnaderna ska enligt huvudregel vara i nivå så att den skadelidande (ni) ska sättas i samma ekonomiska situation som om skadan/skadorna inte hade uppstått. Man får alltså titta på vad de kostar att ersätta de skador ni beskrivet och arbeta utifrån det. Slutsats1. Prata med hyresgästen. Tala om vad ni tycker och hänvisa till kontraktet ni slöt innan hen flyttade in samt vad som allmänt gäller för en hyresgäst med avseende på vårdplikten. 2. Om inte 1 fungerar så kontakta med fördel hyresnämnden och låt de försöka hjälpa till att lösa situationen. 3. Ta saken till allmän domstol. Här vill jag inte ge ett konkret svar på era utsikter men mot bakgrund av informationen ni angivet borde ni inte gå "lottlösa" med tanke på lägenhetens skick (enligt avtalet) innan och efter hyresgästen bott där. Hoppas du fick svar på din fråga! Tveka inte på att skicka in nya frågor till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Otillåten andrahandsuthyrning, hur får jag hyresgästen att betala hyran?

2018-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! För att inte komma in för Mkt på sidospår! Jag har en hyresgäst som hyrt min lägenhet (svart) i snart 1.5 år! Vi skrev eget hyreskontrakt om Andrahandshyrning, där vi gemensamt kom fram till uppsägningstid om 3 mån åt båda håll! Av olika privata skäl valde jag att nu i februari vid snack med hyresbolaget att säga upp lägenheten. Jag kontaktar hyresgästen meddelar att jag varit tvungen säga upp lägenheten så han behöver flytta om 3 mån! Han blir jättearg på mig, å säger "då flyttar jag direkt" jag skriver att jag känner han kan inte bara göra så när han å jag skrivit kontrakt om 3 mån uppsägning åt. Bägge håll" han svarar med att blockera mig på Facebook.. Innan jag ringde denna dag hade han precis fört över hyran för kommande månaden, å nu är denät den 29e mars å han har ej betalat in hyran för kommande månad precis som jag va rädd för att han skulle skita i för han är sur på mig för han måste flytta, han har ALLTID vart punktlig med hyran innan.. Hur kan jag gå tillväga för att han ska betala sista 2 mån? Utöver skicka en smspåminnelse att jag ännu väntar på hyran? Jag börjar tro han även blockerat mitt nummer.. Hur gör jag för att få honom att betala? Eller måste jag helt enkelt stå mitt kast och jag surt få betala 2 månadshyror på 16000 totalt sista 2 mån?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din beskrivna situation är du (hyresvärd) i avtalsförhållande med andrahandshyresgästen (hyresgäst). En otillåten andrahandsuthyrning är i lagens mening varken brottslig eller olaglig, den är endast otillåten. Den enda påföljden som kan bli aktuell är uppsägning av hyreskontraktet (mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen). Detta i sig skulle kunna utlösa ett skadeståndsansvar för förstahandshyresgästen till andrahandshyresgästen. Dock skulle ett sådant eventuellt skadestånd inte grunda sig på hyran, utan på eventuella skador som andrahandshyresgästen ådrar sig på grund av förstahandshyresgästens otillåtna andrahandsuthyrning. Du har sålunda rätt att få resterande del av hyran betald.Jag rekommenderar följande:Det enklaste sättet att indriva skulden är att du kontaktar Kronofogden och ansöker om betalningsföreläggande (se 2 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). I det fall du gör detta, kommer personen att informeras av Kronofogden och få möjlighet att bestrida skulden. Bestrids inte skulden, blir skulden fastställd och Kronofogden börjar arbeta med att driva in den. Bestrids skulden (t.ex. med motiveringen att personen inte är skyldig några pengar), kommer du att informeras om detta och tillfrågas om du vill ta ärendet vidare till domstol. Eftersom du har ett skriftligt hyreskontrakt är det inte särskilt troligt att motparten väljer att bestrida skulden. Bestrider denne ändå skulden, bör du enkelt kunna uppfylla de beviskrav som åligger dig i en eventuell tvist.I ansökan om betalningsföreläggande ska du bland annat specificera hur mycket pengar det rör sig om, samt grunden för kravet (det vill säga att din vän har lånat pengar). Mer information om betalningsföreläggande, liksom blankett för ansökan, hittar du på Kronofogdens hemsida.Har du några fler frågor är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen

Kan min hyresgäst säga upp kontraktet den 16/3 och enbart betala för 16 dagar i april?

2018-03-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har skrivit ett kontrakt på andrahandsuthyrning av min lägenhet. Kontraktet är från och med 1/1 till och med 30/4. Om inget sägs, så förlängs kontraktet med en månad i taget. En månads uppsägningstid har vi kommit överrens om.Nu vill hon säga upp kontraktet f.o.m 16/3 med en månads uppsägningstid. Och bara betala för 16 dagar i april.Är det möjligt? Jag hävdar att hon måste betala hela aprilhyran. Har jag rätt?Kontraktet är 4 månader vilket hon måste betala oavsett om hon flyttar tidigare. Mvh
Emilia Kinnunen |Hej och tack för att du har vänt dig till oss med din fråga!Det aktuella lagrummet för din fråga är Jordabalken (JB), närmare bestämt 12 kap. som även ibland kallas för Hyreslagen. För tydlighetens skull vill jag bara notera att ni har avtalat om en månads uppsägningstid och då är det den uppsägningstiden som gäller och inte de 3 månader som nämns i aktuell lagtext.Du har helt rätt i att hon kommer bli tvungen att betala hela hyran för April. Det är nämligen så att en uppsägning inte räknas från den dagen man säger upp lägenheten, utan vid månadsskiftet till följande månad. I detta fall börjar alltså uppsägningstiden löpa från 1 april, (12 kap. 5§ JB). Skulle man exempelvis säga upp lägenheten den 1 april så skulle uppsägningstiden istället börja löpa den 1 maj. Något bra att veta är att en hyreskontrakt för en bostadslägenhet sett från hyresgästens sida alltid kan sägas upp med 3 månaders uppsägningstid oavsett hyrestid eller uppsägningstid, (12 kap. 5§ JB). Detta förutsätter dock att det inte som i ditt fall har avtalats om en kortare uppsägningstid.SlutsatsDu har helt rätt att hon enligt Hyreslagen är skyldig att betala hyran för hela april, oavsett om hon bor kvar i lägenheten eller inte. Däremot skulle du hinna hitta en ny hyresgäst före utgången av april kan ni såklart komma överens om annat.Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

När har bostadsrättsinnehavaren rätt till tillgång av lägenheten vid andrahandsuthyrning? När måste en deposition betalas åter?

2018-04-08 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan,Jag hyr min nuvarande lägenhet på andrahandskontrakt (som hyresgäst) och kontraktet kommer att löpa ut sista maj, för hyresvärden kommer att sälja den.Jag har två frågor:1) Finns det någon regel angående antalet gånger jag måste lämna tillgång till lägenheten (till hyresvärden, mäklaren, för visningarna, osv) medan jag bor kvar i lägenheten och betalar hyran?2) Också när måste hyresdepositionen återbetalas av hyresvärden efter att kontraktet går ut? Finns det någon speciell tid enligt lagen?Tack så mycket för hjälpen!Mvh,Marine
Linnéa Carnrot |Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Dina frågor rör hyra av bostadsrätt, hyreslagens bestämmelser tillämpas i detta fall. 1.Enligt 12 kap 26 § 1 st hyreslagen gäller att hyresgästen är skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid när lägenheten är ledig för uthyrning. Med "lämplig tid" tolkar jag det som att du och din hyresvärd får samtala om en tid för visning som passar er båda. I övrigt finns det inga bestämmelser på antalet gånger som du måste lämna tillgång till lägenheten till din hyresvärd. Du kan i varje fall inte hindra din hyresvärd från att inte få tillgång till lägenheten. 2.Vad gäller hyresdepositionen finns det inga bestämmelser i lag på när denna måste betalas ut. En tidsfrist kan dock förekomma i ditt hyresavtal. Däremot kan hyresvärden aldrig vägra att betala ut en sådan om du som hyresgäst betalat din hyra. Om så ändå vore fallet, att din hyresvärd vägrar betala tillbaka hyresdepositionen, skulle jag råda dig till att vända dig till Kronofogdemyndigheten. Där hjälper de dig att fastställa skulden, dvs. att du får ett formellt bevis för att skulden finns för att kunna ansöka om ett betalningsföreläggande. Mer om detta kan du läsa om här: https://www.kronofogden.se/Ansokaombetalningsforelaggande.html Hoppas att du fått någon hjälp av mina svar!

Vad har jag för underhållsskyldighet som hyresvärd och kan jag säga upp ett hyresavtal när jag vill?

2018-04-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ut mitt gamla torp,enkel standard och hyran är satt därefter. Min nuvarande hyresgäst tror att jag fungerar som vaktmästare och tror att jag ska komma och fixa allt när det går sönder.. Jag påpekade att hon skulle läsa kontraktet där det står att hon ska stå för mindre reparationer,då menar hon att jag är ju hyresvärd så det är mitt problem. Och hon hittar nya fel hela tiden. Kan jag säga upp kontraktet på grund att jag inte orkar med hennes tjat och otrevliga sätt,eller måste det till något värre? Hon visste ju husets skick när hon flyttade in..
Sara Ottosson Bixo |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilken lag är tillämplig?Om du, utan att agera som näringsidkare, hyr ut hel eller del av bostad mot ersättning är lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Bestämmelserna i hyreslagen (12 kap Jordabalken) gäller dock om inte annat har stadgats i ovan nämnd lag. 12 kap JB är i stora delar tvingande till förmån för hyresgästen (12:1 5 st JB) men många lagrum kan avtalas bort. Vad har hyresvärden för underhållsansvar? När du hyr ut din bostad eller del av din bostad mot ersättning agerar du som hyresvärd i relationen med din hyresgäst. I lagen om uthyrning av egen bostad finns inga bestämmelser om hyresvärds ansvar för underhållsarbete varvid vi får vända oss till hyreslagen i stället. Under förutsättning att inte annat har avtalats ska du som hyresvärd se till att bostadslägenheten under hyrestiden är i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (2:15 JB och 2:9 JB). I ditt fall hyr du ut ditt torp som bostad till din hyresgäst varvid din underhållsskyldighet är mer vidsträckt. Du är skyldig att ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (2:15 2 st JB) om inte du och din hyresgäst har avtalat om att du inte ska ha någon reparationsskyldighet. Observera att tanken är att den bostadshyresgäst som erbjuds reparation skall kunna avstå från sådan och i gengäld kunna få lägre hyra, rabatt eller liknande. Det sedvanliga tidsintervallet för målning och tapetsering har kommit att bli 14 år. Sammanfattningsvis kan sägas att du har en underhållsskyldighet i syfte att bibehålla bostaden fullt brukbar för dess ändamål men avtal om att en hyresvärds reparationsskyldighet inte ska gälla får tecknas om hyresgästen i gengäld får en lägre hyra, rabatt eller liknande. Får en hyresvärd säga upp ett hyreskontrakt?Om hyresavtalet gäller för bestämd tid upphör det egentligen att gälla vid hyrestidens slut men det finns inget som hindrar dig från att säga upp avtalet i förtid (3 § 1 st lagen om uthyrning av egen bostad). Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid (vilket är den vanligaste formen) måste sägas upp för att upphöra att gälla. Oavsett om hyresavtalet gäller för bestämd eller obestämd tid får du som hyresvärd säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats. För att förtydliga vad det nyss sagda innebär i praktiken kan ges ett exempel. Om du säger upp hyresavtalet idag (1/4) kommer hyresavtalet att upphöra att gälla den 31 juli om du och din hyresgäst inte har avtalat om en längre uppsägningstid. Avslutningsvis kan sägas satt du har rätt att säga upp hyresavtalet på de grunder du beskriver i din fråga. Det måste med andra ord inte ha tillkommit några värre omständigheter. Din hyresgäst har inte heller rätt till något besittningsskydd (automatisk rätt till förlängning av hyresavtalet) om ni inte har avtalat om en sådan rättighet, 3 § 3 st lagen om uthyrning av egen bostad. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Jag har inte skriftligen sagt upp mitt hyresavtal och nu krävs jag på betalning, vad gäller?

2018-03-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min man och jag separerade i januari 2017 och i april - maj fick han tag på ett rum i en privat villa genom en bekant där han kunde få bo. Inget hyreskontrakt har skrivits och enbart muntlig överenskommelse om hyra har tagits upp, inget har bestämts angående uppsägningstid eller dylikt. Runt november har personerna som äger huset klarställt en lägenhet på övervåningen som min man ska ha tillgång till och överenskommen hyra dubblera, än en gång endast muntligt och inget nytt bestäms rörande uppsägningstid osv. I december 2017 blir min man arbetslös och får inte igång sin stämpling och meddelar att han inte kommer kunna betala hyran och även att han troligtvis kommer att behöva flytta ut.Detta besvaras muntligt med att det inte är några problem om han inte kan betala på några månader utan kan betala när han kan, men det uttrycktes plötsligt att "Han kanske skulle skriva sig på deras adress" - något som han aldrig har gjort utan haft kvar sin adress hos mig där han även till senare delen av 2017 tillbringat större delen av tiden hos mig.I början av januari lämnade min man besked om att han definitivt skulle flytta ut, varken detta eller första meddelandet om utflyttning i december har mottagits.Krav från Kronofogden har nu inkommit för utebliven hyra och elkostnader för perioden december 2017 - februari 2018.Min man har från december endast varit i huset/lägenheten för att hämta sina saker under ett fåtal gånger. Vad är hans rättigheter här?
Sara Ottosson Bixo |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken lag är tillämplig?Då det gäller hyra av privatägd villa och där uthyrning sker utanför näringsverksamhet gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Lagen är dispositiv men villkor som är till nackdel för hyresgästen kan inte göras gällande, 2 §. Också hyreslagen (12 kap JB) är tillämplig enligt 1 § 2 st. Behöver hyresavtal vara skriftliga?Nej, hyresavtal behöver inte vara skriftliga om inte hyresvärden eller hyresgästen begär det (12:2 1 st JB). Måste din man betala det yrkade beloppet?En uppsägning av hyresavtal behöver inte ske skriftligen, däremot är det något som rekommenderas för att man ska ha en mer fördelaktig situation i en bevisbördesituation. Oavsett om hyresavtalet gällde för bestämd eller obestämd tid kan din man säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen (3 § 2 st). Om din man sa upp hyresavtalet i december kan han kräva att det ska upphöra att gälla sista januari. Av de uppgifter jag har i din fråga så tvivlar jag dessvärre på att din mans meddelande i december är att likställa med en uppsägning av hyresavtalet. Däremot torde hans meddelande om utflytt i januari kunna likställas med en uppsägning och enligt 3 § 2 st kan han då kräva att avtalet ska upphöra att gälla den sista februari. Av fallet att döma upphörde det muntliga hyresavtalet att gälla den sista februari till följd av uppsägning i januari. Fram till dess att hyresavtalet fortfarande gällde var din man skyldig att betala hyra. Kronofogdemyndighetens krav på betalning av obetald hyra för dec-feb torde därför vara rimlig och lagenlig. Därmed behöver din man betala det yrkade beloppet. Ni är inte ensamma om att hamna i situationer likt den du beskriver. Framöver rekommenderar jag er att alltid sluta avtal skriftligen och likaså säga upp avtal skriftligen och gärna med påskrift av båda parter. Allt för att undvika olyckliga situationer likt denna. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad kan jag göra när min andrahandshyresgäst hyr ut min lägenhet i tredje hand utan mitt tillstånd?

2018-03-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, Jag hyrde ut på andrahand min hyreslägenhet 2 och 1/2 månad under min utländskvistelse. I sin tur han hyrde ut kommersiell syfte vidare utan min godkännande. Vilken brott gjorde han? Får jag tillbaka lägenheten omgående? Vilken paragraf gäller? Jag måste byta nycklar vem står för den? Gjorde han bedrägeri? Får jag göra polisanmälan? Vem vet vad han har använd lägenheten. Jag har bara en del bevis. Vad kan jag göra? Med vänlig hälsning
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad som gäller i hyresförhållanden regleras i Jordabalkens (JB) 12 kapitel. Som andrahandshyresgäst i en hyreslägenhet har man generellt sett ingen rätt att hyra ut lägenheten till någon annan utan hyresvärdens tillstånd (JB 12:39). Din hyresgäst har alltså begått avtalsbrott gentemot dig eftersom han inte bad om ditt godkännande. Den här typen av avtalsbrott är dessutom så pass allvarlig att hyresrätten i vissa fall kan anses vara förverkad (JB 12:42 3: punkten). Att hyresrätten förverkas innebär att du som hyresvärd har rätt att säga upp avtalet i förtid, och dessutom behöver du inte ta hänsyn till er avtalade uppsägningstid. Du kan alltså häva avtalet om han inte efter tillsägelse genast ser till att de han hyr ut till flyttar ut. Hur lång tid han har på sig att få ut dem innan hyresrätten förverkas är svårt att säga exakt. Nio dagar har inte ansetts tillräckligt för att hyresrätten ska anses vara förverkad, medan 6 veckor är mer än tillräckligt. Vägrar din hyresgäst att lyda dina anmaningar kan du vända dig till Kronofogden. De kan hjälpa dig att se till att han och hans nya hyresgäster avlägsnar sig från lägenheten. Det är dock inte brottsligt att hyra ut en lägenhet i andra hand utan tillstånd. Att kontakta polisen skulle alltså inte göra mycket nytta för dig. Din hyresgäst begår bara ett avtalsbrott som kan förverka hans hyresrätt. Har det uppkommit skador på lägenheten kan det dock finnas möjligheter för dig att kräva att han ersätter dem. Jag utgår i mitt svar från att detta inte är något som regleras i ert avtal, och använder mig därför av Jordabalkens regler i mitt svar. Enligt JB 12:24 ska din hyresgäst vårda lägenheten under sin vistelse och ersätta skador som uppkommer på grund av hans försummelse. Han har också ansvar för att de han hyrde ut till inte orsakar skador. Om nycklar försvunnit så att du tvingas göra ett byte av lås till lägenheten bör du alltså kunna kräva att han ersätter kostnaden. Hoppas att du fick svar på din fråga. Vänliga hälsningar,