Kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal på grund av en inneboende eller andrahandsuthyrning?

Question

Min vän har haft inneboenden under flera år på grund av ekonomin. Under tiden har hen haft förhållande där hen har sovit över några kvällar i veckan. Hyresvärden har skickat brev att lägenheten har hyrts ut i andrahand och att hen får 3 månaders uppsägning om hen accepterar det vilket hen inte gjorde. Nu har ärendet gått vidare till hyresnämnden som har kallat hyresgästen och endast en av inneboenden som har bott i lägenheten under flera år. (Har haft 3 olika inneboenden) Frågan är: Hur kan de motsäga att de har varit inneboenden? Varför har de inte kallat samtliga? Hur tänker de att de ska bevisa det de tror? Vad kan hen göra för att bevisa att hen har rätt? Ska hen anlita jurist? Hen vill inte förlora lägenheten bara för att hen har haft inneboenden för att klara sig ekonomiskt. De har delat på hyran. Var hen sover flera kvällar i veckan har väl ingen något med att göra? Behöver råd då hen verkligen inte mår bra. Tacksam för svar!

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag uppfattar din fråga enligt följande:

• Din vän bor i en hyresrätt.
• Hen har i sin hyresrätt haft 3 inneboenden, men enbart en åt gången.
• Din vän har inte haft samtycke för det här av hens hyresvärd.
• Din vän har några kvällar i veckan sovit hos en partner.
• Din väns hyresvärd har nu sagt upp hyresavtalet och gett din vän 3 månaders uppsägningstid.
• Din vän har inte gått med på det. Ärendet har gått vidare till hyresnämnden. En av din väns inneboende har kallats av hyresnämnden.

Viktigt att avgöra om din väns situation är en andrahandsuthyrning eller “inrymning av utomstående” (inneboende).

En viktig fråga att utreda i det här fallet är om din vän hyrt ut sin lägenhet i andra hand eller om hen enbart har “inrymt en utomstående” (kallas i fortsatt text för “inneboende”). Det här är viktigt därför att din väns hyresvärd har rätt att säga upp hens hyresavtal, om det skett en andrahandsuthyrning utan samtycke från hyresvärden (12 kap. 42 § första stycket tredje punkten JB). Reglerna om inneboende är mer generösa och något krav på samtycke eller underrättelse till hyresvärden finns inte. Begreppen “andrahandsuthyrning” och “inneboende” förklaras i den fortsatta texten.

Innebörden av att hyra ut en lägenhet i andrahand

Ifall att din vän hyrt ut en lägenhet i andra hand innebär det att hens hyresgäst självständigt kunnat använda lägenheten. Så skulle kunna vara fallet om din vän t.ex. hyr ut hela sin lägenhet eller om hen väldigt sällan befinner sig i lägenheten.

Innebörden av att ha en inneboende i lägenheten

Att ha en inneboende i en lägenhet innebär istället att enbart en del av lägenheten hyrs ut. Ifall att din vän kan sägas ha kvar kontrollen över hens lägenhet brukar det anses röra sig om en inneboende. Ifall att din vän fortfarande bor i lägenheten och utnyttjar t.ex. kök och badrum m.m. anses hen förmodligen fortfarande ha kontroll över hens lägenhet.

Det är tillåtet att ha en inneboende

Utgångspunkten är att det är tillåtet för din vän att ha inneboenden i hens hyresrätt, om hen fortsätter ha kontroll över hyresrätten. Det här kan hens hyresvärd enbart förbjuda om det kan medföra olägenheter för hens hyresvärd (12 kap. 41 § JB). Det krävs relativt mycket för det. Även om din väns inneboende skulle utgöra en olägenhet för din väns hyresvärd, ska din vän erbjudas en möjlighet att rätta till det här (12 kap. 42 § första stycket fjärde punkten JB). Vilket skulle kunna ske genom att t.ex. din vän säger upp sin inneboende. Det är alltså inte tillåtet att direkt skicka ut ett brev om uppsägning.

Det är inte nödvändigt att kalla din väns tidigare inneboende till hyresnämnden

En hyresvärd som vill säga upp ett hyresavtal på grund av andrahandsuthyrning måste göra det inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om andrahandsuthyrningen (12 kap. 43 § JB). Annars kan hyresgästen  uppfatta det som ett samtycke från hyresvärden.

Av din fråga uppfattar jag det som att din vän haft samma hyresgäst under flera år och att det är den här hyresgästen som nu blivit kallad till hyresnämnden. Att hyresnämnden inte kallat de tidigare två hyresgästerna som bott tillsammans med din vän kan förklaras av att de inte bott i lägenheten de senaste 2 månaderna. De tidigare hyresgästerna kan alltså inte utgöra skäl för din väns hyresvärd att säga upp hens hyresavtal.

Rätten för din väns hyresvärd att säga upp hyresavtalet är beroende av om det rör sig om en andrahandsuthyrning eller en inneboende

Sammanfattningsvis innebär det här att din väns hyresvärd har rätt att säga upp hens hyresavtal, om det rört sig om en andrahandsuthyrning. Handlar det istället om en inneboende-situation kan din väns hyresvärd inte säga upp hens hyresavtal, om det inte funnits en olägenhet för din väns hyresvärd. Din väns hyresvärd måste dock även sagt åt din vän att rätta sitt beteende isåfall.

Om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter höra av dig till oss på Lawline!

Med vänliga hälsningar