Fråga om makars gemensamma bostad och olovlig andrahandsuthyrning till make

Question

I äktenskapsbalken. I 7 kap. 4 § 1 st. 3 p. framgår att som gifta makars gemensamma bostad ska räknas en bostad som någon av makarna eller båda av makarna innehar med hyresrätt, om denna bostad är avsedd för makarnas gemensamma hem. Det spelar alltså ingen roll vem som står på kontraktet utan hyresrätten kommer att betraktas som gemensamma bostad. Men när den som står på kontraktet, t ex maken, blir pensionär och vill tillbringa en del av sin tid på landet, eller besöka nära och kära, så hävdar vår hyresvärd att makan, som fortfarande arbetar och bara är på landet på sommaren, är olovlig andrahandshyresgäst eftersom maken, som står på kontraktet, inte bor varenda dag i lägenheten utan är på landet till och från. Enligt hyresvärden har alltså makan inte rätt till bostaden alls oavsett vad som sägs i äktenskapsbalken. Är det alltså så att en maka/make som bor kvar i lägenheten i själva verket inte har någon rätt till hyreslägenheten om den andra parten t ex föredrag att spendera tid utomlands eller på annat ställe t ex "landet"? Och vad händer om båda är på landet samtidigt?

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår din fråga som att du undrar om en hyresrätt kan ses som makarnas gemensamma bostad trots att den make som står på hyreskontraktet (i det följande: make a) inte bor där permanent. Vidare tolkar jag det som att du undrar vad som händer om båda makarna (make a och make b) befinner sig på en annan plats samtidigt – slutar hyresrätten då att vara makarnas gemensamma bostad?

När är andrahandsuthyrning förbjudet? 

Enligt 12 kap. 39 § första stycket jordabalken (JB), får en hyresgäst inte upplåta lägenheten till någon annan för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Frågan är därför 1) om både make a och make b ska ses som hyresgäster och 2) om make b:s användande av bostaden ska ses som självständigt brukande.

Ska båda makarna ses som hyresgäster?

Som du skriver så framgår det av 7 kap. 4 § första stycket, tredje punkten äktenskapsbalken (ÄktB) att en byggnad eller del av byggnad som makarna eller någon av dem innehar med hyresrätt, ska ses som makarnas gemensamma bostad, om den är avsedd att vara makarnas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta ändamål. Av 7 kap. 4 § tredje stycket ÄktB framgår att egendom som huvudsakligen används för fritidsändamål inte räknas som makarnas gemensamma bostad. 

När det talas om makars gemensamma bostad är det lätt att tänka att den gemensamma bostaden också ägs gemensamt av makarna. Det är dock inte sant. Enligt 1 kap. 3 § ÄktB är huvudregeln att makar äger sin egna egendom och svarar för sina egna skulder. Uttrycket gemensam bostad syftar istället till att klargöra att viss egendom rent faktiskt är avsedd att användas av båda makarna gemensamt. Dessutom finns vissa specialregler, såsom att en gemensam bostad inte får hyras ut av den ena maken utan den andra makens samtycke (7 kap. 5 § ÄktB). Det avgörande för om bostaden ska anses tillhöra makarna gemensamt under äktenskapet är därför i själva verket huruvida de båda ska anses inneha hyresrätt till bostaden eller inte. Eftersom enbart en av makarna står på hyreskontraktet är min gissning att det bara är den make som står på kontraktet som ska anses vara innehavare av hyresrätten. 

Ska make b anses självständigt bruka bostaden?

Som jag nämnt tidigare är en förutsättning för att det ska röra sig om en olovlig andrahandsuthyrning att hyresgästen upplåter lägenheten till någon annan för självständigt brukande. I 12 kap. 39 § andra stycket JB förtydligas att en upplåtelse av en bostadslägenhet alltid ska anses vara för självständigt brukande om hyresgästen inte använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning. Hyresgästen anses använda lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning om denne använder lägenheten som permanentbostad eller som ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Vid bedömningen om det rör sig om en permanentbostad ska bl.a. hyresgästens familjeförhållanden, anknytning till orten och framtidsplaner tas i beaktning. För att vara en komplementbostad ska en lägenhet som utgångspunkt användas för övernattning 2-3 dagar i veckan eller 80-100 dagar per år och detta ska ske i samband med arbete eller studier (prop. 2018/19:107 s. 66). I ditt fall skulle jag tro att den make som under sin pension spenderar tid på ett sommarställe eller liknande ändå ska ses ha sin permanenta bostad i hyreslägenheten. 

Att tillägga är att hyresvärden i vissa situationer inte kan neka att lämna tillstånd till andrahandsuthyrning  (12 kap. 40 § JB). Tillstånd till andrahandsuthyrning måste lämnas om följande tre förhållanden är för handen: 

1. hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden,

2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, och

3. hyran, när det gäller en bostadslägenhet, inte överstiger skälig hyra enligt JB. 

Sammanfattning

Om bostaden ska anses utgöra makarnas gemensamma bostad eller inte har ingen betydelse i detta fall eftersom reglerna om gemensam bostad i ÄktB inte reglerar de faktiska ägandeförhållandena. Däremot får det betydelse om det i detta fall rör sig om andrahandsuthyrning och därmed krävs att hyresvärden samtycker till upplåtelsen. För att detta ska vara fallet krävs att den som står på hyreskontraktet inte använder bostaden i beaktansvärd utsträckning. I ditt scenario är min uppfattning att hyresrätten ska ses som hyresgästens permanentbostad, även om han spenderar tid på sitt sommarställe eller hos sina nära och kära. Det är därmed inte fråga om någon andrahandsuthyrning i rättslig mening.    

Med vänliga hälsningar,