Vad har jag för rättigheter vid uppsägning av hyreslokal för rivning?

2020-11-20 i Skadestånd
FRÅGA |HejMin hyresvärd har sålt lokalen som jag hyr av de, där jag bedriver min verksamhet till Kommunen. Kommunen vill riva lokalen och göra en parkering där istället. Vad gäller för min del, mina rättigheter?De vill hitta en annan lokal till mig, men dessa ligger långt ifrån centrum. Om jag inte går med på deras villkor, har jag rätt till ersättning från Kommunensom ska ta över lokalen?
Karin Pihl |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalken (förkortas JB).Indirekt besittningsskydd – en möjlighet till ersättningDå fastigheten kommer rivas kommer även hyresförhållandet upphöra. Det blir därför aktuellt att tala om det s.k. indirekta besittningsskyddet som finns för hyra av lokal.Det indirekta besittningsskyddet innebär att du som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att du som hyresgäst har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.I ditt fall då fastigheten ska rivas får du rätt till ersättning om inte hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för dig. För att du ska ha rätt till ersättning får det inte heller finnas ett villkor i ert hyresavtal om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning. Det får inte heller vara längre än fem år till dess att rivningen påbörjas (12 kap. 57 § andra punkten JB). Min bedömning är att det relevanta för dig avseende ersättningsfrågan är om hyresvärden kan anvisa en annan godtagbar lokal eller inte. Det en bedömning som jag inte kan göra men då du själv skriver att de lokaler som hittills presenterats ligger långt från centrum kan det bli aktuellt med en ersättning.Ersättningen beräknas i så fall till ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Därutöver är det möjligt att få en skälig ersättning för en förlust som inte täcks av beloppet från årshyran (12 kap. 58 b § JB).För att ha en möjlighet till ersättning måste du som hyresgäst ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Når ni ingen uppgörelse i hyresnämnden kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att få frågan om ersättning prövad.SammanfattningMan kan uttrycka det som att du som hyresgäst i din situation har rätt att få en annan godtagbar lokal anvisad till dig. Om det inte är möjligt har du istället rätt till en ersättning om ett belopp på minst ett års hyra enligt hyresavtalet. Du måste dock vidta aktiva åtgärder för att ha en möjlighet att ta del av ersättningen, dvs. vända dig till hyresnämnden inom två månader. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Fastighetstillbehör - tvist

2020-11-19 i Fastighet
FRÅGA |Hej Jag har köpt ett hus men har ännu ej fått tillträde. Säljaren har efter visning tagit bort en stor björk på tomten Vad gäller och hur kan jag agera?
Minela Kurjakovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fastighetstillbehör (2:1 Jordabalken)Fastighetstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Avsikten med anbringandet ska vara att föremålet ska förbli permanent på fastigheten. Buskar och träd som står på fastigheten räknas som fastighetstillbehör (så länge de har roten kvar i marken) också andra växter och naturlig gödsel räknas som fastighetstillbehör. I ditt fall skulle jag bedöma att björken på tomten utgör fastighetstillbehör. Detta innebär att björken hör till fastigheten och ingår därför i köpet. Jag skulle rådgiva dig att i första hand vända dig till säljaren/eventuellt mäklaren för att lösa problemet. Då kan ni på egen hand komma överens om t.ex. prisavdrag eller reparation för den skada du som köpare drabbats av. Du kan även vända dig till en domstol för att lösa tvisten. Om du vill få frågan prövad får du lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Värt att notera är att processkostnaden i tingsrätten kan bli hög. Här hittar du blanketten för ansökan om stämmning: https://www.domstol.se/tjanster-och-blanketter/tvist/ Hoppas du fick svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma! Vänlig hälsning

Begreppet Sublokation

2020-11-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Begreppet sublokation används i samband med andrahandsuthyrning. Går det att använda begreppet även vid fråga om tredjehandsuthyrning?
Marija Stevanovic |Hej och tack för att du vänder dig till lawline!Precis som du säger innebär begreppet sublokation eller total sublokation en andrahandsuthyrning.Begreppet används för att ta sikte på situationen i vilken hyresgästen står kvar som part i avtalsförhållandet med hyresvärden, men i sin tur upplåter nyttjanderätten till lägenheten. Hyresgästen intar då ställning som hyresvärd gentemot underhyresgästen, men består samtidigt som hyresgäst och har kvar sina förpliktelser gentemot fastighetsägaren. Den generella uppfattningen borde av denna anledning anses vara att sublokation bara används i samband med andrahandsuthyrningar. Används begreppet i fråga om tredje handsuthyrningar tenderar det att vara missvisande.

Parternas uppsägningstid vid andrahandsuthyrning

2020-11-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, om jag flyttar in i en lägenhet som är ett kontrakt på 4 mån men chans till förlängning varje månad efter dom hära 4 månaderna, men får dock bo där 4år. får hyresvärden bara kasta ut mig efter 4,5,6 månader?
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det framgår inte av frågan vilken typ av boende som ni hyr. Reglerna om uppsägning skiljer sig beroende på om ni hyr en bostadsrätt eller en hyresrätt i andra hand, därmed kommer jag att dela upp mitt svar i två olika delar.Uppsägningstid för andrahandshyra av en hyresrättFrågan regleras i hyreslagen (12 kap jordabalken (JB)). Som framgår av frågan har ni ett tidsbestämt avtal (12 kap. 3 § andra stycket JB). Om hyrestiden är längre än tre månader gäller att uppsägning ska ske tre månader i förväg (12 kap. 4 § andra stycket p.3 JB). Det är dock möjligt att hyresvärd och hyresgäst avtalar om en annan uppsägningstid än den som gäller enligt hyreslagen, om det skulle vara till hyresgästens fördel. Det som gäller är alltså tre månaders uppsägningstid från båda parter. Din hyresvärd kan alltså säga upp ditt kontrakt till upphörande och har då en uppsägningstid om 3 månader.Uppsägningstid för andrahandshyra av en bostadsrättOm det är uthyrning av en bostadsrätt gäller reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). I likhet med hyreslagen är det möjligt att avtala om annat om det är till hyresgästens fördel (2 § privatuthyrningslagen). Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, dock kan ett sådant avtal även sägas upp före den bestämda tidpunkten (3 § första stycket privatuthyrningslagen). Oavsett vad som har avtalats mellan er har du som hyresgäst rätt till en månads uppsägningstid, medan din hyresvärd har tre månaders uppsägningstid (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Även här gäller alltså att din hyresvärd kan säga upp ditt kontrakt till upphörande med en uppsägningstid om 3 månader.SammanfattningsvisOavsett om ni hyr en hyresrätt eller bostadsrätt gäller att er hyresvärd har en uppsägningstid om minst 3 månader (längre uppsägningstid för hyresvärden kan avtalas, men inte kortare). Din hyresvärd har alltså inte rätt att säga upp dig med exempelvis en månads varsel.Med vänlig hälsning,

Hur ska vi tolka vårt officialservitut?

2020-11-20 i Servitut
FRÅGA |Hej!Jag har en fastighet nära havet, byggd 1950. Har ett officialservitut inskrivet 1949Exakt ordalydelse på avstyckningsbeskrivningen:"Med området följer rätt att begagna erforderlig utfartsväg över stamfastigheten samt att begagna de samfällda vägar och strandplatser vari stamfastigheten har del, rätt att från hålla å stamfastigheten anlägga och bibehålla vattenledning till området, samt rätt att över stamfastigheten anordna täckt avloppsdike å anvisad plats"På platsen finns nu en trekammarbrunn (sedan ca 1950) samt utlopp från denna i slutet rörEn "ny" markägare har tagit över stamfastigheten, Han består av två delägare. 50/50-ägare. Jag är ålagd att gräva ner ett reningsverk pga nya miljökrav. Den ena hälften av markägarna vill inte tillåta detta och hävdar att servitutet inte gäller för reningsverk. Jag har stora svårigheter att göra det på min egen tomt då den är en bergstomt. Har markägar-hälften rätt? (Den andra hälften-ägaren är positiv till saken)Inga inskränkningar skulle göras vad gäller nyttjandemöjligheten av marken (ett vildvuxet fält) eftersom luftning dras under mark in till min tomt och locket skall täckas av ca 30-40 cm jord= osynligt.Gäller mitt officialservitut för en moderniserad anläggning (jfr "täckt avloppsdike")Med vänlig hälsning
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet till vilken det är knutet en servitutsrätt. Det ifrågavarande servitutet har tillkommit genom en förrättning och utgör därför ett officialservitut. Den tjänande fastigheten, grannfastigheten, har nu fått nya ägare, vilka såvitt jag förstår består av två personer där endast ett samtycke föreligger gällande dina planer på, eller rättare sagt din skyldighet, att anlägga ett reningsverk på grannfastigheten. Den motstridiga grannen hävdar dock att innehållet i servitutshandlingarna inte omfattar den installation som nu är i fråga varför du undrar vad som egentligen gäller och hur innebörden av officialservitutet ska tolkas. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är:Fastighetsbildningslagen (FBL).Huruvida ett reningsverk kan sorteras under begreppet täckt avloppsdike bereder naturligtvis ganska stora tolkningssvårigheter. Men visst kan det argumenteras för att du torde äga rätt att installera ett reningsverk om detta i praktiken inte kommer att skilja sig nämnvärt från din rätt till täckt avloppsdike. Annorlunda uttryckt: Om vattenledningar från reningsverket kommer att dras längs med den anvisade platsen för det täckta avloppsdiket och det i övrigt inte innebär större inskränkningar för grannfastigheten än vad ett sedvanligt avloppsdike hade gjort är detta möjligen acceptabelt.Generellt kan sägas att avtalstolkning i mångt och mycket syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det förvisso inte om något regelrätt avtal utan om ett myndighetsbeslut. Om du och din granne inte förmår att göra upp i godo betyder detta i princip att frågan måste hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet för att där, hos den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), få avgöras genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att just bringa klarhet i tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas sedan att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och dina grannar i egenskap av sakägare.Alla kända sakägare äger rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet och detta enligt 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, dock ska överklagandet formellt ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur leder till att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, se 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, vilket stadgas i 1 kap. 2 § 2 st. FBL.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis är det mycket svårt att med säkerhet kunna uttala sig om hur officialservitutet ska tolkas och vad som ryms inom begreppet täckt avloppsdike. Vid en eventuell fortsatt vägran ifrån den aktuella grannen återstår bara att överlämna ärendet till lantmätaren. Det ska dock noteras att kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan dig och grannfastighetens båda ägare och detta oaktat vem utav er som formellt är sökanden. Givet att processer rörande fastighetsbestämning ofta tenderar att bli båda dyra och ganska tidskrävande borde detta utgöra ett tillräckligt incitament för den motstridiga personen att på frivillig väg försöka nå en uppgörelse med dig (vilken för övrigt måste manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal, jfr 14 kap. 5 § jordabalken) eftersom denne tvångsmässigt kommer att behöva svara för en tredjedel av alla uppkomna processkostnader hos lantmätaren. Ni kommer således att åka på en solidarisk betalningsskyldighet vid en ansökan om fastighetsbestämning.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Att ha annan boende i sin bostadsrättslägenhet - när krävs godkännande från styrelsen?

2020-11-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag äger en bostadsrättslägenhet själv och en annan tillsammans med min syster och min mamma. Jag är sambo och vi bor tillsammans i min lägenhet. Kan min sambo bo i "mammas" lägenhet utan styrelsens godkännande?
Mimmi Östling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om din sambo kan bo i din mammas lägenhet eller inte beror på om han ska bo där själv eller tillsammans med dig eller/och din mamma/syster. Utan styrelsens godkännande får man nämligen ha personer inneboende hos sig så länge det inte innebär men för bostadsrättsföreningen eller någon annan föreningsmedlem (7 kap. 8 § bostadsrättslagen). Däremot om din nuvarande sambo ska bo själv i lägenheten, d.v.s. självständigt bruka den, krävs det godkännande från styrelsens sida eftersom det då kommer att vara fråga om en andrahandsupplåtelse (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Vänligen,

Kan en son ta över sin mammas hyresrätt?

2020-11-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hejjag har en fråga jag är Sonen av min mamma som har ett första hands kontrakt jag ville ta över det kontraktet då hon har fått ett nytt lägenhets erbjudande från samma kommun dock jag sitter i kronofogden och har Skuld saldo dock jag har lön som täcker hyran tre gånger mer än vad hyran kostar finns det lagstöd som kan hälpa mig ta över lägenheten?
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.En son har rätt att ta över sin mammas hyresrätt En hyresgäst som inte tänker använda sin bostadslägenhet har rätt att överlåta lägenheten till en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen, om hyresnämnden lämnar tillstånd till detta. Hyresnämnden ska lämna tillstånd till detta om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Överlåtelsen kan dock förenas med villkor. Detta framgår av 12 kap. 24 § jordabalken. Som närstående räknas föräldrar och barn. Det är dock hyresgästen, alltså här din mamma, som måste bevisa att ni har sammanbott under en varaktig tid. Hyresnämnden brukar i vanliga fall godta att ett barn har bott med sin förälder, om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar vara mindre trovärdiga. Om du har sammanbott med din mamma i tre år eller mer brukar hyresnämnden se detta som att sammanboendet har varit varaktigt, även om det inte finns några övriga omständigheter som talar för att sammanboendet varit varaktigt. I vissa fall kan även en kortare period än tre år accepteras, exempelvis om sammanboendet fick ett tillfälligt avbrott, men då krävs särskilda skäl. För att dessa skäl ska accepteras måste du haft en liten möjlighet att påverka anledningen till sammanboendet avbröts.Dina personliga kvalifikationer bedöms av hyresnämnden Hyresvärden måste även kunna nöja sig med förändringen. För att hyresvärden ska kunna nöja sig med dig som hyresgäst måste dina personliga kvalifikationer beaktas. Faktumet att du har ett skuldsaldo hos Kronofogdemyndigheten kan innebära att hyresvärden inte behöver godta dig som hyresgäst. Om ditt skuldsaldo däremot är lågt i förhållande till månadshyran och din eventuella inkomst, kan dock hyresvärden ändå behöva acceptera dig som hyresgäst. Vänliga hälsningar,

Regler kring byte av hyresrätt

2020-11-19 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej lawline, Läste precis https://lawline.se/answers/5875, Den tråden har ju några år på nacken och jag undrar om samma regler gäller idag
Lisa Olsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är att rättsläget inte är detsamma som då frågan besvarades. Det har genomfört en del ändringar och hyresnämnden ger inte längre godkännande till byte från en hyreslägenhet till bostadsrätt eller villa. Anledningen är att det saknas skäl för bytet då man kan köpa en bostadsrätt eller en villa utan att använda hyresrätten för byte, till skillnad från en hyresrätt. Straffet för att handla med bostadshyreskontrakt har skärpts då det förekommit svarthandel, alltså att man fått betala svart för att få ett hyreskontrakt.Huvudregeln är att hyresvärden ska samtycka till en överlåtelse av hyresrätten enligt 12 kap 32 § JB. 12 kap i JB brukar benämnas hyreslagen. I 34-37 § medges dock undantag till detta där hyresnämnden kan medge överlåtelsen om hyresvärden inte gör det. I 35 § anges kriterier nämnden då utgår från: "Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och om det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Tillstånd ska inte lämnas om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i att bytet kommer till stånd begärt, avtalat om eller tagit emot en sådan ersättning som avses i 65 eller 65 a §. Om hyresgästen eller den som hyresrätten ska överlåtas till har varit bosatt i sin lägenhet under kortare tid än ett år vid tidpunkten för ansökan om tillstånd, ska tillstånd lämnas endast om det finns synnerliga skäl för bytet. Ett tillstånd kan förenas med villkor." De ser på hyresgästens skäl för att vilja byta, till exempel behov av större lägenhet pga familj. Hänsyn tas även till om ekonomiska förhållanden har ändrats, att man ska arbeta eller läsa på annan ort. De ser även på olägenheten för hyresvärden, om den nya hyresgästen verkar skötsam och har förmåga att betala hyran.Alltså medger hyresnämnden inte längre byte till bostadsrätt eller villa. Men det gäller fortfarande att nämnden kan medge undantag om hyresvärden inte skulle gå med på byte till en annan hyresrätt. Jag hoppas att jag förstått din fråga korrekt och besvarat den, annars får du återkomma!Med vänlig hälsning