Måste man flytta ut ur sitt hyreshus om fastighetsägaren säljer denna?

2019-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hyr idag två st hus på en genansen tomt av en privat hyresvärd. Har bott här i ett och ett halvt års tid och alltid betalt hyran i tid. Hyresvärden säger sig nu inte ha råd med nödvändigt underhåll. Fick stopp i avlopp pga rötter i rören. Hyresvärden vägrar åtgärda detta och vill istället sälja husen. Har vi någon form av besittningsrätt eller är det bara för oss att förbereda oss på en ev. flytt?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en fastighet går över på en annan ägare, och ni hyr denna så finns det i princip fyra fall då ni får fortsätta hyresförhållandet:1.Om ägaren har gjort ett förbehåll mot förvärvaren av fastigheten att hyresrätten som ni har ska bestå (7 kap. 11 § jordabalken). 2.Om den nya ägaren kände till, eller borde ha känt till, att ni hyrde bostaden vid tidpunkten för överlåtelsen (7 kap. 14 § första stycket jordabalken). 3.Upplåtelsen av hyresförhållandet har skett skriftligen och ni har tillträtt fastigheten innan överlåtelsen har skett (7 kap. 13 § första stycket jordabalken). 4.En inskrivning av rättigheten (er rätt att hyra fastigheten) har skett innan den nya ägaren söker lagfart (7 kap. 11 § och 17 kap. 1 § jordabalken). Det finns alltså en skyldighet för fastighetsägaren att göra ett förbehåll för er rättighet. Om personen ändå inte har gjort detta så får ni bo kvar om en av punkterna 2-4 föreligger. I ert fall är punkt 3 relevant. Om avtalet mellan er är skriftligt så kommer ni få bo kvar, så länge ni redan tillträtt fastigheten.Om det skulle vara så att ingen av punkterna föreligger och ni därför måste flytta så kommer fastighetsägaren som underlät att göra ett förbehåll åt er att bli skadeståndsskyldig för den skada ni har lidit (7 kap. 18 § jordabalken). Vänligen,

Hur kan jag hindra lantmäteriet från att ge en fastighetsägare rätt att forsla bort skog via en väg nära mitt hus?

2019-03-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Mitt hus ligger ca 1,5 meter från en samfälld väg. Nu ska en markägare med hjälp av fastighetsbildningslagen 3 kap 1 paragraf stycka av ett stort område där han ska ta ut mycket skog. Han tänker då köra ut denna skog förbi mitt hus. Det kommer att bli ca 350-450 lass med lastbil och släp som ska förbi fullastade och lika många in tomma. Han ska med hjälp av lantmäteriet tvinga sig in i vår samfällighet och nyttja vår väg. Går detta på något vis att stoppa? jag vill inte ha all den trafiken så nära mitt hus.
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du specificerar inte vilken typ av samfällighet ni har. I vilket fall som helst har lantmäteriet alternativen att antingen skapa en gemensamhetsanläggning, ändra i en redan befintlig gemensamhetsanläggning eller ge en användningsrätt. Vid alla beslut av lantmäteriet rörande gemensamhetsanläggning måste dessa överklagas till mark- och miljödomstolen för att kunna ändras (30 § anläggningslagen). De överklaganderegler som finns kring fastighetsbildning i 15 kap. fastighetsbildningslagen ska tillämpas på anläggningsbeslut. Därmed kan man utläsa att överklagandet ska ges in till lantmäteriet inom fyra veckor från dess att förrättningen förklarats avslutad (15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen). Viktigt att påpeka är att eftersom det blir fråga om en domstolsprocess kan det innebära extra kostnader för den som förlorar målet i form av att denne får betala motpartens rättegångskostnader (16 kap. 14 § fastighetsbildningslagen). Ett överklagande måste som bekant baseras på tillräckligt gångbara argument för att uppnå önskad effekt. Eftersom jag vet alldeles för lite om omständigheterna i det här fallet är det svårt för mig att ge några förslag, men jag kan däremot skissa upp de många åtgärder som lantmäteriets kan vidta och vad förutsättningarna för dessa är. Har man kunskap om detta blir det desto lättare att utforma ett överklagande. Lantmäteriet skapar en gemensamhetsförrättningEn gemensamhetsanläggning kan avse vägar och syftar till att uppfylla ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (1 § anläggningslagen). Med stadigvarande betydelse menas att ändamålet inte ska vara av tillfällig natur. Vidare måste anläggningen vara av väsentlig betydelse för fastigheterna som ska vara anslutna (5 § anläggningslagen). Det innebär att det måste finnas ett påtagligt behov, alltså ett behov som inte kan uppfyllas på annat håll. I fråga om vägar ska det således inte finnas alternativa vägbanor på annat håll. Förutom att vara väsentlig betydelse måste kostnaderna och olägenheterna av anläggningen också stå i rimlig proportion till dess vinster (6 § anläggningslagen).Gemensamhetsanläggningen ska trots ovanstående inte inrättas om vissa deltagande fastigheter allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta (7 § anläggningslagen). Hur stor vikt vid någons åsikt lantmäteriet ska lägga beror på hur stor del av kostnaderna av anläggningen som personen kommer att bära.Lantmäteriet ändrar en befintlig gemensamhetsanläggningOm er befintliga samfällighet redan baseras på en gemensamhetsanläggning finns det olika sätt för lantmäteriet att ansluta den nya fastigheten. Lantmäteriet kan på eget initativ ansluta en fastighet i samband med att den nybildas (42 a § anläggningslagen). Fastighetsägaren kan också ansöka om en så kallad omprövningsförrättning (35 § anläggningslagen). För dessa alternativ gäller samma förutsättningar som när en ny gemensamhetsanläggning upprättas.Vidare kan man ansluta en fastighet även om det endast är på grund av tillfälliga behov, förutsatt att särskilda skäl föreligger (47 § anläggningslagen). Särskilda skäl kan utgöra att fastigheten i fråga är huvudintressent för vägen, eller att det tillfälliga behovet ska bestå en längre tid. Fastighetsägaren får en rätt att använda vägenEn fastighet kan få tillfällig rätt att använda en väg utan att anslutas till en existerande gemensamhetsanläggning (50 § anläggningslagen). Slutligen kan lantmäteriet även besluta att en fastighet har rätt att använda en befintlig väg utan att ansluta denna till den redan existerande gemensamhetsanläggningen (49 § anläggningslagen). Båda dessa alternativ förutsätter dock att det inte medför synnerliga men för fastighet som använder vägen eller upplåter den. Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se!Vänligen

Hyra ut hus

2019-02-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man får hyra ut del av hus till make/maka?
Claudia Lienert |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du har rätt att hyra ut det aktuella huset så går det bra att hyra ut en del till make/maka. Äger du till exempel huset så bör det inte vara några problem med att du hyr ut det.Det finns dock flera saker som man bör tänka på när man hyr ut hus. Exempel på detta är att ta en hyra som är skälig, ha en försäkring som täcker detta, upprätta ett kontrakt som skyddar både dig och hyresgästen, besiktning av huset för att inte sedan ansvara för eventuella skador och skattefrågor.Vänligen,

Hur köper jag ut mina syskon från en fritidsfastighet?

2019-02-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej.Tre syskon äger ett fritidshus med tomt tillsammans.Nu ska syskon nr 1 köpa ut syskon nr 2 och 3.Hur räknar man?Aktuell värdering av mäklare finns.Värdet är cirka 900 000:-Hur räknar man och hur genomför man försäljningen? Vem betalar skatt på vad?
Hugo Wimby |Hejsan och tack för att vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Till och börja med ska man alltid utgå från fasthetens marknadsvärde vilket i detta fallet är 900 000kr. Varje syskons andel är värd 300 000kr, därför ska du betala 300 000kr vardera till syskon 2&3. Tillkommande avgifterMäklar och värderingskostnader ska delas av samtliga parter om inget annat är avtalat. SkattesatsenSkatten räknas ut genom att ta försäljningspriset minus inköpspriset, förbättringsutgifter (ombygg-och tillbyggnationer) och lagfartskostnader, vilket ofta resulterar i en kapitalvinst. Kapitalvinsten ska beskattas med 22% vilket syskon 2&3 själv ansvarar att skatta för sin vinst på försäljningen. Säljaren ansvarar inte för att syskon 2&3 ska betala sin skatteskuld.Hoppas du fått svar på din fråga!

Träd på grannes tomt

2019-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad kan jag göra om ett träd lutar in över fastighetsgräsn och innebär säkerhetsrisk? Grannen vill ej ta ned det och enligt gällande detaljplan är träden skyddade.
Sara Göransson | Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Bestämmelser om grannförhållanden återfinns i jordabalken (JB). Vad säger lagen? Enligt 3 kap. 1 § JB ansvarar varje fastighetsägare för att vårda och bruka sin fastighet så att omgivningen inte störs. Det kan bland annat innebära att fastighetsägaren har en skyldighet att hugga ner ruttna träd som riskerar att falla ner på grannens tomt och skada grannens egendom. Om en rot eller gren tränger in på en fastighetsägares tomt får ägaren ta bort roten eller grenen, under förutsättning att trädägaren själv fått tillfälle att åtgärda problemet (3 kap. 2 § JB). I ditt fall har torde din granne ha en skyldighet att ta ner det aktuella trädet om det är ruttet och riskerar att falla ner på din tomt. Skulle trädet falla och skada egendom på din tomt blir det primärt en försäkringsfråga. Om egendom förstörs som en följd av ett fallande träd, kan man i egenskap av fastighetsägare anmäla detta till sitt försäkringsbolag inom ramen för sin villaförsäkring. Om det är grannen som har varit vållande till att trädet föll, exempelvis genom underlåtenhet att inte ta ner ett ruttet eller på annat sätt förstört träd, kan denne bli skyldig att betala självrisken. För att grannen ska ha varit vållande måste det dock tydligt framgå att trädet varit sjukt eller försvagat. SammanfattningsvisMin rekommendation till dig är att du igen påtalar din oro för att trädet ska falla till din granne. Jag skulle även upplysa grannen om hur ansvaret kan komma att fördelas i händelse av att trädet faller. Jag rekommenderar även att du dokumenterar trädet, exempelvis genom bilder och vittnen, om det är försvagat eller ruttet. Detta gör nämligen att ditt bevisläge förbättras vid en eventuell tvist avseende om din granne varit vållande eller inte.Med detta sagt hoppas jag att du har fått svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,

Har jag som kattägare ansvar för var min katt är?

2019-03-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bor i bostadsrätt, på bottenplan med egen altan. Trapphuset har tre separata ingångar (går att nå lägenhetsdörren från samtliga) var utav "min" ligger 1,5m från min ytterdörr. Jag har en katt som levt där hela livet och är så pass kelig och avslappnad att den börjat hälsa på grannarna ute. Vissa grannar har då fått för sig att släppa in den i trapphuset (ej min vanliga ingång) och in till sig för att mata. Grejen är att jag inte släpper ut katten om jag själv inte är hemma så jag vet att den inte far illa. Nu är det så att vissa av grannarna inte tål min katt. Jag har därför försökt släppa ut den på tider när risken för att den ska bli insläppt någon annanstans minimeras. Knappt 1 gång i månaden hittar jag honom ändå i trapphuset och får klagobrev från styrelsen som vill mena på att det är mitt ansvar att se till vart katten går. Har påpekat att jag sett andra okända katter (som ser ut som min) i trapphuset också men eftersom jag är den enda kattägaren så vänder man sig till mig. Jag vet att jag ansvarar för kattens välbefinnande men undrar mer hur jag ska ställa mig till detta? Han är inne 16-20h per dygn och går egentligen bara ut kortare perioder.
Elina Bergstedt |Hej och tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Det finns flera lagar som kan bli tillämpliga på katter, men den som främst är relevant här är lagen (2007:1150) om tillsyn för hundar och katter, den så kallade djurtillsynslagen.Vad lagen sägerKatter ska hållas under sådan tillsyn och skötas på ett sådant sätt, med hänsyn till kattens natur och övriga omständigheter, som behövs för att förebygga att katten orsakar skador eller avsevärda olägenheter (1 § djurtillsynslagen). Vad som krävs är beroende på den enskilda katten och även den miljö den befinner sig i.Hundägare har ett strikt ansvar i lagens mening, vilket innebär att ägaren, eller den som har tillfälligt har hand om hunden, måste ersätta skador hunden orsakar fastän innehavaren inte har varit oförsiktig (19 § djurtillsynslagen). Kattägare har inget sådant strikt ansvar, eftersom katter generellt anses ha en friare natur än hundar. Som kattägare har du oftast ingen koll på var din katt går, eftersom att det inte finns lika strikta regler kring katter som det finns för hundar.När det kommer till kattägare gäller alltså normala skadeståndsregler och ett eventuellt skadestånd kan utgå om kattägaren genom uppsåt eller genom vårdslöshet tillåter sin katt att vålla skada (2 kap 1 § Skadeståndslagen). Eftersom du är mån om när din katt släpps ut, för att minimera olägenheter för andra, anser jag att du inte kan anses ha uppsåt eller vara vårdslös när din katt senare påträffas i trapphuset.Det fanns tidigare en bestämmelse i den nu upphävda lagen (1938:274) om rätt till jakt att en katt som "anträffats utanför gård eller trädgård där den hör hemma, må av jakträttsinnehavaren eller hans folk saklöst dödas". Den är idag ersatt av 21 § i djurtillsynslagen, som säger att en katt som kan antas vara övergiven eller förvildad får avlivas av jakträttshavaren eller av någon som företräder denne, vilket talar för en högre acceptans för katters rörelsefrihet.Rättsfall involverade katter och deras beteendenLänsstyrelsen i Stockholms län uttalade sig att det borde grannens ensak att freda sig mot att en katt tränger sig in i dennes hus eller trappuppgång, genom att hålla fönster och dörrar stängda. Detta eftersom att kattägare har svårare än hundägare att ha koll på exakt var deras katt befinner sig.Att införa restriktioner för kattägare i grannskapet var inte motiverat, eftersom andra katter ändå skulle kunna ta sig dit, och att en av personerna var allergisk föranledde ingen annan bedömning. Miljödomstolen vid Stockholms tingsrätt instämde i länsstyrelsen bedömning (Stockholms tingsrätt, Miljödomstolen. Mål-nr 200-M 398)Det har däremot förekommit ett fall där en kattägare med 9 katter blev tvungen att utföra åtgärder för att hålla kvar katterna på sin egen fastighet, då katterna bedömdes ha orsakat en granne sådan olägenhet att det kunde påverka grannens hälsa i betydande mån som nämns i i 9 kap. 3 § miljöbalken. Mark- och miljödomstolen instämde i Länsstyrelsen bedömning (Östersunds Tingsrätt, Mark- och miljödomstolen. Mål-nr M 1199-17).Men att din katt skulle kunna anses påverka en grannes hälsa i betydande mån tror jag inte är troligt, då det inte är du själv som släpper in katterna i trappuppgången, och därmed bör du inte heller behöva vidta åtgärder för att hålla din katt inne.Bostadsrätter får ha ordningsreglerOrdningsregler förekommer i många bostadsrättsföreningar, men hur ordningsreglerna ska vara är inte reglerade i lag. Det innebär att dom i princip kan se ut hur som helst, och att det då även eventuellt skulle kunna finnas ordningsregler kring djurhållning. Men sådana regler får inte vara godtyckliga eller strida mot gällande lag, exempelvis får man inte att ha ordningsregler som skulle gå emot de regler som finns i djurskyddslagen. Ordningsreglerna ska vara rimliga och ett uttryck för föreningsintresset.En bostadsrättsinnehavare har skyldighet att följa särskilda ordningsföreskrifter och kan få sin nyttjanderätt förverkad ifall hen inte följer dem (7 kap. 9 och 18 § Bostadsrättslagen).Sammanfattning och vad som kan gälla i ditt fallDet är svårt att säga vilka ordningsregler en bostadsförening kan besluta om gällande katter. Några regler som jag kan se som rimliga kan vara att katter inte får gå fritt i bostadsrättens gemensamma lokaler, som hiss, trappuppgång och tvättstuga. Men då bör det även ligga på samtliga boendes ansvar att inte avsiktligen släppa in katten i sådana utrymmen. Jag har svårt att se att det finns ordningsregler som enbart är tvingande på en part, och inte samtliga.Eftersom att du är mån om när du släpper ut din katt, gör du vad du kan i enlighet med 1 § djurtillsynslagen och jag skulle därmed säga att du inte har något tvingande ansvar vad gäller att hålla din katt ifrån trapphuset.Hoppas att detta besvarade din fråga!

Kan jag tvinga fram en försäljning?

2019-02-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag och min syster har ärvt en bostadsrätt 50/50. Hon har flyttat in i den med sin make och 2 barn. Jag skulle vilja sälja min del men hon säger att hon inte ha råd att köpa den.Har jag rätt att tvinga fram en försäljning eller tvinga henne att betala hyra till mig?Tack på förhand!
Greta Apelman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Har ni som ägare till fastigheten inte avtalat om något annat så är det samäganderättslagens regler som gäller. Om någon av delägarna begär det så ska hela fastigheten bjudas ut till försäljning på offentlig auktion.Enligt 6 § samäganderättslagen kan en delägare kräva att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan lämnas in till tingsrätten. Övriga delägare kan normalt inte förhindra att en auktion genomförs, det undantaget som kan finnas är om det finns synnerliga skäl.En delägare kan kräva att fastigheten säljs på en offentlig auktion. I 6 § sägs att ett beslut om att sälja en samägd fastighet kan skjutas på framtiden om en delägare visar att denne har synnerliga skäl till att det inte ska bli en försäljning. De omständigheter som åsyftas är sociala eller andra förhållanden som skulle kunna tala emot en försäljning. Det kan vara skäl som att ett barn som bor i fastigheten behöver gå kvar på en viss skola, eller ett sådant skäl som att det på grund av lågkonjunktur inte går att få ut ett rimligt pris. Praxis på området tyder på att det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga. Det är alltså svårt att skjuta upp/ få anstånd till en auktion/försäljning.Vid auktionen har delägarna möjlighet att vara med och lägga bud. De kostnader som uppstår i samband med auktionen ska betalas av vardera delägare proportionerligt till ägarandelen (15 §). Vid offentlig auktion kan ni även begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris, ett pris som fastigheten inte får säljas under - d.v.s. inkommer det inga bud som uppgår till eller överstiger minimipriset kan fastigheten inte säljas (9 §).Du eller din syster kan ansöka om en god man som beslutar i frågor där ni är oense (3 §). Ansökan görs till tingsrätten som förordnar en god man.För att din syster ska betal hyra till dig krävs att ni har upplåtit ett avtal om hyra. Din syster är alltså inte skyldig att betala dig någon hyra utan att ni har upprättat ett avtal om det.Om du skulle ha några fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen.Vänligen

Behövs den andre delägarens godkännande för att ge bort andel i sommarstuga?

2019-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om det är två stycken som äger en lagfart 50% (i Fritidshus/Sommarstuga) var och den ena vill ge bort sin del i gåva. Måste i så fall den andre godkänna detta?
Emilia Garpebring |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När flera personer äger en fastighet tillsammans gäller lagen om samäganderätt. Finns det ett avtal mellan samägarna gäller dock avtalet, eftersom lagen är dispositiv.Varje delägare i samägd egendom är fri att förfoga över sin andel, exempelvis genom att ge bort eller sälja den. För en sådan åtgärd krävs alltså inte något godkännande från övriga delägare. Däremot krävs samtliga delägares samtycke för att förfoga över egendomen i sig, vilket framgår av 2 § samäganderättslagen. Skulle en delägare vilja vidta någon åtgärd med fastigheten krävs alltså att den andre går med på det. Det kan också vara bra att veta att en delägare enligt 6 § samägandelagen alltid kan ansöka om att egendomen säljs på offentlig auktion. Skulle delägarna ha mycket svårt att komma överens kan en av dem alltså framtvinga en försäljning för gemensam räkning, såvida inte den andre kan visa att det finns synnerliga skäl emot det.Jag hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar