Om grannens ogräs växer in på ens egna tomt, vem är skyldig att ta bort det?

2019-09-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Grannens ogräs växer in på min tomt.Är de skyldiga att hålla efter sitt ogräs o dyl så att det inte sprider sig till grannar?
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I jordabalkens tredje kapitel finns det regler om rättsförhållanden mellan grannar. I 3 kap. 2 § jordabalkenstår det att den granne som drabbas av att rot eller gren tränger in på ens egna fastighet från grannes får ta bort roten eller grenen. Den drabbade grannen måste dock först höra sig för med grannen, som växtligheten kommer ifrån, om du får plocka bort det som är på din sida. Om det är så att växtligheten kommer drabbas väldigt hårt av att man plockar bort på sin sida av fastighetsgränsen måste man först bereda grannen tillfälle att själv ta bort den. Om inte det blir väldigt ringa skada på växtligheten måste man alltså som huvudregel bereda ägaren tillfälle att rensa upp. Vad som är ringa skada kan dock vara svårt att enas om varför det är att föredra att prata med grannen och få dennes samtycke först.Så länge växtligheten inte utgör omedelbar fara för din fastighet är det dock svårt att tala om en speciell skyldighet för din granne att hålla efter sitt ogräs. T.ex. om det hade rört sig om ett stort träd som är i dåligt skick går det att säga att grannen har en skyldighet att underhålla trädet, för att det inte ska falla över på din fastighet och orsaka skador i och med fallet. När det kommer till ogräs är det däremot svårare att dra det till en lika stor skyldighet att hålla efter sitt ogräs. Du behöver i ett sådant fall bevisa att det uppstår en faktisk olägenhet för dig. De rättsfall som finns inom detta ärende har inte behandlat just mindre växtlighet som ogräs, men jag skulle säga att det beror på vad det är för typ av ogräs och vilken påverkan det har på din fastighet. Det som även kan nämnas är den generella regeln om skälig hänsyn mellan grannar, som finns i 3 kap. 1 § jordabalken, och betyder att man ska ta skälig hänsyn till sin omgivning när man nyttjar sin fastighet. Sammantaget skulle jag råda dig att först prata med grannen om den växtlighet som stör din fastighet och påminna om den allmänna hänsynsregeln, om det skulle behövas.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan släkten styra över släktgård?

2019-09-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga beträffande uttrycket " taga över släktgården ", om man ärver den efter det att föräldrarna har gått bort! Heter det lika dant om man har köpt släktgården av sina föräldrar och sedan drev den vidare. Finns det någon form av juridisk skillnad i dessa två fall? Är man friare att taga beslut i det senare fallet, om man exempelvis vill testamentera gården till någon närstående vän som ej ingår i släkten, eller för den skull kanske fattar beslutet att sälja gården på öppna marknaden, utan hänsyn till syskon eller övriga släktingar! Är man då "EN FRI MAN" att kunna taga beslut som släkten förmodligen kommer att ogilla. Har man några juridiska förpliktelser mot släktingar, oavsett om man ärvt gården, eller friköpt den medans föräldrarna, eller någon av föräldrarna levde? Jag lägger inga moraliska aspekter i frågan, endast juridiska! Tacksam för svar!
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar din fråga som att du undrar om några juridiska skyldigheter gentemot släktingar kan följa med ägandet av en släktgård.Utredning Enligt min uppfattning kan inga särskilda skyldigheter åläggas den som äger en släktgård enbart baserat på det faktum att gården gått i arv i något visst antal generationer. Jag vet inte varifrån du hämtat formuleringen "taga över släktgården", men jag kan säga att denna formulering med största sannolikhet inte har någon särskild juridisk-teknisk innebörd. När någon väl äger en fastighet är denne fri att förfoga över fastigheten såvida inget annat avtalats, exempelvis genom servitut. Förutsatt att exempelvis du äger gården själv har dina släktingar sålunda inga rättsliga möjligheter att påverka dina beslut avseende den. Sättet du förvärvat gården på, exempelvis genom arv eller köp, spelar enligt min uppfattning ingen roll i detta sammanhang. Du kan alltså exempelvis testamentera gården till vem du vill, förutsatt att ingen laglott kränks genom detta.HandlingsplanEftersom du inte presenterat ett konkret problem kan jag inte komma med en närmare rekommendation till dig. Förutsatt att det rör sig om en gård du äger kan jag dock rekommendera att du förfogar över den på det vis du finner lämpligt med hänsyn till relevanta omständigheter; dina släktingar kan inte komma med några anspråk baserat på att gården ägts av era släktingar tidigare.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Om att ställa grejer på annans tomt

2019-09-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Får man ställa av en tv på en annans tomt?
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utgångspunkten är att man inte får använda någon annans egendom som sin utan ägarens tillstånd eller samtycke, detta omfattar även fastigheter. Om så sker kan den person som olovligt brukar annans fastighet anses ha begått brottet olovligt brukande (10 kap. 7 § brottsbalken) eller egenmäktigt förfarande (8 kap. 8 § brottsbalken), och innebär att du kan polisanmäla händelsen.Det som dock även behöver tas upp är att även om tv:n i sig står på din mark har den inte blivit din egendom i och med placeringen på din mark. Ägaren till tv:n äger fortfarande den och att flytta på annans egendom utan ägarens samtycke kan aktualisera brottet olovligt förfogande (10 kap. 4 § brottsbalken) för dig som flyttar på den. För att undvika det kan du ansöka om vanlig handräckning hos Kronofogden, och ange att du vill få någon annans egendom borttagen från din fastighet. Du kan läsa mer om förfarandet här. Undantaget från brottet olovligt förfogande är om det är uppenbart att tv:n är skräp och att ägaren har avsagt sig äganderätt. I ett sådant fall kan egendomen anses vara herrelös och du kan slänga den om du vill. Observera dock att du inte ska vara tveksam på att egendom är herrelös, det ska vara uppenbart.Om du däremot vet vem som är ägaren till tv:n kan det vara en god idé, i syfte att komma till en lösning snabbare, att först prata med vederbörande om att denne ska flytta på tv:n, innan en eventuell polisanmälan och/eller handräckningsansökan.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan man bli vräkt från studentboende på internatskola om man inte följer reglerna

2019-09-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Så jag är 17 år gammal och går på en friskola med internat (studentboende) på skolans område dom har regler om att man inte får ha alkohol eller vara onykter på skolans område, men nu har dom satt upp en ny regel om att du inte får gå på fester och om dom misstänker att du har druckit så riskerar du att bli vräkt från ditt boende jag undrar om dom så kan göra det ur ett lagligt perspektiv?
Alexander Hedblom |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ifall man ser det ifrån ett fastighetsrättsligt perspektiv så säger hyreslagen att vräkning oftast är på grund av obetalda hyror. Andra orsaker som också är vanligt förekommande kan vara att hyresgästen stör grannarna, hyr ut i andra hand utan att hyresvärden har godkänt det, eller att hyresgästen bedriver brottslig verksamhet i lägenheten.I detta fall verkar det enligt min mening inte vara fråga om lag utan de regler som skolan satt upp för sina elever, så länge de inte gör något som uttryckligen strider mot lagen ser jag inga problem med de nya reglerna. Man kan även se det som att du blir "relegerad" från internatet om du inte följer de regler som skolan satt upp, vilket i ditt fall är ett alkohol- och festförbud, och att för att få bo på internatet måste man vara elev vilket faller sig naturligt. Hoppas du fått svar på din fråga! Om inte, tveka inte på att skicka in en till.Vänliga hälsningar,

Vad gäller vid försäljning och förvaltning av samägd jordbruksfastighet?

2019-09-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag och mina 8 syskon har ärvt ett litet familjejordbruk efter våra föräldrar som avled under förra året och nu undrar jag vad som gäller. Får några syskon bestämma att fastigheten ska renoveras utan att prata med alla? Får de sälja saker utan att fråga? Kan man stycka av mark vid en försäljning även om alla inte godkänner detta? Hur länge ska man vänta på att man ska sälja jordbruksfastigheten, eftersom några syskon använder fastigheten som sin kolonilott. Vi har stora problem med kommunikationen mellan oss, eftersom vissa syskon anser att de har rätt att fatta vissa beslut utan att delge alla syskon.Tacksam för svar!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningNormalt sett när flera gemensamt äger en fastighet regleras rättigheter och skyldigheter i samäganderättslagen. Lagen är tillämplig i ert fall, däremot ska även lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter tillämpas, vilken ersätter 2-6 § i samäganderättslagen. Samäganderättslagen är dispositiv och kan avtalas bort genom ett samäganderättsavtal, vilket inte är möjligt när det gäller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter.Lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter ska tillämpas om fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet ägs av minst tre gemensamt och ersätter som nämnt ovan 2-6 § i samäganderättslagen (1 §). Så som du beskriver fastigheten i din fråga utgår jag i mitt svar från att den är taxerad som lantbruksenhet och nämnda lag är tillämplig. Skulle så inte vara fallet är det istället samäganderättslagen i sin helhet som tillämpas och du är välkommen att kontakta mig för klargörande om vad som då gäller.Delägarna ska utse en ställföreträdareDelägarna i fastigheten ska utse en ställföreträdare. Valet av ställföreträdare ska för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel anmälas skriftligen till inskrivningsmyndigheten. Anmälan ska vara undertecknad av ställföreträdaren och innehålla en försäkran av honom eller henne på heder och samvete att bestämmelserna i lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter har iakttagits vid valet av ställföreträdare. Om en anmälan inte gjorts ska tingsrätten på orten utse en ställföreträdare efter anmälan av en myndighet eller delägare. Innan en ställföreträdare förordnas ska delägarna ges tillfälle att yttra sig, om det är möjligt. När tingsrätten har förordnat en ställföreträdare, ska detta anmälas till inskrivningsmyndigheten. Delägarna kan när som helst utse en ny ställföreträdare i stället för en ställföreträdare som tidigare har anmälts eller förordnats (2 §). Val av ställföreträdare sker genom röstning. Den som fått flest röster utses till ställföreträdare. Har flera fått lika röstetal, avgörs valet genom lottning (5 § tredje stycket).Ställföreträdaren svarar för den löpande förvaltningen av fastigheten enligt de riktlinjer och anvisningar som delägarna meddelar och har behörighet att företräda delägarna mot tredje man i angelägenheter som rör fastigheten. Ställföreträdaren får däremot inte överlåta fastigheten eller del av den, inteckna eller pantsätta fastigheten upplåta nyttjanderätt eller annan rättighet i fastigheten, om avtalet gäller för längre tid än fem år eller för någons livstid eller om det kan bli förlängt på begäran av nyttjanderättshavaren (3 §). Beslut av delägarnaFör beslut i frågor där ställföreträdaren har behörighet att företräda delägarna gäller den mening som har fått det högsta röstetalet bland de röstande. Varje delägares röstetal räknas efter hens andel i fastigheten. Vid lika röstetal beslutar ställföreträdaren. Det är således tillräckligt med enkel majoritet för beslut om förvaltningen i vilket ställföreträdaren får företräda delägarna. För andra beslut, dvs sådana där ställföreträdaren inte får företräda delägarna (försäljning av fastigheten, inteckning och pantsättning m.m.) krävs det att alla delägare är eniga (5 § första och andra stycket).Försäljning av fastighetenFör att hela fastigheten ska säljas är utgångspunkten att samtliga delägare ska vara eniga (se resonemang enligt ovan). Varje delägare har däremot en möjlighet att hos domstol begära att fastigheten för gemensam räkning säljs på offentlig auktion. Rätten ska dock inte besluta om försäljning om någon av de andra delägarna visar synnerliga skäl för anstånd (13 §). Exakt vad som utgör synnerliga skäl får avgöras i det enskilda fallet, dock är kravet högt ställt. I samäganderättslagen finns en liknande bestämmelse enligt vilken det enligt praxis framkommer att sådant som kan utgöra synnerliga skäl är ett särskilt dåligt konjunkturläge eller sociala skäl (jfr NJA 1974 s. 490). I samäganderättslagen finns regler för hur en tvångsförsäljning på offentlig auktion går till genom utseende av en god man (8-15 § samäganderättslagen).I ert fall ska ni utse en ställföreträdare om så inte skett. Bäst är om ni kan komma överens om att utse en ställföreträdare genom röstning. Om så inte sker kan du vända dig till domstol och begära att en ställföreträdare förordnas. Det är ställföreträdaren som svarar för den löpande förvaltningen, efter röstning bland alla er delägare. För den löpande förvaltningen är enkel majoritet tillräckligt. Renovering är sådant som kan beslutas med enkel majoritet, medan försäljning, avstyckning m.m. måste ni vara eniga om. Beslutet kan inte tas av ett par av delägarna utan ska ske efter röstning.Min rekommendation om ni inte kommer överens är att du vänder dig till domstol för utseende av en ställföreträdare. Det finns ingen tid för hur länge ni ska vänta med att sälja fastigheten. Är ni inte helt eniga om försäljning av den kan du vända dig till domstol och begära tvångsförsäljning. Domstolen kommer i sådana fall att utse en god man som sköter försäljningen. Vill någon/några av delägarna behålla fastigheten kan de lägga bud på den vid auktionen, men det innebär även att utomstående intressenter kan lägga bud på den.Om du vill ha hjälp av en jurist på Lawlines juristbyrå vid kontakt med domstol för att begära att en ställföreträdare utses eller för att begära tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Givetvis får du även kontakta mig om något i svaret ovan är oklart. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Gäller besittningsskyddet för hyra av radhus?

2019-09-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har investerat i ett radhus som ska hyras ut omöblerat. Jag avser att hyra ut huset som långtidsuthyrning. Gäller besittningsskyddet för hyra av radhus? Jag föredrar att exkludera det i avtalet med hyresgästen, ifall det visar sig senare, att hyresgästen inte sköter sig och jag vill avsluta avtalet, så att hyresgästen flyttar.
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Besittningsskyddet är oberoende vilken typ av bostad det rör sig om, utan det beror främst på om du hyr ut radhuset privat enligt lagen om uthyrning av egen bostad eller i näringsverksamhet enligt 12 kap. jordabalken. Privat uthyrningOm du hyr ut radhuset privat enligt lagen om uthyrning av egen bostad gäller inte besittningsskydd för hyrestagaren. Läs mer här om i vilka fall som besittningsskyddet inte gäller.Uthyrning i näringsverksamhetOm du hyr ut radhuset i näringsverksamhet är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet under förutsättning att det anges i en särskild handling och att det godkänns av hyresnämnden. Du anses hyra ut i näringsverksamhet om du faller in under hyresförhandlingslagens definition av hyresvärd. Som hyresvärd anses i lagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka ej utgör del av upplåtarens bostad (1 § 2 stycket hyresförhandlingslagen). I detta fall måste du alltså avtala bort besittningsskyddet för att det inte ska gälla. Du hittar information om förfarandet och om godkännande hos hyresnämnden här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Vad gör jag om vi som äger fastigheten inte är överens om att sälja?

2019-09-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej har hade två hus med mitt ex där de var sagt att när de ena var sålt skulle hon ta över det andra huset 16 juni fråga ja hur de gick då hade hon ändrat sig å ska sälja men fortfarande inte lyckats att ens få ut en annons......men finns de nått ja kan göra för å komma nån vart ?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.När man samäger en fastighet och inte kan komma överens om huruvida fastigheten ska säljas så har var och en av dom som äger fastigheten rätt att påkalla tvångsförsäljning (6 § lag om samäganderätt). Fastigheten säljs i så fall på offentlig auktion som delägarna får betala. Ofta är det förmånligare om man kan ordna med försäljningen på annat vis, så i första hand kan det vara bra att försöka komma överens om en försäljning. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Om högljudda barn i lägenhet

2019-08-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag bor i ett lägenhet och på samma hus bor ganska många folk från India. De låter sina barn skrika och spela på gård hela dagen från 12:00 till 21:00 utan kontroll. Lägenheten är riktig gammal så även man stänger fönster det hjälper inte. Hade pratat med de många gånger men det är värdelöst.
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För det fallet att du bor i en hyresrätt:I 12 kap. 25 § jordabalken finns det ett förbud mot störningar i boendet och innebär att ljudnivån ska ligga på en normal nivå dygnet runt.Om ljuden är påtagligt störande kan du ringa störningsjouren som kan komma ut och kontrollera situationen. Ofta rapporterar störningsjouren till hyresvärden att de ha åkt ut till boendet och i vilket syfte till hyresvärden, vilket kan leda till att hyresgästerna får tillsägelser om att hålla ljudnivån nere, och slutligen förlora sin hyresrätt om de inte rättar sig.Du kan även vända dig till Hyresnämnden och anmäla problemet. Hyresnämnden kan då besluta att din hyresvärd måste lösa problemet. Alternativt kan du vända dig till Hyresgästföreningen för att få råd om situationen för handen är av det slaget att du behöver vidta åtgärder.För det fallet att du bor i en bostadsrätt: Det finns inga speciella regler i bostadsrättslagstiftningen om störande ljud förutom det allmänt hållna förbudet mot "störningar" och att man ska iaktta "allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset" som står i 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. Samma paragraf föreskriver även att om föreningen har meddelat särskilda ordningsföreskrifter så ska dessa följas. Ifall det finns sådana föreskrifter i er förening, där det t.ex. anges tider mellan vilka det måste vara tyst eller liknande bestämmelser är boende skyldiga att följa föreskrifter och du kan anmäla överträdelserna till föreningen.Oavsett bostadsform finns brottet ofredande i 4 kap. 7 § brottsbalken. Men den paragrafen tar sikte på störningar som sker på natten, t.ex. en granne som festar högljutt inpå småtimmarna. I ett sådant fall kan man ringa polisen, men störningsjouren finns framförallt för den här typen av situationer. Du kan även vända dig till din kommun och begära en bullerutredning. I en sådan utredning tittar man bl.a. på vad som allmänt anses vara störande ljud, hur gammal byggnaden är och när på dygnet störningen sker. Faktorerna som man tittar på jämförs mot de av Folkhälsomyndighetenallmänna råd med riktlinjer och rekommendationer för bullergränser inomhus.Eftersom det dock rör sig om barn som leker på dagtid finns det dock en risk att det är svårare att få gehör, det är oljud som ofta anses som något grannar kan få tåla och är inte en grund för uppsägning oavsett boendeform. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,