Hur man kan påverka styrelsebeslut i samfällighetsförening.

2018-04-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Är med i en samfällighetsförening och nu är det någon som vill kapa 2 stora fina Almar (träd) som bla skyddar mot insyn i våran radhuslänga. Kan styrelsen verkligen bestämma det om inte alla är med på det. Jag själv tycker inte att man kapar ner fullt friska träd.
Alexia Kavaleff |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall kommer lagen om förvaltning av samfälligheter att bli aktuell. En samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller genom samfällighetsförening (4 §). I ditt fall är det fråga om en förening. Föreningen ska vid förvaltningen av samfälligheten se till föreningsmedlemmarnas bästa beaktas och även att varje enskild medlems särskilda intressen ska beaktas i skälig omfattning (19 §). Vidare får föreningen inte driva verksamhet som är främmande för samfällighetens ändamål (18 §). Styrelsen handhar föreningens angelägenheter i enlighet med lagen, stadgarna och föreningsstämmobeslut (35 §).I den mån det är möjligt ska alltså din förening tillgodose dina intressen.Det är på föreningsstämman medlemmarna har rätt att delta i handhavandet av föreningens angelägenheter. Ifall ärendet med träden inte tagits upp och behandlats på föreningsstämman kan minst en femtedel (eller vad som är bestämt i stadgarna) av alla röstberättigade medlemmar begära en extra stämma. I sådant fall åligger det sedan styrelsen att kalla till extra stämma. Om så inte sker gör länsstyrelsen det på anmälan av medlem (47 §).Jag rekommenderar alltså att du och de övriga medlemmarna kallar till extra stämma och tar upp ärendet. Ifall ni på stämman kommer fram till att träden inte ska avverkas måste styrelsen respektera detta (35 §). Kom även ihåg att ange det ärende ni vill behandla.Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Vänligen,

Gåva av fastighet och föreskrift om enskild egendom

2018-04-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, Min fru och jag äger tillsammans (50% - 50%) en sommarstuga utanför Hudiksvall. Vi vill nu överföra halva huset på våra två barn i gåva som personlig egendom så att vi alla fyra äger 25% vardera i fastigheten. Hur går vi lämpligen vidare med detta?Tacksam för svar.
Johanna Lindström |Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag förstår det som att ni vill veta hur ni ska göra för att ge era barn en andel i huset samt hur ni ska garantera att andelen fortsatt är deras egendom. Vad gäller fastighetsöverlåtelser genom gåva finns regler i 4 kap. jordabalken. För att en överlåtelse genom gåva ska vara giltig gäller samma regler som för ett köp; ett skriftligt avtal, ett gåvobrev ska upprättas och undertecknas av både givaren och gåvotagaren (4 kap. 29 § med hänvisning till 4 kap. 1 § om kravet på skriftligt avtal). I gåvobrevet skriver ni hur stor andel som ska överföras till barnet. Vad gäller er andra fråga bör ni skriva i gåvobrevet att fastigheten ska vara barnets enskilda egendom. Om ert barn gifter sig och därefter skiljer sig förhindrar det nämligen att andelen i sommarstugan ingår i en bodelning.Om era barn är över 18 år kan ni bortse från detta stycke, men om de fortfarande är omyndiga måste enligt regler i föräldrabalken någon ta emot gåvan i deras ställe. Vanligen är det föräldrarna som förvaltar barnets egendom, men eftersom det är ni som är givare kan ni inte samtidigt vara gåvotagare. För att göra en fastighetsöverlåtelse till ett omyndigt barn måste en god man förordnas, som med överförmyndarens samtycke får ta emot gåvan för barnets räkning (14 kap. 11 §). Överförmyndaren är utnämnd av kommunfullmäktige i er hemkommun och är en förtroendeperson som har i uppgift bland annat att utöva tillsyn över gode män. Även ansökan om förordnandet av en god man görs hos överförmyndaren.Hoppas ni fick svar på er fråga, om ni har fler frågor är ni välkommen att höra av er till Lawline igen!Vänligen,

Behövs ett bygglov om byggnad ändras på så vis att den tas i anspråk?

2018-04-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min granne har ett gästhus/komplementbyggnad 2 meter från min tomtgräns, jag har skrivit på medgivande för detta.Huset är 38 m2.Nu har det visat sig att grannen har tänkt hyra ut detta som permanent boende.Jag trodde det behövdes ett nytt bygglov, "komplementbostadshus" (ändrad användning) för att han skulle kunna göra detta, och eftersom huset står närmare än 4.5 meter från tomtgräns så behövs ju också mitt medgivande.Grannen påstår nu att hans Jurist sagt att detta är ok att hyra ut i nuvarande form. (gästhus)Kan detta verkligen stämma?Vilka regler finns när det gäller användning av komplementbyggnad/gästhus?
Sara Ottosson Bixo |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilken lag är tillämplig?Frågan avser bygglov varvid plan-och bygglagen är tillämplig. Behövs det bygglov för byggnad som får annat syfte än tidigare bygglov givit medgivande till?Enligt 9:2 1 st p 3a krävs det bygglov för en byggnad som ändras på så vis att den helt eller delvis tas i anspråk. Om din grannes byggnad tidigare inte har varit ägnad för uthyrning innebär det att en upplåtelse va nyttjanderätt till bostaden är en sådan ändring som medför att byggnaden helt tas i anspråk och för det krävs såldes bygglov. Det finns undantag till regeln i 9:2 1 st p 3. Om din granne exemplevis skulle uppföra en byggnad i syfte att utgöra särskild bostad (komplementbostad) så hade din granne inte behövt söka om nytt bygglov, 9:4a 1 st p. 1. Utgången i ditt fall.Till följd av att din grannes byggnad har ändrats på så vis att den tagits i anspråk så krävs bygglov. Du bör kontakta din granne och påtala detta och får du inte gehör bör du i stället vända dig till din kommun och den avdelning som handlägger bygglov för att höra dig för i frågan. Jag hoppas att mitt svar var till din hjälp!Med vänlig hälsning,

Hur går förfarandet vid offentlig aktion för en samägd fast egendom till?

2018-04-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi är sex sommarstugdelägare och fem delägare vill sälja. Vi (jag och min man) önskar köpa ut övriga ägare och lagt ett skäligt bud. Problemet är att en ägare motsätter sig försäljning och vill att det ska fortsätta vara ett gemensamt släktägande. Detta har lätt till att två av delägarna föreslår offentlig auktion enl Samäganderättslagen. Fastigheten är behov av en genomgripande renovering samt anslutning till kommunalt VA. Hur är gången vid en offentlig auktion? Önskar också sammanställning för ungefärliga omkostnader och tidsperspektiv inför en eventuell offentlig auktion? Tacksam för snart svar.
Sara Ottosson Bixo |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vilken lag är tillämplig?Som du antyder i din fråga så är lagen om samäganderätt tillämplig i ert fall. Den lagen är dispositiv. Vad innebär det i praktiken att samäganderättslagen är dispositiv?Under förutsättning att ni inte har ingått ett samäganderättsavtal som förhindrar försäljning kan offentlig aktion göras möjlig enligt 6 § Samäganderättslagen. Övriga delägare kan normalt inte förhindra att en sådan aktion genomförs men finns det synnerliga skäl kan anstånd ges av tingsrätten. Hur går förfarandet till vid offentlig aktion?Det är Tingsrätten som beviljar ansökan om försäljning vid offentlig auktion. Innan aktion påbörjas har varje delägare möjlighet att begära att det beslutas om ett visst minimipris för försäljningen och om inga bud lämnas som motsvarar eller överstiger minimipriset så kan egendomen inte säljas (9 §). Auktionen sköts av en god man som ombesörjer aktionen och fördelar köpeskillingen mellan delägarna när aktionen genomförts. Om det är en fastighet som ni ska sälja ska den gode mannen också utfärda köpebrev. Allt detta står i 8 §. Om samtliga delägare är överens om att anta eller förkasta ett bud så gäller det beslutet. Skulle ni inte vara överens, gäller högsta budet såsom antaget såtillvida att det överstiger det minimipris ni har beslutat om (12 §).De förvaltningskostnader som uppstår i samband med auktionen ska enligt 15 § betalas av samtliga delägare i förhållande till var och ens andel i den samägda egendomen. Det finns ingenting som hindrar att en eller flera delägare som vill förhindra att egendom säljs till utomstående, är med och lämnar bud vid aktionen. Kostnader och tidsåtgång för förfarandetJag kan inte svara på vad det skulle kunna komma att kosta för en god man och jag rekommenderar att ni tar kontakt med Tingsrätten för att höra er för gällande den frågan. Angående din fråga om hur lång tid ett förfarande tar så finns det inte reglerat i lag men i vanliga fall kan det ta upp till 3 månader för Tingsrätten att handlägga ett sådant ärende. Jag vill göra er uppmärksamma på att samäganderättslagen också tillåter klyvning vilket medför att samäganderätten upphör. Med andra ord kan ni klyva fastigheten enligt reglerna i fastighetsbildningslagen och på så vis uppstår nya fastigheter och den gamla upphör att gälla. Ni som vill sälja era nya fastigheter har på så vis rätt att göra det. Klyvning kan dock bli problematiskt om enbart en byggnad står på fastigheten och ni är många delägare. Jag rekomemnderar att du kontaktar Lantmäteriet i den frågan. Jag hoppas att mitt svar var till er hjälp!Med vänlig hälsning,

Skyldighet att betala för samägarens åtgärd på stuga.

2018-04-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en sommarstuga tillsammans med min syster. I somras köpte hon färg för 5.000 kr och målade om huset. Detta utan att fråga mig först. Nu, 8 månader senare, kräver hon mig på halva det beloppet. Är jag då skyldig att betala?
Natasha Fathifard |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För åtgärder på en fastighet eller lös sak krävs att alla ägare samtycker enligt 2 § i lagen om samäganderätt. Den som är samägare har skyldighet att betala för förbättringsåtgärder enligt 15 § och även att tillsammans med alla ägare komma överens om större åtgärder. Här är det alltså avgörande om målningen av huset egentligen varit nödvändig. Om den anses vara nödvändig, har du enligt lag skyldighet att betala. I lagen sägs inget om hur ''sent'' en samägare kan kräva en annan samägare på betalning.Hoppas du fått svar på din fråga!Jag önskar dig en fortsatt trevlig dag!Med vänlig hälsning,

Rätt att sälja fastighet som man vunnit bättre rätt till via domstol

2018-04-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har en fråga om arv. Min syster stämde min far i domstol för bättre rätt till fastighet. Min far, född -21, företräddes av sin gode man, som är advokat med inriktning på fastighetsjuridik. Den gode mannen anlitade i sin tur f d hovrättsråd som ombud. Dessa två förlorade mot min syster vilket innebar att min pappa förlorade en skärgårdsfastighet på drygt 7000 kvm till min syster. Domen vann laga kraft i dec -16.Min syster styckar nu nämnda fastighet till två fastigheter, för att sälja dessa med maximal vinst. Fastigheten hon har processat sig till mot vår fars vilja är förskott på arv. Jag och min son har fått en gåva av vår far på en mindre fastighet, 1800 kvm, vi äger 50% vardera. Vår gåva är inte förskott på arv. Lagfarten gick genom nov -17. Pappa har sedan i aug -17 en förvaltare. Pappa bor på ett vård- och omsorgsboende och är numera lyckligt ovetande om dessa konflikter.Min fråga är:- Har min syster rätt att sälja fastigheten? På min fars konto finns mindre än en sjättedel av det belopp som hon kommer att sälja fastigheterna för. - Om, inte, vad kan jag göra för att hindra henne?Det finns naturligtvis en lång bakgrundshistoria till varför vår far har valt att göra så här. Mvh
Isabella Vasiliou |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Äganderätt till fastighetenReglerna gällande fast egendom återfinns i Jordabalken (JB). Äganderätt är i juridisk mening den mest långtgående förfoganderätten som kan föreligga till en viss sak, vilket innebär att ägaren till en fastighet har rätt att bestämma över fastigheten i frågan. I och med att din syster vann processen mot er pappa innebär det att hon är ägare av skärgårdsfastigheten. Din syster har alltså äganderätt över fastigheten. LagfartFörutom att man ska ha fått äganderätt över en fastighet krävs det också att man får lagfart på fastigheten för att kunna bevisa att det är den personen som verkligen äger fastigheten. Jag utgår dock från att din syster har sökt och fått lagfart på skärgårdsfastigheten i frågan. Förskott på arvReglerna rörande förskott på arv återfinns i 6 kap. ärvdabalken (ÄB). Huvudregeln är att det arvlåtaren ger till arvinge under sin livstid ska räknas som förskott på arv, om inget annat angetts i exempelvis gåvobrev (6 kap. 1 § ÄB). När förskott på arv rör sig om att arvingen fått en fastighet ska man vid bodelning efter arvlåtarens död som huvudregel räkna på värdet av fastigheten när gåvan gavs och inte värdet fastigheten har vid arvlåtarens död (6 kap. 3 § ÄB), när avräkning på förskottet ska göras. Alltså gäller värdet från när din syster vann fastigheten i rätten. Om fastigheten din syster "fick" i förskott skulle vara mer värd än vad hon skulle fått som arvslott behöver hon inte betala tillbaka överskottet (6 kap. 4 § ÄB), OM inte det skulle kränka din rätt till laglott (7 kap. 4 § ÄB). Sälja fastighetenEftersom din syster äger skärgårdsfastigheten har hon även rätt att sälja den. Att hon kommer få ut mer än vad fastigheten var värd när hon vann den i rätten har ingen betydelse på grund av regeln i 6 kap. 3 § ÄB som säger att det är värdet på fastigheten när gåvan gavs som har betydelse vid avräkningen. SammanfattningSammanfattningsvis har din syster rätt att stycka och sälja skärgårdsfastigheten eftersom det är hon som äger den. Du kan inte hindra henne från att sälja fastigheten. Om värdet av fastigheten gått upp sedan hon vann över er pappa i rätten spelar ingen roll då det är värdet vid gåvotillfället/när din syster vann processen som gäller. Men om detta belopp kränker din rätt till laglott (som är hälften av din arvslott (7 kap. 1 § ÄB)) då har du rätt att få ut en summa pengar av din syster för att nå upp till laglotten. Om du har följdfrågor eller funderingar är du hjärtligt välkommen att kontakta mig på isabella.vasiliou@lawline.se så återkommer jag så fort jag kan!Vänligen,

Kan mark- och miljödomstolen ogiltigförklara preskriptionstiden för dessa lägenheter i industrifastighet?

2018-04-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har en fastighet klassad som industrifastighet, i den här fastigheten finns sedan gammalt sju lägenheter.Dessa lägenheter är mer än tio år gamla, min fråga är, efter en del trassel med byggnadsnämnden i Borås, kan mark o miljödomstolen ogiltigförklara preskribtionstiden för dessa lägenheter.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Inledningsvis vill jag säga, att det inte riktigt framgår av din fråga vilken sorts preskription fastigheten ålagts, samt framgår inte övriga omständigheter som kan vara av betydelse för en bedömning av huruvida preskriptionen eventuellt kan upphävas. Det är även vanskligt, att i varje fall bedöma hur en domstol eventuellt kan komma att döma, eftersom en bedömning måste göras från fall till fall.Preskription enligt miljöbalken och plan- och bygglagenBeträffande preskriptionen kan det exempelvis vara fråga om preskription av miljörättsliga brott, preskription avseende miljöskadestånd enligt 32 kap. miljöbalken (MB), preskription av efterbehandlingsansvaret enligt 10 kap. 4 § MB (vilket aldrig preskriberas) avseende att ansvarig i skälig omfattning ska utföra eller bekosta åtgärder som behövs för att förhindra skador eller olägenheter för miljö eller hälsa, preskription av föreläggande eller förbud enligt 10 kap. MB, preskription av åtgärds- eller rättelseföreläggande enligt 11 kap. 19-20 § plan- och bygglagen (PBL), eller preskription av förbud mot fortsatt arbete eller åtgärd enligt 11 kap. 30 § PBL.SvarSvaret ovan är knapphändigt, men jag behöver mer information för att utreda saken mer ingående. Jag kommer att ringa dig onsdag den 4:e april ca kl. 16.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet reder ut vissa saker, varpå jag därefter återkommer med ett mer utförligt svar per e-post.RekommendationFöreligger det en tvist emellan dig och byggnadsnämnden vore det bra, om du anlitar en jurist som granskar de handlingar som finns tillhanda. Har du några fler frågor, eller vill du anlita någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!Vänligen

Husbil vid tomtgräns som bostad

2018-04-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min hyresvärd har ställt upp en husbil på sin tomt precis vid angränsandet till en annans tomt och låter sin vän bo där året om, är det lagligt att göra så här?
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag delar för enkelhets skull upp den i två delar Placering av husbilen:Jag börjar med placeringen av husbilen. Av 6:2 sjätte punkten i plan och byggförordningen framgår att en husbil inte får placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter. Jag tolkar din fråga som att husbilen i detta fall står såpass nära grannen att bestämmelsen blir aktuell. I 2 § 2 st i samma förordning finns dock ett undantag till detta, nämligen om grannen ger sitt medgivande till placeringen. Användning av husbil som permanentbostad: Jag går över till frågan om det är okej att din hyresvärd låter någon bo i husbilen året om. Av 6:2 sjätte punkten i plan och byggförordningen framgår även att det inte krävs bygglov för få ställa en husbil på sin tomt förutsatt att det rör sig om ett upplag, dvs i syfte att förvara husbilen på tomten. Så länge husbilen står på tomten i detta syfte får den inte användas som bostad. För att husbilen ska få användas mer permanent som bostad på tomten krävs alltså bygglov. Vad detta betyder i ditt fall: Det är inte okej att utan vidare ställa en husbil vid en tomtgräns och använda den som en permanentbostad. Om din hyresvärd fått tillstånd (bygglov och medgivande från den närmaste grannen) att ställa husbilen vid sin tomtgräns med detta syfte är det dock okej i lagens mening. Jag hoppas du fått svar på din fråga. Du är välkommen att återkomma om det är något mer. För mer information om bygglov och liknande kan du vända dig till boverket (http://www.boverket.se/sv/byggande/) Med vänlig hälsning,