Hur kan jag överlåta del av fastighet till min sambo?

2020-01-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min sambo vill skriva in mig i sin fastighet med ett gåvobrev, jag undrar om exempelvis min bror och hans sambo skulle kunna vara vittnen utan att det blir problem?
Linnéa Lind |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar att din fråga rör fastighet som är fast egendom. Det är jordabalken (1970:994) som är tillämplig för förhållanden rörande fast egendom (1 kap 1 §). För överlåtelse av fastighet mellan sambor genom gåva gäller samma formkrav som vid överlåtelse av fastighet (4 kap 29 § JB och 4 kap 1 § JB). Gåvohandlingen är då en överlåtelsehandling som ska upprättas innehållandes uppgift av egendomen som ska överlåtas. Handlingen ska underskrivas av gåvogivaren och gåvomottagaren (4 kap 1 §). Det finns alltså inte krav på att vittnen ska närvara eller vilka som kan vara vittnen. Krav på vittnen aktualiseras främst i ärvdabalken (1958:637) avseende testamente (10 kap 1§ ÄB). Ett förordnande i testamente innebär dock ingen övergång av äganderätt.Ditt förvärv av del i fastighet innebär att du och din sambo innehar fastigheten med samäganderätt (4 kap 8 § JB). För att ditt förvärv ska bli fullständigt skyddat ska du ansöka om lagfart inom tre månader efter överlåtelsen (20 kap 1–2 § JB).Sammanfattningsvis så krävs det överlåtelsehandling som uppfyller krav på fastighetsöverlåtelse och lagfart för att ditt förvärv ska bli fullständigt skyddat. För detta krävs inga vittnen. Jag skulle inte rekommendera er till att förordna om detta i testamente då det inte innebär en övergång av äganderätt. För hjälp med upprättande av överlåtelseavtal kan du vända dig till våra jurister här.Hoppas att jag besvarat din fråga!

Möjlighet att överklaga svensk dom till EU

2019-12-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fråga avser förhållandet mellan äganderätt och strandskydd/allemansrätt. Jag har en gård där ett nytt bostadshus behöver byggas. Kommunen nekar detta med hänvisning till strandskyddet och allemansrätten. Överklagan till Länsstyrelsen har givit samma resultat. Mark- och Miljödomstolen samt Mark- och miljööverdomstolen (Svea Hovrätt) har inte beviljat prövningstillstånd. Jag anser att samtliga instanser klart visar en avog inställning mot mänskliga fri och rättigheter, dessutom föreligger en tveksamhet avseende samtliga instansers följsamhet i ärendets legalitet.Kan jag överklaga i EU vad avser mänskliga rättigheter trots att Svea Hovrätt fastställer underdomstolens resultat det vill säga att ärendet lämnats utan prövningsrätt.
Carl Oscarsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det går inte att överklaga domar från svenska domstolar direkt till EU-domstolen men du kan skicka in klagomål till EU:s institutioner (instruktioner här) om du anser att svenska myndigheter bryter mot till exempel egendomsskyddet i EU-rätten. Enligt artikel 34-35 i Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (se här) kan du få din sak prövad i Europadomstolen efter du har fått det prövat av samtliga instanser i Sverige. Information om hur du går till väga finner du här.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen

Sambor separerar - Hur snabbt kan jag kräva att sambon flyttar ut och tar med sig sina tillhörigheter?

2019-12-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! En person hyr en bostadsrättslägenhet i andra hand. Efter några år flyttar ytterligare en person in och de blir då sambos. Det ställs ingen fråga om detta till hyresvärden (innehavaren av bostadsrätten) och inget nytt andrahandskontrakt upprättas utan det är endast den ursprungliga personen som står på andrahandskontraktet. Efter ett par år blir paret osams och relationen kraschar och som jag förstår är det den som ej står på andrahandskontraktet som får flytta. - Hur snabbt kan man kräva att personen flyttar? - Vad gör man om personen vägrar flytta? - Har man rätt att "låsa ute" personen som skall flytta och i så fall ifrån vilken tidpunkt? (omgående?)- Vad gör man i så fall med personens tillhörigheter- Vad gör man om personen lämnar kvar sina tillhörigheter inklusive sina egna husdjur och bara försvinner?
Hanna Lindqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga innehåller flera delfrågor, och för att hålla svaret läsbart kommer jag beröra delfrågorna kortfattat. För att göra svaret tydligare kommer den sambo som hyr bostadsrättslägenheten i andra hand benämnas Sambo 1, och den inflyttade sambon för Sambo 2. I svaret kan du hitta hänvisningar till relevanta bestämmelser i följande lagar: - Sambolagen (SamboL)- Äktenskapsbalken (ÄktB)- Jordabalken (JB) - Lag om betalningsföreläggande och handräckning (BfL) - Brottsbalken (BrB)Lägenheten är inte samboegendomEn andrahandshyresgäst får lov att ha en inneboende utan att meddela bostadsrättsinnehavaren. Skulle hyreskontraktet mellan Sambo 1 och bostadsrättsinnehavaren säga att endast en person får bo i lägenheten är det dock inte tillåtet. Observera att privatuthyrningslagen gäller för hyresförhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och Sambo 1, men ej mellan Sambo 1 och Sambo 2. Eftersom din fråga rör två personer som är sambor, aktualiseras Sambolagen. Den gemensamma bostaden ska tillfalla den som bäst behöver den, om bostaden är så kallad Samboegendom. SamboL 3 § och 16 §. I ditt fall kan vi konstatera att lägenheten inte är samboegendom. Det beror på att den inte införskaffades för parets gemensamma bruk. Sambo 1 som har andrahandskontraktet får då rätt att bo kvar i lägenheten. Sambo 2 får istället bedömas vara inneboende hos Sambo 1. -Bodelning mellan samborObservera att sambor har rätt att begära bodelning när samboförhållandet har upphört, SamboL 8 §. En bodelningsförrättare kan anordnas, om samborna inte är överens. Bodelningsförrättare kan då utses av tingsrätten på en eller båda sambors ansökan. Om ingen av samborna begär bodelning behöver det inte göras. Dock kan en vägran att flytta, eller meningsskiljaktigheter om vad gäller den egendom som finns i hemmet, likställas med en begäran om bodelning. Se SamboL 26 § samt ÄktB 17 kap. 1-2 §. -Domstolen kan bestämma vem som får bo kvar under tiden som bodelning pågårMedan bodelning pågår kan domstolen på ansökan av en av samborna ta ett beslut om vem som får bo kvar i lägenheten under tiden, SamboL 28 §. Då måste den andra sambon genast flytta därifrån, SamboL 29 § andra stycket. Hur snabbt kan man kräva att personen flyttar? Uppsägningstiden är tre kalendermånader, från och med kommande månadsskifte, JB 12 kap. 4 §. Detta gäller då hyresavtalet gäller för obestämd tid, vilket torde vara fallet när det gäller ett samboförhållande. Tidigast är Sambo 2 skyldig att flytta den 31 mars 2020, om uppsägning sker senast den 31 december 2019. Uppsägningen ska göras skriftligt av Sambo 1 och delges Sambo 2, JB 12 kap. 8 §. Vad gör man om personen vägrar flytta? När uppsägningstiden löpt ut, kan det bli aktuellt att begära avhysning av Sambo 2. Avhysning görs med hjälp av kronofogden, BfL 3 §. Sambo 1 kan ansökan om handräckning via kronofogdens webbsida. - Har man rätt att "låsa ute" personen som skall flytta och i så fall ifrån vilken tidpunkt? (omgående?)Nej, man har inte rätt att låsa ute en person/byta lås på dörren, för att stänga ute den andra sambon. Det förutsätter att Sambo 2 fortfarande bor i lägenheten. Om Sambo 2 har flyttat får hen inte gå in i lägenheten om inte den andra sambon lämnar samtycke till det. Överträds detta kan Sambo 1, som bor i lägenheten, anmäla Sambo 2 för hemfridsbrott, BrB 4 kap. 6 §. För att hemfridsbrott ska bli aktuellt måste den andra sambon anses ha flyttat.- Vad gör man i så fall med personens tillhörigheter?Om Sambo byter lås/låser ute Sambo 2, från lägenheten betyder det att Sambo 2 inte längre får tillgång till sina tillhörigheter. En sådan begränsning kan vara en otillåten gärning som kallas för egenmäktigt förfarande, BrB 8 kap. 8. Det är därför att rekommendera att personen får möjlighet att hämta sina tillhörigheter. Skulle du flytta på sakerna, skänka dem eller sälja dem skulle även det utgöra ett brott som kallas för olovligt förfogande, BrB 10 kap. 4 §.- Vad gör man om personen lämnar kvar sina tillhörigheter inklusive sina egna husdjur och bara försvinner?Brottet egenmäktigt förfarande kan även träffa en situation då en person inte flyttar sina tillhörigheter. Det har att göra med att Sambo ett, i detta fallet, begränsas i hur lägenheten kan användas. Exempelvis kan egenmäktigt förfarande bli aktuellt om det ligger saker i ett förråd som tillhör Sambo 2, och Sambo 1 därför inte kan använda utrymmet.Sambo 1 kan ansöka om handräckning hos kronofogden. Om ett beslut om handräckning beviljas blir Sambo 2 tvungen att hämta sina saker. Vad gäller husdjur som lämnas kvar, bör Sambo 1 kontakta Länsstyrelsen. Jag hoppas att detta svar kan bidra till att bringa klarhet i vad som gäller i den situationen du beskriver, och att du fått svar på dina frågor. Återkoppla gärna till mig på mejl, hanna.lindqvist@lawline.se, om det är något du önskar förtydligas i svaret. Önskar du hjälp att komma vidare med detta ärendet kan jag sätta dig i kontakt med en av våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Mer information finns på följande webbsidor: Kronofogdens webbsida där du kan ansöka om handräckning, och läsa mer om avhysning. Sveriges domstolars webbsida där du hittar information om bodelning och ansökan om bodelningsförättare. Vänligen,

Kan banken neka mig lån på grund av besittningsrätt?

2019-12-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En bank jag har haft kontakt med gällande ett lån till ett fritidshus jag tänkt köpa, och veckovis, ca 2 mån om året, hyra ut för få "hjälp med finansieringen, säger sig inte vilja låna ut pengar om man tänkt hyra ut huset. Skälet till detta ska enligt dem vara besittningsrätt.Vad jag förstår gäller bara eventuell besittningsrätt om man hyr ut lägenhet, villa eller fritidshus längre än 2 år.Har jag missuppfattat lagen om besittningsrätt?Är det vanligt att banker gör på detta sätt?Det ska tilläggas att jag fått lånelöfte från samma bank tidigare.Tack på förhand
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.Vad är problemet? Jag tolkar frågan som att du dels undrar huruvida en hyresgäst av ett fritidshus får besittningsskydd i ditt fall och dels huruvida banken kan neka dig ett lån på den grunden. Besittningsrätt för privatbostadVid uthyrning av privatbostad gäller lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Lagen stadgar att en hyresgäst av en privatbostad, om hyresavtalet ingåtts efter 1 februari 2013, inte har någon besittningsrätt alls. Bankens perspektiv Utifrån vad som stadgas i lagen, har den banktjänsteman du pratat med inte varit korrekt informerad. Det som däremot är viktigt att tänka på är att banken inte har någon skyldighet att bevilja dig ett lån vilket innebär att de kan avslå din ansökan på vilken grund de finner är lämpligt, oavsett om den är reell eller inte. För mer information gällande bostadsfinansiering rekommenderar jag dig att vända dig till din bank. Hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen. Med vänlig hälsning,

Vad krävs för dokument för att säkerställa att en person som investerar pengar i en fastighet får ta del av en eventuell framtida värdeökning?

2020-01-01 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min syster äger var sin halva av en sommarstuga. Nu vill min systerdotter investera pengar i stugan, vilket betyder att värdet förmodligen ökar. Vad krävs för dokument för att säkerställa att hon får ta del av värdeökningen i framtiden? Tacksam för svar.
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lagJag tolkar din fråga som att den berör fast egendom, dvs att ni även äger marken som stugan står på. Därmed blir jordabalken tillämplig (1 kap. 1 § jordabalken). Skulle så inte vara fallet (det vill säga att stugan står på annans mark) kan du bara bortse från delen där formkraven för ägande beskrivs. Ur bevisbördesynpunkt är det dock alltid bra att ha ett skriftligt avtal. Även lagen om samäganderätt kommer att beröras. Vilka alternativ finns? Först och främst skulle ni kunna tänkas överlåta en del av fastigheten till din systerdotter. Detta gör då att ni alla blir samägare till fastigheten. Således har ni alla rätt till era andelar av huset vid en framtida försäljning (4 kap. 8 § jordabalken och 1 § lagen om samäganderätt). Det är viktigt att era andelar tydligt framgår av köpehandlingarna, eftersom ni annars presumeras äga lika andelar (1 § lagen om samäganderätt). För att ett köp av fast egendom ska vara giltigt krävs det att det är en skriftlig köpeskilling som underskrives av säljaren och köparen, att köpeskillingen framgår och att den innehåller en så kallad överlåtelsemening (dvs att det framgår att er avsikt är att överlåta en andel av fastigheten) samt uppgift om fastigheten (4 kap. 1 § jordabalken). Ett annat alternativ är att upprätta ett avtal som anger att din systerdotter i framtiden har rätt att ta del av lika stor procentuell andel som hon går in med i dagsläget, vid en framtida avyttring. Som ett enkelt exempel kan nämnas att om hon går in med 200 000 kr och stugan/fastigheten är värd 1 000 000 kr så kan värdet beräknas till 1 200 000 kr och hon har då gått in med 1/6. Detta är alltså den kvot som hon förslagsvis skulle ha rätt till vid en framtida avyttring. Om ni alla undertecknar avtalet och någon skulle bryta mot det så är det ett avtalsbrott som leder till att påföljder aktualiseras. Det finns inga formkrav för ett sådant här avtal, och det kan alltså slutas muntligt. Däremot är det som sagt alltid bra att ha det skriftligt, eftersom det underlättar tolkningen vid en eventuell tvist. Sammanfattning För att säkerställa att din systerdotter får ta del av en eventuell värdeökning i framtiden kan ni antingen upprätta ett köpekontrakt så att hon blir delägare, eller upprätta ett avtal om att hon har rätt till en viss kvot när stugan säljs i framtiden. Hoppas att du fick svar på din fråga! Om du skulle behöva mer hjälp rekommenderar jag dig att boka tid med en av våra jurister på https://lawline.se/boka. Med vänlig hälsning,

Vad är lös egendom?

2019-12-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man lånar en väns bil är bilen "lös egendom" då?Enligt lagen.nu sägs att all egendom som inte är fast är lös.De skriver att det som går att flytta är lös egendom.Vilka lagtexter kan man hänvisa till?Vänligen
Melinda Roos |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen definition i lagtext om vad som utgör lös egendom. Däremot går det att läsa ut genom att tolka annan lagtext. I jordabalkens 1 kap. 1 §, anges att fast egendom är jord. Enligt 2 kap. jordabalken framgår att även fastighetstillbehör, exempelvis byggnader också är fast egendom. Det här betyder att motsatsvis är all annan egendom lös egendom. Där ingår bland annat bilar, bostadsrätter, aktier, värdepapper och rättigheter.Sammanfattningsvis utgör bilen lös egendom. Du kan hänvisa till ovannämnda lagrum och svaret finns genom en motsatsvis tolkning av texten.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vad blir konsekvenserna om jag bygger utan bygglov?

2019-12-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Ska bygga en tillbyggnad på 15 kvadratmeter vad gäller det för regler i ett bostadsområde som är ett planerat område kan jag bygga utan bygglov? Vad kan det bli för konsekvenser om man bygger tillbyggnad utan tillstånd har rätt så bråttom och komunnen tar 3 månader på sig och ta ett beslut?
Johannes Weister |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänna förutsättningarSom jag tolkar din fråga undrar du vad som gäller för att få bygglov för en utbyggnad i ett område som är föremål för detaljplanering och vilka konsekvenser det kan få om du bygger utan lov.Reglerna kring bygglov finns i 9 kap. plan- och bygglagen (2010:900) (PBL).När krävs bygglov?Enligt 9 kap. 2 § 1 st. 2 p. PBL är tillbyggnad bygglovspliktig. Enligt 4 b § 1 st. 1 p. får dock utan bygglov göras en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea (enligt den definition som finns i Svensk Standard, SS 21054:2009) än 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Kommunen kan dock ha bestämt i detaljplan att bygglov ändå krävs för en sådan åtgärd, 4 d § och 8 § 1 st. 2 a).Även om bygglov inte krävs är en vissa åtgärder anmälningspliktiga enligt 16 § med hänvisning till 16 kap. 8 § som stadgar att regeringen får bestämma att anmälan krävs för vissa åtgärder. 6 kap. 5 § i plan- och byggförordningen (2011:338) (PBF) stadgar vilka åtgärder som är anmälningspliktiga, däribland nämns (12 p.) sådan tillbyggnad som avses i 9 kap. 4 b § 1 st. 1 p. PBL.En anmälan ska vara skriftlig och göras till byggnadsnämnden, 9 kap. 44 § PBL, och nämnden ska besluta om startbesked inom 4 veckor från det att anmälan kom in, 45 § 1 st. 1 p. Enligt 46 § ska anmälan ha det innehåll som nämns i 21 §.Enligt 10 kap. 2 § får en åtgärd som är anmälningspliktig inte påbörjas förrän startbesked getts.Påföljder om PBL inte följsOm du underlåter att ansöka om bygglov kan du drabbas av lovföreläggande, 11 kap. 17 § PBL. Lovföreläggande innebär i att du uppmanas att inom viss söka lov för din åtgärd. Det kan även leda till rättelseföreläggande, vilket kan innebära föreläggande om att riva det du byggt utan lov eller anmälan, 20 §. Förelägganden förenas med vite, 37 § och du får stå för ev. kostnader, 27 §.Därutöver blir du skyldig att betala byggsanktionsavgift, 51 §, som minst uppgår till 23 250 kr, 52 § och 9 kap. 7 § 1 st. 1 p. PBF.Slutsats och rådDet kan bli dyrt att underlåta att ansöka om lov eller anmäla anmälningspliktig åtgärd. Därav råder jag dig att invänta startbesked innan du påbörjar ditt bygge. Notera dock att ifall din åtgärd endast är anmälningspliktig så borde du få startbesked inom 4 veckor.Hoppas det här var till hjälp!Med vänlig hälsning,

Vilka möjligheter till tvångsförsäljning av fastighet har jag?

2019-12-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag kommer snart att äga 25% i ett fritidshus. Min bror 25 % och min faster 50%.Jag vill bli utköpt ur stugan. Om ingen vill köpa ut mig hur gör jag då. Kan jag tvingas äga något jag inte vill ha kvar då jag anser att jag inte kommer att utnyttja denna stuga.Kan jag sälja min del till någon annan (tex. en av mina barn) eller kan jag framtvinga en försäljning. Har läst samäganderättslagen men blir inte riktigt klok på vad som menas.
Sabrina Curan |Hej! Stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om du har önskan om att sälja din andel i fritidshuset och ni internt inte kan komma överens om en försäljning, har du möjlighet att ansöka om tvångsförsäljning. Möjligheten att tvinga fram en försäljning av gemensam bostad, så kallad tvångsförsäljning, regleras i Samäganderättslagen. En delägare kan ansöka hos tingsrätten om tvångsförsäljning när den eller de andra ägarna motsätter sig en ordinär försäljning (6 § Samäganderättslagen). Det är därmed tingsrätten som du ska vända dig till för att ansöka om tvångsförsäljning i det fall ni inte kan lösa problemet på annat sätt. Hoppas att du har fått svar på din fråga! Du kan alltid vända dig till Lawlines juristbyrå för kvalificerad juridisk rådgivning. Med vänlig hälsning,