Om högljudda barn i lägenhet

2019-08-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag bor i ett lägenhet och på samma hus bor ganska många folk från India. De låter sina barn skrika och spela på gård hela dagen från 12:00 till 21:00 utan kontroll. Lägenheten är riktig gammal så även man stänger fönster det hjälper inte. Hade pratat med de många gånger men det är värdelöst.
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För det fallet att du bor i en hyresrätt:I 12 kap. 25 § jordabalken finns det ett förbud mot störningar i boendet och innebär att ljudnivån ska ligga på en normal nivå dygnet runt.Om ljuden är påtagligt störande kan du ringa störningsjouren som kan komma ut och kontrollera situationen. Ofta rapporterar störningsjouren till hyresvärden att de ha åkt ut till boendet och i vilket syfte till hyresvärden, vilket kan leda till att hyresgästerna får tillsägelser om att hålla ljudnivån nere, och slutligen förlora sin hyresrätt om de inte rättar sig.Du kan även vända dig till Hyresnämnden och anmäla problemet. Hyresnämnden kan då besluta att din hyresvärd måste lösa problemet. Alternativt kan du vända dig till Hyresgästföreningen för att få råd om situationen för handen är av det slaget att du behöver vidta åtgärder.För det fallet att du bor i en bostadsrätt: Det finns inga speciella regler i bostadsrättslagstiftningen om störande ljud förutom det allmänt hållna förbudet mot "störningar" och att man ska iaktta "allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset" som står i 7 kap. 9 § bostadsrättslagen. Samma paragraf föreskriver även att om föreningen har meddelat särskilda ordningsföreskrifter så ska dessa följas. Ifall det finns sådana föreskrifter i er förening, där det t.ex. anges tider mellan vilka det måste vara tyst eller liknande bestämmelser är boende skyldiga att följa föreskrifter och du kan anmäla överträdelserna till föreningen.Oavsett bostadsform finns brottet ofredande i 4 kap. 7 § brottsbalken. Men den paragrafen tar sikte på störningar som sker på natten, t.ex. en granne som festar högljutt inpå småtimmarna. I ett sådant fall kan man ringa polisen, men störningsjouren finns framförallt för den här typen av situationer. Du kan även vända dig till din kommun och begära en bullerutredning. I en sådan utredning tittar man bl.a. på vad som allmänt anses vara störande ljud, hur gammal byggnaden är och när på dygnet störningen sker. Faktorerna som man tittar på jämförs mot de av Folkhälsomyndighetenallmänna råd med riktlinjer och rekommendationer för bullergränser inomhus.Eftersom det dock rör sig om barn som leker på dagtid finns det dock en risk att det är svårare att få gehör, det är oljud som ofta anses som något grannar kan få tåla och är inte en grund för uppsägning oavsett boendeform. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är hyresvärden skyldig att ordna med ersättningsboende vid sanering?

2019-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi hyr en fastighet privat, som nu har drabbats av vattenskada. Sanering har påbörjats. Har fått besked av firman att skadorna kan vara omfattande, och att lägenheten i så fal under tiden blir obebolig. Är fastighetsvärden skyldig att ordna med tillfälligt boende? Utgår från att ingen hyra skall betalas under perioden.
Amanda Keith |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att din fråga gäller om hyresvärden är skyldig att ordna med ersättningsbostad eller inte. Hyresfrågor behandlas i 12 kap Jordabalken (JB), som också kallas för hyreslagen, varför svaret utgår från den. Det finns ingen bestämmelse i lagen som förpliktigar hyresvärden att ordna med ersättningsbostad till hyresgäster vars hem drabbats av skador. Hyresvärden är alltså inte skyldig att ordna en sådan. Det ni som hyresgäster dock har rätt till är en skälig nedsättning av hyran under tiden som lägenheten är i bristfälligt skick, 12 kap 16 § och 12 kap 11 § första st p. 3 JB. Det beräknas främst utifrån hur lång tid och i vilken omfattning hemmet varit obeboeligt.Även om ni som hyresgäster inte kan kräva att hyresvärden ordnar med en ersättningsbostad är det inte helt ovanligt att hyresvärden ändå gör det, speciellt om det rör sig om omfattande skador. Därför kan det vara bra att i första hand kontakta hyresvärden för att se om denne kan hjälpa till med att ordna med en sådan. Vidare är det vanligt att hemförsäkringen täcker en del kostnader som kan uppstå i samband med fuktsanering, bland annat. Ni kan därför också vända er till ert försäkringsbolag för att se vad det kan hjälpa till med i situationen. Hoppas du har fått svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du har fler funderingar! Med vänlig hälsning,

Har grannen rätt att klippa ner ogräs på min tomt ?

2019-08-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har grannen rätt att klippa ogräs inne på vår tomt med hänvisning till att det tränger igenom hans staket. Jag hävdar att han enbart har rätt att klippa på sin sida om tomtgränsen.
Ellen Hägerström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Rättsförhållandet mellan grannar regleras i 3 kap. Jordabalken (JB). Huvudregeln mellan grannar är att man ska visa skälig hänsyn till varandra enligt 3 kap 1 § JB. Det finns inget i lag som reglerar ogräs. Det är därmed antagligen den allmänna regeln om hänsyn som du och din granne måste ta ställning till. Det är inte klarlagt hur långt denna hänsynsregel sträcker sig. Lagtexten ger inte någon närmare vägledning kring skyldighetens innebörd, omfattning eller vilka påföljder en överträdelse medför. I 3 kap. 2 § fastställs det vad som gäller i fråga om grenar eller rötter som tränger in från ett intilliggande område. Innebörden av 2 § är att en fastighetsägare har rätt att klippa ner en gren som sträcker sig över från grannfastigheten, om grenen utgör en oangelägenhet. Bestämmelsen i 2 § innebär en rätt för en granne att själv klippa bort den del av växtligheten som tränger in på den egna tomten. Grannen har trots allt inte rätt att klippa ner växtlighet på annans tomt. Begreppet "skälig hänsyn" skulle i ditt fall kunna innebära en skyldighet att klippa ogräset så att det inte tränger in på grannens tomt. Det är dock fråga om en bedömning från fall till fall där omständigheter och förutsättningar spelar stor roll. Jag rekommenderar att du och din granne för en diskussion och försöker komma fram till en lösning som passar er. Dock har inte grannen någon rätt att utan tillstånd klippa ner ogräset på din sida av tomten. Vänligen,

Svårt att åberopa urminnes hävd

2019-08-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad innebär gammal hävd avseende fiske. Det finns personer som har fiskat över 50 år på en annans fiskevatten. Nu har diskussioner uppstått att den som har fiskat med än 50 år på annans fiskevatten har gammal hävd. Ägaren har inte vidtagit några åtgärder för att stoppa fiskaren. Kan fiskaren åberopa bruksrätt?
Tora Odin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Gammal hävd i gamla JordabalkenDet rättsinstitut du funderar över hette i den äldre Jordabalken (ÄJB) "urminnes hävd" och var en rätt som förvärvades genom besittning, bruk eller nyttjande. Rätten uppstod endast om besittningen, brukandet eller nyttjandet varit omfattande och utövats under så lång tid att ingen minns eller vet hur hävden uppstod från första början (15 kap 1 § ÄJB). Går det att åberopa urminnes hävd idag?När nya Jordabalken trädde i kraft 1972 togs inte reglerna om urminnes hävd med, vilket innebar att de slutade gälla. I 6 § i Lag (1970:995) om införande av nya jordabalken klargörs dock att en rätt som förvärvats genom urminnes hävd innan lagstiftningen ändrades (1972) ska bestå. Den fiskare som menar sig ha förvärvat fiskerätt genom urminnes hävd måste alltså nyttjat vattnet omfattande och under lång tid innan 1972 när den nya Jordabalken infördes och reglerna upphörde gälla. Som exempel på hur lång tid som kan krävas kan en dom från Mark- och miljööverdomstolen (Mark- och miljööverdomstolens dom den 19 december 2016 i mål F 5004-16) tjäna som exempel. I målet slog domstolen nämligen fast att ett brukande av mark som skett under 56 år innan den nya jordabalken trädde i kraft 1972 var för kort tid för att reglerna om urminnes hävd skulle bli aktuella. Fiskarens möjligheter att åberopa urminnes hävdFör att fiskaren ska kunna få bruksrätt på grund av urminnes hävd krävs att brukandet skett under lång tid innan 1972. Eftersom fiskaren endast nyttjat vattnet i drygt 50 år i dagsläget och det är 47 år sedan reglerna om urminnes hävd försvann kan fiskaren inte göra särskilt många års nyttjande gällande. Jag har mycket svårt att se hur fiskaren skulle kunna göra gällande urminnes hävd i denna situation. Fisket har helt enkelt pågått alldeles för kort tid innan reglerna om urminnes hävd försvann.SammanfattningsvisEftersom en lång och omfattande nyttjanderätt måste ha funnits innan 1972 är det i dagsläget mycket svårt att med framgång åberopa urminnes hävd. Fiskaren har endast haft några års brukande innan år 1972 när reglerna om urminnes hävd upphävdes. Fiskaren kan därför inte åberopa bruksrätt på grund av urminnes hävd.Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

påföljd oskälig hyra och olovlig andrahandsuthyrning

2019-08-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej om jag blir fälld för att tagit ut oskälig hyra i hyresnämnden; vad är påföljden?samt olovlig uthyrning i andra hand av hyresrätt, vad blir påföljden? Kommer detta att synas i belastningsregistret, jag arbetar inom barnomsorgen.
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Påföljd oskälig hyra och olovlig uthyrning av hyresrätt i hyresnämnden:Om du har blivit fälld för att tagit ut oskälig hyra har personen i fråga rätt till att få hyran sänkt men även att få tillbaks den summan som hen betalat för mycket. Du blir alltså då återbetalningsskyldig. Återbetalning kan dock endast ske för hyra ett år tillbaks från och med anmälan.Om du olovligt har hyrt ut en hyresrätt i andrahand är påföljden att kontraktet mellan dig och hyresvärden rivs, dvs – att hyresrätten blir förverkad. Hyresrätten kan endast bli förverkad om följande förutsättningar är uppfyllda:- Upplåtelsen måste vara olovlig, och- hyresvärden måste ha begärt rättelse inom två månader från kännedom om upplåtelsen , och - Inte efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd för att få andrahandsuthyrningen beviljad ( se JB 12 kap. 42 § punkt 3). Eftersom olovlig uthyrning och oskälig hyra inte är kriminaliserat förekommer inga andra sanktioner än de jag nämnt ovan. Det skall dock observeras att riksdagen lade fram ett lagförslag 2017 om att kriminalisera otillåten andrahandsuthyrning med vinstsyfte, där det föreslås bötestraff eller fängelse upp till två år när det gäller grova fall. Dessa nya regler kommer träda i kraft 1 oktober, vilket gör att dessa åtgärderna kommer att kriminaliseras från och med då. Kommer det synas i belastningsregistret?Eftersom oskälig hyra och otillåten andrahandsuthyrning i skrivandets stund inte är kriminaliserat, så hamnar det inte i belastningsrgistert. (observera dock lagändringen som träder i kraft i oktober) Det är nämligen endast kriminella ageranden som är inkuderande. (se 3 § lagen om belastningsregister, för att se listan på vilka kriminella åtgärder som omfattas av registret). Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh,

Behov av hjälp med stämningsansökan - vart vänder jag mig?

2019-08-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej uppsagd av privat hyresvärd på inga grunder efter en månad, han gick emot sitt hyreskontrakt. Behöver advokat för stämning.
Cornelia Isacson | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du är varmt välkommen att kontakta Lawlines juristbyrå för hjälp med din stämningsansökan. Sätet är i Stockholm men det finns även möjlighet att ta möten via telefon eller Skype vid behov. Boka möte: För att boka möte med Lawlines juristbyrå rekommenderar jag att ni fyller i formuläret som ni hittar här. Telefon: 08-533 300 04 Öppettider: måndag–fredag kl. 10.00–16.00 E-post: info@lawline.se Observera att vi inte besvarar juridiska frågor via mail. Skicka i stället din fråga med vårt webbformulär. Postadress: Lawline AB Saltmätargatan 5 113 59 StockholmHoppas mitt svar har varit till hjälp. Har du fler frågor och funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa till oss på Lawline.Vänligen,

Gäller privatuthyrningslagen eller hyreslagen när jag vill hyra ut ärvd villa?

2019-08-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har ärvt en villa av min far som jag vill hyra ut.Jag har inte bott i huset på 25 år och har en egen villa.Kan jag hyra ut enligt privatuthyrningslagen eller måste jag använda hyreslagen?
Paula Zackrisson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Bestämmelserna enligt lagen om uthyrning av egen bostad " privatuthyrningslagen" gäller när en privatperson hyr ut en egen bostadsrättslägenhet, en eller två familjehus, ägarlägenhet eller annat ägt boende, under förutsättning att det inte sker för fritidsändamål, se 1 § Bestämmelserna i "hyreslagen" 12 kap Jordabalken (JB) gäller om inte annat föreskrivet. Det innebär att ex bestämmelserna om lägenheten skick och hinder JB 12 kap. 9-18 §§ samt hyresgästens användning av lägenheten JB12 kap. 23-27 §§ är tillämpliga på upplåtelser enligt privatuthyrningslagen. Eftersom du skriver att du vill hyra ut en villa du ärvt, tillämpas reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad. Fördelen är att prissättningen för hyran är fri enligt privatuthyrningslagen, vilket inte gäller om du hyr ut i andra hand då JB 12 kap tillämpas. Det finns även vissa skillnader vad gäller uppsägningstid beroende på om den är obestämd eller bestämt, samt vissa skillnader avseende möjligheten till förlängning av hyresavtalet, se 3 § lagen om uthyrning av egen bostad och JB 12 kap. 45 a § Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Gåva mot arv vid överlåtelse av fastighet?

2019-08-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Våra föräldrar äger ett året-runt-hus vid havet. De är i 80-årsåldern. Vi är tre systrar. Nu vill mor och far ge oss barn huset i gåva. De vill slippa ansvaret och tycker att vi ändå kommer att ärva huset senare. Vi vill underlätta livet för våra föräldrar. Vi undrar: Vilka för- och nackdelar finns med att få huset som gåva jämfört med att senare ärva? Vad händer om vi fått det i gåva och en av föräldrarna dör och vill flytta från huset? Vi vill inte riskera att bli ovänner...
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Inledningsvis finns det ingen skatteteknisk anledning att göra på detta viset. I samband med borttagande av gåvoskatt och arvsskatt belastas ägaren av huset med skatt enbart vid försäljning, s.k reavinstskatt. Däremot är ägaren av huset skyldig att betala kommunal fastighetsavgift på max 0.75 % av taxeringsvärdet på fastigheten. Vid samägande betalar var och en sin del av skatten, i ditt fall 1/3 . Skatteunderlaget vid försäljning beräknas sedan utefter era föräldrars anskaffningsvärde enligt den s.k kontinuitetsprincipen. Hur ser ägarstrukturen ut mellan dig och dina systrar? Om det inte föreligger några avtal eller annan överenskommelse kommer fastigheten vara behäftad med samäganderätt. Således äger vardera part lika lott i fastigheten (1 § samäL). Det innebär att alla åtgärder som angår fastigheten måste ske med alla delägares samtycke (2 § samäL). Skulle det vara så att en av föräldrar vill flytta ut kommer det troligtvis renderar i en försäljning, men enbart om alla delägare samtycker till det. Den som vill behålla huset får isåfall köpa ut resterande delägare. För att ni slutligen ska anses vara ägare krävs att ni gör en lagfartsansökan senast 3 månader från att gåvobrevet undertecknats. Således måste ni även betala den sedvanliga expeditionsavgiften för ansökan. SlutsatsDet kan finnas anledning att ge bort fastigheten genom gåva hellre än arv. Däremot finns det enligt min bedömning få ekonomiska fördelar med detta i och med att era föräldrar planerar att bo kvar. Vidare tillkommer faktorer såsom ägare av bolån och pantbrev, det är alltså en rad omständigheter som måste tas i beaktning för att klart kunna svara på vilken metod som är mest fördelaktig. Jag har enbart redogjort mycket översiktligt. Min rekommendation är att ni bokar en tid med en av våra jurister och lägger fram en strategi. Länk till bokning finns här. Hoppas du fick svar på din fråga, MVH