Får en sjötomt beträdas med stöd av allemansrätten?

2021-08-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är en sjötomt egen ägd mark tillåten att beträda som allemansrätt ?
Daniel Broman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns tyvärr inget enkelt och bra svar på din fråga, varje fastighet har sina egna gränser. Jag hade behövt se hur det ser ut på platsen eller få en beskrivning. Men jag har ändå försökt beskriva vad som gäller med förhoppningen om att det hjälper dig lite! Den del av marken som du inte får beträdaAllemansrätten omfattar inte markägarens s.k. hemfridszon. Denna hemfridszon "utsläcker" allemansrätten. Hemfridszonen är markområdet runtomkring markägarens bostadshus, med andra ord, tomten. Ibland utgör hela fastigheten (den ägda markytan) en hemfridszon och ibland är den mindre. Inom hemfridszonen har markägaren rätt till bli ostörd och ha ett privatliv, den får du alltså inte beträda.Ingen skarp gräns finnsDet finns ingen allmängiltig gräns där hemfridszonen slutar. Eller med andra ord var allemansrätten börjar gälla. Storleken på hemfridszonen blir därför en bedömningsfråga från fall till fall. Delar som kan spela in i bedömningen kan t.ex. vara nivåskillnader i marken, hur bostadshuset och växtligheten ser ut. Markägarens rätt till privatliv är avgörande för vart gränsen går. Är fastigheten stor kommer knappast hela fastigheten utgöra en hemfridszon och om fastigheten tvärtom är liten kan hela fastigheten utgöra en hemfridszon (eftersom området runt bostadshuset då är mindre). Ofta har markägaren satt upp mur, staket, planterat häckar, låtit gräset växa fritt eller liknande runt den hävdade hemfridszonen för att markera den. Markeringarna behöver inte nödvändigtvis motsvara den faktiska hemfridszonen, men markeringarna kan ge en ledtråd. Hemfridszonen kan sträcka sig hela vägen ner till sjökanten om bostadshuset ligger väldigt nära sjökanten. Här gäller det att använda sunt förnuft och vid osäkerhet fråga markägaren.Om dispens från strandskyddet är meddelatPå de fastigheter där nyare bebyggelse har uppförts och där dispens från strandskyddet har meddelats sker en tomtplatsbestämning. Genom tomtplatsbestämningen bestäms tomtens yta och markeras på kartan (7 kap. 18 f § andra stycket miljöbalken). Denna avgränsade tomtyta blir i princip hemfridszonen genom myndighetens beslut. Markägaren ansvarar dock i dessa fall i princip alltid för att det ska finnas möjlighet till fri passage för allmänheten mellan tomten och strandlinjen om det är fysiskt möjligt (7 kap. 18 f § första stycket miljöbalken). Vilket innebär att du får beträda markremsan närmast sjön på fastigheten. Ibland finns det en stig längs sjökanten. Om inte, titta om det finns någon markerad övergång från tomten till området där fri passage börjar gälla, t.ex. mur, häckar eller högre vegetation i största allmänhet.Vad man får göra utanför hemfridszonenUtanför hemfridszonen/tomten gäller allemansrätten och där får man t.ex. promenera över, bada och tillfälligt använda bryggan. Det är viktigt att komma ihåg att även fast allemansrätten gäller ska man visa hänsyn och varsamhet till omgivningen och inte störa eller förstöra (7 kap. 1 § miljöbalken). Vill du bara gå igenom är det oftast inte speciellt störande. Vill du fiska, ha picknick eller plocka bär är det lite mer störande och du behöver därför hålla längre avstånd från hemfridszonen. Om du vill tälta behöver du hålla ännu längre avstånd för att det inte ska vara störande för markägaren.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hur bestäms kostnadsfördelningen för en enskild väg?

2021-08-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |URGENT! HEJ, Jag bor längst in vid en enskild väg nära en badplats. Enligt Lantmäteri förrättningen så skall vägen användas som utfartsväg för fastigheterna längs vägen. Jag betalar mer än dom flesta på grund av att jag använder nästan hela vägens längd. Jag betalar för 22.1 andelar. Nu är det så att mina grannar som bor vid landsvägen betalar 0,3 - 1,5 andelar. Dessa personer kör med motorfordon hela vägen till stranden, upp till fyra ggr. per dag per person vilket är irriterande, dessutom betalar dom inte för detta slitage utan det kommer på min räkning. Vilka regler gäller? Dessutom bor jag vintertid utomlands, men dom tycker att jag skall betala för åretruntboende trots att jag inte finns i landet ca. sex månader om året. Vad är det som gäller.Vore tacksam för svar snarast möjligt, eftersom nästa vägmöte är om en vecka.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är anläggningslagen (AL) och lagen om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen, SFL). Svaret är dock inte helt givet eftersom jag inte riktigt vet i vems regi gemensamhetsanläggningen, dvs. den enskilda vägen, formellt drivs. Ovan nämner du förvisso ett kommande vägmöte, men inte mer än så. De två samverkansformer som finns för den här typen av anläggningar är delägarförvaltning och samfällighetsförening.Det nu sagda är inte helt oviktigt eftersom beslutsfattandet skiljer sig åt beroende på vilken samverkansform som har valts för förvaltningen av den enskilda vägen. Vid en delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt, vilket innebär att samtliga fastighetsägare måste överens om de åtgärder som föreslås och vid andra typer av beslut, exempelvis vid beslut om kostnadsfördelning, 6 § SFL. I praktiken besitter med andra ord varje delägare en slags vetorätt.Samfällighetsförening är enligt 17 § SFL en bildad sammanslutning som kan förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter och vars medlemmar utgörs av delägarna i samfällighet. Föreningen ska vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa och varje medlems enskilda intressen ska även beaktas i skälig omfattning, 19 § SFL. Medlemmarnas rätt att deltaga i handhavandet av föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämman och varje medlem har, oavsett om denne äger en eller flera fastigheter, en röst, 47 och 49 §§ SFL. Som stämmans beslut gäller sedan den mening för vilken de flesta rösterna avgivits och vid lika röstetal fäller ordföranden avgörandet, förutom vid val, då gäller lottning, 49 § 2 st. SFL.Du uppger att en lantmäteriförrättning har ägt rum varför jag utgår ifrån att den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, i samband med denna var den instans som beslutade om andelstalen eftersom myndigheten är s.k. förrättningsmyndighet på det här området, 4 § AL. Utifrån din ärendebeskrivning, alltså din utevaro under vinterhalvåret och omfattningen av övriga fastighetsägares användning av vägen, kan de nuvarande andelstalen komma att behöva justeras, men samfällighetsföreningen, om en sådan finns, bestämmer inte ensamt över den här frågan. Enligt min mening gör inte heller delägarna det om det istället skulle vara fråga om en delägarförvaltning. I 35 § 1 st. 3 p. AL anges nämligen att en fråga som har behandlats och slutligt avgjorts vid en förrättning får prövas vid en ny förrättning om det har framkommit ett klart behov av omprövning. Såvitt jag kan bedöma föreligger ett sådant behov eftersom en fråga om ändrade andelstal får anses vara av väsentlig betydelse för den delägare (du) vars andelstal föreslås ändrat.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis kan jag inte exakt redogöra för vad som gäller beträffande beslutsfattandet, vilket du säkert förstår. Vidare finns det olika metoder för beräkning av kostnadsfördelningen. Om det är Lantmäteriet som har bildat gemensamhetsanläggningen är det också den myndigheten som beslutar om vilken metod som ska användas. Ett exempel är den s.k. tonkilometermetoden, vilken bygger på att den vikt i ton som fastigheten bedöms belasta vägen under ett år multipliceras med den väglängd i kilometer som nyttjas för resor till och från fastigheten. Slutligen ska tilläggas att det även finns en möjlighet att göra upp på frivillig väg, vilket naturligtvis är det mest kostnadseffektiva alternativet. I 43 § 1 st. AL sägs att en överenskommelse om att en fastighet ska inträda i eller utträda ur en samfällighet eller att en fastighets andelstal ska ändras har samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning, om överenskommelsen godkänns av lantmäterimyndigheten. Så länge det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot anläggningslagen ska ett sådant godkännande lämnas.Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Vem ansvarar för överhängande växtlighet mellan tomter?

2021-08-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag och min man äger ett fritidshus i en samhällsförändring sen 10 år. Våran granne bakom oss hade satt en syrenhäck mellan oss. Den har växt lite över på våran tomt, ca 1×1 m. Nu till frågan, nu har syrenerna växt in på vår andra granne bredvid, också på hennes tomt1×1 m ( i hörnan av tomten bakom vår och grannen) Den stör oss inte eftersom den står bakom våran gäststuga. Vem bär ansvar för att ta bort det som grannen bakom oss planterat och vuxit ut på vår mark och sen till grannen bredvid? Hoppas jag beskriver så ni förstår.
Amanda Laulumaa |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Rot eller gren som hänger över på annans tomtRättsförhållandet mellan grannar är reglerat i 3 kap. Jordabalken (1970:994) (JB). Vad beträffar rötter och grenar så är det stipulerat att om rot eller gren tränger in på en grannes fastighet och intrånget medför olägenhet för fastighetens ägare, så får denne ta bort roten eller grenen efter att områdets ägare fått tillfälle att själv utföra åtgärden, om åtgärden kan befaras medföra skada av betydelse för områdets ägare (3 kap. 2 § JB). Det innebär således att om du och din man upplever att syrenhäcken medför en olägenhet för er så måste ni först be er granne ta bort de överhängande grenarna själv. Om er granne dock väljer att inte avlägsna de överhängande grenarna så har ni rätt att själva ta bort grenarna. Observera dock att det inte medför en rätt att avlägsna grenar eller rötter som enbart finns på er grannes fastighet. Grenarna eller rötterna måste vara direkt överhängande på er fastighet. Om det skulle påverka en tredje granneUtifrån din frågeställning tolkar jag det som att syrenhäcken vuxit från granne A:s tomt till granne B:s tomt (du och din man), varpå ni undrar vem som bär ansvaret för att avlägsna grenarna om syrenhäcken växer vidare genom er tomt till granne C:s tomt. Det är samma lagstiftning som gäller, vilket innebär att den som upplever olägenhet av rot eller gren som tränger in på den egna fastigheten får själv taga bort roten eller grenen efter det att områdets ägare beretts tillfälle att själv utföra åtgärden, om åtgärden kan befaras medföra skada av betydelse för områdets ägare (3 kap. 2 § JB). Skulle således syrenhäcken växa genom er fastighet, vidare till granne C:s fastighet och häcken innebär olägenhet för C, så är det C:s ansvar att först bereda granne A tillfälle att själv avlägsna grenarna, eftersom A äger syrenhäcken. Skulle A inte göra det så får C taga bort grenen själv. Även om grenen går genom er tomt mellan A och C så medför det inte något ansvar från ert håll att avlägsna grenen som växer över C:s fastighetsgräns. Hoppas du upplevde att du fick svar på din fråga! Kontakta gärna Lawline på nytt om det uppstår några fler frågor eller funderingar.Med vänliga hälsningar

Får man ge bort en gåva med villkor?

2021-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga angående köp av villa/radhus.Min fråga är: Jag kommer att betala för huset men skulle vilja ge det som gåva till mina två barn, 50% var (vill att det står i deras namn). Det jag skulle vilja hindra dem ifrån är t.ex att sälja huset, renovera utan tillstånd osv. Är det möjligt? Och om ja, hur rekommenderas det att man ska hantera det. Detta ska endast gälla när jag är vid liv. Sedan skulle jag efter jag dött, vill jag att mitt testamente träder i kraft som säger att var och en av dem får 50% av huset. Gäller det då och upphör gåvan (ovanstående önskan)?Vänligen
Noa Shasavar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid överlåtelse genom gåva ska ett skriftligt gåvobrev upprättas. Gåvobreven måste uppfylla formkraven i 4 kap. 1 och 29 § Jordabalken (JB) för att anses giltiga, d.v.s. innehålla era underskrifter, vilken fastighet gåvan avser och hur stor andel. I gåvobreven kan du skriva in villkor som inskränker dina barns rätt att förfoga över egendomen. Villkoren måste skriftligen framgå i gåvobrevet för att anses giltiga, 4 kap. 3 § och 29 § JB. I gåvobreven kan du alltså skriva in dina nämnda villkor och skriva att dessa ska gälla fram tills att du gått bort. Inom tre månader från att gåvobrevet upprättats måste den som mottager huset som gåva ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, 20 kap. 1-2 §§ JB. När du ansöker om lagfart ska du skicka med gåvobrevet tillsammans med ansökan. En anteckning görs som visar att fastigheten är förenad med villkor; detta är även viktigt för att villkoren ska bli giltiga mot tredje man. Om du har fler barn är de två du nämnde i frågan kan det vara bra att veta att pengar eller annan egendom som ett barn får av en förälder under sin livstid räknas som förskott på arv. Det måste särskilt anges i t.ex. gåvobrevet att det endast är en gåva och inte förskott på arv. Om det skulle anses vara förskott på arv blir konsekvensen att barnens framtida arv fördelas olika då förskottet avräknas från arvslotten. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Vänliga hälsningar,

Grannen har planterat granar nära vår tomtgräns och satt upp en egen gränsmarkering - Vad gäller?

2021-08-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Våran granne har planterat en häck bestående av granar som han har grävt upp i skogen. Granar är väl ingen häck? Dom har han satt på olika avstånd 40- 70 cm från vår tomtgräns. Där har vi byggt ett garage så är nu rädd att rötterna kommer att leta sig under grunden på garaget. Sedan har han även satt en egen tomtpinne och en stor stenhög som gräns vid vår nedfart vid vägen där vi kör. Men den befintliga lantmäteriets tomtpinne är 90 cm innanför hans så kallade tomtgräns. Nu undrar jag vad som gäller? Är tacksam om jag kan få detta nedskrivet samt paragrafer.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDen lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är jordabalken (JB) och brottsbalken (BrB). Men det måste redan nu sägas att det egentligen inte finns några givnas svar på frågorna och att den här typen situationer med fördel löses på frivillig väg.Den civilrättsliga regleringen, vad gäller?När det gäller de grannelagsrättsliga reglerna kan följande anföras. Den allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB anger att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Lagparagrafen är som namnet antyder ganska allmänt hållen och är mer att betrakta som ett målsättningsstadgande. Här har lagstiftaren uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får medföra några besvär för andra. Med andra avses en vidare krets av rättssubjekt än bara de närmaste grannarna. Huvudregeln i förhållandet mellan grannar är alltså att man ska visa skälig hänsyn till varandra. Hur långt hänsynsplikten sträcker sig är inte helt klarlagt och någon vägledning ges inte heller i lagtexten.Praxis, dvs. vägledande domstolsavgöranden, är mycket få. Högsta domstolen (HD) har dock i ett avgörande, NJA 1990 s. 71, uttalat att underlåtenhet att klippa ner en oxelhäck mellan två villafastigheter kan innebära ett åsidosättande av de grannelagsrättsliga förpliktelserna. I rättsfallet hade fastighetsägaren mot sin grannes vilja toppklippt häcken i sin helhet varpå den sistnämnda fastighetsägaren väckte en skadeståndstalan. Domstolen anförde att det hade ankommit på ägaren till oxelhäcken att ombesörja klippningen varför skadeståndsanspråket ogillades. Domen rör naturligtvis en helt annan situation än den nu aktuella, men den indikerar ändå att det inte verkar krävas särskilt mycket för att man som fastighetsägare ska göra sig skyldig till försummelse av den allmänna hänsynsregeln. I rättsfallet ger HD uttryck för ett synsätt som bygger på att en objektiv bedömning av om grannars åtgärder framstår som skäliga med hänsyn till omständigheterna ska göras i varje enskilt fall. Vidare gäller enligt 3 kap. 2 § JB att om rot eller gren tränger in på en fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Områdets ägare, dvs. din granne, ska dock beredes tillfälle att själv utföra åtgärden, om den kan medföra skada av betydelse för områdets ägare. Att det i lagtexten endast nämns rot och gren förklaras av att ingrepp i stammen ofta innebär en betydande risk för att hela trädet dör. Härutöver krävs att de rötter eller grenar som tränger in på din tomt utgör en olägenhet för dig. Så är dock, såvitt jag förstår, inte fallet idag eftersom du endast befarar att de nyplanterade granarna kan komma att utgöra ett problem för dig i framtiden. Men det ska tilläggas att kraven inte är särskilt högt ställda för trädgårdar varför det ofta är tillräckligt att du som fastighetsägare anser att det faktiskt föreligger en olägenhet. Att grannen i ett sådant läge först ska beredas tillfälle att själv få avlägsna rötter och/eller grenar som växer över fastighetsgränsen beror på att lagstiftaren har velat säkerställa att ingrepp görs fackmannamässigt och inte i affekt. Men i skrivande stund har jag dessvärre svårt att se att du med stöd av 3 kap. 2 § JB skulle kunna agera på ett sätt som kan förhindra, eller rättare sagt riva upp, planteringen av granarna eftersom dessa ännu inte är en reell (verklig) belastning. Inte heller genom åberopandet av den allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB torde du kunna göra någonting idag. Slutligen ska det noteras att det mig veterligen inte finns någon legaldefinition på begreppet häck varför jag inte exakt kan svara på hur en länga med granar ska betraktas rättsligt.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Den straffrättsliga regleringen, vad gäller?I 14 kap. 9 § BrB anges att den som obehörigen anbringar ett märke eller annat föremål som kan förväxlas med gällande gränsmärke, vattenmärke, fixpunkt eller annat märke för plan- eller höjdmätning eller flyttar, tar bort, skadar eller förstör ett sådant märke döms, om åtgärden innebär fara i bevishänseende, för förfalskning av fast märke till fängelse i högst fyra år. I lagparagrafens andra stycke sägs att om brottet är ringa döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Din grannes handlande beträffande tomtpinnen kan alltså vara brottsligt.Det som krävs är att gränsmärket ska vara gällande och att fara i bevishänseende ska ha uppstått. Gränsmärket är gällande om det har märkts ut i laga ordning, vilket i praktiken betyder att fastighetsgränsen måste ha fastställts av den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, vid en lantmäteriförrättning, jfr 1 kap. 3 § JB. Med fara i bevishänseende menas att placeringen av grannens tomtpinne har gjort det svårt eller omöjligt att bevisa var gränsen går mellan era fastigheter. Därutöver måste grannen i egenskap av gärningsman ha agerat med uppsåt för att gärningen ska vara brottslig, 1 kap. 2 § 1 st. BrB. Det innebär att personen behöver ha "anbringat" tomtpinnen avsiktligen eller med insikt om alternativt med likgiltighet inför att det skulle leda till fara i bevishänseende. Av förklarliga skäl har jag svårt att med säkerhet avgöra om brottsrekvisiten är uppfyllda i det här fallet. Däremot kan det vara värt att påminna vederbörande om att uppsättandet av egna gränsmärken inte är lagligt. Om det sedan går att föra bevisning om att brott verkligen har begåtts låter jag vara osagt, men detta bör naturligtvis ändå påtalas för grannen.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Notera dock att vi på straffrättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån inte åtar sig inte några straffrättsliga uppdrag fullt ut. I så fall behöver man vända sig till en brottmålsbyrå.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Hyresgäst eller inneboende?

2021-08-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag äger en villa och vill hyra ut övre plan till mina föräldrar. De får sin hyra betalad ifrån socialstyrelsen och när jag nu skickat in hyreskontrakt vill socialen hävda att de är inneboende trots att de har eget kök, badrum och ingång. Jag bor på nedre plan och har också eget kök, badrum samt ingång. Båda våningarna samman kopplas vid en trappa. Nu undrar jag om det finns några bestämmelser enligt lag som kan fastställa ifall mina föräldrar är hyresgäster eller inneboende hos mig.Tack på förhand!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDet finns inga tydliga regler för var gränsen går mellan begreppen inneboende och hyresgäst. Så det korta svaret på din fråga lyder därför att det saknas lagbestämmelser i det här fallet. I praxis har dock frågan prövats vid några tillfällen när det gäller uthyrning av lägenheter. Det är framförallt två omständigheter som då har ansetts avgörande för bedömningen av om den som hyr ett utrymme i en bostadsrättslägenhet ska betraktas som inneboende eller andrahandshyresgäst. Följande två omständigheter brukar tala för att det rör sig om ett inneboendeupplägg trots att parterna har rubricerat avtalet som ett hyresavtal; 1. Om hyresavtalet ger bostadsrättshavaren rätt att disponera hela eller delar av lägenheten och 2. Omfattningen av bostadsrättshavarens faktiska nyttjande, dvs. om bostadsrättshavaren har använt lägenheten i sådan omfattning att hyresgästen i praktiken har hindrats från att bruka den självständigt.Det finns inte heller några specifika bestämmelser som reglerar hur stor omfattningen av bostadsrättshavarens användning av lägenheten måste vara. Högsta domstolen (HD) har dock uttalat i ett rättsfall att månatliga och på förhand aviserade besök i en lägenhet gjorda av en bostadsrättshavares sambo inte var tillräckligt för att hävda att hyresgästen fråntagits en självständig användning av lägenheten (se NJA 2001 s. 241 I). I ett annat avgörande anförde HD däremot att månatliga övernattningar från bostadsrättshavarens sida i kombination med flertalet besök varje vecka gjorde att denne ansågs nyttja lägenheten i sådan omfattning att hyresgästen var att betrakta som inneboende (se NJA 2001 s. 241 II).Vidare kan sägas att det i doktrinen, dvs. den rättsvetenskapliga litteraturen, generellt har förts fram en uppfattning som ger uttryck för att saker som eget kök, badrum och ingång till den uthyrda delen talar för att det är fråga om ett hyresavtal. Motsatsvis gäller då att ett delat badrum och delade allmänna ytor vittnar om att det föreligger ett inneboendeupplägg.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningSammanfattningsvis har jag svårt att säga någonting med säkerhet, vilket du säkert förstår. Besvarandet av din fråga försvåras ytterligare av avsaknaden av lagregler och relevant praxis. Men utifrån de ovan refererade HD-domarna (som ändå ger viss vägledning) finns risk för att dina föräldrar kommer att ses som inneboende genom ditt eget kontinuerliga nyttjande av villan. Samtidigt finns inga, såvitt jag förstår, gemensamma utrymmen bortsett från den aktuella trappan varför det också går att argumentera för motsatsförhållandet. Rättsläget är således oklart. Går det absolut inte att göra upp på frivillig väg med Socialstyrelsen måste frågan hänskjutas till domstol (till en tingsrätt som första instans).Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Överlåtelse av andel i ägarlägenhet

2021-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag har köpt lägenheten för att ha den som utflyttningslägenhet till mina barn. När lägenheten köptes rekommenderade mäklaren att köpet går med 90% av lägenheten äger jag och 10% min son som skulle bo i lägenheten. Nu är det dotter tur att flytta ditt? Hur kan vi göra att flytta de 10% ägande från sonen till dotter? Gåvobrev?Tack på förhand
Nabyiel Marionell |Hej,Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Det enklaste sättet för att överlåta egendom är genom gåva. Här utgår jag från att det handlar om en ägarlägenhet och inte en bostadsrätt. Vid överlåtelse av en ägarlägenhet genom gåva krävs då att formkraven enligt jordabalken (JB) ska vara uppfyllda (4 kap. 29 § JB). Bland annat krävs att en köpehandling ska upprättas skriftligen med uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring och vilken egendomen som avses (4 kap. 1 § JB).Jag föreslår att ni tar hjälp av en jurist eller någon kunnig person för att upprätta gåvobrevet och för att kunna se till att allt går i enlighet med jordabalkens regler. Ni är även välkomna att ta kontakt med en av Lawlines jurister.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Får en granne söka upp mig genom att leta information i sopsorteringen?

2021-07-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Får en granne i samma område till mig (hyresgäst) gå igenom sorterade sopor, leta reda på namnet för att sedan ta reda på vart jag bor och söka upp mig i syfte att påtala att jag slängt för mycket kartonger (i detta fall). Ett förtydligande av frågan "får en hyresgäst gå igenom en annan hyresgäst sopor/sopsortering för att sedan söka upp personen i fråga?"
Nora Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga "får en hyresgäst gå igenom en annan hyresgäst sopor/sopsortering för att sedan söka upp personen i fråga" lyder ja, det är okej. Anledningen till detta är att det inte finns några rättsregler som omfattar situationen i fråga. Så länge personen inte är otrevlig eller hotar till följd av att person X sorterat fel, utan enbart söker upp och påtalar felhanteringen, så är det okej. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,