Vi har en brygga på annans mark - vad gäller när marken säljs vidare?
Mina grannar och jag hade ett muntligt avtal med en lokal markägare om att köpa andelar/båtplatser vid en brygga som han skulle bygga på sin mark invid Mälaren. Nu 10 år senare har markägaren sålt marken och nya ägaren hävdar att bryggan är hans och att vi inte har rätt att ha våra båtar där. Det var vi som betalade för bryggan som förra markägaren byggde - kan nya ägaren tvinga bort oss?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Så som jag tolkat ditt ärende har du köpt en brygga som står på någon annans mark. Det faktum att ägaren / ägarna till bryggan är en annan en den som äger marken som bryggan står på innebär att vi inledningsvis måste särskilja dessa. I juridisk mening kommer bryggan inte att ses som fast egendom utan istället som byggnad på ofri grund, alltså lös egendom (jfr 2 kap 4 § jordabalken). Det är dock oklart om du står som ägare till andelar i bryggan eller till en specifik båtplats på bryggan. Detta kan få betydelse för hur inbördes problem mellan de andra som har båtar på bryggan ska lösas. Om det rör sig om en andelsrätt blir samäganderättslagen tillämplig (analogt), se NJA 1998 s 552. Inom ramen för vad som gäller i förhållande till dig mot den nya markägaren aktualiseras dock två frågor. Å ena sidan äganderätten till bryggan och å andra sidan rätten att nyttja den nya markägarens mark för att kunna använda bryggan.
Äganderätten till bryggan - kan den nya markägaren göra ett godtrosförvärv?
Min utgångspunkt, för att besvara vem av dig och den nya markägaren som får äganderätten till bryggan, är att det tidigare finns ett giltigt köpeavtal som innebär att det är du som är ägare till bryggan / andelar i bryggan. Som framgått ovan rör det sig om byggnad på ofri grund vilket utgör lös egendom och alltså inte fast egendom. Detta innebär att formkravet som gäller för fastigheter inte gör sig gällande och det är därför möjligt att träffa sådana avtal formfritt. En annan sak är att man vid muntliga avtal kan stöta på bevissvårigheter. Det bör dock noteras att tvisten här gäller mellan dig och den nya markägaren, alltså inte mot den förra markägaren som var avtalsparten, och det är därför möjligt att den förra markägaren eventuellt skulle villig att intyga på att det förelegat ett muntligt avtal. Det är då sannolikt att ni också uppfyller er bevisbördan avseende avtalets existens. Betalningar som ni gjort, i den mån dessa kan styrkas, kan också ses som ytterligare bevismedel.
När den förre markägaren då säljer sin mark vore det självklart mest rimligt att denne markerar att bryggan ägs av någon annan. Om vi dock utgår från att så inte varit fallet blir frågan om den nya markägaren kan ha gjort ett godtrosförvärv av bryggan. Ett godtrosförvärv innebär, kort sagt, att en tidigare persons anspråk på äganderätt avseende viss egendom släcks ut i samband med att någon annan i god tro förvärvar egendomen. Det kan då konstateras att bryggan juridiskt bör ses som en byggnad på ofri grund vilket är att klassificeras som lös egendom men däremot inte lösöre (lösöre är en form av lös egendom, men lös egendom är inte nödvändigtvis lösöre). Detta innebär att godtrosförvärslagen inte är tillämplig till sin ordalydelse (se 1 § godtrosförvärvslagen tolkad motsatsvis). I ett äldre rättsfall (NJA 1952 s 407) har det också konstaterats av Högsta domstolen att det inte är möjligt att godtrosförvärva byggnad på ofri grund. Denna ståndpunkt har även bekräftats i den juridiska doktrinen samt av hovrätten i RH 2015:44. I ditt fall rörde det sig ju dock eventuellt om en andel i en byggnad på ofri grund men detta bör sannolikt inte ändra bedömningen. Av detta kan vi då konstatera att den nya markägaren inte kan göra något anspråk på äganderätt avseende bryggan. Du är alltså fortfarande i juridisk mening ägaren till din del av bryggan eller din andel i bryggan.
Rätten att nyttja marken – kan ägaren tvinga bort er?
Avseende frågan om du har rätt att nyttja marken saknar jag tyvärr nödvändig information för att kunna besvara fullständigt. Man hade dock kunnat tänka sig att ni hade ett nyttjanderättsavtal med den förra markägaren som då innebär att du har en rätt att ha en brygga på den förra markägarens mark. Ett sådant avtal skulle möjligen även ha kunnat träffats konkludent, alltså, något förenklat, underförstått mellan dig och den förra markägaren i samband med att du fått nyttja marken under så pass lång tid. Alternativt att ett sådant nyttjanderättsavtal går att intolka i det tidigare köpeavtalet avseende bryggan. Lagen ställer här inga formkrav på nyttjanderättsavtalet, en annan sak är att enbart skriftliga avtal får skrivas in i fastighetsregistret (7 kap 10 § jordabalken), vilket - som framgår nedan - kan få betydelse för frågan.
Om vi nu utgår från att du haft ett nyttjanderättsavtal med den tidigare markägaren blir frågan hur denna nyttjanderätt står sig mot den nya markägaren. Jordabalken bygger här på huvudregeln att rättigheter inte ska stå sig mot en ny markägare samtidigt som det görs en rad undantag (undantagen är så omfattande att man anser att dessa är mer vanliga än huvudregeln). Ett av undantagen ser vi i 7 kap 11 § jordabalken där det följer att en rättighet kan stå sig mot en ny markägare om den förra markägaren - i samband med överlåtelsen av marken - gör förbehåll om rättigheten. Ett sådant förbehåll kan göras formfritt men det måste ha gjorts vid fastighetsköpet och kan alltså inte göras därefter. Även om något förbehåll inte gjorts ska rättigheterna dock ändå bestå enligt 7 kap 14 § jordabalken om inskrivning skett (vilket förutsätter att nyttjanderättsavtalet varit skriftligt, se ovan) eller om den nya markägaren känt till eller borde känt till dessa, alltså varit i ond tro avseende den belastande nyttjanderätten. Frågan om vilka krav som ställs på den nya markägaren inom ramen för frågan vad han / hon borde insett är inte helt klar. Av rättspraxis framgår dock att den nya markägare i regel anses vara i god tro om säljaren givits utfästelser eller garantier som innebär att fastigeheten inte är belastad med andra rättigheter (se NJA 1990 s 331 och NJA 2012 s 1021). Det blir här en bedöming utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Om man kommer fram till att varken någon inskrivning eller förbehåll gjorts, samt att den nya markägaren heller inte borde ha insett att det fanns en nyttjanderätt kommer rättigheterna inte att bestå. Då kan alltså den nya markägaren tvinga bort er från hans mark men bryggan är fortfarande eran. Det blir då en komplicerad fråga vad som gäller för bryggan. Eftersom jag saknar närmare information blir det dock svårt för mig att göra någon mer ingående undersökning och jag stannar därför vid denna mer översiktliga redogörelse. Min spontana bedömning är dock att en sådan situation i första hand bör lösas genom kommunikation med den nya markägaren.
Om den tidigare markägaren försummat att göra förbehåll om nyttjanderätten (förutsatt att en sådan funnits) och nyttjanderätten till följd av detta inte kommer stå sig mot den nya markägaren är det värt att notera att det följer av 7 kap 18 § jordabalken att den förra markägaren kan bli skadetåndsskyldig gentemot dig. Om du kan bevisa att du lidit en ekonomisk skada kan då denna regel vara till hjälp.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att du sannolikt fortfarande har äganderätten till del eller andel i bryggan. Om det dock saknas ett nyttjanderättsavtal, alternativt att någon inskrivning avseende detta nyttjanderättsavtal inte skett kan det dock komma att bli en svår situation ifall den nya markägaren inte fått någon förbehåll eller haft någon anledning att känna till nyttjanderätten. Isåfall blir det en situation där ni saknar rätt att nyttja marken där bryggan står på samtidigt som ni fortfarande har en äganderätt i bryggan. Min rekommendation är isåfall att ni löser situation genom kommunikation. Avslutningsvis vill jag betona att mitt svar har varit relativt allmänt hållet i samband med att jag inte fått närmare information om vissa avgörande aspekter. Om du, vid läsningen av mitt svar, noterat att jag felaktigt utgått från vissa aspekter eller liknande är du självklart åter välkommen att höra av dig till oss på Lawline.
