Köpeavtal fastighet, medlåntagare, avtalsbundenhet m.m.

Question

Hur skriver vi på bästa sätt papper när vi ska köpa hus. Jag ska stå för lånet du min make har en prick hos kronofogden. Hur gör vi på bästa sätt så det inte blir något krångel om vi skulle skilja oss eller om en av oss går bort. Och något kontrakt mellan min far och mig som kommet att gå in som medlånare.och vad för pris på det ungefär. Om köpare skriver att dom skall ersätta för våra utlägg för tillbyggnader men backar för dom anser att det blir fördyrt. Kan man se texten som bindande? Eller kan vi ta bort tex carport å växthus om vi väljer att inte köpa huset och dom inte ersätter oss då vi byggde det när vi hyrde med deras godkännande. Dom har ändå höjt vädet på fastighet enligt mäklaren.mvh Caroline Dahl

Answer 1

Bedömning

Metod

Då det är ett par frågor som har ställts inom ramen för denna fråga så avhandlas de allmänt nedan, utifrån den information som angetts i frågeställningen.

Angående köpeavtalet

Ett köpeavtal avseende fastighet brukar normalt upprättas av den mäklare som fått till uppdrag att förmedla huset. Som jag tolkar frågan är det fråga hur man upprättar ett sådant när din make har en betalningsanmärkning. Detta blir primärt en fråga för banken som sannolikt ej är villiga att bevilja lån till någon som har en betalningsanmärkning. Således kommer du behöva stå själv på lånet till bostaden, eventuellt kombinerat med ett borgensåtagande (se vidare nedan). Det blir således inte så mycket en fråga vad som ska framgå av köpeavtalet snarare än att det blir en fråga vilket låneavtal som ska tecknas med banken som beviljar lånelöfte. Notera emellertid att det även för det fall din make inte står med som köpare på ett köpeavtal kan betraktas som ägare till fastigheten genom dold samäganderätt, dvs. att din make sett till omständigheterna betraktas som samägare till egendomen även om han utåt sett inte framstår som detta.

För det fall ni skiljer er/någon av er avlider

För att undvika krångel för det fall någon av er skulle avlida eller för det fall ni väljer att ansöka om äktenskapsskillnad behöver ni upprätta dels ett testamente, dels ett äktenskapsförord. I annat fall gäller de grundläggande reglerna som föreskrivs i dels ärvdabalken, dels äktenskapsbalken om hur fastigheten ska fördelas mellan er via bodelning. Om ni som sagt vill sätta de grundläggande reglerna ur spel får ni upprätta dessa rättshandlingar och således genom dessa bestämma själva hur ni vill göra. Detta kan t.ex. vara att föreskriva att fastigheten ska vara enskild egendom och ej tas upp i en framtida bodelning (äktenskapsskillnad). Notera att det finns vissa begräsningar, exempelvis vad gäller gemensamma bröstarvingars rätt till sin laglott (testamente).

Medlåntagare

Att din pappa går in som medlåntagare innebär att han kommer att stå med på låneavtalet och således delar ansvaret för att betala tillbaka pengarna du lånar. För det fall ni vill reglera denna skuld er emellan skulle jag rekommendera att ni tittar på att upprätta ett skuldebrev. Ett skuldebrev är ett skriftligt avtal som används för att bevisa att ett lån har getts från en part till en annan. Det ska vara skriftligt och innehålla uppgift om vem som har lånat ut pengarna och till vem. Det ska vidare framgå hur stor summa det handlar om, samt att låntagaren går med på att hen har en skuld som ska återbetalas. Skuldebrevet ger således din pappa en trygghet i att hans åtagande i form av medlåntagare kan göras gällande gentemot dig, för det fall han blir skyldig att svara för lånet om du inte kan betala för detta.

Ett skuldebrev kan variera i kostnad beroende på hur omfattande och/eller komplext det behöver vara, men jag skulle säga som utgångspunkt att det brukar landa på 2 495 – 4 990 kronor (se juristbyråns allmänna villkor som finns på vår hemsida). Notera att detta är en uppskattning och att den prisuppskattning som ni får från ansvarig jurist på juristbyrån är det pris som gäller.

Avtalsbundenhet

Ett grundläggande villkor för avtalsbundenhet är att det finns en tydlig accept av ett framfört anbud, dvs. att en viljeförklaring från part A och accepteras av part B. Om det inte fordras några särskilda formkrav räcker det med att detta sker muntligen. Det är emellertid ur bevissynpunkt alltid bäst att upprätta ett avtal skriftligen.

Om en köpare har skrivit att de ska ersätta er för utlägg avseende tillbyggnader men sedan backar med anledning av att de anser att det blivit för dyrt och ni undrar ifall det har uppstått ett bindande avtal måste man, för att besvara frågan adekvat, se till skrivelsen i sin helhet. Vid avtalstolkning, där det föreligger tvist om hur avtalet eller ett visst villkor ska tolkas, måste man se till avtalet i sin helhet, där särskilt ordalydelsen är av särskild betydelse. För avtalsbundenhet kan man emellertid allmänt säga att det fordras att det förekommit en tydlig viljeförklaring från köparens sida om att de ska ersätta er för dessa utlägg och att ni lämnat en accept avseende detta som de har mottagit. Ytterst blir det en bevisfråga, för det fall det råder tvist i denna del.

Sammanfattning

För att vara på säkra sidan torde ni upprätta en del rättshandlingar enligt ovan, exempelvis äktenskapsförord och testamente. Det ger er större möjlighet att själva styra över hur ni vill hantera fastigheten för det fall ni väljer att ansöka om äktenskapsskillnad eller för det fall någon avlider. För att ge medlåntagaren trygghet borde ett skuldebrev upprättas mellan låntagarna, i synnerhet mot bakgrund av att det inte sällan föreligger ett solidariskt betalningsansvar avseende bolån. Vad gäller frågan om det föreligger avtalsbundenhet måste fråga först ställas om det över huvud taget förekommit ett regelrätt avtal, dvs. om det går att utröna att parterna utväxlat anbud och accept på sätt att det kan göras gällande parterna emellan. Detta går först att bedöma vid en genomgång av den korrespondens som ligger till grund för frågan. Här rekommenderar jag att ni tar vidare kontakt med vår juristbyrå som kan hjälpa er med att granska handlingar m.m.