Telefonrådgivning äger rum nu på söndag den 24/9 kl. 12.00

Question

Hej,
jag företräder en bostadsrättsförening på Djurgården i Stockholm. Vi har ett lägenhetsarrende som löper i fem år och Stockholms kommun är markägare. Bostadsrättsföreningen bildades för snart trettio år sedan och de har aldrig varit problem med vårt arrende. Men i takt med att staden kryper närmare och den mark vi arrenderar blir mer attraktiv för staden att utnyttja, börjar vi att oroa oss. Föreningens två hus betingar ett marknadsvärde på 50-60 miljoner kronor och medlemmarna har alla bostadslån. I avtalet med kommunen står: Bestämmelserna i jordabalken 11:5-6 a om rätt för arrendatorn till ersättning med anledning av arrendets upphörande ska inte tillämpas (avser anläggningsarrende). I övrigt gäller lagens bestämmelser och arrende, (jordabalken 7-11 kap.) Innebär en uppsägning av arrendet att våra fastigheter blir värdelösa? Har staden skyldighet att lösa in dem? Hur brukar bostadsrättsföreningar lösa ett sådant jätteproblem? Vi kan ju inte vara ensamma? Tacksam för svar! Orolig bostadsrättsinnehavare.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).

Din ärendebeskrivning, eller rättare sagt bostadsrättsföreningens arrendeavtal och den däri angivna lydelsen, bereder vissa tolkningssvårigheter. Du uppger att det är fråga om ett lägenhetsarrende, vilka också förefaller vara rimligt eftersom bostadsarrenden i regel inte brukar upplåtas till juridiska personer. Samtidigt hänvisas till specifika bestämmelser i 11 kap. JB, vilket reglerar anläggningsarrenden. Och därutöver stipuleras i avtalet att 7-11 kap. JB ska tillämpas. Det är med andra högst oklart vilket typ av arrende det rör sig.

Glädjande är därför att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskap om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Mot den bakgrunden blir nedan skrivelse ganska allmänt hållen. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum och utifrån antagandet att bostadsrättsföreningen sitter på ett lägenhetsarrende, kan i vart fall följande anföras.

I 8 kap. 1 § 1 st. JB sägs att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Och när det gäller lägenhetsarrende följer av den förstnämnda bestämmelsens andra stycke att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Vidare uttalas i 8 kap. 3 § JB att avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende ska upprättas skriftligen. Och när det gäller avtal om lägenhetsarrende ska ett sådant upprättas skriftligen, om inte annat är överenskommet.

Det kan redan nu sägas att föreningen inte torde ha något besittningsskydd. Av 8 kap. 5 § JB följer att om arrendetiden vid ett lägenhetsarrende inte är bestämd upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att uppsägningen skedde. Fardag är för övrigt den 14 mars, vilket framgår av 8 kap. 4 § 3 st. JB. I den förstnämnda bestämmelsens sista mening anges dock att annat kan gälla om viss uppsägningstid är avtalad. Det innebär att parterna, vid avtal om lägenhetsarrende, med giltig verkan kan bestämma en annan uppsägningstid, såväl kortare som en längre sådan, vilket är fallet här. Om så sker bedömer jag att rätten till fardag bör upphöra. Avtalsfriheten är inte sällan tämligen långtgående. Notera även att en uppsägning ska vara skriftlig, om inte ett skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas, se 8 kap. 8 § 1 st. JB.

När det sedan gäller en eventuell uppsägningssituation behöver följande framhållas. Enligt 8 kap. 21 § 1 st. JB gäller att om arrendatorn har uppfört egen byggnad på arrendestället eller om han eller hon i övrigt har nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom eller henne, ska byggnaden eller vad som annars utförts erbjudas jordägaren (kommunen) till inlösen när arrendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren inte inom en månad från det erbjudandet lämnades förklarat sig villig att anta detta får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om arrendatorn för bort egendomen, ska han eller hon dock återställa arrendestället i tjänligt skick. Men om kommunen som fastighetsägare (jordägare) inte vill förvärva föreningens egendom, dvs. de båda byggnaderna, bedömer jag att dessa, hur osannolikt det än må låta, förmodligen måste plockas, alltså rivas. Ovanpå detta ankommer det sedan på föreningen att återställa marken och inte bara i tjänligt skick utan även, så långt det låter sig göras, i ursprungligt skick, se hovrättsfallet RH 2001:80.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Sammanfattningsvis och mot bakgrund av vad som ovan anförts och som kort svar på din huvudsakliga fråga kan sägas att det mig veterligen inte föreligger någon skyldighet för kommunen att lösa in byggnaderna. Men utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på söndag den 24/9 kl 12.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,