Lamellgardinerna står inte med i köpekontraktet

2020-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har sålt vårt hus. I ett tillbyggt inglasat rum har vi måttbeställda lamellgardiner på tre sidor. I ett uterum har vi lamellgardiner inköpta på Jysk, standardmåttet. Vi glömde skriva något om detta i köpekontraktet. Vad gäller? Båda parter vill ha gardinerna.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline!Det som hör till fastigheten som sålts (alltså det som köparen får i samband med köpet) är s.k. byggnadstillbehör enl. 2 kap. 2 § jordabalken. Tyvärr finns det inte ett klart juridiskt svar om just lamellgardiner räknas som byggnadstillbehör eller inte då ingen lag reglerar detta. De två svar som finns diskuteras endast i litteraturen: (1) Antingen anser man att jordabalkens regler om fastighetstillbehör innebär att, det som är fast monterat och typiskt sett har en nyttoaspekt för en längre tid ska vara bostadstillbehör. Detta synsätt förespråkar alltså att lamellgardinerna ska ingå vid försäljningen. (2) En annan uppfattning är att lamellgardinerna inte är en sådan fast installation som klassificeras som ett byggnadstillbehör, och därmed räknas som lös egendom (vilket inte ingår i försäljningen). Eftersom inget av dessa svar väger tyngre än det andra och att det lamellgardinerna inte ingår i köpekontraktet har ni alltså hamnat i en situation där det inte finns något juridiskt stöd för vem som har bättre rätt till lamellgardinerna. Därför är det enda rimliga alternativet att förhandla om vem som ska få egendomen. Med vänliga hälsningar,

Löfte om framtida gåva av fast egendom är ogiltig

2020-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,om man har ett gåvobrev som gäller gåva av fast egendom hur ska då detta gåvobrev (original) hanteras. Räcker det vid en bouppteckning att man har en kopia på gåvobrevet eller behövs originalbrevet för att styrka avsikten i gåvobrevet (t.ex. enskild egendom) ?Hälsningar,
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om fast egendom och gåva av dessa hittar du i jordabalkens (JB) fjärde kapitel.Gällande gåvobrev av fast egendom så är de inte giltiga om de gäller framtida gåva (4 kap 1§ JB ihop med 4 kap 29§ JB). Det beror på att ett löfte om att sälja eller ge bort fast egendom inte är rättsligt bindande. Det beror på ett sådant löfte inte möter formaliakraven för gåva av fast egendom, vilka anges i 4:1 JB.Om du är den som ska ta emot denna gåva så rekommenderar jag dig att prata med givaren och förklara detta. Där ni då kan komma överens om att gåvan antingen ges direkt och att den andre därmed överlåter fastigheten till dig enligt formaliakraven i 4:1 JB. Om det inte passar er situation så kan givaren upprätta ett testamente där denne testamenterar den fasta egendomen till dig istället.Om det är du som är givaren så gäller givetvis samma sak fast åt motsatt håll.Regler om arvsrätt och testamente hittar du i ärvdabalken.Det viktigaste att veta där är att om den som testamenterar bort den fasta egendomen har barn så måste deras arvsrätt respekteras. Det innebär att de har rätt till minst sin laglott, vilket motsvarar hälften av deras arvslott(7:1 ÄB).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning

Vad gör vi vid tvist om fastighet?

2020-05-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min släkt, bestående av 4 familjer hade mark och stuga i X sedan 60 talet. Våra förädrar som köpte marken upprättade en stiftelse som ägare. De kallade den Stiftelsen Y fjällstuga. En representant från varje familj satt i stiftelsens styrelse. Min pappa som var ingenjör byggde huset på tomten som är 2000 m2 stor. På denna plats har jag tillbringat många somrar och vinterlov.Med tiden gick våra föräldrar bort och en familj var inte delaktig längre alls i stiftelsen. Min bror representerade min familj tills ca 2015 då 2 av de övriga styrelsemedlemmarna gick bakom ryggen på oss och ansökte om stiftelsens upplösning. De ansökte därefter om lagfart efter gåvobrev som godkändes och de delade marken på 2.Efter detta anlitade vi en advokat, som inte lyckades lösa problemet. Våra kusiner slog ifrån sig och meddelade via sin advokat att vi skulle sluta trakassera dem, vilket var väldigt fräckt.Hur kan det vara så lätt för 2 styrelsemedlemmar i en stiftelse att bara roffa åt sig marken för sig själva, som flera familjer köpt tillsammans 50 år tidigare för att nyttja tillsammans?Vad kan vi göra för att få tillbaka våran rättmätiga del av marken och stugan som min pappa byggde?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar er fråga har det förelegat ett ägande av fastigheten genom en stiftelse i vilken det suttit en representant för varje familj. År 2015 gick två av styrelsemedlemmarna bakom ryggen på er, ansökte om stiftelsens upplösning och ansökte därefter om lagfart för fastigheten efter gåvobrev som godkändes. Ni undrar hur det kan vara så lätt för två styrelsemedlemmar i en stiftelse att bara roffa åt sig fastigheten åt sig själva, som flera familjer femtio år tidigare köpt för att nyttja tillsammans.I ert fall blir det väldigt svårt att ge ett bra svar utan en djupare utredning. För att kunna ge ett svar och eventuellt nå framgång krävs att det gås igenom allt som skett. Hur stiftelsen kunde avslutas, gåvobrevets äkthet m.m. Eftersom det funnits någon form av gåvobrev som ansetts giltigt är sådant tillräckligt för att söka lagfart (jfr 20 kap. 1-2 § jordabalken). Om det exempelvis är så att lagfart beviljats på grund av gåvobrevet var falskt kan den som drabbas väcka talan om bättre rätt för att undanröja lagfarten. Det bör observeras att innan ni väcker talan om bättre rätt bör ni gå igenom med en jurist vilka möjligheter som finns till framgång. En domstolstvist kan dels ta lång tid, dels kosta mycket pengar om ni inte når framgång.Tyvärr går det inte att ge ett klarare svar på er fråga utan en djupare utredning. Jag rekommenderar att ni anlitar en jurist som går igenom allt och ger er råd för vilka möjligheter ni har att gå vidare. Ert ärende förefaller komplext varför det inte kan ges ett djupare svar än enligt ovan. För det fall att ni är intresserade av att låta en av våra jurister gå igenom ärendet och råda er vidare är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Våra jurister erbjuder möten per telefon, e-post och Skype. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan Lawline hjälpa mig med mina skoluppgifter?

2020-05-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Läser för tillfället Fastighetsrätt och har fastnat vid två frågor som jag blir väldigt osäker på!Vid bostadrättsköp, när räknas jag som ägare av bostaden? Är det när köpekontraktet är undertecknat? Och samma fråga vid fastighetsköp, när räknas man som en ägare? Är det när man blir lagfaren? Finns det lagrum på detta?
Sabrina Curan |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vi på Lawline har som ambition att hjälpa så många privatpersoner och företag vi kan med deras rättsliga ärenden, men vi besvarar inte skoluppgifter. Däremot har ett flertal av våra frågeställare ställt liknande frågor. Ett tips är därför att söka svar i vår databas som du hittar här. Lycka till! Med vänlig hälsning,

Hur bör jag tänka kring att investera tid och pengar i fastigheter som inte är mina?

2020-05-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min mor har 2 fastigheter, bostad o fritidshus. Hon äger båda till 100% efter far gick bortJag har inga syskon.Hon säger jag får vara o göra vad jag vill i fritidshuset.Till fråganDet är större renoveringar som måste göras omg. Spis, skorsten, nytt tak. Osv.Hon har inga pengar o förväntar sig jag ska betala. Samt göra allt med o runt hantverkarna på min lediga tidDet tråkiga är ju att jag inte får rot avdrag o lägga pengar känns fel i ngt jag inte äger. Vad är era råd o tips runt detta för att lösa det mest ekonomiskt o praktiskt.När min väninna sa åt mor o sälja det till sitt enda barn blev svaret. Så länge jag lever så äger jag det !Det tråkiga är ju att jag tappar både kraft o ork. Har jag otur kan hon ju sälja det rakt av till någon annan.Tacksamt för hjälp// mvh ö..e
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I denna situation så skulle jag råda dig att inte betala för renoveringar eller underhåll. Detta då du inte är ägare till någon av husen och därmed tillför ett värde till något du eventuellt inte kommer att få ta del av sedan. För rent juridiskt sett skulle din mor kunna tänkas sälja någon eller båda av dessa fastigheter medans hon fortfarande lever. I sådana fall står du där och har investerat både tid och pengar i någonting som du inte får rätt till.Om du ändå vill hjälpa din mamma med detta så är min huvudsakliga rekommendation att försöka prata med din mamma själv och förklara hur det ser ut ifrån ditt perspektiv.Då kan du ge förslaget att du får köpa fastigheterna med villkoret att hon får bo och nyttja dessa hur hon vill så länge hon är i livet. Samt att du under denna tid inte får sälja fastigheterna vidare (om detta känns okej för dig). Vissa villkor vid köp av fastighet måste dock framgå av köpehandlingen, till exempel överlåtelseförbud (4:3 JB). Därmed bör ni vara noga med att villkoren framgår på rätt ställe om ni genomför detta förslaget. Om detta ändå är uteslutet för din mamma kan ni upprätta ett skuldebrev med den summa pengar som din mamma blir skyldig dig för renoveringarna. Detta för att säkra din rätt till att få tillbaka pengarna om din mamma skulle sälja fastigheterna innan hennes bortgång. Om din mamma då skulle neka dig pengarna så kan skuldebrevet användas för att få handräckning av kronofogden för att få tillbaka pengarna.Om inget av dessa alternativ fungerar för er eller känns bra för dig men du ändå vill betala för renoveringarna, samt lägga tiden. Så skulle jag rekommendera dig om att du åtminstone är försäkrad om att din mamma inte skrivit något testamente som gör att du inte kommer ärva dessa hus. Så du därmed med säkerhet kan veta att du är arvtagaren till husen om hon har kvar dem tills hon avlider.I övrigt så kan jag enbart råda dig att noga tänka över hur du vill att upplägget ska se ut och inte gå med på något som inte känns okej för dig. Det ska kännas bra för er båda i slutändan.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och att ni kan komma fram till en bra lösning för er båda.Med vänlig hälsning

Ljudvolym i bostad

2020-05-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hade 2 vänner henna igår sen på kvällen och åt, vi har inte haft nån musik utan barn låt som jag brukar öppna till min son men Securitas kom ändå för att någon ringde och sa att jag har fest men jag så att jag har inget fest då såg vakten själv det är tyst och sa att folk larmar for ingenting och det är bara fellarm. Kan jag få då bort även om jag inte hade fest samt ingen bör nere och bredvid mig.
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag förstår det som att du undrar om du orsakat något problem och med anledning av detta skulle behöva lämna din bostad. Av din beskrivning framgår inte vilken form av bostad du har (till exempel hyresrätt, bostadsrätt osv) men däremot att du inte orsakat störningar i form av höga ljudvolymer samt att vakten bekräftat detta. I min mening verkar det inte som att händelsen ifråga kan leda till att du får lämna din bostad, oavsett vilken bostadsform det är fråga om.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan grannen riva mur som är uppförd på tomtgräns?

2020-05-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har fått en ny granne. Vi kallar denne X.Det uppkom en diskussion om en befintlig betongmur som delar våra fastigheter. Vid en lantmäteriförrättning som nyligen gjordes av X pga att X köpt mer tomt mot en annan granne, visade det sig att muren står i tomtgränsen mellan vår och X:s fastighet, förutom längs en kortare sträcka på ca 2-3 m (av totalt ca 30 m). Denna del av muren står 10 cm in på X:s fastighet, dvs murens tjocklek.X har meddelat att han vill riva muren "och bygga något snyggare". Den gamla muren är 10 cm tjock, ca 1 m hög, är gjuten i btg 1950 och är i ett för åldern mkt bra skick. Vi har hittat dagböcker från byggåret, där vår fastighets förra ägare dokumenterat att han investerat i den aktuella muren.X vill förmodligen bygga en ny ännu högre mur i modernt stil, som vi inte anser passa mot vårt gamla korsvirkeshus. Givetvis bygglovspliktigt, och det kommer vi inte ge grannemedgivande till, men kan vi förhindra X från att riva vår gemensamma mur? Kan tilläggas att muren står 4 m från fasaden på vårt hus.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar det i ert fall är den aktuella muren uppförd precis på tomtgränsen, förutom längs en kortare sträcka. Avgörande för om grannen har rätt att riva muren utan ert medgivande är beroende av vem som är ägare till muren. Så framgår inte med säkerhet i ert fall och det finns inget helt säkert svar.I ert fall kan det argumenteras för att då muren är uppförd dels på er tomt, dels på granntomten äger ni halva var, dvs ett samägande. Det finns de som argumenterar att så är fallet vid staket och murar som är placerade på tomtgräns. Om det rör sig om ett samägande är det samäganderättslagens regler som är aktuella. För förfogande över det samägda krävs samtliga delägares samtycke (1 § samäganderättslagen) innebärande att grannen inte kan riva muren utan samtycke från dig. Tyvärr kommer det i slutändan att handla om en bevisfråga; om grannen mot din vilja skulle riva muren kan du söka skadestånd om du anser att muren var samägd. I det skedet blir det upp till domstol att avgöra huruvida muren var samägd eller ej. Var muren inte samägd utan uteslutande grannens, har hen rätt att riva den.För det fall att grannen river muren och vill bygga en ny mur krävs det i regel bygglov. Det finns vissa bygglovsbefriande åtgärder (t.ex. för det fall att grannen vill bygga en mur för att ordna en skyddad uteplats och avståndet till tomtgränsen är minst 4,5 meter). I annat fall krävs i regel bygglov.I ditt fall innebär det att du kan hindra ett nybygge av en mur av din granne. För att förhindra att grannen river den existerande muren kan det argumenteras för att muren är samägd då den är placerad på båda era tomter. Tyvärr går det inte att ge ett exakt besked för huruvida det är ett framgångsrikt argument eller ej. Däremot kan det möjligen användas som argument för att nå en överenskommelse med grannen. För det fall att ni i slutändan hamnar i domstol blir det upp till domstol att avgöra, efter vad som visats, vem som äger muren.Om du behöver hjälp av en av våra jurister i ärendet för det fall att det blir en tvist med grannen är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Vi erbjuder möten per telefon, e-post och Skype. Om så är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad gäller för ledningsrätter?

2020-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi äger en obebyggd tom i en av Sveriges största kommuner.Nu ska vi bebygga den och det går en elkabel rakt över tomten.Vi kan inte hitta något servitut eller liknande men den finns med på en karta från Skanova "ledningskollen".Hur ska vi snabbast få de som äger kabeln att flytta på den, kan man begära hyra av mark de senaste 40 åren.
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller i ditt fall utifrån de omständigheter som du angett i din fråga!Regler gällande ledningar återfinns i Ledningsrättslagen (LrL)Regler gällande fel i fastigheten återfinns i Jordabalken (JB)Vad är en ledningsrätt?En ledningsrätt är mark som upplåtits för dragning av ledningar (elektriska ledningar, vattenledningar, fjärrvärmeledningar, etc.), 2 § LrL. För att någon ska få dra en ledning genom någon annans mark krävs det att ledningsrätten prövas genom en lantmäteriförrättning och handläggs av lantmäterimyndigheten, 5 § LrL. Vidare ska ledningsrätten, om förrättningen vunnit laga kraft, skrivas in i det allmänna fastighetsregistret där den redovisas i form av text och karta, 32 § LrL.En ledningsrätt gäller för all framtid och även mot en ny ägare av fastigheten. Dessutom kommer ledningsrätten med befogenheter för ledningsägaren och begränsningar för markägaren, som befogenheter kan det handla om att ledningsägaren har rätt att fälla träd, uppföra vissa anläggningar på fastigheten, etc.. Gällande begränsningar kan det handla om att markägaren inte får uppföra en byggnad, plantera träd, schakta eller spränga nära ledningen.Kan man få ersättning för en ledningsrätt?Ledningsrätten är ett intrång i fastighetsägarens nyttjanderätt och därmed har fastighetsägaren därför rätt till ekonomisk ersättning, 13 § LrL. Däremot utgår denna ersättning endast en gång till den som vid tidpunkten då lantmäteriförrättningen ägde rum var ägare till marken. Den som förvärvar fastigheten efter att fastigheten belastas med en ledningsrätt har rätt till avdrag på köpeskillingen, då fastigheten anses vara behäftad med ett rättsligt fel, 4 kap. 17 § JB. Kravet ska därmed riktas till säljaren av fastigheten inom ett år från tillträdet till fastigheten, 4 kap. 12 § JB. Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen men preskriptionstiden är längst 10 år, 4 kap. 19b § JB.Vad gäller om ägaren till ledningen inte har ledningsrätt?Om ägaren till ledningen inte har ledningsrätt, har ni rätt att få ledningen borttagen från er mark. Tillvägagångssättet är i det fallet att man vänder sig till kronofogden för att ansöka om handräckning, och begär att företaget/ledningsägaren tar bort ledningen från er tomt. Det kan dessutom innebära att ägaren till ledningen gjort sig skyldig till brott om ledningen dragits utan ledningsrätt och utan ert medgivande.För skadan som uppkommer i det fallet att ägaren till ledningen inte haft tillstånd använder man skadeståndsrättsliga principer som innebär att den som orsakat en skada också ska ersätta denna skada, 2 kap. 1 § Skadeståndslagen.Vad kan man göra om ägaren har ledningsrätt?Om ledningsägaren har ledningsrätt kan man begära en omprövning av förrättningen, 33 § LrL, för att försöka få ledningsrätten upphävd eller flyttad för att exempelvis kunna uppföra byggnad eller annars minska inskränkningen på fastigheten av ledningen, 6 § LrL. Sammanfattning och rådUtifrån de angivna omständigheterna i din fråga är min bedömning att ni har ägt tomten en längre tid (40 år, hyra av mark de senaste 40 åren) och därmed är rätten att begära avdrag på köpeskillingen på grund av ett rättsligt fel gått förlorad. Emellertid förutsätts det att ledningsrätten uppläts innan ni ägde marken för att ni ska kunna begära avdrag på köpeskillingen. Om ledningsrätten uppläts när ni ägde marken har ni, som ovan angett, rätt till ekonomisk ersättning för denna inskränkning i nyttjanderätten. Ersättningen ska i detta fall vara skälig och om ni som markägare inte kommer överens med ägaren av ledningsrätten kan lantmäteriet avgöra vad som är en skälig ersättning. Om ägaren till ledningen inte har ledningsrätt bör ni kontakta lantmäteriet ändå för att utreda eventuella konsekvenser som kan uppstå om ni skulle ta bort ledningarna, dessutom bör ni i det fallet kontakta ägaren till ledningarna och begära att ledningarna tas bort. Om ägaren inte medverkar kan ni i sista hand vända er till kronofogden för att ansöka om en handräckning och även begära skadestånd för skador som uppstår på er tomt.Mitt råd till er är att kontakta lantmäteriet för att utreda vem som är ägare till ledningarna och även om det finns någon ledningsrätt för ledningarna. Om det är fallet att dessa ledningar har en ledningsrätt kan ni begära ekonomisk ersättning om rätten uppläts när ni var ägare till marken, och även begära omprövning av förrättningen om den medför begränsning av uppförandet av hus. I det fallet ägaren saknar ledningsrätt bör ni även i detta fall reda ut med lantmäteriet för att undvika konsekvenser. Sammanfattningsvis måste information om ledningarna finnas hos lantmäteriet gällande vem som är ägare till ledningarna och om det finns en ledningsrätt. Om något är oklart eller om du har ytterligare frågor är du varmt välkomna att återkomma till mig på Arian.Shadmehr@Lawline.se.Jag hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,