Förköpsrätt fast egendom

2020-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi hyr ett hus idag, i hyresavtalet skrevs det in att vi har förköpsrätt.Gäller förköpsrätten nu när huset ska säljas, gäller den för utgångspriset eller inte alls?
Sebastian Kjellkvist |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline! I svensk rätt gäller som en allmän princip att en utfästelse om framtida försäljning av fast egendom inte är bindande (se formkraven för fastighetsöverlåtelser i 4 kap. 1 § jordabalken). Klausuler om förköpsrätt för fastigheter har i praxis generellt varit utan rättslig verkan (se tex. NJA 1990 s. 18 och NJA 1993 s. 468). Hoppas du fick svar på din fråga. Skulle det återstå några oklarheter är du välkommen att ställa ytterligare frågor! Med vänlig hälsning,

Får en miljöinspektör gå in på privat tomt för att utreda miljöbrott?

2020-04-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Får kommunens miljöinspektör gå in på min privata tomt? (När jag inte var hemma) De har gått in och på gräsmattan inspekterat en eldningsplats. Där bedömde de att annat än trädgårdsavfall har eldats. Detta bedömde de som miljöbrott. Askan ska transporteras bort och lämnas in som miljöfarligt avfall. Mot kvitto och fotoredovisning. Stämmer det att de får gå in utan tillåtelse?
Nathalie Ottosson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. MiljötillsynKommuner får utöva tillsyn för att säkerställa att miljöbalken och andra miljörättsliga föreskrifter följs. (26 kap. 1-3 § miljöbalken). Miljöbrott är en sådan bestämmelse som återfinns i miljöbalken (29 kap. 1 § miljöbalken). Tillsynsmyndigheter ska agera både på eget initiativ och efter anmälningar från allmänheten. Tillsynsmyndigheter eller någon som arbetar för en sådan myndighet har som huvudregel rätt till tillträde på annans fastighet, byggnad, andra anläggningar samt transportmedel. De har även rätt att där utföra undersökningar och andra åtgärder (28 kap. 1 § miljöbalken). Sådana åtgärder ska utföras så att så lite skada och intrång som möjligt orsakas (28 kap. 6 § första stycket miljöbalken). Om undersökningen av tillsynsmyndigheten orsakat skada och intrång kan fastighetsägaren ha rätt till ersättning för detta. Eftersom miljöinspektören var från kommunen blir det kommunen som är ansvarig om ersättning ska betalas ut (31 kap. 10 § första stycket miljöbalken). SammanfattningKommunens miljöinspektör hade rätt att gå in på din tomt och utföra undersökningar för att se om miljöbrott förelåg. Om du tycker att intrånget och undersökningen orsakat någon skada kan du kontakta din kommun och höra om du har rätt till ersättning. Med vänliga hälsningar,

Utfästelse om gåva av fastighet

2020-04-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min man har skrivit i en sms att han ska skriva över huset på mig. Men nu vill han absolut inte det, vi ligger i skilsmässa. Kan jag använda det sms , ansökan om skilsmässan är inlämnad innan sms.Tack
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag tolkar din fråga som att du undrar om en utfästelse om att ge någon en fastighet är bindande. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).Enligt 4 kap. 29 § JB gäller 1-3 och 7-9 §§ samma kapitel även för gåvor av fastigheter. Av 4 kap. 1 § JB framgår att det finns formkrav för överlåtelsen av en fastighet, bland annat att överlåtelsen måste vara skriftlig och undertecknad av köparen och säljaren. För att en gåva avseende en fastighet ska vara giltig och därmed bindande måste det alltså finnas en skriftlig gåvohandling som undertecknats av gåvogivaren och mottagaren.I ditt nu aktuella fall är alltså en meddelande av innebörd att din make har för avsikt att skänka dig en fastighet inte tillräckligt för att din make ska förpliktas att utge gåvan till dig.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Kan man ge bort en fastighet som är belånad?

2020-03-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Kan man ge bort en fastighet fast man har ett litet lån kvar?
Jonathan Lengyel |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Det korta svaret är ja, det kan man. Det finns inget i lagen som hindrar dig från att ge bort en fastighet som är belånad. Här nedan ska jag redogöra för två alternativ och vad de kan få för konsekvenser.- Du kan kontakta den bank som har lånet och begära att gåvotagaren ska få ta över lånet. Detta måste banken i så fall godkänna. Vid överlåtelse av lån på fastighet kommer gåvotagaren även behöva söka lagfart på fastigheten. Tänk på att det kostar 825 kronor att få lagfart på en fastighet. Normalt sett är gåva av fastighet skattebefriat. En risk med att överlåta fastigheten till gåvotagaren är dock att gåvan kan ses som ett köp, vilket i sådana fall medför en stämpelskatt på 1.5% av fastighetens värde (se 8 § stämpelskattlagen). Detta kan alltså bli en relativt stor summa pengar beroende på hur mycket fastigheten är värd. Jag skulle rekommendera dig att kontakta Lantmäteriet (myndigheten som bland annat hanterar överlåtelse av fastigheter) för att kontrollera hur de eventuellt skulle bedöma en överlåtelse av fastigheten genom gåva. - Du kan ge fastigheten till en gåvotagare, men själv stå kvar på lånet och betala av det. Antingen kan du själv betala lånet, eller skriva ett avtal med gåvotagaren som innebär att gåvotagaren amorterar till dig och att du i nästa steg är den som betalar banken för lånet. Tänk på att fastigheten alltid kommer stå som säkerhet för lånet vilket innebär att om lånet inte betalas av så kan banken i fråga ta fastigheten i anspråk för att få betalt för det de lånat ut. Tänk på att gåvotagaren ska ansöka om lagfart inom tre månader efter att denne mottagit fastigheten.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Ska jag ändra folkbokföring när jag blir provbo?

2020-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag och min blivande sambo har köpt en bostadsrätt tillsammans. Min nuvarande bostad är en hyresrätt (evakueringskontrakt, 4 år) som jag fått godkänt av hyresvärden att hyra ut ett år pga prova på samboende. Jag försöker hitta information om hur jag ska göra med folkbokföringen, men utan resultat. Kan jag folkbokföra mig vid bostadsrätten? Kan det ge mig konsekvenser med hyresrätten?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Skatteverket skriver att om du flyttar från din lägenhet kortare tid än ett år så behöver du inte ändra din folkbokföring, medan om du flyttar längre tid än ett år så ska du ändra din folkbokföring. I och med att detta gäller ett år behöver du alltså inte ändra din folkbokföring, det räcker med att eftersända din post till din nya adress. Om du ändå ändrar din folkbokföring kan du inte bli av med din lägenhet i och med att du har hyresvärdens tillstånd att hyra ut. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Ersättning för nyttjande av gemensamhetsanläggning

2020-04-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |NyttjanderättPå vårt fritidsområde intill en mindre insjö, har vår samfällighetsförening tillgång till område för vägar, badplats, båtplatsområde och grönområden. Lantmäteriet har genom förrättning skapat gemensamhetsanläggningar (GA:2, GA:3 osv) som är registrerade i Fastighetsregistret. Dessa gemensamma områden upplåtes av markägaren till samfällighetsföreningen enligt ett exploateringsavtal: "exploatören upplåter med nyttjanderätt och utan ersättning till förening som anges i 9 § de delar av exploateringsområdet som enligt byggnadsplaneförslaget avses för väg eller annan allmän plats". Samfällighetsföreningen har skötselansvar för området men får inte ta ner större träd utan samråd med markägaren.På området finns kommunens sopcontainer uppställd och vid stranden där vi har våra båtbryggor finns några småbåtar upplagda vintertid.Enligt exploateringsavtalet har vi nyttjanderätt till området utan att någon ersättning ska utgå. Kan markägaren då kräva en avgift för den uppställda containern och de upplagda båtarna?
Magnus Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!InledningJag tolkar er fråga som att ni äger en fastighet och är med i en samfällighetsförening som i sin tur förvaltar ett antal gemensamhetsanläggningar i vilka er fastighet har andelar. Er fråga aktualiserar huvudsakligen anläggningslagen (AL).Utredning Enligt 12 § 1 st. AL får mark tas i anspråk på fastighet som ska delta i en gemensamhetsanläggning och enligt 3 st. gäller i dessa fall bland annat 1 kap. 4 § expropriationslagen som slår fast att nyttjanderätt som tillskapats genom expropriation har företräde framför annan rätt till den relevanta fastigheten. Detta innebär att en rättighetsexpropriation får till följd att konkurrerande rättigheter begränsas eller helt faller bort. Av 14 § AL framgår att en gemensamhetsanläggning är samfälld för de fastigheter som deltar i anläggningen och att mark som inlösts vid bildandet av gemensamhetsanläggningen är samfälld för de fastigheter för vilka inlösen skett. I 2 st. konstateras att de deltagande fastigheterna utgör en samfällighet för gemensamhetsanläggningens utförande och drift. Anläggningen och den mark som upplåts för denna är alltså gemensam egendom för de anslutna fastigheterna. Delaktigheten i anläggningen är alltså knuten till äganderätten till fastigheterna och inte de enskilda ägarna. Beslut om den gemensamma anläggningen fattas av de deltagande fastigheternas ägare inom ramen för samfällighetsföreningen. Jag har vissa svårigheter med att tolka er fråga i detalj, men jag redogör nedan för den tolkning av omständigheterna som jag bedömer som mest sannolik. Tillämpat på ert nu aktuella fall kan vi konstatera att samtliga fastigheter som är anslutna till gemensamhetsanläggningarna kan sägas vara "markägare" i praktiken. Jag tolkar er fråga som att ni undrar om den ursprunglige markägaren, vars mark inlöstes när gemensamhetsanläggningarna bildades, kan begära ersättning för nyttjandet av den samfällda marken. Enligt min uppfattning är detta inte möjligt eftersom vederbörande inte längre har rätt att nyttja marken då samfällighetens nyttjanderätt har företräde framför ägarens. Såsom framgår av min redogörelse ovan är marken numera samfälld vilket innebär att den kontrolleras gemensamt av samtliga anslutna fastigheters ägare genom samfällighetsföreningen. Under dessa omständigheter kan alltså enbart föreningen besluta om hur anläggningen ska användas och om ersättningar ska utgå. Jag tolkar det som att det "exploateringsavtal" ni beskriver ingåtts för att närmare beskriva förutsättningarna under vilka föreningen nyttjar gemensamhetsanläggningen. Utifrån den tillgängliga informationen har jag dock svårt att förstå vilken roll detta avtal kan spela då det utdrag ni tagit med är svårtolkat utan sitt sammanhang. Jag har även svårt att förstå kommunens roll i sammanhanget utan närmare information. Min preliminära slutsats är alltså att markägaren inte kan kräva någon ersättning för att marken nyttjas inom ramen för vad samfällighetsföreningen beslutat eftersom vederbörande redan överlåtit nyttjanderätten till marken, men denna slutsats kan påverkas av de närmare omständigheterna i fallet.HandlingsplanMin rekommendation till er är att i första hand kontakta Lantmäteriet och i andra hand anlita en jurist för att genomföra en mer omfattande utredning om frågan är av omedelbar betydelse för er. Om frågan är av mer hypotetiskt slag skulle ni möjligen kunna avvakta med att ägna mer tid åt att utreda frågan eftersom det enligt min uppfattning framstår som osannolikt att markägaren skulle kunna få rätt till ersättning för nyttjandet av marken.Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!Med vänlig hälsning

Har min mamma rätt att inte låta mig stänga min sovrumsdörr?

2020-03-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag är en 21 åring som fortfarande bor hemma. Jag har tidigare haft psykiska problem men har återhämtat mig det senaste året och har inte haft några farliga incidenter på väldigt lång tid. Min läkare och psykolog har sett framgången.Nu till frågan:Har min mamma rätt att inte låta mig stänga dörren till mitt rum, så hon kan kolla till mig var 5 minut?Tillägga ska att jag precis börjat få lov att vara på mitt rum själv eftersom att "du kommer skada dig om du är själv" (mammas ord). Personligen känner jag att mitt privatliv gång på gång blir kränkt. Jag har försökt hitta något konkret om just stänga sovrumsdörren, men hittar inget.Skulle vara mycket tacksam för svar.
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen särskild lagregel som reglerar just att man har rätt att ha stängd dörr när det kommer till en gemensam bostad. Eftersom det rör sig om ett delat utrymme som ni bor i tillsammans får ni förfoga över det på eget sätt.Hoppas du fick var på din fråga!Med vänlig hälsning,

Villkor i gåvobrev av fastighet

2020-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är ett gåvobrev avs en fastighet giltigt om det finns ett villkor att gåvomottagaren får tillträde först då hans pappa avlider, och hans pappa fram till dess ska ansvara för samtliga fastighetens kostnader och inkomster?
Adam Rajab |Hejsan! Tack för att du vände dig till Lawline. När det rör sig om gåva av fastighet är det 4 kap. jordabalken (JB) som ska tillämpas. Nedan kommer en redogörelse för din fråga.Gåva av fastighetVid gåva av fastighet gäller samma formkrav för gåvobrevet som ett köpeavtal (4 kap. 29 § JB). För att gåvobrevet ska vara giltigt måste det (4 kap. 1 § första stycket JB):- Upprättas i skriftlig form - Undertecknas av gåvogivaren och gåvotagaren. Det måste alltså framgå tydligt att pappan (gåvogivaren) vill överlåta fastigheten som han äger till sin son. - Innehålla uppgift om vilken fastighet det är som ska överlåtas. Fastighetsbeteckningen i dess helhet måste finnas med i gåvobrevet. Här måste även finnas uppgift om hur stor del av fastigheten som överlåts. I detta fall utgår jag ifrån att hela fastigheten överlåts till pappans son. I sådana fall ska det anges att fastigheten överlåts med 100 % andel till sonen. Ett gåvobrev som inte uppfyller de ovanstående kriterierna är ogiltigt (4 kap. 1 § tredje stycket JB).Villkoren om tillträde samt fastighetens kostnader/inkomsterHuvudregeln är att ett köps fullbordan eller bestånd ej får göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt (4 kap. 4 § första stycket JB). I detta fall rör det sig dock inte om köp utan gåva av fastighet. Alltså är det helt tillåtet att lägga in sådana villkor i gåvobrevet som pappan har gjort. Detta eftersom bestämmelserna om villkorade köp (4 kap. 4–6 § JB) inte tillämpas vid gåva av fastighet. (4 kap. 29 § JB)Hoppas att du fick svar på din fråga! Skriv annars en kommentar så ska jag förtydliga så gott jag kan Med vänliga hälsningar,