Gäller en förskottsbetalning av hyra mot en ny fastighetsägare?

Question

Hej
Jag har köpt en fastighet på exekutiv aktion med 4 lägenheter varav jag ska flytta in i en av dessa, övriga lägenheter är uthyrda. En av lägenheterna är tom och hyresgästen har hyrt den i sedan juni 2022 utan att flyttat in. Ett standard hyreskontrakt från fastighetsägarna finns. Jag meddelar hyresgästerna att jag är ny hyresvärd och de ska betala in till det nya bg nr, efter tre veckor så återkommer hyresgästen med den tomma lägenheten med en kvittens på 8 månaders förskottsbetalning på lägenheten och bifogat en kvittens skriven i word där det står att hon erlagt hyra i förskott för 8 månader. Kopia-kvittensen är underskriven av förra ägaren. Denna fordran fanns inte med vid sakframställan och den nämndes ej heller under Kronofogdes auktion där förra ägaren var närvarande.
Har hyresgästen rätt att tillgodose sig denna förskottsbetalning

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).

Relevant bestämmelse återfinns i 7 kap. 17 § 1 st. JB. Däri sägs att överlåtes fastigheten och ska upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att uppbära arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån vederlaget förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter nämnda tidpunkt får han även i övrigt utöva de befogenheter som på grund av upplåtelseavtalet tillkommer fastighetens ägare. På belopp, som förfaller till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett år efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller fick skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna fordran hos den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom därom vid överlåtelsen.

Det är framförallt den nyss nämnda bestämmelsens sista mening som är intressant i det här fallet. Inledningsvis kan också sägas att med rättighetshavare avses här bl.a. hyresgäster. Och dessa kan åberopa (eller rättare sagt har rätt till) en tidsfrist beträffande kvittning på sex månader (ett år vid arrende) i förhållande till dig som ny fastighetsägare. Men enligt lagkommentaren till jordabalken gäller det bara belopp som under den här tidfristen är förfallna till betalning. Jfr även lagmotiven i prop. 1070:20 del B s. 395 och SOU 1960:25 s. 325. Såvitt jag kan bedöma bör därför den aktuella hyresgäsen inte kunna göra gällande den redan erlagda förskottsbetalningen till den tidigare fastighetsägaren eftersom de här hyrorna avser belopp som ännu inte är förfallna till betalning. Min uppfattning är således att hyresgästen istället får vända sig till den tidigare ägaren med ett skadeståndsyrkande, dvs. med dennes alla eventuella ersättningsanspråk.

Ovanstående förutsätter dock, vilket även följer direkt av lagtexten (se ovan), att du i egenskap av ny fastighetsägare inte kände till (subjektiv bedömning) eller borde ha känt till förskottsbetalningen (objektiv bedömning). Detta kommer till uttryck genom den något ålderdomliga formuleringen ”om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom därom vid överlåtelsen”. Men det finns ju ingenting i din ärendebeskrivning som tyder på att så skulle vara fallet varför slutsatsen måste bli att du äger rätt att uppbära de hyror som hyresgästen redan verkar ha betalat. Därutöver ska tilläggas att detta i praktiken blir en ren bevisrättslig fråga. Och hur din motpart (dvs. hyresgästen) ska kunna föra adekvat bevisning om att du visste eller i vart fall borde ha förstått/insett att denne redan hade erlagt en större förskottsbetalning har jag, utifrån din ärendebeskrivning, svårt att se hur det ska gå till.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,