Konsekvenser vid tredjehandsuthyrning

2019-06-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilka är de eventuella konsekvenserna som kan uppstå om jag hyr ut en andrahandslägenhet i tredje hand?
Matilda Bergström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! 12 kap. jordabalken reglerar uthyrning av en hyresrätt.Förbjudet att hyra ut i tredje handDet är inte tillåtet hyra ut sin andrahandslägenhet till någon annan (tredjehandsuthyrning). Tredjehandsuthyrning ses nämligen som en grund för uppsägning av hyreskontraktet i förtid. Det innebär att din hyresvärd kan säga upp ditt hyreskontrakt till följd av den olovliga uthyrningen (12 kap. 42 § första stycket tredje punkten).Hyresvärdens tillsägelseInnan hyresvärden får säga upp avtalet att upphöra i förtid måste han först ge dig en tillsägelse om att sluta med din tredjehandsuthyrning. Om du följer tillsägelsen får inte hyresvärden säga upp avtalet (12 kap. 43 § första stycket). Om du inte skulle följa tillsägelsen anses hyresrätten förverkad och din hyresvärd får säga upp avtalet i förtid.Ditt skadeståndsansvarDin hyresvärd kan ha rätt till skadestånd om avtalet sägs upp p.g.a. förverkande (12 kap. 42 § sjätte stycket) Skadeståndet kan exempelvis utgöra hyresförlusten för den återstående hyrestiden.SammanfattningDet är alltså inte tillåtet att hyra ut en lägenhet i tredje hand. Gör du det begår du ett kontraktsbrott. Om du inte följer din hyresvärds uppmaning att sluta hyra ut i tredje hand kan konsekvensen bli att ditt hyresavtal sägs upp i förtid. Du kan då bli skadeståndsskyldig för hyresförlusten för den återstående hyrestiden. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Löv som faller ner från grannes träd

2019-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min granne har inga träd på sin tomt, jag har många. Löv och mjuka grenar från en stor björk faller på grannens tomt, han krattar då ihop allt och lägger i en hög på min tomt. Får man verkligen göra så? Till saken hör att jag inte krattar upp sådant utan med min åkgräsklippare mal ner allt i gräsmattan och det som hamnar på grusvägen får helt enkelt vara kvar där.
Hanna Kanon |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det snabba svaret är nej, din granne har inte rätt att lägga högen med löv på din tomt. Om grenar eller rötter från ditt träd tränger sig in på din grannes fastighet, och det medför en olägenhet för din granne, så har han dock rätt att ta bort den grenen eller roten (https://lagen.nu/1970:994#K3P2S1). Om det blir aktuellt att din granne vill göra detta så ska du själv ha haft möjlighet att avlägsna dessa eventuella grenar eller rötter innan din granne tar saken i egna händer.Så för att förtydliga: löv som faller ner från ett träd kan inte angripas med denna "gren och rot"-bestämmelsen (https://lagen.nu/1970:994#K3P2S1) och det räknas heller inte som "bristande hänsyn" enligt jordabalkens bestämmelse (https://lagen.nu/1970:994#K3P1S1) . Din granne har därför inte rätt att kräva några åtgärder angående just löven och får därför inte heller demonstrativt lägga dem på din tomt.

Är gåvobrev bevis till ägandet av fastighet?

2019-06-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur viktigt ett gåvobrev är. I detta fall en gåva av fastighet till mig från mitt ex. Fastigheten är registrerad på mig hos lantmäteriet men mitt ex har gått in till mig utan lov och tagit gåvobrevet från mig. Kan jag behöva det vid nåt tillfälle eller kan mitt ex förstöra nåt för mig när han tagit det?
Amanda Alwall |Hej, Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Gåvobrevet som du har fått av ditt ex är en handling där han, dvs. gåvogivaren, uttrycker sin vilja att ge bort fastigheten till dig (gåvotagaren). Ett gåvobrev behövs när man vill ge bort något värdefullt. Med gåvobrevet finns möjlighet att reglera överlåtelsen och skriva villkor som skapar trygghet för mottagaren. I praktiken ska gåvobrevet fungera som ett bevis för avsikt att skänka bort fastigheten. Det är därför viktigt att det är formulerat på ett sätt som gör att viljan av att ge bort gåvan är tydlig för utomstående. Enligt 4 kap 29 § jordabalken (JB) så gäller samma formkrav som vid ett köp enligt 4 kap 1 § JB. Efter att gåvobrevet överlämnats ansöker gåvotagaren om lagfart på fastigheten. Om du redan står på lagfarten så betyder det att gåvobrevet egentligen inte längre spelar någon roll eftersom du redan är registrerad på fastigheten. Lagfarten är själva beviset på att det är du som äger fastigheten, med andra ord kan ditt ex inte förstöra något genom att ta gåvobrevet ifrån dig.Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänlig hälsning,

Kan man som granne ta tillbaka sitt medgivande till en byggnad närmare än 4,5 m från tomtgränsen om villan säljs?

2019-06-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad gäller om man gått med på att grannen får bygga en bastustuga närmare än 4,5 m från tomtgränsen och han en dag säljer villan och man då inte vill att denna stuga skall stå kvar närmare än 4,5 m. Kan nya ägaren då bli tvungen att flytta stugan fast man ingått skriftlig tillåtelse med förra ägaren?
Alexandra Rosenvi |Hej!Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Precis som du redan nämnt behöver du som tomtgränsgranne ge ditt medgivande till att din granne bygger en byggnad närmare än 4,5 meter till din tomtgräns. Detta gäller både för friggebod (9 kap. 4 § plan- och bygglagen, kallad PBL) och för attefallshus (9 kap. 4 a § PBL). Lagtexten ställer dock inte upp något krav på att detta medgivande ska vara skriftligt, men ur en bevissynpunkt är det bäst att detta är skriftligt. År 2018 kom Mark- och miljööverdomstolen i dom P 8142-17 fram till att "En senare fastighetsägare får i och för sig anses vara bunden av ett medgivande från en tidigare fastighetsägare. Vad som får uppföras måste dock omfattas av medgivandet", sida 5 i domen.I detta fall var det dock den medgivande grannen som hade flyttat och den nya ägaren ville återkalla medgivandet. Däremot bör prejudikatet av detta fall vara att ett medgivande står sig vid ett ägarbyte.Boverkets ståndpunkt är att ett grannemedgivande bör anses utgöra ett avtal, och ett avtal kan inte ensidigt brytas av den ena avtalsparten. Min tolkning är att ni är bundna av ert medgivande och den nya ägaren är skyddad mot er återkallelse genom detta avtal.Det kan även tilläggas att just 4,5 meter är ett generellt mått som inte är absolut, varje kommun äger rätten att bestämma att andra antal meter ska gälla. Det kan därför vara en god idé att dubbelkolla vad som gäller i ens egna kommun.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Tillstånd av grannar att bygga pergola?

2019-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vår granne håller på att bygga en pergola 30 cm från tomtgränsen. Den är 2,70 m hög och 15 m lång. Vi bor i Ekerö kommun, Stockholm. Inget tillstånd från oss. Enligt kommunen krävs ej bygglov. Är detta lagligt?
Amanda Alwall |Hej, Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Dessa frågor regleras i plan- och bygglagen som du hittar HÄR. Det krävs inget bygglov för skyddade uteplatser inom 3,6 meter från bostadshuset och som inte är högre än 1,8 meter. Ligger uteplatsen närmare tomtgränsen än 4,5 meter så behövs grannarnas medgivande, 9 kap. 4 § PBL. Det krävs heller inget bygglov för att ordna ett skärmtak över en sådan uteplats eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15,0 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Jag tolkar det som att pergolan ska byggas närmare än 4.5 meter eftersom du skriver 30 cm, och med andra ord behövs grannarnas tillstånd. Eftersom kommunen sagt att det ej krävs bygglov till pergolan (det är byggnadsnämnden i respektive kommun som avgör om uteplatsen kräver bygglov eller inte) så borde de ha informerat om 4.5 meters-gränsen. Mitt tips är att prata med grannarna, men kanske även höra av er till kommunen och fråga. Störs ni inte av pergolan så är det ju ändå inga problem, men så som jag tolkar det skulle ni kunna undersöka saken närmare. Till att börja med; prata med grannarna. Sedan kan ni även gå in på byggnadsnämnden i er kommuns hemsida. Hoppas ni fått svar på er fråga! Med vänlig hälsning,

Intrång i hemfridszonen - Allemansrätten.

2019-06-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag hyr ett privat hus, får vaktmästare gå in i huset eller vara på tillhörande tomt utan min kännedom eller tillstånd om han fått det av ägarna?
Robin Badili |Grundregeln i allemansrätten är att vi får gå nästan överallt i naturen och på annans mark så länge vi inte stör eller förstör, detta framgår av 2 kap. 15 § fjärde stycke regeringsformen där det står att alla ska ha tillgång till naturen genom allemansrätten.Men det finns några undantag. Vi får inte gå på växande gröda och vi måste ta hänsyn till hemfridszonen.Hemfridszonen är området närmast runt ett bostads- och fritidshus där den boende har rätt till ett privat område och att få vara ostörd. Inom hemfridszonen har fastighetsägaren eller hyresgästen full rådighet över marken, och ingen får vistas där utan lov av denne. Inom hemfridszonen gäller således inte allemansrätten. om du inkräktar i den kan man dömas för hemfridsbrott och böter enligt 4 kap. 6 § brottsbalken.Tillhörande tomt – Hur stor är hemfridszonen?Det finns ingen lag som reglerar hur stor en hemfridszon är. Detta är också ett väldigt omdiskuterat ämne inom juridisk doktrin (litteratur). I juridisk litteratur brukar det pratas om avstånd från fastigheten och hör- och synlighet från fastigheten. Det diskuteras även att en tomt med staket kan göra att hemfridszonen anses vara större. Vilket av dessa som är det mest tillämpliga är inte klargjort. Litteraturen är verkar dock vara hyffsat överens om att en zon på 15–20 meter runt fastigheten ska anses vara skyddad av hemfridszonen men denna kan även vara längre beroende på förutsättningarna.Vad gäller tillhörande tomt vet jag inte vilket avstånd det rör sig om från huset och det gör att det blir svårt att säga om vaktmästaren gör intrång i din hemfridszon. Däremot får vaktmästaren inte gå in i ditt hus utan din kännedom. Att det skett innebär en intrång i din hemfridszon.Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vänligen,

Gåvobrev av fastighet

2019-06-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag och min sambo äger ett hus tillsammans och ska nu separera. Jag ska bo kvar i huset men istället för att jag ska köpa ut honom vill vi bara skriva över huset på mig. Utöver att jag tar över lånet på bostaden hur går vi tillväga? måste han skriva ett gåvobrev om att han ger bort sin del, och hur blir det med lagfarten?Tack på förhand.
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Det går bra att skriva gåvobrev för fast egendom så länge man följer formkraven! Enligt jordabalken (JB) 4 kap 29 § så gäller samma formkrav som vid ett köp enligt JB 4 kap 1 §. Följer inte avtalet formkraven så blir det ogiltigt. Gåvobrevet ska alltså innehålla namn och underskrifter på den som överlåter fastigheten och den som tar emot den, ort, datum och oftast personnummer är inte lagstadgat men både praktiskt och brukligt. Handlingen ska även innehålla vilken fastighet som överlåts och framför allt att den överlåts och eventuella villkor, t ex det ni kommit överens om gällande gemensamma lån på fastigheten. Efter att gåvobrevet överlämnats till dig så ska du söka lagfart på fastigheten och här kommer en luring; utöver formkraven nämnda ovan ska en gåvohandling av fast egendom enligt JB 20 kap. 7 § vara styrkt av två vittnen för att lagfarten ska godkännas, annars förklaras den vilande. Vid en stor gåva och avtal med bevittnande och formkrav kan det vara en god idé att ta hjälp. Skulle du behöva ytterligare rådgivning eller hjälp att upprätta gåvobrevet så kan du boka en tid hos oss på www.lawline.se/boka Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!

Skötsel av häck mellan grannar

2019-06-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi upptäckte att grannen hade grävt en fåra cirka 50 cm från tomtgräns på sin sida. Han sa så vi tog upp frågan med honom vad han tänkte göra. Plantera en tujahäck sade han då. Vi frågade hur han tänkte sköta denna häck eftersom häcken kommer att breda ut sig och komma ut till tomtgräns. Vi info honom att vi inte ville att han planterade så nära tomtgräns då han inte kan komma över till vår sida och sköta denna. Vi fick inget svar. Nu är denna häck planterad. Enligt jordabalken ska man alltid ha en kommunikation med grannen innan. Har han nu rätt att komma över på vår sida och sköta häcken därifrån? Enligt jordabalken har han rätt att klippa enstaka rötter och grenar som kommer över på vår sida, men detta är ju en häck på cirka 25 meter. Har han rätt till det och måste vi då i vårt fall plocka bort eventuella hinder t ex en vedhög för att han skall kunna sköta häcken från vår sida? Sedan har han fortsatt att plantera en annan häck cirka 10 cm från vår tomtgräns på en annan sida av tomten. Det går inte att ha kommunikation med honom då han inte vill lyssna eller så går han undan. Hur ska vi agera i denna fråga? Hur är rättpraxis i liknande frågor?Har vi rätt att ta ut en entreprenör som klipper häcken och fakturerar grannen?? Vem avgör om det kan medföra skada av betydelse för områdets ägare som det står i jordabalken? Vem avgör om det är en olägenhet för oss och han inte anser det? Kan man be en jurist skriva ett brev till honom och fråga hur han tänker sköta häcken?
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat din fråga och din situationJag uppfattar det som att er granne har planerat en ca 25 meter lång häck som gränsar till er tomt. Ni har inte samtyckt till planering och undrar vilka krav ni kan ställa på grannen avseende skötseln av häcken samt ifall grannen kan ställa några krav på er för att grannen ska kunna sköta den del av häcken som löper på er sida. Disposition I er fråga har ni radat upp flera specifika frågor. Jag kommer att använda era frågor som rubriker. Under rubrikerna kommer jag att lämna svar på respektive fråga. Enligt jordabalken ska man alltid ha en kommunikation med grannen innan. Har han nu rätt att komma över på vår sida och sköta häcken därifrån?Regler om rättsförhållandet mellan grannar finns mycket riktigt i jordabalken (JB) och i lagens tredje (3) kapitel och detta är i princip de enda skriftliga regler som finns gällande hur grannar ska bete sig gentemot varandra. Reglerna ger uttryck för principer som blivit kutym och gällande rätt genom sedvänja. Den kommunikationsskyldighet du nämner kan intolkas i 3 kap. 1 § JB som stadgar utgångspunkten för hur grannar ska och måste förhålla sig till varandra: "Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen". Kring lagregeln har upparbetats mängder med rättspraxis som förtydligar vad 3 kap. 1 § JB i praktiken innebär. Regeln ger uttryck för grannar ska agera för att behålla en god grannsämja vilket inrymmer att grannen, om han vill sköta sin häck på ett speciellt sätt, ska kommunicera med er och komma överens innan han kliver in på er tomt för att sköta häcken. Regeln i 3 kap. 1 § JB ger också uttryck för att en intresseavvägning ska göras. Er granne måste få planera de buskar och träd denne vill på sin egen mark men får inte göra det utan er tillåtelse om åtgärden lider till sådana men för er som ni skäligen inte bör tåla. Det är vanligt att häckar planteras mellan tomtgränser, detta är en åtgärd ni skäligen måste tåla. Ni måste också tåla att grannen vidtar åtgärder för att ansa och sköta om häcken. Skötseln av häcken kanske kräver att er granne då och då får tillträde till er tomt, om ni inte själva ansar häcken från er sida. Sammanfattningsvis har er granne rätt att plantera en häck och klippa den från er tomt så länge som åtgärderna är sådana att ni skäligen bör tåla dem. Ur ett objektivt perspektiv tolkar jag det som att ni skäligen bör tåla både häckplantering och att er granne ibland tillträder er tomt för att sköta om häcken. Har han nu rätt att komma över på vår sida och sköta häcken därifrån? Enligt jordabalken har han rätt att klippa enstaka rötter och grenar som kommer över på vår sida, men detta är ju en häck på cirka 25 meter. Lagregeln ni hänvisar till är 3 kap. 2 § JB, texten är ålderdomlig och svårläst men där står följande: "Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom."I vardagligt språk betyder det att ni har rätt att klippa grenar och rötter från häcken som tränger in på er fastighet och som ni tycker är besvärliga. Är det så att större grenar eller rötter tränger in på er fastighet och ni är osäkra på ifall en avkapning skulle skada busken, ska ni avstå från att kapa av grenen eller roten och istället lämna grannen tillträde till er fastighet så att grannen själv kan kapa av grenen eller roten. Det spelar ingen roll att häcken är på 25 meter. Er rätt att kapa av mindre grenar och rötter gäller längs hela buskaget, detsamma gäller grannen skyldighet att ta ansvar för att kapa av större grenar och rötter som tränger in på er fastigheter och vållar er besvär. Grannen har alltså rätt att komma in på er fastighet för att ta bort grenar och rötter som vid avkapning skulle kunna skada buskaget. Har han rätt till det och måste vi då i vårt fall plocka bort eventuella hinder t ex en vedhög för att han skall kunna sköta häcken från vår sida? Denna fråga hänger samma med den goda grannsämjan som stadgas i 3 kap. 1 § JB. Vill ni inte vara grannen behjälplig med skötseln av häcken kanske han inte kommer att sköta om den så väl. Många grannar skriver avtal sinsemellan om hur avgränsade häck ska skötas för att undvika konflikter. Detta är något jag även rekommenderar för er. Det finns inga tydliga regler i lagtext kring huruvida ni måste eller inte måste ta bort hinder på er tomt för att grannen ska kunna klippa sin häck. Sedan har han fortsatt att plantera en annan häck cirka 10 cm från vår tomtgräns på en annan sida av tomten. Det går inte att ha kommunikation med honom då han inte vill lyssna eller så går han undan. Häckar är fastighetstillbehör enligt jordabalken. Var och en får i regel göra vad denne vill med sin egen fastighet och tillförse den med nya fastighetstillbehör såsom träd och buskar.I enstaka fall kan plan- och byggnadsnämnden i kommunen förelägga en part att ta bort en buske eller klippa den på ett särskilt sett. Detta gäller t.ex. om häcken är placerad så att den hindrar sikten för bilförare på närliggande väg. Att inte kommunicera med sina grannar om åtgärder på sin egen tomt som kan störa grannfastigheten kan vara ett brott mot 3 kap. 1 § JB som kan ge er rätt till skadestånd. Observera att för att ni ska ha rätt till skadestånd måste ni kunna bevisa att ni faktiskt lidit en skada med anledning av grannens uppförda häck. Hur ska vi agera i denna fråga? Hur är rättspraxis i liknande frågor? Har vi rätt att ta ut en entreprenör som klipper häcken och fakturerar grannen?Mitt råd är att ni ändå försöker få till en kommunikation med grannen. Prata med honom och lägg fram som förslag att ni ska upprätta ett avtal kring hur häcken ska skötas. Ansvaret för skötseln av häcken ligger självklart på grannen. Det är dock viktigt med ett avtal då det efter tiden kan uppstå diskussioner kring på vems fastighet häcken är belägen och vem som lät uppföra häcken. Den till vilken fastighet häcken utgör fastighetstillbehör har nämligen huvudansvar över skötseln av häcken och ni vill inte hamna i en diskussion där grannen hävdar att häcken delvis är på er fastighet och att ni också måste ansvara för skötseln. Ni kan inte anlita en trädgårdsmästare eller liknande för att klippa häcken efter ert eget gottfinnande. Det är grannens häck. Han ska klippa den på ett sätt som är vedertaget. Om han väljer att göra det själv eller genom att anlita någon är upp till honom. Ni får inte bestämma formen på häcken mer än att häckens form inte ska vara sådan att "ni inte skäligen bör tåla" hur häcken ser ut. Skulle grannen vägra att medverka till att ta bort större grenar och rötter som tränger in på er tomt och som ni själva inte kan klippa bort med anledning av att buskaget kanske kan ta skada, ska ni först ge grannen en chans att själv åtgärda problemet. Gör han inte det kan ni berätta för honom att ni kommer att anlita en trädgårdsmästare och sedan fakturera honom. Sammanfattningsvis ger rättspraxis uttryck för att den som äger busken har ansvar över busken och ska vårda den i enlighet med en god grannsämja. Det innebär att busken ska hålla i en höjd som är normal i förhållande till hur det för övrigt ser ut i området. Det är också vanligt att grannar har avtal om hur skötseln av en angränsande buske ska ske. Vem avgör om det kan medföra skada av betydelse för områdets ägare som det står i jordabalken? Vem avgör om det är en olägenhet för oss och han inte anser det? Kan man be en jurist skriva ett brev till honom och fråga hur han tänker sköta häcken?Det är de allmänna domstolarna som i varje enskilt fall avgör om en häck och hur den förvaltas sker i strid med 3 kap. 1 § JB. Vi på Lawline hjälper er gärna med att skriva ett brev till grannen. Vi kan även hjälpa er med att upprätta ett avtal där ni reglerar hur skötseln av häcken ska ske och där det tydligt framgår vem som äger häcken. Den som äger häcken har huvudansvar över skötseln av häcken och ska också bekosta denna skötsel. För att boka tid med oss jurister på juristbyrån kan ni vänligen maila mig: vega.schortz@lawline.se