Kan man stå på två hyreskontrakt samtidigt

2019-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Kan jag ha kvar mitt kontrakt och hyra ut i andra hand när jag får kontrakt på lägenhet i Malmköping som inte är någon stad utan köping Flens kommun
Johanne Örnfeldt Svensson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om jag förstår din fråga rätt så undrar du om det går att hyra ut din hyresrätt i andra hand, samtidigt som du får första hands kontrakt på en annan lägenhet .Det gäller alltså kortfattat ifall du kan stå på två kontrakt samtidigt.Det är fullt lagligt att ha två kontrakt samtidigt, och som i ditt fall hyra ut en lägenhet i andra hand och samtidigt ha ett första kontrakt på en annan lägenhet. Observera dock att det krävs tillstånd från hyresnämnden eller hyresvärden att hyra ut i andra hand. ( Jordabalken 12 kap. 39-40§) Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh,

Beslut i en samfällighetsförening

2019-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej är med i en samfällighetsförening. Nu är det några som vill utöka antalet p-platser. Varje husägare har tillgång till ett garage samt en icke uppmärkt p-plats. Jag är fullt nöjd med detta då jag endast har en bil. Problem uppstår när husägare har fler än 2 bilar, då används min p plats och jag har inte min plats tillgänglig för t.ex. mina gäster. Jag vill inte betala för en utökning av antalet P-platser. Kan styrelsen "köra över" de av oss som inte anser att vi vill betala för detta?.
Isabelle Nordin |Hej och tack att du vänder dig till Lawline!Då din fråga gäller mark som tillhör flera fastigheter gemensamt och därmed förvaltas gemensamt blir lagen om förvaltning av samfälligheter tillämplig.Samfällighetsförening: Förvaltning av samfällighet kan ske antingen genom delägarförvaltning eller som i ditt fall genom föreningsförvaltning. Vid föreningsförvaltning ska enligt 20 § både en styrelse utses och stadgar antas. Vad gäller styrelsen har dem enligt 38 § rätt att fatta beslut rörande samfällighetens förvaltning med enkel majoritet, dvs. över hälften av närvarande röster. Alla styrelsens beslut ska enligt 35 § överensstämma med lag, stadgarna och föreningsstämmobeslut. Föreningen ska i enlighet med 19 § tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Enskilda intressen ska dock i skälig omfattning beaktas. Avvägningen mellan gemensamma- och enskilda intressen har diskuterats i proposition 1973:160 s. 374. om hur pass stora olägenheter en enskild ska behöva tåla. Det som bland annat nämns är att desto större allmännytta beslutet har desto större olägenhet för den enskilde måste föreligga för att kunna få det upphävt.Föreningsstämma:En medlems möjlighet att tillvarata sin rätt i samfällighetsförvaltningen sker enligt 47 § vid föreningsstämman där medlemmarna har möjlighet att delta och vara med och rösta i de ärenden som angivits i kallelsen till stämman. Vid röstning är det enligt 49 § det alternativ som fått flest röster som gäller som beslut. I en samfällighets stadgar ska det enligt 28 § punkt 8 anges hur ofta ordinarie föreningsstämma ska äga rum. I 47 § 3 st. föreskrivs att om minst en femtedel av alla röstberättigade hos styrelsen begär en extra föreningsstämma för att behandla ett visst ärende, exempelvis parkeringsplatser, ska styrelsen inom en vecka kalla till en extra föreningsstämma. Styrelsen måste enligt 35 § ta hänsyn till beslutet vid den extra föreningsstämman och kan därmed inte köra över medlemmarna. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsingar,

Får en granne skotta över snö till annans tomt?

2019-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Får grannen skotta över sin snö till min tomtmark?
Hanne Nielsen | Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utgångspunkten enligt 3 kap. 1§ Jordabalken är att "var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen". Denna bestämmelse innebär att den som vidtar en åtgärd på sin egen eller annans fasta egendom måste se till att den åtgärden inte resulterar i besvär för andra. Den som brukar en fastighet måste ta skälig hänsyn till sina grannar. En avvägning får göras mellan omgivningens intresse och intresset hos den som utnyttjar fastigheten. Den avvägningen kan resultera i att högre tolerans ska finnas för besvär som orsakas av en granne än besvär som orsakas av utomstående.Det är tveksamt om det faktum att din granne skottar över snö till din tomt kan anses gå under 1§, det torde bero på i vilken omfattning det sker i. Är det lite snö som av "misstag" hamnar på din tomt i samband med skottningen får det rimligen ses som något som bör tolereras. Jag skulle uppmana dig att prata med din granne och be honom visa mer hänsyn vid sin snöskottning. Om er egendom förstörs genom er grannes handlande så kan det utgöra ett skadegörelsebrott, se 12 kap. 1§ Brottsbalken. Tex om växter eller staket blir skadade av snön som skottas över. För att ett skadegörelsebrott ska vara aktuellt krävs det att grannen har agerat uppsåtligen. Om grannen har agerat vårdslöst kan istället skadeståndsansvar aktualiseras, se 2 kap. 1§ Skadeståndslagen. Under förutsättning att det inte uppkommit någon skada för er genom snöskottningen, kan jag tyvärr inte svara på huruvida det vore lönt att föra detta vidare rättsligt om inte grannen framöver skulle visa mer hänsyn. Hoppas du har fått svar på din fråga, annars är du välkommen att vända dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning

"Evigvarande hyreskontrakt", pantsatt fastighet och frågor om konkurs

2019-04-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur skapas ett "evigvarande" hyreskontrakt?En privat har sålt en fastighet till ett AB som sen har ett annat AB som hyresgäst.Båda ABn har liknande näringsdrift på fastigheten.Banken ville inte flytta över husets lån på ABt då det var nystartat (5år sen)så bolånet som den privare hade blev kvar.Bolånet har betalats i vanlig ordning av private som inte längre ägde huset sen många år tillbaka. Ägande ABt har inte banklån men privatlån,kan,(om ja) hur kan ABs lån nu kviteras mot fastigheten som den gammal ägares bank har pant i? Om nej, o den gamla ägarens bank får för sig att upphäva bolånet för den private=exekutiv auktion?Det ser inte ut som att det ägande ABs långivare kan kvittera sin skuld utan en konkurs av ABt och utan exekutiv auktion även om den före detta bolåns bank inte kräver konkurs?(utan konkurs,kvarstår alltid panten?)Lånegivaren kan också kräva aktiekapitalet,då sätter bolagsverket ABt i konkurs,finns det någon skillnad? Med skall hyreskontrakt bestå med så att en vräkning av det uthyrande ABt inte kan äga rum,även efter ett ägarbyte om lånegivaren till det ägade ABn inte får kvitera sin skuld med fastigheten pga den före detta privata ägarens pant?Kan det ägande ABt skapa ett hyreskontrakt till det uthyrande ABt som ger oändlig hyresrätt och blockera hyran mot framtida hyresökningar,ett som kan gälla även om en ny ägare skulle påtvingas?Kan det ägande ABt hyra till ett 3:e AB men med samma ägare o en annan näringsbedrift?(har väm äger, inverka någonstans?)
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på dina frågor!För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras och utifrån vilken situation. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen. Hur jag uppfattat dina frågor och din situation Jag uppfattar det som att en privatperson har sålt en fastighet till ett aktiebolag (AB 1). Vid försäljningen hade privatpersonen inte betalat av banklånen för fastighetsköpet. Fastigheten är säkerhet för lånen. Banken ville inte byta låntagare. Fastigheten som AB 1 äger är fortfarande säkerhet för privatpersonens banklån. När AB 1 köpte fastigheten tog AB 1 i sin tur ett lån för att finansiera köpet. Långivaren i detta fall är inte en bank utan en privat aktör. AB 1 driver sin verksamhet från fastigheten. AB 1 hyr även ut en del av fastigheten till AB 2 som också bedriver sin verksamhet från fastigheten. AB 1 och AB 2 bedriver samma typ av verksamhet/bransch. Jag uppfattar det som att den privata långivaren har AB 1:s aktiekapital som säkerhet för AB 1:s lån. Frågorna nu vill ha svar på är följande: 1) Kan AB 1 komma överens med privatpersonen (säljaren) på något sätt så att fastigheten inte längre står som säkerhet för säljarens banklån och så att säljaren tar över AB 1:s privatlån? ("kvittning")2)Vad händer med fastigheten om AB 1 går i konkurs och fastigheten säljs på exekutiv auktion?3)Vad händer med fastigheten om privatpersonen går i personlig konkurs och vid tillfället inte har betalat av banklånet?4)Vad är skillnaden mellan tvångslikvidation (Bolagsverket beslutar att ett AB ska gå i likvidation d.v.s. avvecklas) och konkurs? (d.v.s. en likvidation av ett AB som sker efter ansökan av AB:t självt eller AB:ts borgenärer) 5)Vad händer med hyreskontraktet med AB 2 om fastigheten säljs på exekutiv auktion?6)Kan AB 1 hyra ut en del av fastigheten till ett AB 3, som driver en annan verksamhet än AB 1 och AB 2? Jag vill redan nu reservera mig för att dina frågor är komplexa och kräver med största sannolikhet en omfattande rättsutredning. Jag kommer att besvara dina frågor så gott jag kan inom ramen för expresstjänsten. Vill du ha en mer omfattande service kan du boka tid med en jurist som hjälper dig att göra en omfattande rättsutredning. Du får gärna skicka en bokningsförfrågan till: info@lawline.se1, Kan AB 1 komma överens med privatpersonen (säljaren) på något sätt så att fastigheten inte längre står som säkerhet för säljarens banklån och så att säljaren tar över AB 1:s privatlån? ("kvittning")Jag uppfattar det som att privatpersonen (hädanefter säljaren) fortfarande betalar av sitt fastighetslån till banken. Om säljaren redan har betalat hela skulden till banken kommer fastighetspanten aldrig att realiseras. Fastigheten är då inte längre belastad som pantsatt. Eftersom du ställer frågan utgår jag ändå från att säljaren fortfarande betalar till banken och att fastigheten fortfarande är pantsatt. Du har i frågan uppgett att banken inte ville byta låntagare med anledning av att det köpande bolaget: AB 1 var nystartat. Alltså står säljaren fortfarande i skuld till banken där fastigheten utgör en säkerhet för lånet. För att fastigheten ska sluta vara en säkerhet för lånet kan säljaren försöka förhandla med banken. Kan säljaren ställa en annan säkerhet, t.ex. en borgensman, för lånet kan fastigheten möjligtvis bli av med pantsättningen. Detta är något som säljaren måste komma överens om med banken. AB 1 kan inte styra över detta. Relevansen av att säljaren ska ta över AB 1:s privatlån är svår att förstå. Är det skäligt att säljaren ska ta över privatlånet är det något som säljaren först måste komma överens om med AB 1. Säljaren, AB 1 och den privata långivaren måste sedan komma överens om att det är okej för långivaren att byta gäldenär d.v.s. låntagare. Den privata långivaren har ingen skyldighet att acceptera ett gäldenärsbyte. Rent juridiskt när det kommer till kvittning är huvudregeln att fordringar kan kvittas under följande omständigheter: Det är fråga om samma parter som är i skuldförhållande till varandra Respektive parts fordran har förfallit till betalning Fordringarna avser penningprestationer och Fordringarna är på ungefär samma belopp. I det fall du nämner är det flera av ovanstående punkter som brister. Svaret blir alltså nej. 2, Vad händer med fastigheten om AB 1 går i konkurs och fastigheten säljs på exekutiv auktion?Att en fastighet är pantsatt registreras hos Lantmäteriet. Panten realiseras i så kallade pantbrev. Den långivare som innehar första pantbrevet har rätt att få betalt först. Säljs fastigheten på exekutiv auktion kommer de pengar som flödar in att i första hand gå till banken om banken innehar pantbrev nr 1. Resten av pengarna från den exekutiva auktionen kommer gå till AB 1:s konkursbo. 3, Vad händer med fastigheten om privatpersonen går i personlig konkurs och vid tillfället inte har betalat av banklånet?En privatperson kan i undantagsfall försättas i personlig konkurs om privatpersonen har skulder som överstiger dennes tillgångar, och det inte finns några tecken på att personen inom överskådlig tid kommer att kunna betala sina skulder. Vid en personlig konkurs tar en förvaltare privatpersonens tillgångar i beslag. Förvaltaren går igenom privatpersonens ekonomi och alla tillgångar som kan omsättas i kontanter säljs för att frigöra medel och betala skulderna. I detta fall har säljaren en skuld till banken. Låt säga att skulden vid konkurstillfället uppgår till 100 tkr. Banken kommer då att höra av sig till AB 1 och ge AB 1 tillfälle att betala skulden på 100 tkr. Väljer AB 1 att inte lösa ut lånet kan Banken vända sig till kronofogden som säljer fastigheten på exekutiv auktion. 100 tkr av intäkterna kommer då att gå till Banken. Resterande belopp till AB 1. Säljs fastigheten för mindre än 100 tkr går detta belopp till Banken och AB 1 får ingenting. 4, Vad är skillnaden mellan tvångslikvidation (Bolagsverket beslutar att ett AB ska gå i likvidation d.v.s. avvecklas) och konkurs? (d.v.s. en likvidation av ett AB som sker efter ansökan av AB:t självt eller AB:ts borgenärer) Bolagsverket kan besluta om tvångslikvidation ifall ett AB slutar uppfylla aktiebolagslagens krav gällande hur man driver ett aktiebolag. Det kan bl.a. handla om att ett aktiebolags fria egna kapital inte ska understiga hälften av det registrerade aktiekapitalet och att ett aktiebolag som inte är publikt minst ska ha 50 000 kr i aktiekapital. Tingsrätten kan besluta att ett AB ska försättas i konkurs om AB:t inte inom överskådlig tid kan betala sina skulder och skulderna överstiger tillgångarna. Ett AB kan själv ansöka om att bli försatt i konkurs eller så kan en borgenär ansöka om att ett AB ska försättas i konkurs. Ansökan ska skickas till tingsrätten. I båda fallen avslutas en tvångslikvidation och en konkurs genom att AB:t avvecklas genom att alla tillgångar tas om hand och säljs av för att täcka skulderna. Skillnaderna är alltså att en tvångslikvidation grundar sig på att AB:t inte längre uppfyller aktiebolagslagens krav för att vara ett AB medan en konkurs grundar sig på att AB:t har skulder som överstiger tillgångarna och AB:t inte inom överskådlig tid anses kunna betala skulderna. 5, Vad händer med hyreskontraktet med AB 2 om fastigheten säljs på exekutiv auktion?Enligt allmänna avtalsrättsliga principer följer att en avtalspart inte är skyldig att prestera om prestationen har blivit omöjlig att genomföra. Byter fastigheten ägare har AB 1 förlorat sin rådighet över fastigheten och är inte längre behörig att hyra ut den. Hyreskontraktet förfaller om fastigheten säljs på exekutiv auktion. Du nämner i din fråga också om det är möjligt att skriva ett "evigvarande hyreskontrakt". På din fråga måste jag svara nej. Man kan belasta en fastighet med olika nyttjanderätter såsom servitut, ett arrendeavtal kan löpa för arrendatorns livstid och testamenten kan föreskriva att en efterlevande make t.ex. ska få bo kvar i orubbat bo. Alla dessa regler är dock något annat än ett evigvarande hyreskontrakt för ett AB. Det bästa som går att åstadkomma är ett lokalhyresavtal som löper tillsvidare och förenar avtalet med konsekvenser vid uppsägning. 6, Kan AB 1 hyra ut en del av fastigheten till ett AB 3, som driver en annan verksamhet än AB 1 och AB 2? I egenskap av fastighetsägare har AB 1 rätt att hyra ut en del av sin fastighet till AB 3 som driver en annan verksamhet. Vid uthyrning av lokaler ställs dock krav på att lokalerna ska vara anpassade så att AB 3 kan bedriva sin verksamhet där. Ska AB 3 bedriva en helt annan verksamhet kanske lokalerna inte är ändamålsenliga för AB 3:s verksamhet. I lokalhyresavtal kan parterna avtal om sämre skick än vad som krävs för att AB 3 ska kunna driva sin verksamhet, se 12 kap. 9 § jordabalken. Sammanfattningsvis är det viktigt att lokalhyresavtalet innehåller en klausul som tydligt anger att AB 1 inte är tvungen att tillhandahålla lokalen i ändamålsenligt skick för AB 3:s verksamhet. Det är viktigt för att undvika framtida tvister. Lycka till! Önskar du en mer djupgående konsultation är du välkommen att anlita vår juristbyrå. En bokningsförfrågan kan lämnas till: info@lawline.se Med vänlig hälsning,

Gåva av fastighet. Är ett villkor i gåvobrev, om att gåvotagare inte får påkalla att fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion, giltigt?

2019-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej 1Jag och min syster äger ett hus tillsammans som vi övertog från vår mamma genom gåvobrev 1999.Min fråga är. Om jag vill sälja min del och om vi inte är överens kan jag gå via offentlig auktion.I gåvobrevet står det. bl.a Gåvotagare äger ej rätt att under åberopande av paragraf 6 om samäganderätt, ansöka om att fastigheten skall utbjudas till försäljning å offentlig auktion.Vår mamma gick bort för 3 år sedan, gäller detta fortfarande.
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gäller villkoret fortfarande?Vid besvarandet av din fråga måste man först konstatera att du och din syster får fastigheten ifråga i gåva. Eftersom ni övertagit fastigheten genom ett gåvobrev förmodar jag att ni fått fastigheten vederlagsfritt, eller i princip vederlagsfritt, så att det alltså utgjorde en gåva.Att det rör sig om en gåva är direkt avgörande för huruvida överlåtelsebegränsningen ska anses vara giltig. Det anses nämligen att överlåtelsebegränsningar, som t.ex. förbud mot att åberopa 6 § samäganderättslagen, är giltiga om de uppställts i ett gåvobrev i samband med en gåva. Detta följer bl.a. av rättsfallet NJA 1981 s. 897.Detta innebär alltså att svaret på din fråga är ja: villkoret i gåvobrevet gäller fortfarande. Du har alltså personligen inte rätt att åberopa 6 § för att få fastigheten utbjuden till försäljning på offentlig auktion. Detta innebär dock inte nödvändigtvis att du inte har möjlighet att få fastigheten såld överhuvudtaget.Finns det något sätt för dig att få fastigheten såld?I detta fall har du uppgett att det finns en föreskrift i gåvobrevet som förbjuder dig från att påkalla att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Detta kan du alltså inte göra.Detta innebär dock inte i sig att du inte kan sälja endast din andel av fastigheten till någon annan. Om du äger 50% av fastigheten kan du alltså sälja den andelen till en annan person. Denna möjlighet har du dock endast om det inte i gåvobrevet också finns en föreskrift om att ni inte får sälja era andelar av fastigheten. Om det finns både ett överlåtelseförbud och ett förbud mot att utbjuda den till försäljning på offentlig auktion måste du och din syster i princip vara överens om att sälja fastigheten för att du ska ha möjlighet att sälja din andel.Om det nu inte finns ett överlåtelseförbud för dig, kan du sälja din andel. Den personen som du då säljer till kan i sin tur påkalla att fastigheten ska utbjuda till försäljning på offentlig auktion. Den begränsningen i gåvobrevet som förbjuder dig från att göra det gäller nämligen inte för den person du säljer fastigheten till. Detta följer av rättsfallet NJA 2017 s. 289. En eventuell köpare av din andel av fastigheten har alltså som huvudregel möjlighet att själv påkalla att fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion.SammanfattningSom huvudregel är alltså villkor i gåvobrev om olika typer av överlåtelsebegränsningar gällande, om dom avser egendom som givits i gåva. Detta innebär att villkoret om att 6 § inte får åberopas är giltigt. Ett eventuellt överlåtelseförbud i gåvobrevet är också giltigt. Om ett sådant inte finns kan du dock sälja din andel av fastigheten, varefter din köpare kan utbjuda hela fastigheten till försäljning på offentlig auktion.Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har några följdfrågor angående mitt svar kan du maila mig på Joel.Herrault@Lawline.se.Med vänlig hälsning,

Går det att vara samägare till en viss fysisk del av en fastighet?

2019-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger en gård. Och jag vill att min sambo ska bli delägare på endast boningshuset. Är det möjligt?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Om din sambo köper sig in i fastigheten du äger kommer ni att vara samägare till fastigheten. Det medför att lagen om samäganderätt blir tillämplig. I 1 § av denna lag framgår att om två personer gemensamt äger exempelvis en fastighet har varje ägare rätt till en viss lott av den samägda fastigheten. Denna lott utgörs av en ideell andel, exempelvis hälften av fastigheten, och det går inte att dela upp fysiska, konkret urskiljbara, andelar av fastigheten mellan samägarna. Därmed är det inte möjligt att din sambo blir delägare till endast boningshuset, utan han blir i sådana fall delägare till en viss del av hela fastigheten. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Får man kasta över löv på grannens tomt?

2019-04-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har en stor tomt med många lövträd. Endel av löven blåser in på grannens tomt. Grannen krattar då upp löven och slänger tillbaka dem på vår tomt. Har grannen rätt att slänga tillbaka löv som kommer från våra träd?
Mathilda Ekdahl |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline! Vad som gäller mellan grannar står i 3 kap. JB. Enligt 1 § ska var och en "vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen". Det är med andra grannsämjan som sätter riktlinjen för relationen mellan grannar. Detta innebär att den som gör något på sin egen eller annans fasta egendom måste se till att detta inte orsakar några besvär för grannen eller andra i sin omgivning. I 2 § står att ifall rot eller gren går över på grannens fastighet och medför olägenhet för fastighetsägaren så kan denne ta bort roten eller grenen. Ägaren ska dock underrättas om detta innan grenen eller roten tas bort, om det kan befaras medföra skada av betydelse för honom eller henne. Löv som faller ner omfattas dock inte av dessa bestämmelser, utan det måste vara fråga om en gren eller rot. Det finns med andra ord inte någonting att göra åt löven. Det jag föreslår att du gör är att du pratar med din granne om detta och ser om ni kan komma fram till en lösning. Med vänlig hälsning,

Mitt ansvar för att ha klippt en gemensamt ägd häck med grannen utan att be om tillåtelse

2019-04-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Grannen och jag har för ca 15 år sedan satt en gemensam häck i tomtgränsen, merparten av träden står på hans sida. Nu har jag utan att kontakta honom klippt häcken då den var vildvuxen enligt min uppfattning ej klippt på ca 5 år. Jag har klippt buskar som stod på hans sida samt tagit bort någon buske. Jag har klippt på såväl min som hans sida. Han anser att jag klippt för mycket samt att jag borde frågat honom.Mitt förslag är att han kompenseras genom att få hela ägandet av häcken (så slipper jag den också). Han vill inte det, han vill jag ska ersätta ett ännu odefinierat värde.Hela häcken kostade ca 5 000 kr för ca 15 år sedan, vi betalade hälften var.Hur agera? Vad kan mitt ansvar bli? Jag har stått på min fastighet och klippt.
Matilda Hetlesaether |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår det äger ni häcken gemensamt, men likväl står delar av häcken på vardera tomt som ni äger själva. Den delen av häcken som är på din tomt har du förfoganderätt över och den delen av häcken som är på din grannes tomt har han förfoganderätt över. Det finns dock vissa regler i jordabalken som reglerar rättigheter och skyldigheter mellan grannar berörande deras användning av sin egen fastighet.Skyldigheter en granne har berörande sin fastighetI jordabalken (JB) stadgas att grannar ska använda sin fastighet på ett sådant sätt att skälig hänsyn visas till omgivningen (3 kap. 1 § JB). Om en rot eller en gren från din grannes tomt tränger in på din tomt, får du ta bort det endast om det medför olägenhet för dig. Om borttagandet av en rot eller en gren däremot skulle befaras medföra skada av betydelse för din granne ska hen först uppmanas om att själv ta bort den (3 kap. 2 § JB). Enligt förarbeten till bestämmelsen framgår att även buskar innefattas i orden "rot eller gren". Frågan en bör ställa sig är om din klippning av häcken och borttagandet av busken uppfyller kriteriet "medföra skada av betydelse för din granne". Av den information jag fått av dig kan jag tyvärr inte ge ett solklart svar på det, men exempelvis kan skada av betydelse vara om du klippt stora hål genom häcken. I ett fall för några år sedan ansågs en granne ha lidit skada av betydelse eftersom den andre grannen hade klippt ner en del av häcken. Främst ansågs det vara skada av betydelse för att den drabbade redan tidigare sagt att hen ville sköta sin sida av häcken helt själv och att hen också ville förhindra för stor insyn på sin tomt.Under förutsättning att antingen din fastighet eller din grannes fastighet är tredimensionell (har en fastighet under marken som exempelvis ett garage eller en fastighet över marken som exempelvis en ägarlägenhet i ett bostadshus) kan det vara så att din granne har en skyldighet att se till att häcken underhålls. Denna skyldighet har han om hans underhållning av häcken är så pass bristfällig att det finns risk för att en inte obetydlig skada drabbar din del av häcken. I förarbeten till bestämmelsen har man inte sagt annat än att risken för skada ska vara betydande. Om det varit så att häcken drabbats av en sjukdom hade det kunnat ses som något som innebär en inte obetydlig skada och som hade givit dig rätt att klippa häcken för att du inte skulle drabbas av någon skada. Om så hade varit fallet hade din granne fått ersätta dig eftersom han haft skyldighet att ta sköta sin del av häcken. Om det bara är så att häcken är vildvuxen utan att innebära någon direkt skada för dig är det lite trixigare.Om det skulle vara så att varken du eller din granne har en tredimensionell fastighet finns det även en allmän skyldighet för både dig och din granne att falla tillbaka på, som innebär att ni vid användande av häcken inte stör omgivningen på ett sådant sätt som försämrar bostadsmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas samt se till att vidta åtgärder för att bevara ett gott skick på häcken (3 kap. 11 § JB). Vanligtvis tillämpas denna bestämmelse på situationer där en av grannarna har högljudd musik, eldar på tomten eller kör runt med maskiner som stör. I ditt fall skulle bestämmelsen kunna användas till din fördel om grannens användning av häcken kan anses försämra bostadsmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas. Att häcken är vildvuxen är vanligtvis något som skäligen får anses tålas. Berörande skyldigheten att se till att häcken ska vara i gott skick har du däremot kanske lite större chans. Det är dock svårt att säga eftersom omständigheterna i det enskilda fallet påverkar så pass mycket.Så sammanfattningsvis: * Du har haft tillåtelse att fixa delen av häcken som står på din tomt. * Beroende på om ditt borttagande av busken och klippningen av häcken på din grannes sida kan befaras ha medfört betydande skada för honom eller inte, har du antingen vidtagit en åtgärd som du inte hade fått utan att bereda din granne tillfälle att åtgärda det först. Om borttagandet medfört betydande skada för din granne kan det vara så att du kan få betala någon ekonomisk ersättning, om han lidit någon skada som kan uppmätas rent ekonomiskt. * Genom att du klippt häck och tagit bort buskar som inte är på din tomt kan du ha begått ett brott mot hemfriden och riskerar därmed att få betala böter (4 kap. 6 § BrB). I sådana fall måste din granne ange brottet till en åklagare, alternativt att åklagaren anser det vara påkallat ur allmän synpunkt att ta upp fallet för att det ska kunna tas upp i domstol. Vad som bör påpekas är dock att du INTE begått ett brott om det varit så att antingen du eller din granne har en tredimensionell fastighet och din grannes skötsel av häcken varit så pass bristfällig att delar av din häck skadats. Då har han haft en skyldighet att sköta sin del av häcken och du ska bli ersatt om du drabbats av någon skada för att han inte klippt sin häck, exv om någon del av hans häck varit drabbad av en sjukdom som nu spridit sig. * Om varken du eller din granne har en tredimensionell fastighet har ni ändå en allmän skyldighet enligt 3 kap. 11 § att se till att häcken inte orsakar störning i omgivningen som inte skäligen kan tålas. Ni ska även se till att häcken hålls i gott skick. Eventuellt skulle du kunna ha något att påpeka här.Vad kan du göra?Som du märker är det många bedömningsfrågor som ska iakttas och mycket som varierar från fall till fall. Rent generellt ska domstol användas som sista utväg när parterna inte kan komma överens på något annat sätt eftersom en domstolsprocess medför kostnader där du kan behöva betala för exempelvis ombud, rättegång, resor mm. Det är därför bättre om du och grannen löser tvisten sinsemellan och kanske når någon typ av kompromiss även om han nu inte ville äga hela häcken själv. Beroende på om din klippning av häcken ansetts vara befogad enligt 3 kap. 2 §, 3 kap. 11 § (häcken har varit misskött och grannen har varit bristfällig i sin skötsel på ett sätt att du lidit skada) kan du antingen gå fri från ansvar eller få betala böter. Om du nu skulle behöva betala någon ersättning skulle summan rimligtvis inte bli särskilt stor med tanke på att hela häcken kostade 5000 kr för 15 år sedan. Jag hoppas ni når fram till en lösning utan att behöva gå till domstol. Stort lycka till!Ha en fin dag och hör gärna av dig till mig på min mejl om du har några frågor.Med vänliga hälsningar,