Vad gör man när en delägare av en fastighet inte vill betala sin del av de gemensamma kostnaderna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL), lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Samäganderättslagen - Vad gäller?
I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendomen, dvs. fritidsfastigheten, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts. Därutöver gäller att förvaltningen och alla inplanerade åtgärder kräver samstämmighet, dvs. samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att samtliga fastighetsägare kommer att åtnjuta en slags vetorätt gentemot varandra. Och det gäller alldeles oavsett andelarnas storlek. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, dessutom framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL.
Avtalslagen - Vad gäller?
Den här typen av samarbetsavtal mellan delägare av en fastighet kan träffas formlöst, vilket innebär att dessa kan ingås muntligt, skriftligt och konkludent (det sistnämnda betyder ungefär underförstått och/eller genom parternas ageranden). Det finns således inga lagstadgade formkrav för den här typen av avtal (jfr exempelvis vad som gäller vid köp av fast egendom, se 4 kap. 1 § jordabalken). Att avtalet, dvs. överenskommelsen beträffande förvaltningen av fastigheten, mellan dig och övriga inte har manifesterats i skrift må så vara. Men ett avtal finns, i vart fall utifrån den information som följer av din ärendebeskrivning, vilket för övrigt inte heller är ett helt oviktigt konstaterande.
I vilken form avtalet existerar låter jag dock vara osagt. Men gissningsvis föreligger en hybrid mellan ett muntligt avtal och ett konkludent ingånget sådant vari det, återigen gissningsvis, började med en tämligen oreglerad muntlig överenskommelse mellan dig och övriga som sedan successivt har kommit att justeras konkludent. Oavsett vilket kan sägas att rättsligt bindande avtal generellt kommer till stånd när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas) och det ska normalt mycket till för att någon av parterna ska kunna rucka på den ursprungliga överenskommelsen. Från den här huvudregeln finns det naturligtvis undantag, men vilka såvitt jag kan bedöma och så här vid en första anblick inte torde kunna åberopas av din svåger.
Bedömningen i förevarande fall - Vad gäller?
Ni har under årens lopp gemensamt svarat för samtliga kostnader kopplade till underhållet och i överensstämmelse med storleken på era respektive ägarandelar. Mot bakgrund av det ovan anförda och precis som redan tidigare har konstaterats torde det stå klart att det föreligger ett mellan er konkludent ingånget avtal avseende skötseln av fastigheten, ett avtal som din svåger enligt min mening också är skyldig att hedra. Detta förklaras av att ni över tid har följt och accepterat vissa villkor, vilket kan likställas med ett slags partsbruk, dvs. lokal sedvänja mellan dig och övriga delägare. Under förutsättning att parter efter ett avtalsslut (eller innan för den delen) har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan det ofta jämställas med en justering av ett tidigare avtal eller ingående av ett nytt sådant och då som sagt genom konkludent handlande.
Vad kan du göra för att få din svåger att reglera skulden?
En möjlig väg att gå, istället för att hänskjuta frågan direkt till domstol, är att ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten (KFM), vilket ofta blir aktuellt när eventuella kravbrev visat sig vara verkningslösa. En ansökan om betalningsföreläggande får avse åläggande för svaranden (din svåger) att betala en penningfordran som är förfallen till betalning, om förlikning är tillåten i saken (vilket är fallet här), 2 § BfL. Din fordran är förfallen när du vill ha betalt eftersom någon förfallodag inte är avtalad, jfr 5 § 1 st. lagen om skuldebrev. En ansökan ska för övrigt göras skriftligen och i ansökan ska sökanden (du) ange sitt (ditt) yrkande (krav på betalning) och grunden för det, 9-10 §§ BfL. Vidare ska belopp, förfallodag och den ränta som begärs anges, 11 § BfL.
Därutöver gäller följande. Om sökanden begär ersättning för kostnader med anledning av målet ska det anges i ansökningen och samtidigt ska det uppges vilka kostnaderna är, 17 § BfL. I 19 § BfL sägs slutligen att en ansökan ska skrivas under av sökanden eller hans eller hennes ombud och ges in till KFM. Tar myndigheten upp ansökningen ska svaranden föreläggas att till myndigheten yttra sig inom viss tid från det att ansökningen delgavs honom eller henne och tiden får inte utan särskilda skäl bestämmas till mer än två veckor, 25 § BfL. Målet kan dessutom komma att avgöras även om din svåger skulle förhålla sig passiv och vägra inkomma med ett svaromål, 26 § BfL.
Men vill denne bestrida din ansökan ska även detta göras skriftligen och därefter kommer målet, om du så vill, att överlämnas till domstol och då till en tingsrätt som första instans. En sådan begäran ska också den göras skriftligen och inom fyra veckor från den dag då underrättelsen sändes till dig, se 33-37 §§ BfL. För det fall ärendet slutligen måste hänskjutas till domstol bör en s.k. fullgörelsetalan väckas mot din svåger enligt 13 kap. 1 § rättegångsbalken. Det handlar med andra ord om en sedvanlig stämningsansökan.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Men redan nu kan sägas att en tvångsförsäljning kan tillgripas, vilket även nämndes i förbifarten ovan. Vidare skulle en fastighetsbildningsåtgärd i form av en klyvning eller en avstyckning eventuellt vara möjlig att genomföra och då enligt reglerna i fastighetsbildningslagen. Men allt detta beror naturligtvis på vad du, liksom din svåger, har för planer med fritidsfastigheten framöver. Återigen, låt oss gå igenom allting på telefon.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon fredag den 11/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
