Vad gäller vid oklara frågor kring fastighetsgränser?

Question

En delägarförvaltad samfälld väg från enskifte 1824 går mellan min nya granne och mig. Min granne har gett Lantmäteriet i uppdrag att fastställa gränserna. De har varit här och mätt 2 gånger och kommit med ett förslag som är detsamma som det har varit i 3 olika förrättningar tidigare. Min granne har förstorat en handritad karta och tycker sig se att den samfällda vägen går en annan sträckning. Lantmäteriet har tagit till sig dessa uppgifter och har nu förslag på ny riktning. Detta leder till att vår tomt minskar i yta och hans därmed ökar.
Min fråga:
Innan min granne köpte sin fastighet och skrev köpeavtal hade han inte då en undersökningsplikt att kontrollera den gräns han sedan via köpeavtal accepterade?
Tidigare ägare har alla accepterat den av Lantmäteriet utritade gränsen.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL). 

Grannens undersökningsplikt i förhållande till dig och din fastighet - Vad gäller?

Inledningsvis kan sägas att när det gäller undersökningsplikten har du i grunden helt rätt. Köparens skyldighet att undersöka fastigheten vid (inför) ett köp följer av 4 kap. 19 § JB. Och den skyldigheten är tämligen långtgående. Sådant som framgår av offentliga register, exempelvis uppgifter i fastighetsregistret, förväntas man som köpare känna till och kan därmed inte åberopas som dolda fel. Inte heller går det att föra en vettig argumentation utifrån något slags god tros - resonemang. Men bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB tar dock endast sikte på det avtalsrättsliga förhållandet mellan köparen och dennes motpart, dvs. säljaren. Du har i egenskap av granne egentligen ingenting med detta att göra. Om köparen har brustit i sin undersökningsskyldighet innebär det endast att denne inte kan göra eventuella fel gällande mot säljaren. Men den regleringen får, som svar på din faktiska (och enda) fråga, ingen bäring på processen hos Lantmäteriet när tvistiga fastighetsgränser ska fastställas. Likaledes ska framhållas att om fastighetsgränserna de facto är felaktigt fastställda kommer dessa att justeras oaktat köparens tidigare eventuella brister i samband med köpet av fastigheten. 

Om oklara förhållanden råder beträffande fastighetsgränserna - Vad gäller då?

Utifrån din ärendebeskrivning bedömer jag att den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, utan tvekan behöver involveras (vilket uppenbarligen också redan har skett). Parter kan i vart fall inte göra upp i godo. Av 1 kap. 1 § 2 st. JB följer nämligen att sämjedelning är utan verkan, vilket i klartext innebär att enskilda inte kan bestämma om eller hur en fastighet ska delas upp och/eller avgränsas.

Mot bakgrund av att sämjedelning är otillåtet måste som sagt Lantmäteriet kontaktas för att där initiera en s.k. fastighetsbestämning och låta lantmätaren pröva den här frågan enligt fastighetsbildningslagen. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 1 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i hur fastighetsindelningen är beskaffad och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.

Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och din granne i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, något som i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. FBL.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt. 

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,