Vem författar avtalstexten när ett avtalsservitut ska upplåtas? Och vad händer med ett officialservitut vid en fastighetsbildningsåtgärd?
Hej, Bakgrund: Jag och min fru äger två fastigheter, Fast-1 (där vi nu bor) och Fast-2 (dit vi ska flytta). Fastigheterna ligger bredvid och angränsar till varandra där Fast-2 ligger innanför Fast-1 och över Fast-1 går en väg till Fast-2. Vid avstyckning (av Fast-2 från en annan fastighet) skrev vi in officialservitut mellan Fast-1 och Fast-2 map både väg och VA. Så långt allt klart och i laga ordning, inga problem med detta. Problemet: Vi avser att sälja Fast-1 och kanske i framtiden stycka av Fast-2 till två fastigheter. Hur och vad ska vi då göra för att den nya fastigheten (vi kan kalla den Fast-2b) ska kunna nyttja (ärva) det officialservitut som Fast-2 besitter mot Fast-1. Den nya ägaren av Fast-1, kanske inte alls är intresserad av att belasta sin fastighet (Fast-1) med ett servitut från Fast-2b och hur blir det med ursprungliga officialservitut som Fast-2 besitter mot Fast-1, ändras detta vid en avstyckning till Fast-2b? Skrivning i ett försäljningsavtal är en möjlighet men ingen hållbar garanti. Frågorna: 1. Ska jag göra ett avtalsservitut hos Lantmäteriet (som verkar ha handläggningstid, ett par 3 – 4 veckor just för denna typ av inskrivningsärenden) som du föreslår eller vad rekommenderar du? 2. Vem skriver texten för avtalsservitut hos Lantmäteriet? Vi själva eller Lantmäteriet? 3. Om vi själva, hur ska en sådan text utformas?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
När det gäller fråga 1 och fråga 2 kan följande anföras. Ett avtalsservitut är ett servitut som upplåts på frivillig väg. Lantmäteriet författar ingen avtalstext. Endast vid bildandet av ett officialservitut kommer lantmätaren att i skrift närmare ange förutsättningarna för det tvångsmässigt upplåtna servitutet, dvs. officialservitutet. Beträffande avtalsservitut är det, precis som för andra avtalstyper, parterna själva som dikterar villkoren. Ingenting hindrar naturligtvis parterna från att ta hjälp av någon sakkunnig person. Men formellt är det alltjämt ni själva som har svara för avtalstexten.
Ett servitut gäller för övrigt och vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten). En sådan rättighet alltså kopplad till fastigheten och följer alltså med vid en äganderättsövergång, dvs. i samband med en försäljning, vilket däremot inte är fallet vid en formlös nyttjanderätt. En sådan gäller nämligen endast mellan de faktiska parterna. I 14 kap. 1 § 1 st. JB anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende.
Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär också att förbehåll, diverse undantag och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen.
Den tredje frågan är dessvärre ingenting som besvaras (erbjudas) inom ramen för vår nättjänst. Författande av avtalstext, upprättande av avtal generellt och annat dylikt ombesörjs uteslutande inom ramen för vår ordinarie byråverksamhet. Däremot kan följande sägas när det gäller din allra första fråga (som inte är numrerad), vilken avser servitutet i förhållande till en fastighetsbildningsåtgärd och i förevarande fall en avstyckning. Relevanta bestämmelser återfinns i fastighetsbildningslagen (FBL).
Vid avstyckning från fastighet till vilken ett servitut finns kan det bestämmas att servitutet i sin helhet eller till viss del ska tilläggas styckningslotten. Är det fråga om en rättighet som inte lämpligen kan uppdelas får den tilläggas styckningsdelarna gemensamt, se 10 kap. 4 § 1 st. FBL. Om inget uttryckligen bestäms vid förrättningen ska regeln i 2 kap. 5 § FBL tillämpas, vilket följer av den förstnämnda bestämmelsens andra stycke. Och däri, dvs. i 2 kap. 5 § FBL, sägs att är servitut eller annan särskild rättighet som hör till fastighet av betydelse för fastigheten endast om viss mark hör till denna, följer rättigheten marken vid ändring i fastighetsindelningen.
En ansökan om avstyckning hanteras av den statliga lantmäterimyndigheten, alltså Lantmäteriet. Myndigheten ska i samband med detta behandla frågan om servitut. Om frågan av någon anledning inte skulle tas upp vid förrättningen innebär inte detta per automatik att det aktuella officialservitutet är förverkat. Då aktualiseras istället och återigen bestämmelsen i 2 kap. 5 § FBL. Men oavsett vilket och som svar på din fråga i den här delen kommer servitutsfrågan med största sannolikhet att behandlas i samband med den kommande processen hos lantmätaren (om inte annat kan ni ju alltid påtala att den här frågan behöver regleras när avstyckningsförfarandet initieras).
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
