Vad gäller vid en uppsägning av ett lokalhyresavtal?

Question

Hej. Jag har hyrt garage i över 10års tid på obestämd tid. I kontraktet jag skrev på så står det inget att dom kan säga upp garagen och ge mig 3 månader när jag tog garagen. För nån månad sen fick jag sms av hyresvärden att en snickare skulle behöva garagen och undra om jag kunde flytta alla mina grejer. (Snickaren hade varit på mig på jobbet att han skulle behöva mina garage och förvara privata saker t.ex mopeder jukeboxar.) Svarade då att tidigast i vår kan jag ta ut allt för jag har en väldigt dyr bil som jag inte kan ha stå ute under vintern. Fick svaret okej. Igår gick jag till brevlådan och hade fått brev från dem med uppsägning av ditt garage uppsägningstiden är 3månader vilket innebär att det ska vara städat och nycklarna ska återlämnas 2023-01-31. Står inte vad orsaken är i brevet. Så nu är frågan är detta korrekt gjort? Har läst att det brukar vara 9månader.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Jag tolkar omständigheterna i ditt fall på följande sätt. Jag förutsätter i mitt svar att du har hyrt ett inomhusgarage i över tio år, att avtalet gäller tillsvidare, att inga avtalsvillkor finns om uppsägning, och att du fick en tremånaders uppsägning med ingen orsak eller något annat angett i den skriftliga uppsägningen. 

Vilken lag är tillämplig? 

Det är jordabalkens (JB) regler om hyra som är tillämplig i ditt fall, eftersom du hyr en lokal enligt JB:s regler då ett garage inte är en bostad (12:1 3 st. JB). 

Vad gäller vid uppsägning av lokalhyresavtal? 

Huvudregeln är att hyresavtal gäller tillsvidare och ska sägas upp för att upphöra att gälla (12:3 1 st. JB). Eftersom ni inte verkar ha avtalat om en uppsägningstid, så gäller lagens standardregler. Det betyder att uppsägningstiden för lokaler är det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från att uppsägningen gjordes (12:4 1 st. JB). Det betyder att man först börjar räkna uppsägningstiden efter den månad man har fått ett uppsägningsbrev. Om du fick din uppsägning i oktober 2022, så ska du senast flytta ut den 31 juli 2023, men bara om uppsägningen gjordes korrekt. 

Har uppsägningen gjorts korrekt? 

Frågan är om hyresvärden gjorde en korrekt uppsägning av hyresavtalet. Orsaken är att JB uppställer vissa formkrav som ska vara uppfyllda med syftet att du som hyresgäst ska kunna ta tillvara dina rättigheter. Inledningsvis finns ett skriftlighetskrav, om en hyresgäst har hyrt en lokal i mer än tre sammanhängande månader (12:8 1 st. JB). Du har fått en skriftlig uppsägning, så här har din hyresgäst gjort rätt för sig. Det verkar dock som att övriga uppsägningskrav inte har iakttagits av din hyresvärd (se nedan stycke). 

Din hyresvärd måste dessutom antingen ange villkoren för att ditt hyresavtal ska förlängas eller orsaken till att förlängningen av hyresavtalet vägras. Dessutom måste du få information om att du har två månader på dig efter att du har tagit emot uppsägningen att hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden för medling (12:58 1 st. JB). Underlåter en hyresvärd att följa formkraven för uppsägningen, så blir uppsägningen utan verkan (12:58 2 st. JB). Det betyder att den uppsägning som du har fått borde vara ogiltig, därför att du varken har fått orsaken till att din hyresvärd vägrar att förlänga hyresavtalet eller att du har informerats om din rätt att hänskjuta en tvist till hyresnämnden. Även den omständighet att du verkar ha fått ett felaktigt uppsägningsdatum talar likaså för att uppsägningen bör betraktas som ogiltig. Du som hyresgäst har i ett sådant fall rätt till att flytta ut utan att det ses som att du skulle bryta mot ditt hyresavtal, om du vill det såklart (NJA 1992 s. 829).   

Avslutande ord och min rekommendation 

Svaret på din fråga är därför följande. Eftersom du både har hyrt garaget oavbrutet i över tio år och har ett tillsvidare lokalhyresavtal, så har du en uppsägningstid om nio månader, vilket betyder att du vid en korrekt uppsägning bör senast flytta ut den 31 juli 2023, om du fick din uppsägning i oktober 2022. Eftersom din hyresvärd har angett ett felaktigt utflyttningsdatum, inte har angett skälet till uppsägningen och inte heller har angett din rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden, så talar mycket för att uppsägningen är ogiltig. Det betyder därför att du inte behöver flytta ut dina saker i garaget.  

Min rekommendation är därför att du informerar din hyresvärd om att uppsägningen inte bör vara giltig och att du alltså inte behöver flytta ut dina saker senast den 31 januari 2023. Du kan be din hyresvärd att återkomma med en ny uppsägning, för då har du gjort allt vad du kan göra och har även agerat lojalt mot din hyresvärd. 

Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon [phone] eller maila oss på [e-mail].

Vänligen