Begränsa uthyrning samfällighetsförening

Question

Jag är ordförande i en Samfällighetsförening, tretton fristående fastigheter. Drift och underhåll av vissa gemensamma ytor såsom väg och grönområden ingår. Huvudfråga: Vid vissa tillfällen har fastighetsägarna hyrt ut sina hus, då har det främst gällt att fastighetsägaren fått arbete utomlands. Då har ägaren bott i huset ett tag och sen fått nya förhållanden. Nyligen har ett hus sålts i området. Den nye ägaren i Samfälligheten hyr ut huset direkt och som det har framkommit i spekulationssyfte. Ägaren vill äga huset över en längre tid och sen sälja när markanden går upp. På vilket sätt kan en Samfällighet hindra en uthyrning, vi har inget om en sådan situation i stadgarna nu. Detta gäller för framtiden och denna situation ovan har vi inte ifrågasatt. Med vänlig hälsning

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Frågan

Ni är alltså en samfällighet där 13 fastigheter ingår, därtill vissa gemensamma områden. Ni vill förhindra framtida uthyrningar, eller i alla fall ha möjligheten att göra det. Det står inget i samfällighetsföreningens stadgar om det.

Några begrepp

Innan jag utreder frågan måste jag gå igenom några juridiska begrepp kring samfälligheter så att min förklaring går att förstå. Detta är de associationsrättsliga definitionerna.

·  Egendomen är den egendom som är till gemensam nytta, till exempel en väg.

·  Samfälligheten är de fastigheter som ”ingår” i gemenskapen.

·  Samfällighetsföreningen är den förening som bildats för att förvalta egendomen. Den har en stadga.

·  Fastigheterna är separata och har andel i egendomen. De är inte egentliga delar av samfälligheten. En liknelse skulle vara att de och deras ägare är delägare till egendomen, även om det inte riktigt är så.

Samfällighetsföreningen, där ägarna till fastigheterna som ingår i samfälligheten är medlemmar, förvaltar egendomen.

Reglera uthyrning i stadgar

Eftersom samfällighetsföreningen sköter egendomen, men inte fastigheterna, har den ingen rätt att bestämma över hur fastigheterna används. Det betyder att ni inte kan införa bestämmelser i era stadgar om att fastighetsägare inte får hyra ut sina hus.

Avtal

Något ni kan göra är att föreningen träffar avtal med varje individuell fastighetsägare om att denne inte får hyra ut sitt hus. I avtalet kan stå att den förbinder sig att villkora framtida köp av fastigheten med att en ny ägare förbinder sig till samma avtal innan försäljning. Detta förutsätter att alla går med på det.

Detta avtal kommer inte binda framtida köpare direkt. Om det vid en försäljning inte skrivs på ett sådant avtal kommer föreningen inte kunna stoppa uthyrning. Den kommer dock kunna få ersättning från säljaren om det bestämts i avtalet.

Servitut

Servitut finns för att fördela rättigheter mellan fastigheter. Det finns mig veterligen inget sätt att åstadkomma ett uthyrningsförbud med servitut.

Sammanfattning

Min bedömning är att ni inte kan reglera uthyrningsrätten i stadgarna, men att ni kan träffa avtal om det.

Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har någon följdfråga är du varmt välkommen att mejla mig på [e-mail]. Om ni vill ha hjälp att upprätta avtal kan Lawlines jurister hjälpa till med det. Mejla mig i så fall så kan jag förmedla kontakten.

Vänligen,