Hävning av lokalhyresavtal ifrån hyresvärdens sida
En thairestaurang med få sittplatser och avhämtningsmeny i Täby vid pendelstågsstationen betalade 700 000 kr för hyresrätten. Nu visade det sig att SL/Regionen pga ändrad detaljplan för två år sedan inte längre äger marken utan det är Täby Kommun som äger den. Huset/lokalen måste därför rivas. Regionen har erbjudit 200 000 kr i ersättning vid avflyttning 31 dec 2023. Avtalet löper tom sept 2025 och kommer inte att förlängas. Vi har krävt en milj i ersättning vilket motsvarar marknadsvärdet på livvärdig lokal med thai mat i Stockholm. Finns det möjligt att få gehör för vårt krav?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
I jordabalken (JB) återfinns flertalet allmänna hyresrättsliga regler och därutöver ett antal bestämmelser som reglerar just lokalhyra. Inledningsvis ska dock framhållas att det huvudsakligen är hyresavtalet som styr den rättsliga bedömningen, men gissningsvis saknar avtalet villkor som reglerar den nu uppkomna situationen, vilket förmodligen också är anledningen till att du har vänt dig till oss.
I 12 kap. 57 § 1 st. 2 p. JB sägs att om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b § (i samma kapitel), om inte huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
Men i förevarande fall är det ju inte fråga om någon uppsägning. Det handlar snarare om en ifrån hyresvärdens sida framställd hävningsförklaring då hyresvärden, till följd av den inplanerade rivningen, vill (eller rättare sagt behöver) komma ur det aktuella lokalhyresavtalet. I det här sammanhanget är det emellertid viktigt att påpeka att tidsbegränsade hyresavtal liksom andra typer av avtal som endast löper på bestämd tid i grunden och enligt allmänna avtalsrättsliga principer inte kan sägas upp i förtid. Endast grova kontraktsbrott kan ge en part rätt att omedelbart häva ett avtal, vilket på hyresrättens område leder till ett s.k. förverkande av hyresrätten. Och förverkandegrunderna, dvs. när hyresvärden är berättigad att säga upp ett avtal att upphöra i förtid, står att finna i 12 kap. 42 § JB. Men inga av dessa kan åberopas av hyresvärden i det här fallet och dessutom ska tilläggas att det inte heller föreligger något önskemål om att frånträda avtalet ifrån er sida.
Noterbart är också att grova kontraktsbrott är skadeståndsgrundande och utifrån ovanstående och som skadelidande part bör ni naturligtvis också vara berättigade till viss ersättning, dvs. till ett skadestånd. Av din ärendebeskrivning står det även klart att ni redan har erhållit ett anbud om 200 tkr. Den centrala frågan i det här ärendet är dock varken vad som materiellt (teoretiskt) sett konstituerar skadeståndsskyldighet eller huruvida en sådan i praktiken föreligger. De delarna framstår som oproblematiska. Här handlar det istället om vad som de facto utgör en skälig ersättning, ett spörsmål kring vilket det uppenbarligen råder olika uppfattningar. Men något svar på din faktiska (och enda) fråga, alltså om ni kan få gehör för det yrkade kravet om 1 MSEK är för mig och baserat på den information som finns tillgänglig i nuläget, omöjligt att ge, vilket du säkert förstår. Den delen är nämligen av mer bevisrättslig karaktär, vilket innebär att utgången i en eventuell domstolsprocess är helt avhängig hur pass väl ni kan styrka att det yrkade kravet är skäligt och verkligen motsvarar den konkreta skada ni (formellt restaurangen) har lidit. Och jag kan av lätt insedda skäl och i skrivande stund inte avgöra om så är fallet. Allt detta knyter an till begreppen bevisbörda och beviskrav i tvistemål, två företeelser som långt ifrån alltid är lagreglerade varför praxis behöver konsulteras.
Huvudregeln lyder att den som påstår att någonting har inträffat har normalt också bevisbördan för att så är fallet eftersom det är enklare att säkra bevisning om att något faktiskt har hänt än om motsatsen, dvs. att någonting inte har inträffat, se exempelvis Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1999 s. 474. Ytterligare ett gott exempel från praxis är rättsfallet NJA 2019 s. 845, vilket vittnar om att den som påstår att det föreligger ett avtalsförhållande med någon annan i regel bär bevisbördan för att det förhåller sig på det viset. Vidare kan NJA 2001 s. 177 och NJA 2005 s. 205 nämnas i vilka HD slog fast att den som i ett avtalsförhållande (i samband med köp, tjänst eller entreprenad) hävdar att fast pris är avtalat har att styrka att så är fallet.
När det sedan gäller beviskravet, vilket för övrigt har en naturlig koppling till bevisbördan eftersom denna preciseras genom beviskravet, kan sägas att för att bevisbördan ska anses uppfylld krävs vanligtvis (i tvistemål, ej brottmål) att den bevisskyldige lägger fram bevisning som når upp i beviskravet ”styrkt” eller ”visat”. Se gärna domen i NJA 1993 s. 764. Styrkt är ett ganska högt ställt beviskrav, dvs. ett högt krav på visad sannolikhet för att någonting förhåller sig på ett visst sätt. De lägre beviskraven, såsom ”klart mera sannolikt” eller ”mer antagligt” brukar endast tillämpas av domstolar om den reella möjligheten för en part att säkra bevisning har varit begränsad, se NJA 1992 s. 113.
Sammanfattningsvis i den här sista delen, alltså den som behandlade bevisbörda och beviskrav, kan mycket kort sägas, vilket i och för sig redan antyddes tidigare, att det är ni som kommer att uppträda som bevisskyldiga och därmed har att lägga fram adekvat bevisning beträffande skadans storlek, för det fall ärendet skulle hänskjutas till domstol vill säga. Men önskvärt är givetvis om en frivillig uppgörelse istället kan nås med hyresvärden.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästintill all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig (er) i en eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din (er) talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Vi har god erfarenhet av skadeståndsrättsliga tvister. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
