Får man stänga av grannens el om han saknar ledningsrätt?

2019-08-06 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, grannens elkabel och elmätarskåp går över vår mark och sitter på vår byggnad. Efter en avstyckning så finns det ingen ledningsrätt för dessa. Har jag juridisk rätt att slå av deras el tills vi kunnat få ett avtal eller en ledningsrätt till stånd.Med vänlig hälsning
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Ni bör inte stänga av grannens elJag förstår det som att ni vill stänga av elen som en påtryckning om att grannen ska få sin ledningsrätt genomförd så att ni kan få ersättning för denna inskränkning på er fastighet. Det finns ingen bestämmelse i lag som svarar på er fråga om ni har rätt att stänga av elen för er granne då han saknar ledningsrätt. Av Ellagen framgår bara att elbolag har en rätt att vid avtalsbrott, såsom utbliven betalning, stänga av elen till kunden efter att kunden bland annat har blivit noga informerad om att denna avstängning kommer ske. Jag tolkar lagen som sådan att den enda som egetligen har rätt att stänga av elen för någon är själva elbolaget, och ingen annan.Vid avstängning riskerar ni att bli skadeståndsskyldigaDet jag även kan konstatera är att en sådan avstängning av elen kan medföra skador på exempelvis kyl- och frysvaror vilka ni kan bli ansvariga att ersätta enligt 2 kap. 1 § Skadeståndslagen. Ni kommer då bli skyldiga att ersätta hela den skada som grannen har lidit genom sin uteblivna el. Andra eventuella skador kan ni också bli ansvariga för enligt samma lag. Jag råder er med andra ord att inte använda det här som ett påtryckningsmedel för att få grannen att påbörja en ansökan om ledningsrätt hos Lantmäteriet.Är det så att grannen inte tänker göra en ansökan hos Lantmäteriet råder jag er istället att göra det själva. Med tanke på att elskåpet och kabeln redan finns på er fastighet ska ni ha rätt till ersättning om de ska få finnas kvar där. Blanketten som ska skrivas under och skickas till Lantmäteriet hittar ni här.AvslutningJag hoppas att ni fick svar på er fråga och skulle det vara så att ni har några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag er lycka till.Vänligen

Allemansrätten - hemfridszon

2019-07-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Min sambos familj äger en tomt vid en sjö, med ett fritidshus, garage och båthus. De har även en pir, brygga runt piren och en liten sandstrand. Detta byggdes innan lagarna om strandskydd kom. Gräsmattan klipps vid huset, och vid piren så det är tydligt att det är en tomt, även om de inte längre äger stranden/vattnet. Fritidshuset ligger ca 20 m från vattnet.Nu har vi råkat ut för badgäster, som har leksaker överallt på den lilla sandstranden så inte ens vi kunde nyttja den, samt satt upp solskyddstält till barnen och placerat ett par barnvagnar och ockuperat stor yta. Detta kom lite som en chock och vi visste inte vad vi skulle säga. Är detta verkligen okej? Känns inte som vi kan vara privata på vår egna tomt!
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!AllemansrättenI Sverige har vi något som kallas för allemansrätten, då kan man fråga sig vad är detta. Allemansrätten betyder att andra personer kan få vistas på någon annans mark under den förutsättning att man inte förstör eller stör. Detta framgår av 2 kap 15 § 4 stycket regeringsformen och 7 kap 1 § miljöbalken. Detta gäller för såväl land som för vatten. Äganderätten begränsar dock allemansrätten. HemfridszonenGrundregeln enligt allemansrätten är helt enkelt att vi får vara överallt i naturen och vistas på annans mark så länge vi inte förstör eller stör. Men det finns alltid undantag, man måste ta hänsyn till hemfridszonen och får exempelvis inte gå på växande grödor. Hemfridszonen är helt enkelt ett område som anses vara privat och ska få vara ostört, det är området som är närmast runt bostadshuset eller fritidshuset. Inom denna zon är det fastighetsägaren som har full rådighet över marken och ingen har rätt att vistas där utan lov. Inom denna zon gäller därmed inte allemansrätten. Hur stor är zonen?Ett problem kring detta är att det inte generellt finns något mått för hur stor denna zon är, utan detta varierar från fall till fall. Oftast finns det tydliga gränser för zonen, exempelvis i ett villaområde där alla hus har en häck, staket eller liknande för att visa var deras gräns går. Ibland kan det finnas andra naturliga gränser som diken, skogsbryn som har ett rimligt avstånd ifrån huset. Hemfridszonen kan även variera om det är en tät terräng eller om det rör sig om ett öppet landskap. Det är tillåtet att sätta upp staket runt sin hemfridszon, men man får inte göra detta om det är utanför hemfridszonen. För att utanför hemfridszonen gäller som sagt allemansrätten. Det som kan begränsa hemfridszonen är även lokala traditioner som kan göra att hemfridsgränsen blir mindre. Om det är normalt att människor vistas precis utanför ditt hus och alltid har varit så.Tomt – hemfridszon För att kunna avgöra vad hemfridszonen är måste vi gå tillbaka till vad som anses vara en tomt. Definitionen av vad en tomt är enligt lagens mening är ett område kring ett bostadshus där man ska kunna röra sig ostört. Men som jag nämnt ovan finns det ingen egentlig definition hur stor den ska räknas vara, utan mer bestäms utifrån om ni störs eller inte. Det man skulle kunna säga i ert fall är att huset ligger 20 meter från stranden och det verkar som om att ni störs av människorna som vistas där. En vägledning att gå utifrån är om huset tydligt syns ifrån stranden eller inte. Om svaret blir ja på den frågan skulle jag nog säga i en större utsträckning att stranden tillhör er tomt, om svaret blir nej så tillhör det förmodligen inte er tomt. Om svaret blir JA, så är den förmodligen innanför er hemfridszon. SammanfattningI ert fall skulle jag nog säga att stranden ligger inom er hemfridszon, eftersom huset ligger så nära vattnet. Vänligen,

Fornlämning, servitut allemansrätt.

2019-07-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!År 1967 lät min mor stycka av en tomt X på 1 ha från vår skogsgård Y i Z kommun på 70 ha åt en person. Tomten gränsar i söder till sjön T i övrigt till vår fastighet. På denna tomt flyttade ägaren dit två byggnader från 1700 talet.Dessa byggnadsdelar fraktades dit med en mycket liten traktor. Till tomten går det en mindre stensatt markväg bredd ca 1,8 bred byggd innan 1850 längd ca 100 m från en skogsbilväg som är en gemensamhets anläggning..Till allas stora sorg har husen brunnit ner och ägaren 85 år gammal ska sälja sin tomt.Min fråga är om den nye eventuelle ägaren till tomten får köra på denna smala stensatta väg som klassas som fornlämning eftersom den är byggd innan 1850 med fordon och utrustning för att bygga upp ett nytt hus.Precis intill de båda vägsidorna som består utav upplagda stenar växer hassel buskar och björkträd. Dessa tillåter inte jag att de avverkar.Min mor lovade tomt ägaren att fritids fiska i sjön. Den uppgörelsen försvann väl när min mor dog 1987 stämmer detta ? Om tomten har kontakt med vatten i söder innebär väl inte detta att den nye ägaren får ha en båt i sjön?
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan är fastighetsrättslig.FornlämningarFornlämningar är skyddade enligt kulturmiljölagen och får inte skadas vid byggande eller annat agerande. Skyddet innebär att det är förbjudet att utan tillstånd ändra eller skada en fornlämning, t.ex. genom att den tas bort, grävs ut eller täcks över. Skyddet omfattar inte bara själva fornlämningen utan även ett så stort område på marken som behövs för att bevara den och för att ge den ett tillräckligt utrymme, ett fornlämningsområde. Detta fornlämningsområde har samma lagskydd som själva fornlämningen. Länsstyrelsen kan besluta om vad allmänheten ska iaktta inom ett fornlämningsområde och om särskilda skyddsföreskrifter. Dessa får dock inte medföra att pågående markanvändning påtagligt försvåras.Den som avser att uppföra en byggnad eller genomföra ett annat arbetsföretag har ett ansvar för att ta reda på om åtgärderna kan beröra någon fornlämning och bör i så fall samråda med länsstyrelsen. Med beröra avses om arbetsföretaget utförs på själva fornlämningen eller inom fornlämningsområdet, d.v.s. i anslutning till en känd fornlämning eller i ett fornlämningstätt område (proposition 1987/88:104 sid 78).(Se kulturmiljölag (1988:950) 2 kap 2 §, 6 §, 9 § och 10 §)Detta innebär att om nya ägare av fastigheten i fråga kommer att bygga i anslutning till fornlämningen och köra på dess område, har hen ansvar för att ta reda på om åtgärden kan beröra fornlämningen och då kontakta länsstyrelsen.Muntligt avtal om rätt att fiska i sjönDet löfte som din mor lovat tidigare tomt ägare angående att fiska i sjön ses inte som någon giltigt nyttjanderätt. Den här typen av avtal kallas servitut och regleras i jordabalken 7 kap och 14 kap. För att ett avtalsservitut ska vara giltigt krävs att det upplåtes skriftligt av fastighetens ägare enligt jordabalken 14 kap 5 §. Ett avtalsservitut kan även skrivas in på fastigheten om det registreras hos lantmäteriet, då följer nyttjanderätten med själva fastigheten oavsett vem som äger fastigheten. Servitut kan även tillkomma genom myndighetsbeslut (förrättning via lantmäteriet) då kallas det ett officialservitut. Det löfte din mor gett är således inte giltigt om inget skriftligt avtal tillkommit i samband med löftet.Frågan om rätten att ha båtar i sjönSom utgångspunkt har vi allemansrätt i Sverige, och det innebär att personer kan få rätt att vistas på annans mark så länge de inte förstör eller stör (2 kap. 15 § 4 stycket regeringsformen och 7 kap. 1 § miljöbalken). Allemansrätten gäller på land likväl som på vatten och kan begränsas av äganderätten.Det som styr om personer får gå i land, ankra, bada och tillfälligt lägga till vid en strand är om stranden anses tillhöra en tomt eller inte. Definitionen av tomt som menas här är området närmast ert hus där ni ska kunna röra er ostörda. Det finns inte någonting som reglerar hur stort område som räknas till en tomt, utan det är risken att störa som avgör. En kontrollfråga ni kan ställa er för att få vägledning om er tomt anses vara enda fram till sjön/stranden är: syns huset tydligt ifrån sjön? Om svaret är ja, så är det troligare att det anses tillhöra er tomt och att ni blir störda av att folk lägger sina båtar vid sjön. Om svaret är nej, då anses det troligtvis inte vara inom tomten.Om den nya ägaren lägger till sin båtar vid sjön under en längre period ska personerna fråga er, i egenskap av markägare, om lov. Detta gäller förutsatt att fastigheten som sjön är belägen på tillhör er. Om personer lägger till sin båt under längre tidsperioder vid er fastighet med sjön så skulle jag rekommendera er att sätta upp en skylt som hänvisar till er som markägare så att personerna förstår vem de ska fråga om lov för att lägga sina båtar vid sjön/stranden en längre tidsperiod.Om du har någon följdfråga kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Gåva av fast egendom med nyttjanderättsvillkor

2019-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan. Jag har en granne som vill ge mig sin fastighet med tomt men han vill bo kvar tills han dör. Nu till frågan hur ska jag gå till väga för att allt ska gå rätt till? Vad är viktigt att tänka på?
Oliver Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Då din fråga handlar om att du ska få både fastigheten och tomten som fastigheten står på innebär det att det här kommer att ses som fast egendom enligt 1 kap. 1 § jordabalken (JB). Anledningen att det är viktigt att kategorisera gåvan som fast egendom är på grund av att då fast egendom ska givas bort tillkommer formkrav på vad ett gåvobrev ska innehålla. I 4 kap. 1 § JB framgår vilka formkrav som ska vara uppfyllda vid försäljning av fast egendom, genom 4 kap. 29 § JBframgår att vad som sägs om köp i kapitlet dessutom gäller för gåva.FormkravI 4 kap. 1 § JBframgår därför att för gåvan ska vara giltig krävs det att överlåtelsen är skriftlig, ni måste alltså skriva ett gåvobrev som ska skrivas under av er båda. Dessutom ska det finnas med en överlåtelseförklaring där gåvogivaren (din granne) framför att det är hans vilja att ge bort sin fastighet till dig. Bo kvar i fastighetenI gåvobrevet kan ni också skriva med ett villkor att din granne ska ha nyttjanderätt till fastighet framtill sin död. Enda problemet som kan uppstå vid ett sådant nyttjanderättsvillkor är att gåvan kan likställas med testamente och det därför kan uppkomma problem om din granne skulle ha bröstarvingar. Kommer här inte gå djupare in på det där.LagfartFör att gåvan ska bli giltig mot gåvogivarens borgenärer krävs att du ansöker om lagfart efter att gåvobrevet har upprättats, vilket följer av 20 kap. 1 § JB, och det här ska göras inom 3 månader från det att gåvobrevet upprättades, 20 kap. 2 § JB. Allt det här och mycket till om lagfart går att hitta på Lantmäteriets hemsida.SlutordMitt tips till dig i det här läget skulle vara att anlita en jurist, vilket du kan göra här: http://lawline.se/boka. Detta för att när det handlar om gåvor av fast egendom med nyttjanderättsvillkor finns det många fler problem som kan uppstå än de få jag nämnt kring hur det ska gå till.Hoppas du fick lite vägledning!Med vänlig hälsning,

Vad gäller om man anlitar två mäklare?

2019-07-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVad gäller vid husförsäljning om båda makar anlitar varsin mäklare? Det är ju bara en av dem som till slut går uppdraget.Min man vill till varje pris ha "sin gamla mäklare" och jag vill anlita en annan.En fråga till. Är taxeringsvärde detsamma som att värdera ett hus?Tack på förhand. Orolig då jag och maken ej är sams. Mvh A
Jesper Horndahl |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att dela upp mitt svar utifrån dina två frågeställningar. Vad gäller om båda makarna anlitar varsin mäklare?Det finns ingenting som direkt hindrar att två mäklare får samma uppdrag. Däremot är det ofta så att mäklare kräver exklusivitet för att förvalta fastigheten. Vad gäller betalning till mäklare säger fastighetsmäklarlagens 23 § att såvida inget avtalats ska mäklare få en viss procent som motsvarar försäljningen av fastigheten. Mäklaren har dessutom endast rätt att få betalt om köpet har förmedlats genom honom eller henne. Mäklaren måste alltså vara den som vidtagit åtgärd för att affären blir av. Detta enligt 23 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Skulle två mäklare få jobbet och inget annat avtalats är det således den mäklare som lyckas få igenom affären som får betalt. Som sagt kan det ju vara så att mäklarna kräver exklusivitet på förmedlingen. Då måste ni istället enas om en mäklare. Vad är taxeringsvärdet? Taxeringsvärde på en fastighet ska motsvara 75 % av det sannolika marknadsvärdet på en fastighet. Alltså hör värdering av fastighet ihop med taxeringsvärde men utgör två olika summor. Du hittar mer om detta här!Jag hoppas mitt svar har varit till hjälp!Med vänlig hälsning,

Störande ljud från restaurang - hur ska jag agera?

2019-07-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! En restaurang som bredvid min lägenhet håller bröllop fest på lördagar varje vecka under sommaren. Höga musik iband kan ske kl2-4 och minst tills midnat. Vi har bebisen och små barn hemma. Barnet tycker att det jätte jobbigt med oljud för honom. Får vi anmäla restaurangen?
Cornelia Isacson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Först och främst rekommenderar jag att ni talar med ansvarig för verksamheten. Alternativet kan vara att kontakta fastighetsägaren och försöka nå en lösning den vägen. Om det är en hyresrätt eller bostadsrätt och fler störs av ljudet kan tillräckligt många klagomål från grannar medföra att fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen är tvungna att vidta åtgärder gentemot hyres- eller bostadsrättsinnehavaren. Om problemet inte löser sig via fastighetsägaren kan du kontakta miljöförvaltningen i din kommun. Till dem kan du göra en anmälan om buller från restaurangen. Exempelvis om det rör sig om Stockholms stad kan en sådan anmälan se ut såhär: https://etjanster.stockholm.se/Inomhusmiljo/?storningsTyp=RestaurangMiljöförvaltningen kan då informera verksamheten om klagomålet och eventuellt utreda de störande ljuden. Om verksamheten inte frivilligt rättar sig efter klagomålen och miljöförvaltningens synpunkter kan förvaltningen då ställa krav på utredning och åtgärder. Hoppas mitt svar har varit till vägledning. Har du fler frågor och funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa till oss på Lawline.Vänligen,

Triangelbyte av lägenheter nekat då maken inte stod på kontraktet

2019-07-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min dotter har skilt sig och bor med sin man samma lägenhet sedan fem år. Endast hon står på kontraktet eftersom värden sa att det räckte med ett namn, vilket hon trodde på. Nu försöker de byta till två lägenheter via ett triangelbyte. Den värd dit hennes numera fd man skulle flyttat nekar bytet pga av att båda inte står på kontraktet. Är det ett giltigt skäl?
Lisa Gustafsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.Tillämpliga lagrumTillämpliga lagrum på din fråga hittar vi i Jordabalken, (JB). LägenhetsbyteFör att man ska ha rätt till ett lägenhetsbyte ska det röra sig om lägenheter som innehas med förstahandskontrakt. Jag skulle kunna tänka mig att värden nekar bytet på grunden att din dotters man inte står på kontraktet eftersom detta tyder på att han inte äger lägenheten. Man ska ju inte kunna byta bort en lägenhet där man inte själv står som ägare. Med tanke på omständigheterna anser jag dock att detta inte borde vara några hinder för dem att få till ett byte ändå då de bör kunna bevisa att även exmaken ska räknas som ägare av lägenheten trots att han inte finns med på kontraktet. Vid ett sådant tillfälle som detta, när din dotter och hennes man har blivit nekade lägenhetsbytet, har de rätt att vända sig till Hyresnämnden för att få tillstånd av dem istället. Hyresnämnden kommer göra en objektiv prövning av ärendet. Vad jag förstår finns det inget mer än avsaknaden av namn på kontraktet som fått hyresvärden att neka bytet. För att göra en ansökan till hyresnämnden kan ni gå in här. I ansökan finns det en ruta där ni ska berätta vad Hyresnämnden ska medla om och det är där ni tar upp problematiken med kontrkatet. Ni bör även nämna att anleningen till att inte makens namn också står på kontraktet har att göra med värdens antydan om att endast ett namn räckte. Annars hade de för avseende att även skriva i hans namn då han äger lägenheten i lika stor mån som er dotter, 12 kap 35 § JB.AvslutningJag hoppas att du fick svar på din fråga och är det så att du har några följdfrågor är det bara att kontakta mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se så återkommer jag. Annars önskar jag er lycka till!Vänligen

Hur ska jag gå tillväga för att skriva över del av fastigheten till dottern?

2019-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag "äger" hälften av min dotter och hennes sambos hus. När de köpte huset, var min dotter arbetslös, så då blev jag passiv ägare till halva huset. Som det är nu, så betalar jag inget förutom halva fastighetsskatten. Då min dotter nu har fått ett fast jobb, vill jag skriva över min halva på henne. Hur gör vi då?
Sofia Wedin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du har köpt en del av huset tillsammans med din dotters sambo och därmed äger halva fastigheten. Tolkar även frågan som att du står med på lagfarten till huset. Men att du nu vill skriva över din del till din dotter. Bestämmelser finns i Jordabalken (JB). Beroende på om du vill göra det som ett regelrätt köp, där din dotter betalar dig för din halva eller om du vill ge din del av fastigheten som en gåva till din dotter, kommer tillväga gångsättet vara ungefär det samma. För jordabalkens bestämmelser angående köp är även tillämpliga om det rör sig om en gåva (4:29 JB). Vid både gåva och köp av fastighet finns det vissa formkrav som måste följa för att köpet/gåvan ska vara giltig. Det första som ska upprättas är en skriftlig handling. Ett gåvobrev om det rör sig om en gåva eller en köpehandling om det är frågan om köp. Den skriftliga handlingen ska vara skriftlig, undertecknas av både säljaren/gåvogivaren och köparen/mottagaren av gåvan (4 kap. 1 § JB). Det kan vara bra att undertecknandet bevittnas av två vittnen eftersom det annars kan fördröja ansökan om lagfart (20 kap. 7 § JB). Därför kan det vara bra att två vittnen bevittnar detta. Vidare ska det i den skriftliga handlingen innehålla uppgifter om priset (köpeskillingen), som då är noll om det rör sig om en gåva eller själva priset vid köp. I handlingen ska det även finnas en överlåtelseförklaring där det framgår att du har för avsikt att överlåta din del av fastigheten till din dotter (4 kap. 1 § JB). Efter att köpehandlingen/gåvobrevet är upprättat så ska ni skicka in det till skatteverket och ansöka om ändring av lagfarten på fastigheten. Då det är din dotter och inte du som ska stå på lagfarten tillsammans med hennes sambo (som jag antar redan står på lagfarten, eftersom du bara äger halva huset och han andra). Ändring av lagfarten sker hos lantmäteriet (se lantmäteriets hemsida). Att ansöka om ändring av lagfarten är även det sista steget som du måste göra. Så för att besvara din fråga måste en köpehandling/ett gåvobrev upprättas enligt formkraven och sedan måste ni ansöka om ändring av lagfarten hos lantmäteriet. Hoppas du fick svar på din fråga annars är det bara att återkomma!