Regler och rutiner för skötsel av gemensamt boende

2020-07-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag undrar hur det fungerar när man har en sommarstuga ihop med ett syskon om man inte är överens hur regler ska gå till.Den ena tycker att man kan ha grejer och mat kvar till det är dennes tur att ha stugan igen, två veckorssystem.Den andra tycker man tar hem allt efter sej , vilket är mest rätt?Tack på förhand
Ellen Lagnéus |Hej,Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att det inte är en konflikt som gäller avtal eller ägande av eran gemensamma sommarstuga, utan att ni har svårt att komma överens om hur ni vill sköta hushållssysslor och vilka rutiner som ska gälla vid era "byten". Hur man ska dela upp sysslor och/eller sköta sitt boende sinsemellan är dock inget som regleras i lag. Det är därför upp till var och en hur man vill göra en uppdelning av ansvar och sysslor, och det finns därför inte ett sätt som är mer eller mindre "rätt".Det kan vara svårt att komma överens om hur man ska sköta ett gemensamt boende rent praktiskt. Ett tips är att försöka skriva listor på vilka sysslor och rutiner som är viktiga för er var, och sedan jämföra dom för att försöka hitta en kompromiss som ni båda kan känna er okej med.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

En störande granne?

2020-06-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag störs av en granne som visslar dagligen från sin balkong som vetter mot min. Vad göra?
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det finns ingenting som hindrar grannen från att vissla. Om det är fråga om hyreslägenheter gäller följande. När hyresgästen använder lägenheten ska han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte rimligen bör tålas (störningar i boendet). Om störningar förekommer ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör (12 kap 25 § jordabalken).Som granne har du inte stora möjligheter att själv agera men du skulle kunna föra fram ett klagomål till hyresvärden angående visslandet. Jag tror dessvärre inte det är en störning som betraktas vara av sådan art att hyresvärden skulle behöva ge den visslande hyresgästen en tillsägelse att upphöra med visslandet.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Förköpsrätt av fastighet

2020-06-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min bror och jag ärvde en stor fritidstomt med två stugor som låg nära varandra.Vi kom inte överens om skötsel mm och beslutade klyva tomten i två delar med en stuga på varsin tomt.För att förhindra framtida försäljning av en av de nya tomterna skrev vi ett avtal : " Parterna är överens att vid eventuell framtida försäljning av respektive nyuppkommen fastighet erbjuda sin ursprungliga hälftenägare till fastigheten xxxx:Z förköpsrätt före genomförandet av den nya försäljningen. Avtalet underskriven av oss båda.Nu har min bror gett bort sin andel till en utomstående. Kan jag med hänvisning till paragrafen underkänna gåvanPS gåvomottagaren barfota lagfart allt bakom ryggen mig
Franck Olofsson |HejTack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Först måste jag tyvärr upplysa om att avtal om förköpsrätt av fastigheter inte är tillåtna i svensk rätt enligt ett antal avgöranden av Högsta Domstolen. Så det avtal du och din bror ingått är av allt att döma utan verkan.Nu framgår det inte riktigt av din fråga när ni kom överens om förköpsrätten. Om ni har skrivit in överenskommelsen i själva arvskifteshandlingarna finns det ändå en möjlighet att förköpsrätten kan bli giltig. Det är alltså ett undantag från huvudregeln (se t. ex. rättsfallet NJA 1990 s. 18). Dessvärre blir det troligen även i detta fall svårt att göra avtalet gällande eftersom din bror inte sålt fastigheten utan givit bort den som gåva. Sammanfattningsvis så är min bedömning att du inte kan göra avtalet gällande i din situation. Eftersom jag inte känner till alla detaljer i ditt fall så råder jag dig att kontakta en jurist om du vill vara helt säker på vad som gäller just för dig.

En granne i villaområde stör sig på hundar som är ute i en hundgård på dagtid

2020-06-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Min dotter bor i ett hus och har hundar i en hundgård.Grannarna klagar hela tiden på hundarna, har anmält till kommunen. Kommunen har svarat att hundarna får var i hundgården mellan 8-17 och att de skäller inte så mycket så att det stör. Ändå fortsätter grannarna att gnälla och klaga. Senast idag på morgonen så stod hon vid tomtgränsen och skrek åt min dotter att de skulle ta in hundarna för barnen har sommarlov och vill sova. Klockan va då runt 9. Vad kan man göra åt sådana här människor?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar frågan som att din dotter har en granne som klagar på att dottern har sina hundar ute under tid som kommunen tillåtit henne. Regler på området finns i jordabalken (JB). I 3:1 JB stadgas att var och en vid nyttjande av sin fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Där ingår bland annat att man ska visa hänsyn till sina grannar. Eftersom din dotter endast har sina hundar ute dagtid måste hon anses visa hänsyn till omgivningen. Det torde vara vanligt att ha sina hundar ute och de störningar som det genererar är sådana som en granne helt enkelt får tåla (så länge det inte rör sig om konstant skällande eller andra störningar som inte är att anse som "normala"). Det finns även ett kommunbeslut som styrker hennes rätt att ha hundarna ute på dagarna.Nästa gång grannen klagar rekommenderar jag din dotter att tala om att hon följer reglerna i jordabalken och att hon efterlever vad som slagits fast i kommunbeslutet. Om grannen fortsätter att skrika obefogat på din dotter skulle det kunna falla under brottsbeskrivningen för brottet ofredande i 4:7 brottsbalken (BrB). I sådana fall skulle hon kunna polisanmäla grannen för det störande beteendet.Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Gäller nyttjanderätt vid överlåtelse av sommarstuga?

2020-07-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Min far har överlåtit en sommarstuga till mig som jag nu är ensam ägare till. Min far ägde den tillsammans med sin bror. När brodern, min farbror, avled för något år sedan hade han ett testamente där hans vilja var att brodern, min far, ärvde hans del i stugan. Dock stod det att min farbrors fru skulle ha nyttjanderätt av en del i fastigheten när min far blev ensam ägare av stugan. Min fråga är, vad gäller nu när min far har överlåtit fastigheten till mig? Jag känner mig inte helt bekväm med att ha min farbrors fru här. Gäller hennes nyttjanderätt ännu?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Nyttjanderätt i fastighetDin fråga besvaras genom Jordabalken (JB). Nyttjanderätt kan ges muntligt eller genom skriftligt avtal, och kan vara för viss tid, tillsvidare eller för all framtid (1 kap. 1 § Avtalslagen, 7 kap. 5 § JB). Nyttjanderätten är gällande även vid överlåtelse oavsett om det skrivits in i fastighetsregistret eller inte, såvida den nya ägaren blivit informerad om nyttjanderätten (7 kap. 11 § JB). När en fastighet överlåts med nyttjanderätt kallas det att den tidigare ägaren måste göra förbehåll om att rättigheten finns och denna rättighet grundar sig alltid på ett muntligt eller skriftligt avtal. Jag kommer därför vidare nämna avtalet och testamentet som utgångspunkt för tolkning. Antingen kan testamentet i sig ses som ett avtal mellan din farbror och din far om nyttjanderätt för din farbrors fru. Eller så kan testamentet ses som ett förbehåll från din farbror då avtalet om nyttjanderätt fanns mellan din farbror och din farbrors fru. Av frågan framgår att det stod i testamentet att nyttjanderätt skulle tillfalla din farbrors fru, det innebär att testamentet troligtvis utgör gränserna för nyttjanderätten. Däremot kan annat skriftligt eller muntligt avtal föreligga. Det framgår däremot inte om nyttjanderätten sker mot ersättning eller inte. Jag kommer därför besvara frågan utifrån två utgångspunkter, att ersättning betalats och att det inte betalats. Nyttjanderätt genom hyraJag tolkar det som att nyttjanderätten främst avsåg rätt att använda del av stugan, vilket innebär att nyttjanderätt i form av hyra aktualiseras endast om din farbrors fru betalar ersättning för att få använda stugan (12 kap. 1 § JB). Vad som är av vikt är om det framgår av testamentet för vilken tid nyttjanderätten ska gälla. Om avtalet gäller på bestämd tid upphör avtalet vid hyrestidens utgång, men om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd behöver du säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Anger testamentet ingen tidsbegränsning gäller hyresavtalet på obestämd tid. Det kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § JB). Märk att en en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader (12 kap. 8 § JB). Benefik nyttjanderättDet andra alternativet är att ingen ersättning utgår för din farbrors fru nyttjanderätt. Det innebär att det rör sig om en benefik nyttjanderätt. Återigen är det av vikt att se till formuleringen i testamentet om nyttjanderätten. Är formuleringen tidsbestämd eller inte? Är avtalet tidsbestämt gäller nyttjanderätten den tid som avtalats. Däremot med en begränsning att avtalet inte kan vara bindande längre än 50 år, med vissa undantag om det finns detaljplan då är gränsen 25 år istället (7 kap. 5 § JB). När avtalad tid har passerat upphör nyttjanderätten men om det framgår att uppsägningstid föreligger behöver avtalet sägas upp. Framgår ingen tidsangivelse av testamentet får man försöka avgöra vad som var din farbrors avsikt var med nyttjanderätten. Troligtvis var då avsikten att nyttjanderätten ska gälla för all framtid eller tills vidare. Om avtalet ska gälla för all framtid kan du tyvärr inte säga upp avtalet om inte speciella förutsättningar föreligger (NJA 1961 s. 642, jag kan tyvärr inte länka till rättsfallet då det är så pass gammalt att det inte finns digitalt på lagen.nu). Däremot som konstaterat ovan kan avtalet inte gälla i mer än 50 år, därefter kan du säga upp det (7 kap. 5 § JB). Ska man däremot tolka din farbrors avsikt som att nyttjanderätten ska gälla tillsvidare ska skäliga uppsägningstider iakttas (NJA 2004 s. 288). Vad som är skäliga uppsägningstider avgörs hur uppsägningstider för liknande överlåtelser ser ut, i detta fall kan en bra måttstock vara tre månader då det är uppsägningstiden för hyresrätter. SammanfattningNyttjanderätten gäller även dig som ny fastighetsägare. Du har några olika alternativ beroende på hur nyttjanderättsavtalet är utformat och vad din farbrors avsikt med nyttjanderätten var. Försök ta reda på var nyttjanderätten grundade sig för att kunna veta var du ska utgå ifrån för att bedöma nyttjanderättens gränser. I ett avtal mellan din farbror och hans fru, i ett avtal mellan din farbror och din far eller genom testamentet som resulterar i ett avtal mellan din farbror och din far? I de flesta fallen kan du säga upp nyttjanderättsavtalet, men behöver då iaktta skälig uppsägningstid. I andra fall kan du tyvärr inte säga upp nyttjanderättsavtalet. Vad som avgör är formuleringen av avtalet och din farbrors avsikt om tydliga villkor inte framgår av avtalet. För att få hjälp med bedömningen av testamentet och avtalet är du varmt välkomna att boka tid med en av Lawlines duktiga jurister. Med vänliga hälsningar,

Allemansrätten och bryggor på privatägd mark

2020-06-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Villaägarsamfällighet som äger en gemensam strandtomt. Ingen fastighet på tomten. Brygga mm. Nytt Nybyggt område har tillkommit nån km härifrån och nu ligger det mängder med folk på bryggan, så vi själva inte får plats. Kan vi på något sätt avvisa dem? Kan vi göra något som har lagligt stöd?
Jessica Konduk |Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Allemansrätten betyder att andra personer kan få vistas på någon annans mark under den förutsättning att man inte förstör eller stör. Detta framgår av 2 kap 15 § 4 stycket regeringsformen och 7 kap 1 § miljöbalken. Allemansrätten ger dock bara personer rätt att vistas på annans egendom i kortare perioder och ägaren får inte hindras i sin användning av bryggan.Vid nyttjande av allemansrätten måste man ta hänsyn till hemfridszonen. Hemfridszonen är ett område som anses vara privat och ska få vara ostört, det är området som är närmast runt bostadshuset eller fritidshuset. Inom denna zon är det fastighetsägaren som har full rådighet över marken och ingen har rätt att vistas där utan lov. Inom denna zon gäller därmed inte allemansrätten. Ett problem kring detta är att det inte generellt finns något mått för hur stor hemfridszonenen är, utan detta varierar från fall till fall. Detta gäller för såväl land som för vatten. Äganderätten begränsar dock allemansrätten, till exempel är det tillåtet med kortare förtöjning vid en brygga, så länge inte bryggan ligger på någons tomt. Den som nyttjar bryggan för kortare förtöjning får inte hindra ägaren i dennes nyttjande av bryggan. Detsamma gäller för någon som vill använda bryggan för att bada. För sådant nyttjande är det fritt att använda bryggan, så länge den inte ligger på en tomt så nära ett bostadshus att ägaren hindras i sitt nyttjande. För att andra ska få använda bryggan måste den alltså ligga utanför tomten, den måste även vara utom synhåll för ägaren, närmare bestäm från ägarens bostad. Om bryggan ligger på en tomt, innebär detta att så fort ägaren kommer till bryggan är man skyldig att lämna bryggan eftersom ägaren har rätt att utnyttja bryggan ifred utan hinder från annan. Om bryggan ligger inom hemfridszonen får samfällighetsföreningen avgränsa tomtplatsen med staket eller häckar. Om däremot strandtomten utgör ett större markområde/strandområde och eventuella bryggor ligger en bit ifrån bostadshusen, alltså väl utanför hemfridszonen, får ni kanske acceptera att andra personer vistas och kanske till och med badar inom det område där ni har er brygga. Däremot har allmänheten ingen rätt att använda er brygga annat än för en helt tillfälligt badande. Allmänhetens användande av bryggan ska ske på ett sätt som inte innebär att skada eller olägenheter uppkommer för markägarna. Rättsfallet NJA 1996 s. 495 begränsar allemansrätten vid konstant utnyttjande av annans mark som leder till skador och olägenheter som klart överstiger vad man ska tåla i fråga om allemansrätt och rättsfallet HFD 2012 ref.70 ger viss rätt att ta ut skälig ersättning för allmänhetens användande av en anläggning. Sammanfattningsvis gäller även allemansrätten på privata bryggor så länge dessa inte är inom hemfridszonen och så länge inte bryggans ägare blir förhindrad att använda sin brygga eller lider olägenhet på annat sätt.. Det finns inget förbud mot att tillfälligt bada vid bryggan om den ligger utanför hemfridszonen. Ni kan därför avvisa folk som upptar er brygga med hänvisning till att ni äger bryggan och att deras användning stör er när ni själva ska använda den då ni inte får plats. Se gärna https://www.naturvardsverket.se/Documents/publikationer/620-8161-6.pdf?pid=3915.För mer information råder jag dig att kontakta länsstyrelsen i ditt län. Hos dem kan du få information om vilka regler som gäller i ditt område, samt hur långt hemfridszonen sträcker sig på samfällighetens fastighet. Har du några fler frågor är du välkommen att återkomma, om något är oklart i mitt svar kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.seVänligen,

​Vad gäller när grannens trädgrenar inkräktar över tomtgränsen?

2020-06-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Grannens trädgrenar inkräktar på vår tomt. Kan vi kräva att grannen skär av grenarna eller måste vi göra det själva.
Rahime Duman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Förhållandet mellan dig och dina grannar regleras i jordabalkens tredje kapitel. Om grannens trädgrenar är olägenhet för dig så ska grannen ta bort trädgrenarna Eftersom trädgrenarna tränger in på er tomt och jag utgår från att detta stör er så ska din granne ta bort grenarna. Du kan själv säga till grannen att han/hon ska ta bort grenarna. Men om det skulle vara så att grannen inte tar bort dem så har du rätt att göra det själv, 3 kap. 2 § första stycket jordabalken. Din granne har en skälig tid på sig att ta bort grenarnaDock, har din granne skälig tid på sig innan du kan ta bort grenarna och det är ca 6 månader. Om din granne inte tar bort grenarna inom den angivna tidsfristen så får du ta bort grenarna. Dock, får du endast ta bort grenarna om det är olägenhet för dig. Exempel på olägenhet är att trädgrenarna skymmer solen på ett olämpligt ställe. Du kan bli ersättningsskyldig om trädet skadas När du ska utföra handlingen själv dvs att ta bort grenarna så ska du göra det med försiktighet så att trädet inte skadas. Om det skulle vara så att trädet dör på grund av dina ingrepp kan du bli ersättningsskyldig. Min rekommendationOm det skulle vara så att grannen inte tar bort trädgrenarna trots uppmaningen och du vill verkligen ta bort trädgrenarna för att det är betydande olägenhet för dig, så är min rekommendation att du spelar in ett samtal med grannen innan du tar bort grenarna. Det rekomenderar jag för att undvika en framtida rättslig tvist. Du kan även skicka ett rekommenderat brev där du tydligt redogör för din granne om vad du anser om trädgrenarna. Sammanfattningsvis har du rätt att ta bort de trädgrenar som inkräktar på din tomt i den mån att trädgrenarna är betydande olägenhet för dig. Men för att du ska få ta bort trädgrenarna så måste du ha sagt till din granne och din granne har ca 6 månader på sig att utföra handlingen. Om din granne under denna tidsfrist inte tar bort trädgrenarna så kan du ta bort trädgrenarna och det ska göras med omsorg så att trädet inte skadas. Önskar dig en trevlig helg! Vänligen,

Får jag klippa ned min del av gemensam häck?

2020-06-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, jag bor i parhus där grannen och jag har en gemensam häck som löper mot vägen på framsidan. Häcken är ca 16m lång totalt och står 8m vardera på tomterna. Har jag rätt att ta bort häcken på min sida eller finns det risk att skada grannens sida (häck)?Häcken är alltså ingen tomtavskiljare mellan grannen och oss utan den löper yt mot vägn.
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som fastighetsägare har du rätt att vidta åtgärder på din fastighet, träd och buskar hör till fastigheten varför åtgärder får vidtas rörande dessa. Den del av häcken som befinner sig inom din fastighets gränser har du rätt att klippa ned om du så önskar. Skälig hänsyn till grannar måste dock tas när du som fastighetsägare vidtar åtgärder på din fastighet (3 kapitlet 1 § Jordabalken). Det måste dock ses som skäligt att få klippa ned sin egna häck, särskilt eftersom häcken enligt din beskrivning inte är en tomtavskiljare. Att grannens häck eventuellt skulle ta skada av nedklippningen av din sida kan enbart ses som besvärande om du klipper ned den på ett osedvanligt sätt. Du borde alltså ha all rätt att klippa ned din sida av häcken, men att informera grannen om den tilltänkta åtgärden skadar aldrig. Hoppas att du har fått svar på din fråga. Hälsningar,