Villkorsändring för parkeringsplats utomhus i en bostadsrättsförening - Vad gäller?
Hej! Jag hyr ett enskilt garage i min BRF. När jag parkerar framför garaget måste jag ha en skylt bakom vindruta med ett stort P. Nu har styrelsen beslutat att Securitas ska sköta parkeringsövervakningens tomt med digitala parkerfingstillstånd. Jag måste anmäla nam, registreringsnummer,garagenummer samt tel.nummer. Citerar:"Fr.o.m den 1/4 bara kommer att vara tillåtet att parkera en bil framför varje garageport förutsatt att skyltningen(P-skyltningen) i övrigt följs och bilens registreringsnummer har anmälts". Med denna bestämmelse får jag inte låta min son, en vän eller en bekant som kommer på besök parkera tillfälligt framför mitt garage. Får en sån bestämmelse begränsa min rätt att använda platsen framför mitt garage med att låta en besökare parkera sin bil(med P-skyltningen)? Är det inte intrång i min rätt att använda platsen framför mitt garage på ett fullständigt lagligt sätt
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB)och inledningsvis behöver följande noteras. Rättsligt betraktas din garageplats som en lokalhyra medan din nyttjanderätt till parkeringsplatsen utomhus ses som ett lägenhetsarrende. Mot den bakgrunden blir reglerna om lägenhetsarrenden relevanta i det här fallet.
Allmänna hållpunkter
Enligt 8 kap. 1 § 1 st. JB gäller att upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Av bestämmelsens andra stycke följer sedan att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Vid avtal om parkeringsplats (utomhus, dvs. ej garageplats) är det alltså rättsligt sett och precis som nämndes ovan fråga om ett lägenhetsarrende. I 8 kap. 3 § 3 st. JB sägs för övrigt att avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen, om inte annat är överenskommet.
Uppsägning av lägenhetsarrende - Vad gäller?
Det kan redan nu sägas att du dessvärre inte har något besittningsskydd, vilket innebär i klartext innebär att du kan bli av med din nyttjanderätt. Av 8 kap. 5 § JB följer att om arrendetiden vid ett lägenhetsarrende inte är bestämd upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det att uppsägningen skedde. Fardag är den 14 mars, vilket framgår av 8 kap. 4 § 3 st. JB. I den förstnämnda bestämmelsens sista mening anges dock att annat kan gälla om viss uppsägningstid är avtalad. Det innebär att parterna, vid avtal om lägenhetsarrende, med giltig verkan kan bestämma en annan uppsägningstid, såväl kortare som en längre sådan. Om så sker bedömer jag att även rätten till fardag torde upphöra. Avtalsfriheten är tämligen långtgående på det här området, men du nämner ingenting om någon särskild löptid varför jag utgår ifrån att det rör sig om ett tillsvidareavtal.
Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Vad som mellan dig och bostadsrättsföreningen har manifesterats i nyttjanderättsavtalet (dvs. i avtalet beträffande ditt lägenhetsarrende) är för mig ovisst, men om jordägaren (markägaren), alltså föreningen, vill ändra villkoren behöver lägenhetsarrendet sägas upp (man brukar i de här sammanhangen prata om ”uppsägning för villkorsändring). Gissningsvis och utifrån din ärendebeskrivning finns inte någon uppsägningstid stipulerad i det ursprungliga avtalet och då är det lagstiftningen och närmare bestämt bestämmelsen i 8 kap. 5 § JB som gäller. Det innebär i sin tur, förutsatt att villkorsändringen ägde rum ganska nyligen, att du bör kunna använda parkeringsplatsen utomhus enligt samma villkor som hittills har gällt och detta till den 14 mars 2025, men viktigt att notera är som sagt att det inte finns någon absolut rätt för dig att få sitta kvar på lägenhetsarrendet varför du nästa vår kommer att behöva acceptera de nya villkoren. För det fall du inte gör det kan bostadsrättsföreningen som sagt säga upp din nyttjanderätt.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
