Kan jag säga upp min hyreslokal på grund av brister i fastigheten?

Question

Hej
Jag hyr en lokal för min skönhetssalong. Jag har sedan flera år tillbaks påpekat att det är kallt i lokalen på vintern (ca 14grader) och otroligt varmt på sommaren. Hyresvärden har satt upp markiser men de täcker ej fönsterna på det sätt som krävs. Kylan säger dom att de åtgördat men nej jag måste ha 2 extra element på för att få 20 grader i lokalen när det är kallt ute. Jag får ingen lösning på det. Och sen är nästa problem att grannen ovanför röker och vi har i 3 år påpekat att vi får ner röklukten till oss och nuvarande hyresvärd har även bekräftat detta. Kunder påpekar det luktar rök och det är ohållbart för verksamheten att ha såhär. De säger de sagt åt henne ovanför men inget händer. Sen nästa problem det har flyttat in en ny hyresgäst vägg i vägg som väsnas så vi hör när de stänger luckor, barnskrik, deras matos kommer även in i min lokal och vi hör deras samtal. Vi störs av detta då vi har en skönhetssalong och även detta har vi påpekat men inte fått återkoppling ännu. Sista är att det var en vattenläcka i taket för 1mån sen som hyresvärden ”lagade” med silikon, det var avloppsvatten som rann efter vägg och ner på golvet. Röret är sprucket och de har inte lagat detta än och inget besked när det är helt lagat.

Alla dessa problem påverkar verksamheten negativt och har mailat och försökt säga upp lokalen men de säger jag inte kan göra det för är tid kvar på avtalet. Hur kan jag få bli av med lokalen för just nu vill vi inte vara i lokalen med verksamheten.

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag uppfattar din fråga som att den handlar om en lokal som du hyr till din skönhetssalong. Du har flertalet gånger påpekat de brister som finns med lokalen till hyresvärden. Följande problem har uppdagats:

1) Kyla i lokalen vintertid och värme sommartid – Hyresvärden säger att detta är åtgärdat genom att sätta upp markiser.

2) Grannen ovanför röker vilket medför att det luktar rök i salongen, vilket även kunder har påpekat – Hyresvärden har bekräftat detta och sagt till vederbörande.

3) Hyresgäst vägg i vägg som väsnas – Detta har informerats till hyresvärden men ingen lösning har skett.

4) Vattenläcka i taket för en månad sedan vilket hyresvärden lagade med silikon. Avloppsvatten rann ner på väggar och på golv. Röret är sprucket – Hyresvärden har informerats om detta men ingen åtgärd har skett.

Du undrar nu om det är möjligt att säga upp lokalen på grund av de olägenheter som den medför, men att hyresvärden inte varit tillmötesgående eftersom kontraktet inte har löpt ut.

Aktuell lagstiftning på området är 12 kap Jordabalken, även kallad för hyreslagen. Hyreslagen utgör en skyddande lagstiftning till lokalhyresgästens fördel.

Hyresvärdens ansvar

Hyresvärden har naturligtvis ett stort ansvar för att lokalen är i sådant skick att den går att användas för det avsedda ändamålet. Det framkommer av 15 § hyreslagen, och innebär att hyresvärden har en underhållsplikt. Underhållsplikten som sådan sträcker sig endast till att hålla lokalen i det skick som lokalen var vid tillträdet. Rekvisitet som gäller enligt 15 § är ”fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet”. Det går naturligtvis att argumentera för att skicket som sådant inte är fullt brukbart i detta fallet. Jag utgår från att det, i ert hyreskontrakt, framgår vad lokalen är ämnad att användas för just det ändamålet (skönhetssalong).

Vidare har hyresvärden också en förpliktelse att med skäliga tidsmellanrum tillstå sedvanliga reparationer med anledning av lokalens försämring på grund av ålder och bruk. I det avseendet brukar man tala om ett mellanrum på runt 10 år.

Avtalet

Det som är avgörande här är vad det står i ditt hyreskontrakt.

När det gäller avtalstiden kan den antingen vara bestämd eller obestämd. Jag utgår från att den i detta fall är bestämd eftersom du skriver att avtalet inte har löpt ut än. Huvudregeln för ett bestämt hyresavtal är att det inte kan sägas upp i förtid, utan det måste göras vid hyrestidens utgång. Detta har att göra med den avtalsrättsliga principen om att parterna ska kunna lita på att det avtal som är ingått gäller under löptiden. Det framkommer av 3 § Hyreslagen.

Det är också viktigt att beakta uppsägningstiden. När det gäller hyra av lokal är den lagstadgade uppsägningstiden 9 månader om hyresavtalet har varat i minst 9 månader. Du kan läsa mer om uppsägningstiden i 4 § 2 st hyreslagen.

Om det är så att ett tidsbestämt avtal saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och avtalet inte sägs upp till hyrestidens utgång, anses avtalet vara förlängt på obestämd tid (3 § 3 st punkten 1 hyreslagen). I sådana fall gäller en uppsägningstid om 9 månader när avtalet är förlängt på obestämd tid (4 § 1 st 2 punkten hyreslagen). Det gäller under förutsättning att det inte avtalats om en längre uppsägningstid i ditt hyresavtal.

Eftersom uppsägningsfristen är tvingande till hyresgästens fördel är det möjligt att komma överens om en kortare uppsägningstid från hyresgästens sida, men inte från hyresvärdens sida.

Vad kan du göra?

Det här med hyra av lokal är snårigt. Jag kan dessvärre inte ge dig ett mer konkret svar än såhär eftersom jag inte vet vad som framgår av ert hyresavtal.

När det gäller avtal som träffats under bestämd tid så går det inte att säga upp det innan tiden för avtalet löpt ut.

Mitt råd är därför att du i första hand tittar i avtalet för att få klart för dig vad som gäller i ditt fall. Finns det någon förlängningsklausul, dvs. en bestämmelse om verkan om utebliven uppsägning? Om det finns så gäller huvudregeln om att avtalet måste sägas upp när hyrestiden har löpt ut. Ex. är det vanligt att man anger att hyresavtalet gäller i 3 år och om det inte sägs upp så gäller det under ytterligare en treårsperiod. I sådana fall kan du inte säga upp avtalet i förtid utan måste vänta tills avtalstiden har löpt ut för att säga upp lokalen.

Om det inte finns någon sådan klausul anses avtalet vara ingånget på obestämd tid, vilket innebär att du kan säga upp avtalet när du vill med en uppsägningstid på 9 månader.

Det är naturligtvis också av vikt att du pratar med din hyresvärd och försöker komma överens om en lösning gällande de fel som råder. Som jag har anfört ovan så har hyresvärden en skyldighet att se till att lokalen kan användas för det tilltänkta ändamålet. Men det förutsätter också att det ändamålet framkommer av ditt hyresavtal.

Telefonrådgivning

Jag ser att du önskar telefonrådgivning. Passar det dig att jag ringer upp dig på onsdag 13/3 kl 18.30? Vänligen återkom till mig på nedan angivna mejl om tiden passar. I annat fall hittar vi en annan tid som funkar.

Jag hoppas att det gav dig tillräckligt med svar på din fråga!

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare.

Du är även välkommen att höra av dig på nytt genom våra betaltjänster eller ordinarie byråverksamhet.

Med vänlig hälsning,