Följer ett arrendeavtal med fastigheten vid arv?

2020-11-19 i Arrende
FRÅGA |hej min far gick precis bort och han stod som ägare av huset som min mor nu ärver i och med att dom var gifta utan äktenskapsförrord. min far hade ett arrendeavtal med kommunen om bryggplats. följer den fastigheten eller måste mamma skriva nytt avtal med kommunen ?
Matilda Hamner |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Vad händer med arrendeavtal när fastighet förvärvas som arv?Arrende regleras normalt i 7 kapitlet Jordabalken (1970:994) (JB). Det kapitlet behandlar däremot enbart förvärv av fastighet som sker genom köp, byte eller gåva. I ert fall handlar det om ett arv. Då gäller det enligt allmänna principer att arrendet utan vidare ska bestå mot den nye ägaren. Det innebär att arrendeavtalet kommer bestå och din mor kommer inte behöva skriva ett nytt avtal med kommunen. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Har jag rätt till hyresnedsättning p.g.a. renovering hos grannen?

2020-11-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag jobbar hemifrån och aktiv närvarande på webmöten. Men då det pågår en renovering hos grannarna som åtgärdas av hyresvärden kan jag inte jobba ostört. Har jag rätt till skälig sänkning av hyran? Jag har liksom fått ta mig hemifrån många gånger, vilket heller inte är en optimal lösning för mig då det bl.a är kostsamt men också emot de pågående rekomendationerna. Tacksam för återkoppling!Tack på förhand,
Maryam Naqqar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Jag beklagar att du befinner dig i en sådan tråkig situation. Du nämner att det finns en hyresvärd vilket gör att jag uppfattar det som att du bor i en hyresrätt. Bestämmelser om hyresrätter hittar du i 12 kap. jordabalken(JB).Vilka skyldigheter har hyresvärden?Din hyresvärd har skyldighet att tillhandahålla lägenheten i ett skick som överensstämmer med den allmänna uppfattningen i din ort om vad som som anses var en fullt användbar lägenhet (12 kapitlet 9 § Jordabalken). Denna skyldighet fortsätter också under själva avtalstiden (12 kapitlet 15 § Jordabalken). De bullerstörningar som du nämner att du har upplevt omfattas av bestämmelsen i 12 kapitlet 16 § 1 stycket punkt 3 Jordabalken som handlar om hinder och men alltså brister, skada, olägenhet etc, i nyttjanderätten. Om bullret är att anse så pass störande att du inte kan använda lägenheten på vanligt sätt kan du ha rätt till skälig ersättning (12 kapitlet 11 § punkt 3 Jordabalken).När har man rätt till nedsättning av hyran?Du har som hyresgäst rätt till reducering av hyran för den tiden då lägenheten varit bristfällig (12 kap 11 §), i ditt fall framkommer det inte hur länge dina grannar ska renovera. Dock vill jag påpeka att du inte är berättigad till nedsättning av hyra för tiden innan du begärt rättelse eller avdrag på hyran. Men om du däremot kan bevisa att hyresvärden har känt till dessa bristfälligheter kan nedsättning ändå utgå för den tiden då lägenheten varit bristfällig.Vad kan du göra?Testa först att prata med din hyresvärd och se ifall det kan lösas.Ta kontakt med hyresgästföreningen då de kan hjälpa dig att sänka hyran. Ta kontakt med hyresnämnden Tel: 08-561 66 500. Hyresnämnden kan besluta om åtgärdsföreläggande där hyresvärden måste före ett visst datum lösa problemet, i ditt fall buller.Jag hoppas att du får har fått svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Ett hyresavtal med två personer och skador har uppkommit i lägenheten

2020-11-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Om ett hyresavtal för lägenhet haft två personer och skador uppkommit, kan jag som hyresvärd då kräva bara den ena parten på ersättning, i det här fallet blir det en stämning, eller måste jag skicka till båda personerna som stod på avtalet.
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar om hyresrätt. Hyresgästen omfattas av den så kallade vårdplikten. 12 kap Jordabalk (1970:994) (JB) även kallat "hyreslagen" innehåller regler om hyra av bostad och lokal. I 12 kap. 24 § JB regleras hyresgästens vårdplikt. Uppkommer skador på grund av att hyresgästen agerar vårdslöst eller försumligt är hyresgästen skyldig att ersätta hyresvärden för skadan. Hyresgästen ansvarar också för skador som orsakats av personer som befinner sig i lägenheten till exempel vänner eller hantverkare.Det finns inga regler i lagen som anger hur många hyresgäster du får ha på kontraktet. Det är upp till dig som hyresvärd att bestämma.Den eller de hyresgäster som är angivna i hyresavtalet är ansvariga för de förpliktelser som anges i avtalet. I detta fall rör det sig om två personer och det betyder att de är solidariskt ansvariga för de skyldigheter och rättigheter som kontraktet ger upphov till eller som följer av lag. Alla hyresgäster har ett ansvar.Det betyder alltså att du som hyresvärd kan vända till dig vem som helst av hyresgästerna och kräva ersättning för skadan. Den personen får då kräva betalning av övriga hyresgäster. Du kan också vända dig till båda hyresgästerna och berätta att de tillsammans är skyldiga att ersätta dig för skadan.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Får en granne utan tillstånd klippa ner en gemensamt ägd häck?

2020-11-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |vi har en gemensamt planterad tuja häck, grannen klipper ner den till en höjd som han vill utan att fråga mig, får han det?
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du vill veta om din granne får klippa ner er gemensamt ägda tujahäck i sin helhet utan att rådfråga dig om detta. Regler om rättsförhållandet mellan grannar finns i jordabalken. Jag kommer därför att utgå från denna i mitt svar.Hur regleras rättsförhållandet mellan grannar?Som utgångspunkt gäller, enligt grannelagsrättsliga bestämmelser, att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). I klartext innebär detta att fastighetsägare måste ta skälig hänsyn till sina grannar när de brukar sin fastighet, såsom vid beskärning av häckplantor. Vad som är skälig hänsyn bedöms utifrån vad som, i det aktuella fallet, är att betrakta som god sed i så kallade grannelagsförhållanden. I princip innebär detta att du och din granne måste sköta er gemensamt ägda tujahäck på ett sätt som är förenligt med god grannsämja. Vad innebär god sed i grannelagsförhållanden?Vad som utgör god sed i grannelagsförhållanden i ett visst fall är inte helt enkelt att säga eftersom det styrs av omständigheterna i den aktuella situationen. Högst relevant i ditt fall är dock att högsta domstolen tidigare har ansett att en fastighetsägare som utan sin grannes tillstånd klippt ner deras gemensamma häck inte var skadeståndsskyldig gentemot sin granne (NJA 1990 s. 71). Högsta domstolen ansåg visserligen att det utgjorde ett olovligt besittningsintrång av grannens fastighet att utan tillstånd klippa även dennes del av häcken. Högsta domstolen menade emellertid att fastighetsägaren hade en rätt att klippa ner häcken eftersom den vanligtvis brukade hållas nerklippt till en viss höjd. Högsta domstolen menade därför att grannen hade brutit mot god sed i grannelagsförhållanden, och därför inte visat fastighetsägaren skälig hänsyn, när denne inte medverkat till att hålla häcken nerklippt på det sätt som var brukligt. Vad innebär detta för dig?För dig innebär detta att det visserligen är att betrakta som ett olovligt besittningsintrång i din fastighet att din granne har klippt ner er gemensamma tujahäck (det vill säga inte enbart sin egen del av häcken) utan ditt tillstånd. Din granne får nämligen inte göra åverkan på din fastighet och detta kan mycket väl utgöra en grund för skadestånd. Det innebär emellertid att hänsyn även måste tas till hur tujahäcken normalt sett sköts. Har du inte medverkat till att sköta häcken på det sätt som den normalt brukar skötas på så kan det vara tillåtet för din granne att klippa ner den och du kan gå miste om ditt skadeståndsanspråk. Hur kan du gå vidare med ditt ärende?Situationen kan således vara ganska komplicerad och det är svårt att ge något definitivt svar på din fråga utan att närmare känna till omständigheterna i just ditt fall. Om du känner att du vill ha ytterligare hjälp i ditt ärende rekommenderar jag därför att du bokar en tid med vår juristbyrå. Du kan även kontakta oss via telefon för mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Har du ytterligare funderingar får du gärna återkomma.Vänligen,

Säga upp hyresavtal på bestämd tid i förtid?

2020-11-18 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min partner har skrivit ett hyreskontrakt från och med 2020-11-01 till 2021-04-30. Vi jobbar i fjällen och undrar om vi nu skulle bli arbetslösa pga corona, har vi då rätt att säga upp kontraktet och flytta hem till Stockholm igen?
Erik Asp |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte vilken typ av hyresavtal ni har skrivit. Vanligtvis regleras uthyrning av bostäder i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen (se 12 kap. 1 § JB). När en privatperson dock hyr ut sin egna bostad utanför näringsverksamhet och uthyrningen inte avser fritidsändamål blir i stället lagen om uthyrning av egen bostad (UEB-lagen) tillämplig (se 1 § UEB-lagen). Det gäller i princip alla former av eget boende, t.ex. bostadsrättslägenheter, villor och radhus. Hyresrättslägenheter undantas dock och i det fall privatpersonen hyr ut flera bostäder gäller lagen bara den första uthyrningen (1 § första stycket UEB-lagen).HyreslagenÄr det inte fråga om att en privatperson hyr ut sin egna bostad utanför näringsverksamhet och uthyrningen inte avser fritidsändamål är hyreslagen tillämplig. Huvudregeln vid ett hyresavtal för bestämd tid, vilket är fallet här, är att det upphör att gälla vid avtalets utgång om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § andra stycket JB). Dock har en hyresgäst alltid rätt till tre månaders uppsägningstid när hyresavtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 5 § JB). Det innebär att hyresavtalet upphör att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om ni t.ex. säger upp kontraktet den 20:e november 2020 så upphör avtalet att gälla månadsskiftet februari/mars 2021. Några skäl för uppsägningen behöver inte anges.UEB-lagenHuvudregeln vid uthyrning av bostäder enligt UEB-lagen är densamma som vid uthyrning av bostäder enligt hyreslagen, att hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid avtalets utgång. Hyresgästen har dock även i denna lag alltid rätt att säga upp bostaden i förtid. I stället för hyreslagens tre månader, har hyresgästen enligt UEB-lagen alltid rätt att säga upp bostaden med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket UEB-lagen).SammanfattningVilken uppsägningstid ni har beror alltså på förhållandena vid uthyrningen. Är hyreslagen tillämplig har ni alltid rätt till tre månaders uppsägningstid. Faller i stället bostaden in under UEB-lagen kan ni säga upp bostaden med en månads uppsägningstid. Det ska tilläggas att både UEB-lagen och hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat anges (se 2 § UEB-lagen samt 12 kap. 1 § femte stycket JB). Om ni därför har avtalat om en bättre uppsägningstid så har ni rätt till den.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Kan jag köpa en bostadsrätt och samtidigt ha kvar min hyresrätt?

2020-11-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan jag köpa en bostadsrätt och samtidigt ha kvar min hyresrätt IOM att vi vill vara särbos?
Saga Sthen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler gällande hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken (JB). Jag tolkar din fråga som att du kommer bo kvar i din hyresrätt även om det skulle vara så att du köper en bostadsrätt. De grunder som en hyresvärd kan säga upp hyresavtalet på framgår av 12 kap. 42-44 § JB. Det står ingenstans i dessa paragrafer att hyresvärden får säga upp hyresavtalet på grund av att en hyresgäst äger en bostadsrätt. Det finns alltså ingen lagregel som säger att du inte får köpa en bostadsrätt samtidigt som du har kvar och bor i din hyresrätt. Däremot kan det finnas villkor i en bostadsrättsförenings stadgar som kan förhindra dig från att köpa en bostadsrätt samtidigt som du har kvar en hyresrätt. Ett exempel på det kan vara att bostadsrättsföreningens stadgar fastslår att du inte får äga en bostadsrätt i föreningen utan att bo i den. Sammanfattningsvis kan sägas att det inte är olagligt att ha en hyresrätt samtidigt som du köper en bostadsrätt, men att bostadsrättsföreningen kan ställa upp villkor i sina stadgar som gör att du får problem på det viset. Det kommer därför vara viktigt för dig att ha koll på en bostadsrättsförenings stadgar om du vill köpa en bostadsrätt där.Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Undrar du något mer är du självklart varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänlig hälsning,

Fel i fastighet

2020-11-17 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min man köpte en nyproducerad lägenhet i början av året där det stod att lägenheten bl.a skulle ha golvvärme. När vi sedan flyttade in några månader senare fungerar inte golvvärmen och vi har anmält problemen flertalet gånger och de har försökt åtgärda det men det fungerar fortfarande inte. Vi köpte ju lägenheten i tron om att allt skulle fungera, speciellt när den är nyproducerad men det finns många brister i lägenheten som gör en extremt besviken när man lagt mycket pengar på en lägenhet. Vad kan vi göra rent rättsligt för att det ska lösa sig samt har vi rätt till någon ersättning till följd av detta? (Värt att nämna är att ordförande i vår förening är VD:n för företaget som byggt lägenheterna..)
Atefa Jafary |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du och din man har köpt en nyproducerad fastighet där säljaren har uttryckt att lägenheten är utrustad med bland annat golvvärme men det har visat sig att golvvärmen inte fungerar efter att ni har flyttat in, trots flera försök för att åtgärda felet från säljarens sida. Vidare tolkar jag det som att du vill veta vilka rättsliga åtgärder ni kan ta för att få ersättning på grund av felet.I mitt svar kommer jag att utgå ifrån 4 kap. jordabalken (JB). Säljarens ansvar för utfästelser/garantiersäljaren är ansvarig för de uppgifter som hen har lämnat om fastighetens skick i samband med avtalsförhandlingarna. Dessa uppgifter kan vara både muntliga och skriftliga. Under förutsättning att utsagorna är någorlunda preciserade utgör de utfästelser (garantier) som säljaren blir bunden av. I ditt fall är utfästelsen om golvvärmen tillräckligt preciserad för att kunna anses vara en del av avtalet (4 kap. 19 § JB).Köparens undersökningsplikt i relation till utfästelser/garantierVid köp av fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Säljaren svarar för de fel som du inte du inte upptäckt eller bort upptäcka vid besiktning om det är fråga om sådana fel som du inte bort räknat med. Dock faller din undersökningsplikt i princip bort när säljaren lämnar garantier.Dessutom är fastigheten nyuppförd och du som köpare har haft anledning att förvänta dig att golvvärmen fungerar (NJA 1997 s. 290). Rätt till avdrag av köpeskilling och skadeståndSom beskrivs ovan är uppgiften om golvvärmen att anse som en utfästelse/garanti. Du har därmed rätt att göra avdrag på köpeskillingen och begära skadestånd. Dessutom finns det en möjlighet att häva köpet om felet är väsentligt (dock ska talan om hävning väckas inom ett år från det att tillträdet skedde) (4 kap. 12 § JB).Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma. Våra jurister på Lawline kan också hjälpa dig ta din fråga vidare. Bokning sker via https://lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,

Pantsättning av bostadsrätt

2020-11-16 i Fastighetspant
FRÅGA |Vad innebär en pantsättning i bostadsrätt? Hur får man bevis på pantsättningen?Vilka formalia krävs?
Arina Chwich Dumitrascu |Hej Kjell och tack för dina frågor!Jag delar in frågorna här nedan och svarar på de separat för att på bästa sätt klargöra läget kring dina funderingar. Vad innebär en pantsättning av bostadsrätt?Den juridiska definitionen av panträtt och dess innebörd framgår 6 kapitlet § 3 Jordabalken. Paragrafen är vid första anblick svårtolkat, men dess innebörd ger sammantaget uttrycket att panträtten representerar en rätt till betalning ur en fastighet. Denna rätt till betalning är en borgenärs (oftast en bank) rätt att få sin fodra tillgodoräknat för en beviljat lån till gäldenären (i vår situation en bostadsrättshavare). Panträtt har de långivare som bostadsrätten blir pantsatt till. I praktiken innebär en pantsättning att man använder sig av bostaden som säkerhet för en fordran när du tar lån från exempelvis en bank. När du får en lån beviljat kan du använda dig av din bostadsrätt som pant för lånet. Denna pantsättning sker alltså mellan en bostadsrättshavare och banken och innebär att banken har rätt att sälja bostaden om man inte sköter utbetalningarna för det lånet man har tagit. Alltså, om man inte betalar de lån som ligger till grund för pantsättningen kan panthavaren begära utmätning i enlighet med Utsökningsbalken och bostadsrätten säljs på exekutiv auktion. Borgenärerna täcker då de obetalda skulderna utifrån köpeskillingen från auktionen. Hur får man bevis på pantsättningen?Vid bolån är bostaden det som pantsätts. Av förklarliga skäl går det inte att lämna in din bostad rent fysiskt som pant. I stället lämnar man in ett pantbrev. Det är just pantbrevet som utgör bevis på att du har gjort en inteckning i den ägda bostadsrätten. För att kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt kan man begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. Vilka formalia krävs?Pantsättningen blir juridiskt bindande för långivaren först sedan föreningen blivit underrättad om pantsättningen (detta kallas för denuntiation). När föreningen får en sådan underrättelse ska föreningen göra en anteckning i lägenhetsförteckningen. Huvudregeln blir därmed att pantsättningen ska vara skriftligt. Hoppas detta svar gav lite klarhet kring dina funderingar! Har du fler frågor eller är i behov av juridisk rådgivning är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänliga hälsningar,