En hyresvärds ansvar för att ersätta hyresgästens trasiga kylskåp

2020-11-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej. Har ett kylskåp (övre halvan kyl, nedre delen frysskåp). Vad jag kan utläsa på detta skåp, är det från 2013. Nu är det så här, det vibrerar så pass irriterande högt (misstänker kompressor) som väsnas. Den slår aldrig ifrån, kylan i kylskåp varierar. Har bott i lägenheten sen 1/4 2020. Hur gör jag? Tack på förhand.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Frågor som rör hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Det är din hyresvärd som anses äga kylen. Hen har troligtvis i hyreskontraktet redan förpliktat sig att ansvara för att en ny kyl inskaffas vid eventuellt fel. Så länge som felet med kylen har orsakats till följd av normalt användande skall du som hyresgäst inte behöva stå för hyresvärdens kostnader för att åtgärda felet. Om felet istället skulle ha uppkommit till följd av vårdslöst användande så blir du som hyresgäst ersättningsskyldig, detta framgår av 12 kap. 24 § JB. Det låter dock på din fråga som att felet på kylen har uppkommit på grund av kylens ålder, det skall för din del då inte innebära ersättningsskyldighet. Det är dock inte säkert att din hyresvärd kan stå för eventuell förstörd mat eller liknande obekvämligheter i samband med felet, men jag råder dig att se om det nämns något om detta i hyreskontraktet, om så skulle vara fallet. Har det avtalats om förstörd mat eller dylikt i kontraktet kan du ha rätt till ersättning. Skulle det inte nämnas i hyreskontraktet så kan du vända dig till din hemförsäkring och se om det omnämns där. Sammanfattningsvis är du alltså inte ersättningsskyldig om felet med kylen har uppstått genom normalt användande. Jag råder dig därför att kontakta hyresvärden och berätta om din situation för att få kylen lagad eller ersatt med en ny som fungerar som den ska. Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor. Vänliga hälsningar

Bostadsrätt och uppskov samt några ekonomiska frågor.

2020-11-15 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej !vi har sålt vår bostadsrätt där x har satt in 715000 kr samt en reavinst av tidigare försäljning av bostad på 160000 kr, för att få mindre boendekostnad. X har betalat för hela lånet på 160000 kr eftersom y har skulder sedan tidigare samt sätter in 0 kr i insats. x och y skriver på bostadsrättsöverlåtelsen x 66% o y 34%. 6 år senare tycker y att andelarna är fel, y vill ha hälften av vinsten på 410000- 58000=352000 kr. x anser att eftersom x har haft med sig en skuld 160000 kr som ska betalas av, blir det inte mycket vinstpengar kvar om det ska delas på hälften, med tanke på att y satt in 0kr. Utöver det har ny bostadsrätt köpts in, då y tycker att x ska fortsätta ha kvar sin reavinst samt den nya reavinsten, så om det blir försäljning av den nya inköpta, har x 3 st reavinst skulder vilket inte känns ok. Y vill 1. ha hälften av försäljningen och 2. vill y att x ska fortsätta skjuta upp reavinst O reavinst, för att få mindre boendekostnad, man vet aldrig om lagen ändras och det blir höga räntor istället på reavinster., tänker x. Y o X har lagt in 50 000kr var i bokningsavgift, dessa pengar vill Y plocka ut, när vi fått banklån, eftersom y har skulder sedan tidigare. har X/Y rätt / fel ? det nya köpet är tanken att skriva avtal med sambo o skuldbrev . Tack på förhand /mvh Pepparkakan
Binh Tran |Hejhej pepparkakan! Angående hälftendelningRent juridiskt så ser det ut på följande sätt. Eftersom ni har en ägandeandel på 33% och 66% så kan X åberopa att vinsten även ska delas på detta sättet. Att Y vill ha 50% av vinsten ändrar inte denna bedömningen. Det enda sättet Y kan få 50% av vinsten är om X medger detta - X behöver inte medge det. Uppskov Jag rekommenderar att man skjuter upp reavinstbeskattningen (uppskov). Att kunna investera hela reavinstbeloppet in i den nya bostaden innebär också att man behöver betala mindre ränta för det bostadslån som man tar. Räntor på bostadslån är betydligt mer växlande än reglerna om uppskovsränta. I nuläget finns det även ett förslag från riksdagen att helt och hållet slopa uppskovsräntan (se här). Eftersom bostadslånsräntor är mer instabila än vad uppskovsräntan är så rekommenderar jag därför att ni använder reavinstuppskovet. Kan ni dock få ett lån som är under uppskovsräntan (den är i nuläget på 0.5%) som ni använder för att betala av vinstskatten, så kan detta vara ett bra alternativ. Bokningsavgiften Här finns det inget rätt eller fler. Här får ni helt enkelt räkna vad som kostar mest och vad ni ska använda bokningsavgiften till. Om du har skulder som har höga räntor som måste betalas så fort som möjligt så är det nog bäst att du tar ut bokningsavgiften och betalar lånen. Om ni istället investerar pengarna till att t.ex betala av lånet så får ni mindre ränta på lånet. Här finns det många olika alternativ och jag kan tyvärr inte svara ja/nej på denna fråga utan det är upp till er att räkna ut vad som är mest ekonomiskt fördelaktigt för er att göra. Har du några följdfrågor är du varmt välkommen att höra av dig till binh.tran@lawline.se. Vänligen,

Säljarens ansvar för utfästelser och dolda fel vid köp av fastighet

2020-11-14 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, om jag som säljare av ett hus sänder med befintliga ritningar över konstruktionen till köparen som bilaga till övrig objektsbeskrivning mm anses det som en utfästelse av mig då? Med min kunskap kan ju ej jag gå igod för att det sedan har gjorts exakt som ritningen visar. Det skull väl i sådana fall klassas som ett dolt fel? det eventuella avikande i konstruktionen som ingen kan förvänta sig finnas. Tacksam för svar hälsn orolig säljare
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!När jag besvarar din fråga kommer jag att utgå ifrån jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Längst ner i svaret finns en sammanfattning och förslag på hur du kan gå tillväga. Säljarens ansvar för utfästelser och dolda felSäljaren ansvarar för utfästelser som hen har gjort i samband med avtalsförhandlingarna. Det kan både vara muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren har framfört till köparen angående fastighetens skick. Så länge uppgifterna är någorlunda preciserade borde de anses vara utfästelser och därmed en del av avtalet. (4 kap. 19 § JB) En ritning av fastighetens konstruktion är en sådan preciserad uppgift att det måste anses vara en del av avtalet. Om du skickar ritningar till köparen ansvarar du för att dessa är korrekta. Om fastigheten sedan avviker från vad som framgick i dessa ritningar kan det anses vara ett dolt fel. Då kan köparen få rätt till skadestånd och rätt till avdrag från köpeskillingen. Köparen kan till och med ha möjlighet att häva köpet om felet är väsentligt (dock måste man häva inom ett år efter från den dagen man tillträdde fastigheten) (4 kap. 12 § JB).Köparens undersökningsplikt i förhållande till utfästelser/garantier Som huvudregel har köparen en mycket långtgående undersökningsplikt vid köp av fastighet. Detta innebär att köparen inte kan åberopa det som hen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som köparen inte borde ha upptäckt eller kunnat förutsätta kallas för dolda fel. Men när du som säljare ger preciserade utfästelser/garantier (exempelvis skickar över ritningar) bortfaller i princip köparen undersökningskyldighet angående just den delen. Det finns dock undantag, exempelvis om det måste anses uppenbart för köparen att ritningarna var felaktiga kan hen såklart inte åberopa felet eftersom det aldrig var dolt. Men som huvudregel bortfaller som sagt köparen undersökningsplikt vid garantier/utfästelser och det borde krävas ganska mycket för att det inte ska vara så (4 kap. 19 § JB).Sammanfattning och vad du kan göra nuOm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller det som säljaren har utfäst kan det anses vara ett dolt fel. Om du skickar ritningar över fastighetens konstruktion till köparen kan det ses som en sådan utfästelse och som säljare ansvarar du för att dessa ritningar är korrekta. Om det sedan visar sig att fastighetens konstruktion inte stämmer överens med det som framgick i ritningarna kan det vara ett dolt fel vilket i vissa fall kan ge köparen rätt till olika påföljder såsom skadestånd, avdrag på köpeskillingen och hävning. Jag rekommenderar därför att du upplyser köparen om att du inte är säker på att ritningen är korrekt och dessutom för in en friskrivningsklausul (en friskrivningsklausul är en bestämmelse i avtalet som begränsar säljarens ansvar) i avtalet. Friskrivningsklausulen borde vara preciserad och nogrannt formulerad. Allt för generella friskrivningar som exempelvis "fastigheten säljs i befintligt skick" brukar inte godtas (se exempelvis rättsfallet NJA 1983 s. 808). Det bör alltså framgå tydligt att du inte kan garantera att ritningen är korrekt och att konstruktionen kan avvika. Det är viktigt att du ser till att köparen förstår vad friskrivningsklausul innebär. Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer som du undrar över erbjuder lawline gratis telefonrådgivning. Du kan också boka en tid med en av våra skickliga jurister.Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka.Med vänliga hälsningar,

Vad krävs för att överlåta en bostadsrätt eller ägarlägenhet som gåva?

2020-11-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, min pappa säger att han har skrivit över sin lägenhet på mig men jag har inget papper på att jag äger den. Vad ska jag göra för att få ett ägarbevis?
Erik Asp |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte vilken typ av lägenhet som ska överlåtas. Jag väljer att utgå från att det antingen rör sig om en bostadsrätt eller en ägarlägenhet då du nämner ägande. I det fall det är en bostadsrätt blir bostadsrättslagen tillämplig. Om det i stället är en ägarlägenhet blir jordabalkens (JB) bestämmelser tillämpliga.BostadsrättI bostadsrättslagens sjätte kapitel hittar man bestämmelserna om övergång av bostadsrätt. Där framgår det att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt ska upprättas skriftligen och undertecknas av både köpare och säljare, eller i detta fall givare och mottagare (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Avtalet ska även innehålla uppgift om vilken bostadsrätt överlåtelsen avser samt prisuppgift. När det gäller gåva, vilket jag antar är fallet här, kallar man avtalet ett gåvobrev. I stället för prisuppgift ska det framgå i avtalet att egendomen är en gåva. Det krävs även att den nye ägaren antas som medlem i bostadsrättsföreningen, annars är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § bostadsrättslagen).ÄgarlägenhetNär det gäller ägarlägenheter, dvs. tredimensionella fastigheter, är istället jordabalkens regler om fastighetsköp aktuella. Formkraven för fastighetsköp gäller även för gåva av fastighet (4 kap. 29 § JB). Det som krävs är att en köpehandling ska upprättas skriftligen med uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring och vilken egendomen som avses. Köpehandlingen ska sedan undertecknas av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § JB). Efter att köpehandlingarna har skrivits under ska lagfart sökas inom 3 månader (20 kap. 1-2 §§ JB). För att en lagfartsansökan inte ska förklaras vilande är det även nödvändigt att överlåtarens underskrift bevittnas av två personer (20 kap. 7 § JB). När lagfarten sedan har beviljats är det ett bevis på att du står som ägare för fastigheten.SlutsatsSom svar på din fråga krävs det alltså, oavsett om det är en bostadsrätt eller en ägarlägenhet, att ett gåvobrev upprättats som undertecknats av både dig och din pappa. Din pappas ord om att han skrivit över sin lägenhet på dig är alltså utan verkan om inget avtal har undertecknats. Därför råder jag dig att tillsammans med din pappa upprätta ett gåvobrev. Mallar för gåvobrev finns att köpa här.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vilka skäl kan kommunen anföra för fastighetsreglering? Kan man kräva inlösen vid fastighetsregleringsbeslut?

2020-11-15 i Servitut
FRÅGA |Kommunen vill upphäva 100-årigt servitutVi har ett drygt 100-årigt servitut avseende en brunn och vattenledning (ca 200 m) ner till bostadshuset. Brunnen och ledningen ligger på kommunal mark. För några år sedan utarbetade kommunen ett förslag till ny detaljplan, där man bl a föreslog upphävande av servitutet utan att motivera varför. Upphävandet bestreds och i den nya detaljplanen finns servitutet inskrivet.Nu vill kommunen ånyo upphäva officialservitut, fortfarande utan att motivera varför. Vi skall i så fall fortsättningsvis få nyttja brunnen och ledningen men inte ha rätt att gräva upp om något fel skulle uppstå. Till saken hör att kommunen grävt av ledningen fyra gånger under grävningar för att lägga ner kommunalt VA, fiber och dikning.En anledning till att kommunen vill upphäva servitutet kan vara att kommunen har erbjudit två fastighetsägare att köpa ett tiotal kvadratmetrar av kommunen. Delar av ledningen går under denna mark. En av dessa fastighetsägare kräver ett lägre pris om servitutet är kvar.Med tanke på att brunnen grävdes för över 100 år sedan och drivs med s k självtryck", alltså ingen elmotor, torde det vara en extremt miljövänlig installation.Vilka skäl kan kommunen åberopa för att begära lantmäteriförrättning för att säga upp servitutet?Kan vi kräva inlösen? Om så, hur räknar man ut ett skäligt belopp?
André Blomquist |hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att du undrar under vilka premisser som kommunen kan häva servitutet och huruvida ni kan kräva inlösen. Beloppet för inlösen kan jag tyvärr inte kalkylera exakt. Din fråga regleras i Jordabalken (JB), plan och bygglagen (PBL) och fastighetsbildningslagen (FBL). Jag uppfattar det som att din fråga rör ett officialservitut. Huvudregeln vid instiftandet av ett servitut är att marken ska användas på ett ändamålsenligt sätt och att servitutet tjänar till att fylla detta syftet. På samma sätt kan officialservitut upphöra, det vill säga om inte längre servitutet fyller de krav på ändamålsenlighet som sattes upp från början. Ett officialservitut kan enbart sägas upp genom fastighetsbildning (jfr 5 kap. 1 § 4 p FBL). Den regel som reglerar när fastighetsreglering får ske är 5 kap. 4 § FBL. Enligt den bestämmelsen får fastighetsreglering enbart ske under förutsättningen att:lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenligt markanvändning vinnes, samtatt fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Enligt andra stycket får inte fastighetsindelning ske om det skulle väsentligen försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och kan väntas inom en nära framtid. För att då besvara frågan om vilka argument kommunen kan tänkas framföra i syfte av att få till stånd en fastighetsreglering så kommer sådana argument utgå från punkt 1 och 2 ovan. Vi kan inledningsvis konstatera att kommunen minst måste motivera varför en sådan åtgärd skulle innebära 1) mer ändamålsenlig markanvändning samt 2) att åtgärdens fördelar överstiger kostnaderna. Det är svårt för mig att kartlägga exakt vilka argument som kommunen kan tänkas framföra i detta sammanhang. Värt att ha i åtanke är att ovan nämnda bestämmelse inte behöver tas i beaktning om beslut om servitut meddelats genom en detaljplan (5 kap. 4 a § FBL). Värdeförändringar till följd av förändringar i servitut kan utjämnas genom betalning i pengar (5 kap. 10 § FBL). Kommunen kan också betala ut ersättning vid förändringar i detaljplanen (14 kap. 8-9 §§ PBL). Det är däremot svårt att peka på vilken typ av ersättning samt vilken omfattning som kan vara tänkbart i just ditt fall. skäligt belopp brukar utgå från marknadsvärde. I dessa fall kan däremot ersättning beräknas på en rad andra parametrar beroende på vilka beslut som fattas. Slutsats Ett officialservitut kan alltså förändras genom fastighetsreglering. Som huvudregel ska en sådan förändring frambringa en mer ändamålsenlig markanvändning samt ska nyttan överstiga kostnaderna eller andra olägenheter. Kommunen kan dessutom bli ersättningsskyldig under vissa förutsättningar enligt fastighetbildningslagen och plan och bygglagen. Exakt vilka argument som kommunen kan tänkas presentera är svårt då de troligtvis kommer vara av teknisk- och områdesspecifik beskaffenhet. Min bedmömning är att ditt ärende skulle behöva en grundligare utredning än vad jag kan ge utifrån den information du presenterat för mig. Om du önskar kan jag slussa dig vidare till vår byrå för att boka en tid, om du önskar komma i kontakt med byrån är du välkommen att maila mig på: andre.blomquist@lawline.se Hoppas du fick svar på din fråga, MVH

Kan min granne bli vräkt?

2020-11-15 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, vi har en granne som står och tittar in bakom våra glasdörrar. Detta har han gjort till och från sedan vi flyttade in för 1.5 vecka sedan. Han springer upp och ned i trapphuset och fram och tillbaka mot vår dörr. Vi vågar knappt gå ut. Hur får vi honom vräkt.
Victor Nilsson |Hej. Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du och din granne båda bor i hyresrätt.När får ett hyresavtal sägas upp direkt?Regler om när hyresavtal kan sägas upp finns i 12 kap. jordabalken (JB). En hyresgäst får inte utsätta sina grannar för störningar som försämrar deras boendemiljö så mycket att de inte bör tålas (12 kap. 25 § JB). Om hyresgästen bryter mot det är hyresvärden skyldig att säga åt hyresgästen att de till att störningarna upphör (12 kap. 25 § andra stycket JB).Reglerna om när någon kan "vräkas" finns i 12 kap. 42 § JB. Där finns en lista på situationer som gör det möjligt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet i förtid. När en hyresvärd säger upp avtalet i förtid slutar det gälla omedelbart (12 kap. 6 § JB).Om en hyresgäst beter sig på ett sätt försämrar boendemiljön för sina grannar får hyresvärden säga upp hyresavtalet omedelbart (12 kap. 42 § första stycket nionde punkten JB). Det gäller dock bara om din granne inte slutar bete sig på ett störande sätt efter att ha blivit tillsagd av din hyresvärd.Jag skulle rekommendera dig att prata med din hyresvärd, och be hen prata med din granne.Hoppas du fått svar på din fråga.Med vänlig hälsning,

Vad gäller vid otillåten andrahandsuthyrning av lägenhet?

2020-11-13 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad det finns för konsekvenser av att hyra en lägenhet svart? (inneboende kontrakt) Både för den som hyr ut lägenheten och för den nya boende. Undrar även om det finns en skillnad på konsekvenserna om man var medveten om det är svart.
Jakob Osmo |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har tolkat din fråga såhär: Du undrar vad som gäller vid otillåten andrahandsuthyrning av hyresrätter. Du undrar vad konsekvensen kan bli både för den som hyr ut lägenheten i andra hand och för den nya boende.Konsekvenser för den som hyr ut lägenhetenEn hyresgäst får inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillstånd (12 kap. 39 § jordabalken, JB). Otillåten andrahandsuthyrning kan leda till att hyresgästen förlorar sitt hyreskontrakt med omedelbar verkan och tvingas flytta från lägenheten (12 kap. 42 § punkten 3 JB).Det är ett brott att vid otillåten andrahandsuthyrning ta emot en oskäligt hög hyra av den nya boende (12 kap. 65 c § JB). Konsekvenser för den nya boendeDen nya boende gör sig inte skyldig till brott genom att hyra i andra hand. Det finns däremot stora risker med ett sådant hyresavtal. Till exempel så riskerar man att förlora lägenheten om den otillåtna uthyrningen skulle upptäckas.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Annars får du gärna återkomma till oss!Vänligen,

Får jag sätta upp en grind på mark som jag arrenderar?

2020-11-12 i Arrende
FRÅGA |Hej jag arrendera en gård o grannen hyr av samma markägare. Grannen har infart över min gård . Får jag sätta upp grind pga vildsvins problem?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid arrende så enbart hyr du marken och får som huvudregel inte göra några ingrepp eller sätta upp hinder. Det är upp till fastighetsägaren att bevilja dig att sätta upp en grind. Min slutsats i denna frågan är helt enkelt att du måste stämma av med fastighetsägaren. Hoppas du fick svar på din fråga,MVH