Har jag en laglig rätt att säga upp mitt hyreskontrakt och vad blir isåfall uppsägningstiden?

2020-11-12 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr för tillfället ett litet hus i andra hand. Har i avtalet skrivit på att jag ska hyra det minst 1 år vilket är till mitten på april 2021. Jag önskar nu bryta det avtalet och undrar om jag har laglig rätt att göra så? Har försökt läsa mig till vad som gäller och uppfattar det som att när man hyr i andra hand så har jag i mitt fall rätt att säga upp boendet med en månads uppsägningstid, stämmer det?Tacksam för hjälp.
Fanny Eriksson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Har du rätt att säga upp hyresavtalet och vad blir isåfall uppsägningstiden?Det finns i princip två olika lagar som reglerar hyresförhållanden av bostad. Det är lag om uthyrning av privat bostad eller 12 kap. jordabalken. Vilken av dessa som gäller kan jag inte ge dig ett klart svar på eftersom det beror lite på din situation. Jag kommer därför beskriva hur utfallen blir beroende på vilken lag som gäller.12 kap. jordabalkenDenna lag reglerar bl.a. hyra av bostad i utbyte mot ersättning (12 kap. 1 § JB). Ett hyresavtal kan träffas både på obestämd och bestämd tid. Ditt avtal är på bestämd tid, dvs. på ett år (12 kap. 3 § andra stycket JB). Du har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Eftersom din hyrestid är på ca ett år och du hyr en bostad, har du en uppsägningstid på tre månader (12 kap. 4 § andra stycket, tredje punkten JB). Du som hyresgäst av bostad har i övrigt alltid en rätt att säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid (12 kap. 5 § första stycket JB).Lag om uthyrning av egen bostadOm din situation istället innefattar att en privatperson hyr ut sin egen bostad mot ersättning, men inte i samband med näringsverksamhet, så är istället lag om uthyrning av egen bostad aktuell. Om hyresvärden hyr ut flera bostäder tillämpas bara denna lag på den första uthyrningen (1 § lag om uthyrning av egen bostad).Vad gäller ditt hyresavtal så har det fattats på bestämd tid, dvs. på ett år. Du som hyresgäst har rätt att säga upp hyresavtalet innan denna tidpunkt. Precis som du säger gäller isåfall en månads uppsägningstid (3 § lag om uthyrning av egen bostad).Denna lag gäller dock inte om det är en hyresgäst som i sin tur hyr ut bostaden i andra hand (1 § lag om uthyrning av egen bostad). Enligt det du beskrivit ovan säger du att du hyr ett litet hus i andra hand. Om du med det menar att personen som du hyr huset inte är ägaren till huset, utan att uthyraren själv är en hyresgäst som också hyr huset fast i första hand, är denna lag inte tillämplig på din situation.SammanfattningSvaret på din fråga blir således att du oavsett vilken lag som är tillämplig har en laglig rätt att säga upp ditt hyresavtal innan april 2021. Beroende på om du hyr bostaden av en privatperson, om denne hyr ut flera bostäder eller inte samt om du hyr huset i andra hand som beskrivet ovan, är din uppsägningstid antingen på en månad eller tre månader.Hoppas du fått svar på dina frågor!Med vänliga hälsningar,

Hyresgästers betalningsoförmåga samt förfarandet därefter

2020-11-11 i Hyresrätt
FRÅGA |Min mamma har några hyresgäster som vägrar betala hyran. Vi har bevis. Gäller hyran för juni-okt. Vad borde vi göra? Det blir jättekostsamt om vi tar det här till tingsrätt. Vi vill ställa ekonomiskt anspråk på cirka 30.000 kronor och tror att hyresgästerna kommer gå med på det, anledningen till att de inte har betalat tidigare är för att de inte hade råd. Så hjälp mig gärna med vilket steg jag borde göra först?
Olivia Viklund |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När det gäller anspråk på betalning och kravet är ostridigt mellan parterna så är det allra smidigaste att inleda en summarisk process. Funktionen bakom en summarisk process är att det ska vara ett snabbt, enkelt och billigt sätt för borgenärer att indriva obetalda fordringar (i det här fallet är din mamma borgenär och fordran avser de uteblivna hyrorna). En summarisk process inleds hos Kronofogdemyndigheten och regleras i lagen om betalningsföreläggande (förkortas "BFL"). Det du beskriver kallas att borgenären ansöker om betalningsföreläggande (2 § BFL), vilket kort sagt innebär att Kronofogden hjälper sökanden (din mamma) att få svaranden (hennes hyresgäster) att betala. Ifall Kronofogden beslutar att godkänna ansökan så kommer beslutet kunna användas som en exekutionstitel, vilken kan läggas till grund för verkställighet (3 kap. 1 § utsökningsbalken). Vad din mamma måste göra är att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden, hon kan gå in HÄR på deras hemsida för att fylla i blanketten och läsa mer om hur förfarandet går till. Värt att nämna är att ansökan dels måste vara skriftlig, och dels innehålla ett yrkande, grund samt fordringens belopp (dvs 30 000 kr avseende hyran för juni-oktober månad) enligt 9-11 §§ BFL. Kostnaden att ansöka om betalningsföreläggande är endast 300 kr, som hon dessutom kan begära ersättning för i sin ansökan. Som du själv säger är det både kostsamt och tidskrävande att inleda en process vid tingsrätten. Ibland har man tyvärr inget annat val än att gå den vägen, men när det gäller ostridiga betalningskrav så är det mest lämpligt att inleda en summarisk process. Det är billigare, snabbare och din mamma riskerar inte att behöva stå för några rättegångskostnader. Ifall hyresgästerna av någon anledning skulle bestrida ansökan så kommer Kronofogdemyndigheten att kontakta din mamma och fråga om hon antingen vill efterge sitt krav eller begära att målet överlämnas till tingsrätten (33 § BFL). Men jag skulle anta att så inte blir fallet eftersom du säger att de uteblivna hyrorna har berott på hyresgästernas tillfälliga oförmåga att betala, och inte pga att dem har skiljaktiga meningar om hyran i sig. Mitt råd till er är därför att så fort som möjligt inge en ansökan om betalningsföreläggande och därefter avvakta tills Kronofogdemyndighetens återkoppling. Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp och att ni känner mer klarhet över situationen, annars är ni alltid välkomna att kontakta oss igen. Vänligen,

Skriftlighetskravet för gåvobrev vid överlåtelse av fastighet

2020-11-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag vill ge min make 50 % av min hemgård som gåva så att vi båda blir lagfartsägare av den. Kan jag skriva gåvobrevet för hand eller måste det vara skrivet på dator. Mvh Margareta
Arina Chwich Dumitrascu |Hej Margareta och tack för din fråga!Formkraven gällande gåva av fastighet återfinns i 4 kapitlet Jordabalken. Det är ytterst viktigt att gåvobrevet uppfyller dessa uppställda krav för att överlåtelsen av fastigheten ska vara giltigt. För att bäst besvara din fråga kommer jag först ha en sammanfattande genomgång av dessa här nedan: - För det första: gåvobrevet måste vara skriftligt upprättad.- För det andra: det måste det framgå att gåvogivare överlåter fastigheten (som ska anges med den formella beteckningen, det vill säga "Jag Margareta Hansson överlåter i gåva .... ) till gåvomottagaren (till Din mans namn). Detta kallas för en överlåtelseförklaring.- För det tredje: gåvobrevet måste specificera hur stor andel av fastigheten som överlåts, i ert fall ska det alltså tydligt framgå att det är 50 procent.- För det fjärde : både gåvogivaren och gåvomottagaren måste skriva under gåvobrevet.Så länge du kan pricka för alla dessa punkter så ska gåvobrevet anses vara giltig.Det som blir av intresse för oss utifrån din frågan är den första och den fjärde punkten. Gåvobrevet ska vara skriftligt upprättad och undertecknat. Som du ser pekar inte kraven på att det skriftliga karaktären måste vara skriven på datorn. Gåvobrevet kommer vara giltigt så länge den är skriftligt upprättad, innebärande att du kan skriva den för hand också, så länge du kan pricka av de punkter jag presenterade här ovan. En annan aspekt som kan vara bra att känna till för er situation och som jag vill passa på att påpeka är det är bra om två personer (vilka som helst) bevittnar när gåvobrevet antecknas (20 kap § 7 Jordabalken). Detta hör ihop med när din man kommer söka lagfart för fastigheten. Om inte gåvobrevet bevittnas kommer lagfarten att förklaras vilande. Bevittningen och den vilande lagfarten har dock endast i de fall du som gåvogivare skulle ångra dig. Det ger dig en möjlighet att inom viss tid med stöd utan 20 kap § 8 Jordabalken väcka talan vid domstol om att du vill att gåvobrevet ska ogiltigförklaras.Hoppas detta svar besvarade din fråga! Uppstår det fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Har hyresvärden rätt att byta lås i dörren vid obetald hyra?

2020-11-10 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar om hyresvärden har rätt att byta lås i dörren om man inte har betalt hyran för oktober o november? Personen har lovat hyresvärden att betala hyran den 20e november o även december hyran. Men han har bytt låskolven för honom. Tacksam för svar
Johanna Olander |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag kommer börja med att förklara vad som gäller om hyresvärden har bytt lås i dörren på grund av obetald hyra. Sedan kommer jag också ge råd för hur man som hyresgäst kan agera i en sådan situation. Har hyresvärden rätt att byta lås i dörren?Som hyresgäst har man rätt att få tillgång till den bostad som man hyr, och hyresvärden får alltså inte förhindra hyresgästen från att vistas i bostaden genom att byta lås. Att hindra någon från att använda det som man äger/hyr kallas för ett s.k. "olovligt besittningsrubbande". I en sådan situation kan hyresvärden göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande (8 kap. 8 § BrB). Om hyresgästen inte har betalat hyran en vecka efter förfallodagen kan hyresvärden däremot begära att personen flyttar (12 kap. 42 § första punkten JB). Om hyresgästen inte frivilligt flyttar ut ska hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogden (1 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Innan Kronofogden fattar ett beslut har hyresgästen alltid rätt att yttra sig (25 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Hyresvärden kan alltså inte självmant tvinga någon att flytta eller byta lås i dörren, utan detta måste först prövas av Kronofogden. Möjlighet att begära skadeståndJag vill också upplysa om att hyresgästen kan ha rätt till skadestånd om det visar sig att hyresvärdens agerande är brottsligt. Kostnaderna måste däremot vara kopplade till just låsbytet för att det ska vara möjligt att få ersättning. Ett exempel på sådant som man kan få ersättning för är kostnader för annat boende under tiden som man inte har tillgång till sin bostad (2 kap. 2 § skadeståndslagen). Det är också möjligt att hyresgästen har rätt till s.k. kränkningsersättning (2 kap. 3 § skadeståndslagen). Avslutande rådFör att sammanfatta är alltså utgångspunkten att hyresvärden inte har rätt att byta lås i dörren utan att först ansöka om avhysning hos Kronofogden. Eftersom hyresvärden kan ha gjort sig skyldig till brott rekommenderar jag därför att hyresgästen gör en polisanmälan. Du kan läsa om hur det går till att göra en polisanmälan här. Om hyresgästen är medlem i Hyresgästföreningen kan de också hjälpa till med gratis rådgivning för hur man kan gå vidare. Du kommer i kontakt med dem här. Det är också möjligt att boka tid med någon av våra jurister här på Lawline för att få hjälp att kräva skadestånd av hyresvärden. Du kan boka en tid här. Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,

Kan man hyra ut sin lägenhet till en inneboende på samma vis som om det vore i andra hand?

2020-11-12 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag infinner mig för närvarande i en position där jag är i ganska akut behov av en lägenhet. Hyr för stunden i andra hand, i Göteborg. Har nu kommit i kontakt med en man som erbjuder mig en lägenhet (hyresrätt) i andra hand. Det märkliga är dock att han skriva mig som inneboende, trots att han inte kommer att bo i lägenheten. Han säger att det är för att han annars riskerar att bli av med lägenheten. Dessutom vill han inte skriva den faktiska summan som han begär för lägenheten i kontraktet. Vad skulle det innebära för mig att skriva på ett kontrakt som inneboende, trots att det rent praktiskt vore andrahandsuthyrning av hela lägenheten? Är det olagligt? Finns det några risker?
Emilia Alfredsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelser om hyra hittar du i 12 kap. jordabalken även kallat "hyreslagen".Skillnader mellan andrahandsuthyrning och inneboendeAtt hyra ut i andra hand innebär att man hyr ut hela eller delar av sin lägenheten utan att själv bo där. Att ha en inneboende innebär att du själv bor kvar i lägenheten och endast hyr ut eller rum eller del av lägenheten. Skillnaden ligger alltså i huruvida du som hyresgäst ska bo där självständigt eller inte.När får man hyra ut sin lägenhet i andra hand?Det framgår inte av din fråga om mannen som du vill hyra av äger en bostadsrätt eller har en lägenhet som han själv hyr i första hand. Jag kommer att redogöra för båda fallen.Om han är en förstahandshyresgäst så tillämpas bestämmelser i jordabalken. Det krävs då samtycke från hans hyresvärd eller tillstånd från hyresnämnden (12 kap. 39 § jordabalken). Om hans hyresvärd inte skulle godkänna uthyrning i andra hand kan hyresnämnden istället lämna tillstånd om det inte finns befogad anledning att inte godkänna uthyrningen, och din hyresvärd har beaktansvärda skäl (12 kap. 40 § jordabalken). Beaktansvärda skäl kan till exempel vara om han har fått ett arbete på annan ort, en växande familj som behöver större utrymmen eller väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden. Om mannen du vill hyra av istället äger en bostadsrätt tillämpas bestämmelser i bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningens styrelse ska i sådana fall likaså godkänna till att han hyr ut lägenheten i andra hand. Om styrelsen vägrar att godkänna kan hyresnämnden lämna tillstånd om din hyresvärd har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra godkännande. Andrahandsuthyrning av en lägenhet som man har genom ett förstahandskontrakt kräver alltså "beaktansvärda skäl", medan det vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt räcker med "skäl". Bostadsrättslagens regler är därmed generösare, och gör det lite lättare att hyra ut i andra hand om man inte skulle få ett godkännande utan istället behöva ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.För att hyra ut sin bostad i andra hand krävs det alltså samtycke från hyresvärden eller bostadsrättsstyrelsen, eller tillstånd från hyresnämnden. Men det gör det inte om man hyr ut till en inneboende. Att mannen du vill hyra av inte vill skriva ett avtal om att hyra ut i andra hand kan alltså bero på att han inte har fått ett godkännande eller har tillräckliga skäl. Genom att hyra ut till dig som inneboende försvinner kraven.Vad får det för konsekvenser?Den som utan samtycke eller tillstånd hyr ut sin lägenhet i andra hand riskerar att få hyresrätten eller bostadsrätten förverkad (12 kap. 42 § jordabalken & 7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Det innebär att man förlorar sin rätt att hyra eller sin rätt till bostaden.Om mannen hyr ut lägenheten till dig som inneboende trots att du bor själv i lägenheten så skulle det kunna ses som en olovlig andrahandsuthyrning utan samtycke. Mannen som du planerar att hyra av riskerar alltså sin rätt att ha kvar lägenheten och det kan ske omedelbart. Det skulle i praktiken innebära att även du också förlorar din rätt att hyra lägenheten.Måste man skriva in hyran i kontraktet?Det finns inga formkrav för hyresavtal, vilket innebär att det inte behöver utformas på något särskilt sätt. Mannen måste därför inte skriva in den faktiska summa som han begär för lägenheten i hyresavtalet - ni bestämmer tillsammans vad ni vill skriva ner. Det är däremot bra att skriva ner hur mycket du ska betala i hyra ifall det skulle bli oklarheter i framtiden. Om det skulle uppstå en tvist mellan er om vad som gäller fungerar det skriftliga avtalet som bevis på vad ni kom överens om när avtalet ingicks.SammanfattningDet stämmer att han kan riskera att bli av med lägenheten om han skulle hyra ut i andra hand utan att ha fått godkännande av sin hyresvärd / bostadsrättsstyrelsen eller tillstånd av hyresnämnden. Men det är också ett risktagande att hyra ut till dig som inneboende om du egentligen hyr som om du vore en andrahandshyresgäst. Han riskerar även i ett sådant fall att bli av med sin rätt till lägenheten, vilket i sin tur innebär en risk för dig att bli av med din rätt till lägenheten. Vad gäller hyran så måste den inte skrivas in i kontraktet, men det är en klar fördel.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad! Du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss.Med vänliga hälsningar,

Överlåtelse av bostadsrätt, hur ska jag göra?

2020-11-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejKan jag överlåta hela bostadsrätten till min 20-åriga son?Isf hur gör jag/vi?
Mimmi Östling |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att ge bort bostadsrätten som gåvaJag uppfattar det som att du vill ge bort hela bostadsrätten som gåva till din son. Det som du i sådana fall bör göra är att upprätta ett gåvobrev. Följande krav gäller för att gåvobrevet ska vara giltigt:- Det ska vara skriftligt.- Det ska framgå vilken lägenhet som gåvan avser (gärna så tydligt som möjligt med angivelse av t.ex. adress och lägenhetsnummer).- Båda parter ska skriva under avtalet, d.v.s. både du och din son (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Vidare är det viktigt att det tydligt framgår att det är just en gåva. Om du vill ha hjälp med att upprätta ett gåvobrev så kan du få det via Lawlines avtalstjänst som du hittar under fliken "Avtal". Din son behöver även ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen och bli antagen som medlem för att gåvan ska bli giltig (se 6 kap. 5 § bostadsrättslagen). Att sälja bostadsrättenOm det skulle vara så att du menar att du istället vill sälja bostadsrätten till din son så gäller i stort sett samma krav som för gåvobrevet. Dessutom ska du i köpeavtalet ange bostadsrättens pris. Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline! Vänligen,

Vem ska ansvara för brister och störningar i uthyrd lokal?

2020-11-10 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej.Vi hyr en restaurang lokal. Det är samma AB som har hyrt denna lokal sedan 1988. Det sitter i källaren en gammal fettavskiljare som har funnits där från 1988 eller innan och den har börjat läcka. Hyresvärden begär att vi ska byta ut den och stå för kostnaden. Det står inget specifik i hyreskontrakt om fettavskiljare.Är det inte hyresvärdens skyldighet att byta ut den i och med att det är en fast installation som hör till fastigheten samt att hyresvärden är ansvarig mot kommunen när det gäller avlopp.MVHRola Medlej
Arina Chwich Dumitrascu |Hej Rola och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga på så sätt att du undrar vem utav er i det rättsliga förhållandet uppställd av hyreskontraktet (hyresvärd och hyresgäst) som ska stå för ansvaret när det kommer till skick och fel för lokalen. I ditt fall handlar det om en specifik fettavskiljare som tillhör lokalen. Med tanke på omständigheterna som du presenterar i inlägget blir Hyreslagens (12 kap Jordabalken) bestämmelser tillämpliga. Av 12 kap § 15 Jordabalken framgår det att hyresvärden under hyrestiden har ett ansvar att hålla lägenheten i en sådan skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet med upplåtelsen av lokalen. I ert fall utgår jag ifrån att lokalen är avsedd att användas som restaurangverksamhet, vilket också bör framgå av er hyreskontrakt. Om det är så att fettavskiljaren på något sätt påverkar verksamheten negativt så har hyresvärden ett ansvar att se till att lokalen är fullt brukbar för ändamålet. Med uttrycket "fullt brukbar" brukar man mena att alla eventuella tekniska installationer ska fungera i sådant skick att den avsedda verksamheten går att bedriva. Av 12 kap. 15 § Jordabalken framgår även att det är hyresvärdens skyldighet att underhålla lokalen om inte något annat avtalats, dvs. se till så att lokalen hålls i det skick man avtalat om.Vidare har hyresvärden också en rättsligt förpliktelse att med skäliga tidsmellanrum (vanligtvis talar man här om mellanrum av 12-14 år) stå för sedvanliga reparationer med anledning av lokalens försämring på grund av av ålder och bruk. Det är dock ytterst viktigt att utöver påpeka att det är hyresavtalet som till stor del styr vem som ska ansvara för diverse fel och störningar i lokalen. Parterna kan alltså både avtala om att lokalen ska hyras ut i ett bättre eller sämre skick än "fullt brukbart" och om att hyresgästen ska stå för underhållet av lokalen, alternativt att ansvaret delas upp. Det vanligaste sättet att avtala om att lokalen hyrs ut i ett sämre skick är att ange att lokalen hyrs ut "i befintligt skick". Även om lokalen hyrs ut i befintligt skick så omfattar inte hyresgästens ansvar så kallade dolda fel. Om hyresgästen efter tillträdet påpekar att det föreligger brister i lokalen som hyresgästen vill ha åtgärdade, kan hyresvärden alltså bara avvisa en sådan begäran under förutsättning att hyresgästen antingen kände till bristen från början eller borde ha upptäckt bristen vid en okulär besiktning i samband med tillträdet. Sammanfattningsvis kan man uttrycka det på så sätt att hyresvärden har ett rättsligt ansvar enligt Hyreslagen att hålla lägenheten i det avtalade brukbara skicket. Skulle det vara så att ni igenom avtalet har reglerat förhållandet på något annat sätt så är det främst det som gäller. Detta innebär att ansvaret för fettavskiljaren beror mycket på omständigheterna i fallet. Ett konkret bedömning blir därmed tyvärr svårt för mig att dra då jag enbart kan utgå ifrån den informationen som framgår av ditt inlägg. Hoppas detta svar gav vägledning för den situationen ni befinner er i! Återkommer det fler frågor eller mer behov av juridisk rådgivning är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Kan man ingå arrendeavtal digitalt?

2020-11-09 i Arrende
FRÅGA |Hej,Om ett avtal om anläggningsarrende signeras digitalt med med Bank-ID, uppfyller det då formkraven enligt Jordabalken?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar din fråga som att ni ingått ett avtal om anläggningsarrende digitalt då ni valt att signera med Bank-ID. För att besvara din fråga tänker jag redogöra för när ett giltigt arrendeavtal har ingåtts. Din fråga regleras i jordabalken (JB). Enligt 8 kap. 3 § JB ska ett avtal om anläggningsarrende ingås skriftligen. Det är inte helt klarlagt om ett arrendeavtal kan ingås digital men med tanke på de förarbetsuttalande som gjorts borde ett digitalt avtal vara godtagbart. Med det sagt, godtas således även Bank-ID som signeringsmetod. Som avslutande kommentar vill jag poängtera att i och med att rättsläget är osäkert är det säkrast att upprätta en skriftlig kopia som båda signerar. Hoppas du fick svar på din fråga, MVH