Behöver man betala hyra om man säger upp hyresavtal innan tillträde?

2021-09-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har sagt upp ett hyresavtal (i rekommenderat brev) före det börjar gälla. Ska jag ändå behöva betala hyra?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du vill veta om du har någon uppsägningstid på hyresavtalet trots att det inte börjat gälla ännu. Svaret hittar vi i 12 kap. jordabalken (JB) och lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Tillämplig lagJag känner inte till dina omständigheter och kan inte bedöma huruvida 12 kap. JB eller privatuthyrningslagen är tillämplig. 12 kap. JB är tillämplig på avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (12 kap. 1 § JB). Privatuthyrningslagen gäller på hyresavtal som avses i 12 kap. JB men bara om någon utanför näringsverksamhet upplåter bostadslägenhet för annat än fritidsändamål och inte heller på upplåtelse av en hyresrätt i andra hand (1 § privatuthyrningslagen). Nedan kommer jag redogöra för vilken uppsägningstid som gäller beroende på vilken lag som är tillämplig. Dispositiva lagarBåde 12 kap. JB och privatuthyrningslagen är som huvudregel tvingande till hyresgästens fördel. Detta innebär att man får avtala om bättre villkor för hyresgästen än lagen men inte sämre. Eftersom att du inte skriver något om det antar jag att detta är ett hyresavtal på obestämd tid och att ni inte avtalat om någon annan uppsägningstid. Uppsägningstid enligt 12 kap. JB Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet upphör hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § 1 punkten JB). Gäller hyresavtalet en lokal upphör hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader (12 kap. 4 § 2 punkten JB). Du är skyldig att betala hyra under hela uppsägningstiden. Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagenEtt hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att sluta gälla och hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månas från uppsägningen (3 § privatuthyrningslagen).SammanfattningBeroende på vilken lag som är tillämplig och huruvida hyresavtalet gäller en bostadslägenhet eller lokal har du en, tre eller nio månaders uppsägningstid. Detta förutsatt att ni inte avtalat om något annat. Oavsett hur lång din uppsägningstid är ska du betala hyran under hela uppsägningstiden. Hoppas du fick svar på fick fråga! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Med vänlig hälsning

Är privatuthyrningslagen eller hyreslagen tillämplig när det ena hyresförhållandet är utomlands?

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Sedan ca ett halvår hyr jag ut min bostad utomlands i Italien (ungefär motsvarande svensk bostadsrätt).Jag planerar nu att hyra ut ett rum i mitt hus i Sverige till en inneboende.Mitt huvudsakliga boende är huset i Sverige. Jag vistas normalt endast ca 3,4 månader om året i mitt utlandsboende.Frågan är: gäller privatuthyrningslagen för uthyrning av rum i mitt hus i Sverige?Eller är det hyreslagen som är tillämplig med hänsyn till att jag sedan tidigare hyr ut mitt utlandsboende?Tolkar lagtexten som att privatuthyrningslagen endast gäller det första boendet, men gäller detta även när den andra bostaden är utomlands?
Marc Linderoth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga undrar du vilken av de två hyreslagarna som är tillämplig när man redan har hyrt ut en lägenhet men som är belägen i ett annat land. Jag kommer i det följande anta att du och din hyresgäst i Italien avser att utgå från svenska hyresregler. De relevanta reglerna finner vi i jordabalken (JB) 12 kap. (även kallad hyreslagen) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).Uthyrningslagen blir tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadsrätt för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen enbart den första upplåtelsen (1 § privatuthyrningslagen). I den mån lagen inte är tillämplig eller inte reglerar en viss situation, gäller istället 12 kap. JB. Lagen gäller endast hyresavtal om bostadsslägenheter. Lägenheten måste alltså ha upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad (12 kap. 1 § tredje stycket).Innan jag går närmare in på din fråga är det värt att poängtera att privatuthyrningslagen enbart gäller lägenheter. Om du således hyr ut ett hus kommer det hyresavtalet istället omfattas av reglerna i 12 kap. JB. Däremot likställs ett rum i hus med lägenhet. Som jag förstår din beskrivning avser ditt andra hyresavtal en sådan situation. Frågan är då vilken av lagarna som är tillämplig i din situation. Svaret är inte givet eftersom det varken i lagen eller lagens förarbeten nämns något om särskilda regler för bostäder utomlands. Utgångspunkten är att enbart den första upplåtelsen omfattas av lagen (1 § privatuhyrningslagen). Ändamålet med lagen är att ge specialregler för hyresavtal där en hyresvärd helt eller delvis hyr ut egen bostad, vilket kan skilja sig mycket från vissa hyresavtal som regleras i 12 kap. JB. Den nämnda regeln är alltså avsedd att hindra personer från att undvika eller kringgå reglerna i 12 kap. JB. I ljuset av syftet med regeln har jag svårt att tänka mig att uthyrningen i Italien inte skulle omfattas av lagen, och därmed den begränsande regeln. Min bedömning skulle alltså vara att hyresavtalet i Italien utgör den första upplåtelsen, varför den andra upplåtelsen regleras i 12 kap. JB. Att den andra upplåtelsen enbart avser ett rum i en lägenhet förändrar alltså inte bedömningen eftersom ett rum likställs med lägenhet i lagens mening.Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.Vänligen,

Tolka avtalsvillkor

2021-09-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, om vi har en lokal vi hyr årsvis det står från och med 2021-02-01 till och med 2022-01-01, uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligen minst 6 månader göra den avtalade hyrestidens utgång i annat fall är kontraktet för varje gång förlängt med 1 år. När måste jag säga upp avtalet för att bli av med det den 2022-02-01?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den avtalade hyrestidens utgång är den 1 januari 2022. Du vill däremot att avtalet ska avslutas 1 februari 2022. Jag förstår det som att villkoret är att avtalet ska sägas upp skriftligen minst 6 månader innan den avtalade hyrestidens utgång, i annat fall förlängs hyresavtalet med 1 år.I detta fallet skulle det innebära att du bör säga upp kontraktet allra senast den 1 juli 2021 för att avtalet inte ska förlängas med ett år.Jag kan däremot inte svara på frågan om när avtalet kommer att upphöra om du säger upp det den 1 juli 2021 då det inte framgår om det finns ett avtalat villkor gällande uppsägningstiden.Jag hoppas att detta svaret gav dig vägledning, återkom gärna med en till fråga gällande uppsägningstiden så kan vi hjälpa dig vidare.Vänliga hälsningar,

Undersökningsplikt och besiktningsmannens ansvar

2021-09-30 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Jag och min sambo har just köpt ett hus. Vid överlåtelsebesiktningen så missade besiktningsmannen en fuktros som nu visat sig vara en vattenskada i källaren. Säljaren kände till detta men berättade aldrig för oss eller besiktningsmannen om fuktrosen. Fuktrosen såg jag direkt vid inflytt då säljaren täckt skadan med möbler.Besiktningsmannen vill inte ta på sig denna miss. Jag undrar om jag har rätt att reklamera tjänsten då vi betalade för en överlåtelsebesiktning? Eller är det säljaren som gjort fel? Jag vill veta vem jag ska kräva på pengar så att vi kan åtgärda vattenskadan. Just nu låter det som att ansvaret ligger på oss köpare trots att vi betalat för en överlåtelsebesiktning. I besiktningsprotokollet fanns en anmärkning på att rummet var en del av ett garage, det står ingenting om fuktskada eller som besiktningsmannen nu hävdar att rummet ej gick att bedöma.Med vänliga hälsingar
Daniel Broman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör egentligen två skilda saker som är viktiga att hålla isär. En fråga är huruvida säljaren ansvarar för ett fel i fastigheten och en annan handlar om besiktningsmannens ansvar, jag återkommer till detta. Jag förutsätter i mitt svar att inga friskrivningar eller garantier har avtalats om.Säljarens ansvar för fel i fastighetenFrågan regleras i jordabalken och jag kommer därför utgå från den lagen i mitt svar. Rättspraxis är också en viktig rättskälla på detta rättsområde, dvs. fastighetsrätt.Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, föreligger ett fel i fastigheten. Det är utöver avtalsinnehållet, era befogade förväntningar om fastigheten som lagen skyddar. Dessutom har ni som köpare rätt till ersättning för skadestånd om felet beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Det rör sig i ert fall om ett s.k. faktiskt fel, dvs. ett fel som har och göra med fastighetens fysiska skick. Om ett fel finns som får göras gällande aktualiseras prisavdrag, hävning och skadestånd (4 kap. 12 § första stycket). Ni får dock inte göra gällande sådana avvikelser som ni borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som har varit på kallad med hänsyn till fastighetens skick m.m. (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken). Vilket alltså innebär att endast s.k. dolda fel som inte borde ha upptäckts får göras gällande mot säljaren. Denna undersökningsplikt är långtgående och innefattar allt som går att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel, även i svårtillgängliga utrymmen, t.ex. kryputrymmen (NJA 1980 s. 555). Däremot behöver man inte bryta upp golv och väggar m.m. Dock hade ni som utgångspunkt varit tvungna att flytta på möbler, mattor och tavlor för att kontrollera ytskikten för att uppfylla er undersökningsplikt. Lagen utgår från att vad en normalt kunnig och erfaren lekman borde ha funnit vid en noggrann undersökning inte kan göras gällande mot säljaren (samma krav på undersökning gäller även då en besiktningsman har anlitats). Fastighetens ålder, skick och säljarens uttalanden under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel kan utöka undersökningsplikten (NJA 1985 s. 274). Var huset gammalt, gav säljaren indikationer på fel eller var priset särskilt lågt kan detta vara sådana indikationer. Om säljaren tvärtom gett ett lugnande besked eller bagatelliserat fel kan undersökningsplikten minskas (NJA 1981 s. 894), t.ex.: "Ni behöver inte flytta på möblerna här i källaren, det finns inga fuktproblem där nere". Att en besiktningsman har anlitats men har missat att undersöka källaren kan inte åberopas som en omständighet till stöd för att ni som köpare har fullgjort er undersökningsplikt (NJA 1998 s. 407). Överlåtelsebesiktningen ersätter därför inte er undersökningsplikt. Samma rättsfall beskriver att undersökningsplikten kan utökas om besiktningsmannen t.ex. antecknat något i besiktningsprotokollet som indikerade att ett fel fanns i källaren, något besiktningsmannen ju dock inte har gjort.Slutsatsen jag drar utifrån vad du har beskrivit är att ni inte har fullgjort er undersökningsplikt eftersom fuktrosen gick att märka genom att flytta på möblerna, vilket ingick inom ramen för er undersökningsplikt. Det rör sig alltså inte om ett dolt fel (4 kap. 19 § jordabalken). Du skriver att säljaren visste om fuktrosen/vattenskadan bakom möbeln i källaren. Det finns dock ingen generell upplysningsplikt för säljaren att informera er som köpare om fel i fastigheten som säljaren visste om (prop. 1989/90:77 s. 61). Det finns dock vissa situationer där säljaren inte kan invända att ni inte har fullgjort er undersökningsplikt, om förtigandet av fuktskadan har inneburit ett svikligt förledande eller annat ohederligt agerande. Man kan säga att det krävs att felet är väsentligt, undersökningsplikten ej uppfylld, att säljaren kände till fuktrosen/vattenskadan och förstod att detta var av väsentlig betydelse för er och att innehållandet av informationen utgjorde ett svikligt förledande eller annat ohederligt agerande (NJA 2007 s. 86). I dessa fall skulle ni alltså kunna göra felet gällande trots er bristande undersökningsplikt. Regeln HD skapade får dock ses som en undantagsregel och prejudikatets räckvidd är omdiskuterad. Min bedömning är att ni inte verkar få göra felet gällande mot säljaren på grund av bristande undersökningsplikt (4 kap. 19 § andra stycket jordabalken).Besiktningsmannens ansvarEn besiktningsman har ett professionsansvar som innebär att denne ska utföra besiktningen fackmässigt och ska med omsorg ta tillvara era intressen och samråda med er i den utsträckning som behövs och är möjligt (4 § första stycket konsumenttjänstlagen analogt). Om så inte sker och han som i detta fall genom vårdslöshet missar ett fel som har ingått i hans uppdrag att hitta kan han bli skadeståndsskyldig, vilket framgår av allmänna rättsprinciper och en analog tillämpning av 32 § andra stycket konsumenttjänstlagen. Man måste dock först titta på vad själva uppdraget har gått ut på. En sedvanlig överlåtelsebesiktning får dock anses gå ut på att undersöka om det finns något fel som ska upptäckas av er köpare inom ramen för er undersökningsplikt. Har besiktningsmannen i protokollet eller avtalet lämnat en garanti för att inga fel föreligger är han rent strikt ansvarig för er skada (dvs. utan att vårdslöshet behöver bevisas) om ingen garanti är lämnad behöver ni visa att besiktningsmannen har varit vårdslös. Här kan ni ta upp underlåtelse att informera/varna er om att rummet inte gick att bedöma, missen att identifiera fuktskadan och därför också bristande information och råd om fuktskadan. Det krävs också att det finns ett orsakssamband mellan besiktningsmannens vårdslöshet och skadan, vilket i och för sig inte borde bli speciellt problematiskt i ert fall. I ett liknande rättsfall i Göta hovrätt (dom 1993–11–23 DT 1066) ansåg hovrätten att besiktningsmannen hade varit vårdslös då han hade missat att fastigheten var angripet av mögel, med hänvisning till att det har funnits fuktfläckar på väggarna och att besiktningsmannen borde ha kunnat känna lukten av mögel. Ibland finns det avtalsvillkor som innebär att ni t.ex. behöver rensa undan saker för att göra överlåtelsebesiktningen möjlig. I Allmänna reklamationsnämndens avgörande (ARN 2009–10643) fanns ett villkor om att alla utrymmen ska göras tillgängliga före besiktningen och att badkarsfronter ska demonteras om det är möjligt. ARN menade att det därför inte var besiktningsmannens uppdrag att demontera en badkarsfront för att identifiera sprickor som dolts av badkarsfronten. Om ett sådant villkor fanns i avtalet/besiktningsbekräftelsen som innebar att ni var tvungna att rensa undan och källaren var belamrad av möbler så inte besiktningsmannen kunde få tillgång till utrymmet kan det alltså potentiellt innebära att inte besiktningsmannen var vårdslös. Men då tänker jag att besiktningsmannens informationsplikt i det fallet ändå innebär att det borde ha antecknats i besiktningsprotokollet, dvs. att rummet inte gick att bedöma. Den underlåtenheten i sig borde eventuellt kunna utgöra vårdslöshet. Ofta har besiktningsmän en ansvarsförsäkring som täcker dessa fall (SBR-godkända besiktningsmän har en ansvarsförsäkring). Notera också att det brukar finnas ansvarsbegränsningar i standardvillkoren bifogade till dessa avtal som innebär att små och väldigt stora skador inte ersätts.Slutsats och rekommendationJag bedömer det som att ni inte verkar har uppfyllt er undersökningsplikt, och därför kan ni inte göra felet gällande mot säljaren. Jag bedömer inte heller att det har funnits någon upplysningsplikt för säljaren i ert fall. Jag är mer osäker om besiktningsmannen har varit vårdslös och att ni därför har rätt till skadestånd för felet i fastigheten, jag har ju inte heller alla detaljer. Men jag skulle säga att det mesta tyder på att ni har rätt till skadestånd. Om ni vill gå vidare bör ni först kräva besiktningsmannen på skadestånd, om besiktningsmannen vägrar kan ni lämna in en ansökan om stämning till tingsrätten (skadeståndstalan). Vad en sådan ska innehålla hittar ni i 42 kap. 2 § rättegångsbalken. Jag skulle rekommendera att ni kontaktar en erfaren jurist här på Lawline för en konsultation om ni fortfarande känner er osäkra. Ni kan skicka en kostnadsfri förfrågan här.Med vänliga hälsningar,

Kan hyresvärden kräva hyra av mig efter jag flyttat ut?

2021-09-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag flyttade ur min lägenhet och hade tills den sista augusti på mej och nu i dag så kommer den gamla hyresvärden och säger att dom kommer kräva en extra hyra av mej bara för att den nya hyresgästen inte kan flytta in än. Har dom rätt till det
Cornelia Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall hyresvärden kan kräva att du betalar en extra hyra för din gamla lägenhet efter att du flyttat ut.Det korta svaret enligt min tolkning av frågan, är att nej du ska inte behöva betala en extra hyra efter du har flyttat ut, bara för att den nya hyresgästen inte kan flytta in än.Man betalar bara hyra för de månader man har tillgång till lägenheten och hyrestiden pågår (och detta görs i förväg). Hyrestiden och hyresavtalet upphör när uppsägningstiden har löpt ut.Du nämner att du bara hade tillgång till lägenheten till och med den 31/8, vilket jag tolkar som att det var då uppsägningstiden (och därmed hyresavtalet) löpte ut. Detta innebär att du bara ska betala hyran för augusti och om det är gjort, har hyresvärden ingen rätt att kräva en extra hyra av dig.Hoppas detta gav dig svar på din fråga. Om du har fler frågor eller funderingar är du välkommen att höra av dig igen till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Otillåten andrahandsuthyrning

2021-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Vi hyr en lägenhet i andrahand. Vi har skrivit på ett kontrakt och har bott här sen 1.Juli. Nu har styrelsen kontakt oss och meddelat att våras hyresvärd inte har något tillstånd att hyra ut och att vi kommer behöva flytta ut om han inte på något sätt kan fixa det med styrelsen. Vi har fått veta att han sökte om tillstånd i juli med fick avslag dock så visste vi ingenting om det här och vi fick ett kontrakt ändå.Jag undrar hur det bli med vårat kontrakt, bli den ogilgit utan tillstånd? Kommer vi få 3 månader uppsägningstid som står i kontraktet eller kan stryelsen tvingar oss att flyyta ut till månadskiftet? Vad har vi rättigheter?
Jessica Jacob |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att detta gäller en bostadsrättslägenhet, då det är en styrelse involverad.Om en bostadsrättsinnehavare hyr ut en lägenhet utan styrelsens godkännande så kan det leda till att denne förverkar sin rätt till bostaden, det vill säga bostadsrättsinnehavaren kan förlora rätten till sin bostadsrätt på grund av detta. Om bostadsrättsinnehavaren förlorar sin rätt till bostadsrätten så blir det således inte möjligt för denne att hålla den avtalade uppsägningstiden på tre månader gentemot andrahandshyresgästen. Du kan läsa mer om det här.När en andrahandshyresgäst ingår ett hyresavtal så har denne enbart ett hyresförhållande med bostadsrättsinnehavaren, inte med styrelsen. Det är alltså bostadsrättsinnehavaren som är andrahandshyresgästens hyresvärd. Styrelsen har således inga skyldigheter gentemot andrahandshyresgästen. Styrelsen och andrahandshyresgästen har alltså inget rättsligt förhållande. Vad gäller avtalad uppsägningstid så är hyresvärden bunden av den avtalade uppsägningstiden. Detta innebär i din situation att frågan måste undersökas. Du kan försöka kolla upp om bostadsrättsinnehavaren har förlorat sin rätt till bostadsrätten på grund av den otillåtna andrahandsuthyrningen. Om denne inte har gjort det så gäller fortfarande er avtalade uppsägningstid om tre månader. Vänliga hälsningar,

Vem är fastighetens ägare vid pantsättning?

2021-09-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Vid pantsättning av fast egendom måste en rad rekvisit uppfyllas för att pantsättningen skaanses som giltig. Ett av dessa rekvisit är att pantsättningen ska ske av fastighetens ägare, vemanses egentligen som fastighetens ägare när det gäller pantsättning?
Nora Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Pant avseende fast egendom regleras i Jordabalken (JB) 6:e kapitel.Precis som du skriver så är ett rekvisit för en giltig pantsättning att pantsättningen sker av fastighetens ägare enligt 6 kap 2 § 1 st JB. Det man menar med fastighetens ägare är den ägare som civilrättsligt äger fastigheten, alltså den som exempelvis har förvärvat fastigheten på ett korrekt sätt och vars anspråk skulle stå sig i en rättslig prövning.Detta blandas lätt ihop med rekvisitet i 6 kap 1 § 1 st JB, som anger att ägaren av en fastighet kan upplåta panträtt. Här syftar man på den ägare som senast sökt lagfart enligt 22 kap 1§ JB.SammanfattningMed fastigheters ägare syftar man på den civilrättsliga ägaren av fastigheten.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan man överlåta hyreskontrakt till kompis

2021-09-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Lawline. Tack för att ni finns. Min fråga är, får min kompis ta över hyreskontraktet?Jag bor och står som hyresgäst på en lägenhet och för nästan fyra år sen flyttade min kompis in och är sedan dess folkbokförd där. Nu ska jag testa att bo med min sambo ett år och vill även vara folkbokförd där. Måste jag säga upp kontraktet eller kan jag överlåta det till honom ? Jag har hört att det finns något som heter besittningsskydd, gäller det för min vän ?
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Reglerna om övertagande av lägenhet skiljer sig åt för sambor och kompisar. Det finns dock inget för en utomstående betraktare (hyresvärden) som skiljer en sambo från en kompis man bott ihop med, såvida det inte finns barn med i bilden. Det betyder att om ni felaktigt påstår att du och din kompis varit sambor så finns det i princip inget sätt för hyresvärden att kontrollera detta. Att göra så är naturligtvis inget jag rekommenderar, men det är bra att du vet vad som gäller. Regler för sambor:Om en sambo har lägenheten först och den andre sambon flyttar in efter så ingår inte lägenheten i den så kallade samboegendomen eftersom de inte skaffat den gemensamt. Då kan alltså inte lägenheten överföras i bodelning (8 § Sambolagen och 12 kap. 33 § Jordabalken(JB)). Trots detta finns det sätt som en sambo kan överta hyreskontraktet. Enligt 12 kap. 47 § 2 st. JB finns det möjlighet för en sambo att överta hyreskontraktet om den sambon som har hyreskontraktet flyttar. Detta under förutsättning att hyresvärden kan nöja sig med den andra sambon som hyresgäst. Det betyder att den sambon ska ha ekonomiska möjligheter att betala hyran och vara skötsam. Regler för kompisar:Enligt 12 kap. 34 § JB finns det en möjlighet för närstående att överta hyresrätten om denne varaktigt bott med den som innehar hyreskontraktet. Med varaktigt menas minst tre år. Med närstående menas i första hand nära släktingar (föräldrar och barn) och även sambo. Det har visat sig mycket svårt att få tillstånd att överta lägenheten som närstående om man räknas som kompis eller vän. Detta kan ske endast om det finns särskilda omständigheter. Sammanfattningsvis finns det möjlighet för sambor att överta en hyresrätt, men för vänner är det mycket svårt, för att inte säga omöjligt. Hoppas du fick svar på din fråga.