Fastighetsmäklare har rätt till ersättning för förmedling

2018-12-30 i Köpavtal
FRÅGA |Kan jag efter avslutat mäklaravtal själv kontakta de som var med i visningar och detta utan ersättning till mäklaren
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Enligt 23 § Fastighetsmäklarlagen (2011:66) ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inget annat har avtalats. Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.Mäklaren har alltså rätt till ersättning från dig som säljare endast om man kan säga att köpet av objektet (bostaden/fastigheten) är förmedlat av mäklaren. Högsta domstolen har kommit fram till att det krävs ett orsakssamband mellan mäklarens åtgärder och det träffade avtalet (se NJA 1981 s. 259). Det har uttalats i förarbeterna att det räcker att köparen läser en annons av mäklaren och sätter sig i direkt kontakt med mäklarens uppdragsgivare (säljaren), (se prop. 1983/84:16 s. 46). Detta har även avgjorts i ett rättsfall av Högsta domstolen, (se NJA 2015 s. 918).Din fråga beror alltså på om köpet berott på mäklarens arbete. Om mäklaren har t.ex. fotograferat, lagt ut annonsen på hemnet och anordnat med visning måste det anses vara klart att mäklaren har förmedlat köpet och således har rätt till ersättning. Hoppas att du fick svar på din fråga. Tveka inte på att höra av dig om du har fler frågor eller kontakta vår juristbyrå på info@lawline.se. Gott nytt år!

Köp av fast egendom

2018-11-10 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Är en av 3 delägare av jordbruksfatighet bestående av 1 enhet ängsmark & 1 skogsmark.Avser att köpa ut övriga delägare. Köpekontrakt (bevittnade) inskickade till inskrivningsmyndigheten. Tillkommande kostnader eller andra åtgärder? Tack!
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom ni inte tycks vara osams beträffande försäljningen, finner jag sålunda inte skäl för att redogöra för lagen om samäganderätt. Istället fordras att de traditionella kraven för försäljning av fast egendom är uppfyllda. Fastighetsköp omfattas av ett starkt formkrav enligt 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) och lagen uppställer krav på: • Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpare • Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser • En överlåtelseförklaringHär kan nämnas att köpets giltighet inte beror på om köpehandlingen bevittnats. Detta har dock betydelse för ansökan om lagfart där parternas underskrifter måste bevittnas av två personer för att den nya ägaren ska få lagfart enligt 20 kap. 7§ 1p. JB. Avsaknad av detta ogiltighetsförklarar inte köpet men medför att lagfarten blir vilande tillsvidare. Ansökan om lagfart sker hos Lantmäteriet. I samband med detta ska en stämpelskatt betalas för att få lagfart, som för tillfället ligger på 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor.Vidare ska även nämnas att du bör inhämta samtliga pantbrev tillhörande fastigheten. Pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för lån, oftast lån till köp av fastighet. Om fastigheten byter ägare får den gamla ägaren överlämna pantbreven till den nye ägaren som använder dem för sina lån. Risken är annars att dessa kan godtrosförvärvas i ett senare led. Jag hoppas detta ger dig viss inblick i reglerna om överlåtelse av fast egendom. Skulle det uppkomma någon specifik fråga får du gärna återkomma i kommentarsfältet nedan. Med vänlig hälsning,

Villkorat köp, ej upprättat köpebrev och ej erlagd köpeskilling

2018-10-11 i Köpavtal
FRÅGA |En privatperson sålde 2005 en tomt till en köpare genom upprättande och påtecknande av köpekontrakt. Enligt kontraktet övergår äganderätten till fastigheten först på tillträdesdagen. Vid påtecknande erlades handpenning från köparen. Köpet har ännu ej fullföljts - d.v.s. köpebrev har ej upprättats och köpeskilling ej erlagts. Vad gäller, kan säljaren återkalla avtalet, är avtalet fortfarande giltigt? Kan köparen kräva handpenningen åter?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om köp av fastighet finns i jordabalken (JB).Är avtalet fortfarande giltigt?Eftersom köpehandlingen upprättades år 2005 med ett villkor om äganderätten ska övergå först på tillträdesdagen, kan det vara så att köpekontraktet är ogiltigt. Fastighetsköpets fullbordan får inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om längre tid avtalats, är köpet ogiltigt (4 kap. 4 § JB). Hela fastighetsköpet kan alltså vara ogiltigt.Kan säljaren återkalla avtalet?För att ett bindande avtal ska uppstå vid fastighetsköp måste formkraven i 4 kap. 1 § JB vara uppfyllda. Det är vanligt att både köpekontrakt och köpebrev används, men det finns inget krav på upprättandet av ett köpebrev.Inledningsvis kan det klargöras att köpebrevets huvudsakliga funktion är att vara ett kvitto på köpeskillingen. Upprättande av köpebrev kan få ett flertal rättsliga följder som påverkar fastighetsköpets bestånd (se t.ex. 4 kap. 6 § JB). Det är svårt att säga om säljaren kan återkalla avtalet utan någon insyn i köpeavtalets innehåll. I det följande kommer dock en allmän framställning om hävningsrätt m.m.Om köparen t.ex. kommer i betalningsdröjsmål med köpeskillingen, förutsätts för hävning att det finns ett hävningsförbehåll i köpekontraktet (4 kap. 25 § 2 st JB). Om det saknas ett uttryckligt hävningsförbehåll, kan säljaren åberopa att köpet ska gå tillbaka om det i köpehandlingen angivits att köpebrev ska upprättas senare. Köpet har då gjorts avhängigt att köpeskillingen betalas. Sådana villkor innebär en återgång av fastighetsköpet och brukar kallas för återgångsklausul (4 kap. 5 § JB).Kan köparen kräva handpenningen åter?Om det har intagits en klausul i köpehandlingen om skadestånd vid kontraktsbrott är det möjligt att säljaren behåller handpenningen eller en del därav för att täcka eventuella ekonomiska förluster. När köparen dröjer med betalning, ska köparen ersätta säljarens dennes skada (4 kap. 25 § 2 st JB). Om säljaren däremot inte avträder fastigheten i rätt tid, kan säljaren ådra sig skadeståndsansvar (4 kap. 13 § JB). Beroende på omständigheterna kan alltså handpenningen behållas av säljaren om denne lidit ekonomisk skada. Om säljaren däremot inte lidit någon skada kan köparen kräva handpenningen åter.Jag hoppas att du fick svar på dina frågor. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Kan en fastighet till hälften ges bort och till hälften säljas?

2018-08-31 i Köpavtal
FRÅGA |Om jag önskar ge bort 50 procent som gåva till min dotter/arvinge, kan jag sälja övriga 50 procent av min fastighet till dotterns sambo/ make till marknadsvärde/ värderingsvärd? Jag får givetvis betala kapitalvinstbeskattning på försäljningsdelen .
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som så att du funderar kring om det är juridiskt möjligt att ge bort 50 % av din fastighet i gåva till ditt barn och sälja resterande 50 % av samma fastighet till dotterns sambo/make. Dessa frågor regleras i jordabalken (JB), ärvdabalken (ÄB), äktenskapsbalken (ÄktB), sambolagen (SamboL), inkomstskattelagen (IL), lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter samt av skatterättsliga principer. Gällande gåvan Till att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att ge bort halva din fastighet i gåva till din dotter. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta. Formkrav När en/delar av en fastighet ska ges bort måste du som gåvogivare upprätta ett överlåtelseavtal, normalt et så kallat gåvobrev. Gåvobrevet måste härtill uppfylla vissa formkrav. Bland annat ska gåvobrevet innehålla uppgifter om: * ditt och din dotters namn, * era adresser, * era personnummer, * du ska stå som gåvogivare och din dotter som gåvomottagare, * vad det är som ges bort (fastighetens fullständiga beteckning), * hur stor andel av fastigheten som din dotter får i gåva. (Var noga med att ange att det bara är din halva av fastigheten som gåvan gäller. Här är det också viktigt att du tydligt skriver att du överlåter dessa andelar till din dotter), * eventuella villkor för gåvan ska tydligt skrivas med. (I ditt fall kanske du avser att gåvan ska utgöra enskild egendom eller att fastigheten inte får avyttras inom viss tid), * din och din dotters underskrift, * ort och datum vid gåvotillfället, * din underskrift ska bevittnas av två personer. Även vittnena ska skriva under, deras adress och personnummer ska också framgå. Det är oerhört viktigt att gåvobrevet innehåller allt som krävs eftersom gåvan annars blir ogiltig. (4 kap. 1-3 §, 29-30 § JB). För att din dotter ska bli ägare till sin andel krävs även att hon ansöker om lagfart. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. Tillsammans med ansökan ska gåvobrevet i original skickas in. (20 kap. 1 § JB). Att tänka på i förhållande till eventuella andra barnOm det är så att du även har andra barn som vid din bortgång kommer att bli bröstarvingar, finns det en del saker som du bör ha i åtanke. I svensk arvsrätt finns föreligger en så kallad förskottspresumtion. Detta innebär att vid fall där arvlåtaren under sin livstid har givit bort egendom till en bröstarvinge (barn), förutsätts detta utgöra förskott på arv och som vid en senare bouppteckning/arvsskifte efter arvlåtarens bortgång, ska avräknas från mottagarens laglott. Förskottspresumtionen kan dock brytas genom att arvlåtaren (tillika gåvogivaren) i ett gåvobrev tydligt föreskriver att gåvan inte ska utgöra ett förskott på arv. Vill du alltså att halva fastigheten inte ska utgöra ett förskott på arv måste du skriva med detta i gåvobrevet. (6 kap. 1 § ÄB). I svensk arvsrätt föreligger även det så kallade förstärkta laglottsskyddet till förmån för bröstarvingar, eftersom att dessa alltid har rätt till sin laglott. Detta innebär att bortgiven egendom (ex. hälften av din fastighet) kan återbäras till ditt dödsbo och bli föremål för bouppteckning/arvsskifte. Gåvan ska då haft till syfte att likställas med ett testamente. Gåvogivaren ska alltså haft för avsikt med gåvan att reglera hur egendomen ska fördelas vid sin bortgång. I motiven till bestämmelsen anges att det främst är två fall när denna kan tillämpas. Det ena fallet är när gåvan ges bort under villkor som medför att gåvogivaren till sin död fortfarande kan dra nytta av egendomen. (7 kap. 4 § ÄB).Att tänka på i förhållande till din dotters sambo/make Om du avser att hälften av fastigheten enbart ska tillfalla din dotter och utgöra hennes enskilda egendom, måste detta föreskrivas om i gåvobrevet. Om du inte gör detta kan det innebära att hälften av fastigheten blir giftorättsgods eller samboegendom och på så vis blir föremål för en eventuell, framtida bodelning mellan din dotter och hennes sambo/make. (7 kap. 1-2 § ÄktB). (3 § och 4 § SamboL).Att tänka på i förhållande till beskattningen Vid bortgivande av fastighet som gåva anses detta inte som en avyttring (försäljning) och ska som du nämner heller inte beskattas som kapitalvinst. Till detta existerar heller ingen gåvoskatt i Sverige. Dock "träder gåvomottagaren i den tidigare ägarens ställe" i enlighet med den så kallade kontinuitetsprincipen. Det innebär att gåvogivaren "skjuter" skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras av gåvomottagaren. (44 kap. 21 § IL). Vid gåva omfattande fastighet kan gåvomottagaren behöva betala stämpelskatt i det fall att denne övertar lån. Då jämförs lånets storlek mot föregående års taxeringsvärde. I ditt fall skulle det bli en jämförelse mot halva taxeringsvärdet eftersom det bara är halva fastigheten som ges bort. Uppgår lånets storlek till 85% av halva taxeringsvärdet kommer stämpelskatt att bli aktuellt. (1 § och 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Gällande försäljningenTill att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att sälja halva din fastighet till din dotters sambo/make. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta.Formkrav När delar av en fastighet ska säljas måste du som säljare beakta formkrav som uppställs.Du ska upprätta ett köpekontrakt och ett köpebrev. I ett köpekontrakt framgår bland annat vad det är för fastighet som ska säljas och till vilket pris, villkor för affären och uppgifter om köparen och säljaren. Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Köpebrevet blir som ett kvitto på att köpeskillingen är erlagd och används även när köparen söker lagfart. Den skriftlig överlåtelsehandlingen (köpekontraktet) ska som minst innehålla:* underskrift av säljaren och köparen,* säljarens överlåtelseförklaring,* köpeobjektet och andelen som säljs skall utpekas och* köpeskillingen ska anges. * (är köpet villkorat på något vis, ska dessa villkor framgå av köpekontraktet). (4 kap. 1-3 § JB). För att din dotters sambo/make ska bli ägare till sin andel krävs även att han ansöker om lagfart för hälften av fastigheten. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. (20 kap. 1 § JB). Att tänka på i förhållande till din dotter Om din dotter är gift med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra giftorättsgods (och ingå i en eventuell, framtida bodelning) om inte makarna i ett äktenskapsförord föreskriver att köparens andel ska utgöra enskild egendom. (7 kap. 1-2 § ÄktB). Om din dotter är sambo med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra samboegendom (och ingå i en eventuell, framtida sambobodelning) om köpet av halva fastigheten görs med avsikt för att den ska brukas gemensamt inom samboskapet. Detta kan dock undvikas om de så vill ifall samborna upprättar ett samboavtal där det framgår att köparens andel av fastigheten utgör enskild egendom. (3 § och 9 § SamboL). Att tänka på i förhållande till beskattningen Vid försäljning av hela/delar av en fastighet ska säljaren kapitalvinstbeskattas. Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten (halva fastigheten i ditt fall) minus den summan du köpte fastigheten samt vissa förbättringsutgifter. Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning. En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30 %. (42 kap. 1 §, 44 kap. 3 §, 13 § och 14 §, 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL). Om du önskar hjälp med att upprätta gåvobrev och/eller köpehandlingar, vill Lawlines jurister gärna hjälpa dig med detta. Information om pris och tidsbokning hittar du i sådant fall här. Om du annars har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Med vänlig hälsning,

Är muntliga avtal giltiga vid fastighetsköp?

2018-11-21 i Köpavtal
FRÅGA |Var överens med mäklaren om att köpa huset. Ville bara göra en besiktning först. Efter besiktningen som kostade 7 000 :- var jag till banken och gjorde klart för att köpa huset. En timme innan kontraktskrivning ringer mäklaren och säger att en ny köpare lagt ett bud på en större köpeskilling så de får ta huset. Då vill jag att antigen mäklaren eller husköparen ska ta kostnaden för besiktningen jag gjort men jag fick till svar att det var bara att gilla läget. Är detta förfarande ok och anses det inte som muntligt avtal när jag sagt jag till affären men vill göra en besiktning innan papper skrivs?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att avtal kan ingås formlöst. Det innebär att ett avtal kan vara såväl skriftligt som muntligt. Däremot gäller det inte om det finns ett formkrav i annan lag (1 § 3 st. Avtalslagen). För fastighetsköp finns det just formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns för fastighetsköp är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). Om man vill ha villkor som stadgar att köpet är beroende av villkor måste även de villkoren tas med i såväl köpeavtal som köpebrev. Sådana villkor kallas svävarvillkor (4 kap. 3 § JB).I ditt fall innebär det tyvärr att det muntliga avtalet inte är bindande då det ställs vissa formkrav för fastighetsköp. För att gardera dig skulle du och säljaren skrivit ett köpeavtal med villkor att om det vid besiktningen hittades något skulle köpet inte bli av. Om det vid besiktningen hade hittats något alarmerande kunde du då låtit bli att fullfölja köpet. Hade det inte hittats något kunde ni istället fullföljt affären och skrivit även ett köpebrev för att slutföra affären.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Hur köper jag ut min syster ur samägd fastighet?

2018-10-13 i Köpavtal
FRÅGA |Skall köpa ut en syster som är delägare av fastighet. Var kan jag hitta hjälp med dokument?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Min utgångspunkt är att du och din syster är överens om att du ska köpa ut henne ur den samägda fastigheten och att det inte föreligger en tvist med krav om eventuell tvångsförsäljning. För fastighetsköp finns det vissa formkrav, innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig.Formkravet är detsamma som vid köp av hel fastighetÄven om din syster bara ska sälja sin andel av fastigheten är formkravet detsamma som vid försäljning av en hel fastighet. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, alltså både köpekontrakt och köpebrev, men det är inget krav. Köpebrevet upprättas när köpeskillingen betalats och fungerar som ett kvitto på betalningen. Samma formkrav gäller för båda handlingarna (4 kap. 2 § JB).Vi kan i vår avtalstjänst i nuläget inte erbjuda överlåtelsehandling för fast egendom. Däremot är du välkommen att boka tid med någon av våra jurister via vår hemsida. Vår juristbyrå kan hjälpa er att upprätta en korrekt utformad överlåtelsehandling.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Varför kompletteras oftast köpekontrakt av en fastighet med ett köpebrev?

2018-09-22 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Varför kompletteras oftast köpekontrakt av en fastighet med ett köpebrev?Allt gott
Linnéa Carnrot |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga rör köpekontrakt och köpebrev, varför bestämmelser i 4 kap jordabalken (JB) blir tillämpliga. Vid köp av fast egendom finns vissa formkrav för hur köpekontraktet ska vara utformat (4:1 1 st JB). Avtalet måste:Vara i skriftlig formUndertecknas av säljare och köpareInnehålla en överlåtelseförklaring från säljare till köpareInnehålla en överenskommen köpeskillingAvtal som inte uppfyller ovanstående kriterier anses som ogiltigt (4 kap 1 § 3 st JB)Utöver köpekontrakt, som är en obligatorisk handling vid köp av fast egendom, kan det kompletteras med ett köpebrev. Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Det syftar till att utgöra ett kvitto på att köpeskillingen är betald och används dessutom när köparen söker lagfart. Ibland kan köpebrevet exempelvis innehålla svävarklausuler. Denna klausul måste uppfyllas, annars har parterna rätt att frånträda avtalet. Det kan handla om att säljaren inte får såld sin nuvarande bostad till ett förväntat pris, vilket är en förutsättning för att köpet ska vara möjligt. (se 4 kap 3 § JB)Sammanfattning kan sägas att köpekontraktet alltså är den formella handlingen, men köpebrevet har betydelse för kompletterande uppgifter och för att tolka säljarens och köparens gemensamma vilja.

Säljaren av fastigheten bytte ut tvättmaskin, torktumlare och badrumsspegel efter köp. Vad gäller?

2018-08-28 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Jag har precis köpt en ny fastighet (friköpt villa) och efter kontraktsskrivningen och tillträdet så upptäckte vi att säljaren hade bytt ut tvättmaskin, torktumlare och badrumsspegel från det som var nytt på visning annons till några begagnade. Säljaren vägrar återlämna det som fanns med från början och jag undrar om vi har rätt tyill det som då var med från början, det är inte nämnt något om dessa i kontraktet. Känner oss lite lurade då vi köpt och betalat för en fastighet med alla dessa byggnadstillbehör men inte fått det.
Hilda Jeppsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer att gå igenom vad ett fastighetstillbehör är för något samt vad du har rätt till i ditt fall. När det gäller köp av fastigheter så blir jordabalken (JB) aktuell. Vad är ett fastighetstillbehör?De slags fastighetstillbehör som är aktuella för dig nämns i 2 kap. 1 och 2 § JB. Ett fastighetstillbehör ska ha tillförts fastigheten för stadigvarande bruk samt att föremålet ska vara till nytta för både den förre och den nye ägaren. Tillbehöret kan var både fast inredning och föremål. I 2 kap. 2 § JB finns några exempel uppradade.Vilka byggnadstillbehör ingår i en bostad?I en bostad ingår enligt 2 kap. 2 § 2 stycket JB till exempel maskin för tvätt och mangling. Alltså kan man anse att torktumlare och tvättmaskin utgör fastighetstillbehör. Om det inte står något i avtalet om att maskinerna inte ingår i köpet så tillhör de dig.Jag är osäker när det gäller spegeln. Det kan bero på vilken slags spegel det är. Om det är en monterad spegel, som har t.ex. luckor och hyllor, så kan det anses vara fast inredning. Om den bara hängde på en krok så kan den anses vara lös egendom som därmed inte utgör ett fastighetstillbehör. Vad har jag rätt till?Tvättmaskinen och torktumlaren utgör fastighetstillbehör och tillhör därmed dig om inget annat är avtalat. När det gäller spegeln så beror det på vad för slags spegel det är. Om du anser att den utgör ett fastighetstillbehör så kan du alltid argumentera för det! Hoppas att du har fått svar på din fråga!Vänligen,