Formkrav fastighetsköp, culpa in contrahendo

2019-04-16 i Köpavtal
FRÅGA |Vi har ett muntligt avtal om köp av en fastighet och ska i kväll träffas för att skriva avtal, men nu på morgonen la en annan person in ett bud och säljaren acsepterade det budet i stället. Gäller inte vårat muntlga avtal då längre?
Jesper Eng |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tyvärr har ert muntliga avtal aldrig varit gällande eftersom man bara kan köpa fastigheter genom skriftliga avtal. Kravet på skriftlighet framgår av 4 kap. 1 § jordabalken, och av 3:e stycket samma lagrum framgår det att köp som inte uppfyller formkraven är ogiltiga. Istället skulle man kunna betrakta ert muntliga avtal som ett s.k. letter of intent (LOI) istället. Utgångspunkten är dock att LOI inte är bindande, och det går inte på något sätt tvinga fram ett skriftligt avtal med säljaren p.g.a. existensen av ett LOI. Det man kan göra är istället att försöka förmå säljaren att betala skadestånd för oaktsamhet vid avtalsförhandlingarna (sk. culpa in contrahendo). Det råder oklarhet om vad som krävs för att en sådan ersättningsskyldighet ska uppstå, men det finns vissa vägledande rättsfall och juridisk doktrin på området. Jag tycker dock inte att det är nödvändigt att gå in på denna sak närmare, eftersom jag vet så lite om din situation. Du är naturligtvis välkommen att återkomma med en utförligare beskrivning av vad som har hänt, om du vill. Du kan också boka tid hos en av våra jurister på http://lawline.se/boka.Jag hoppas att du fått svar på din fråga, och lycka till!

Hur säljer jag min del av en fastighet?

2019-03-25 i Köpavtal
FRÅGA |vi är 4 personer som äger del i en sommarstuga nu tänker jag sälja min andel till en delägare kan jag sälja den och skriva ett köpekontrakt som följer med tilllantmäteriet
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du äger fastigheten tillsammans med fyra andra delägare krävs det att ni allihop är överens om ni vill sälja fastigheten. Däremot har du rätt att sälja din andel i den (jfr 2 § Samäganderättslagen). För att sälja din andel i fastigheten behöver du inte tillåtelse av de andra.För fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen (din andel) överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB).Om du önskar hjälp med att skriva en juridiskt korrekt köpehandling kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa dig! Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,

Måste vi skatta vid överlåtelse av fastighet?

2019-03-03 i Köpavtal
FRÅGA |HejOm två syskon äger en fastighet ihop som dom fått i gåva och den ena vill flytta och släppa sin del till den andremot att hon blir skuldfri dom Har vardera 600000kr var i skuld på den Räknas det som försäljning och måste skattas för detTaxerings värde är högreTack på förhan Magnus
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det enklaste sättet att lägga upp detta på är enligt mig att ni upprättar två olika gåvor, en där fastigheten ges till det syskonet som vill ha fastigheten och ett där den som fick fastigheten ger de pengar som ni kommit överens om till den andra. Gåvor är enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229) skattefria. Banken kommer dock fråga efter att du lämnar kontrolluppgifter om pengarna om de överstiger 150 000 kr. Kontrolluppgifterna innefattar bl.a. var pengarna kommer ifrån, betalningsdatum och belopp, detta framgår av 23 kap. 1 § skatteförfarandelagen (2011:1244). För att kunna bevisa för banken som förmedlar betalningen att pengarna faktiskt är en gåva och därmed skattefria är det rekommenderat att ni upprättar ett gåvobrev i samband med att ni gör ändrar ägarförhållandet i fastigheten. Gåvobrevet bör innehålla namn på gåvogivaren, gåvotagaren, vad gåvan avser, en överlåtelseförklaring om att gåvogivaren avser att ge gåva till gåvotagaren samt uppgifter om datum och namnteckningar.Det enda som kostar vad jag kan se är en expeditionsavgift hos Lantmäteriet för att ordna med lagfarten på fastigheten som ni vill ha det. Regler kring lagfart finns i 20 kap. jordabalken. Huvudregeln är att den som är ägare till en fastighet ska stå på lagfarten, enligt 20 kap. 1 § jordabalken(JB). Ansökan ska göras inom tre månader från det att den handling som grundade förvärvet upprättades, enligt 20 kap. 2 § JB. Det är alltså smart att skaffa lagfart så snart som möjligt för att i framtiden undvika krångel från eventuella borgenärer.Mer info om kring expeditionsavgiften finns här: https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/andra-agare/stampelskatt-och-avgifter/ Hoppas du fick svar på din fråga!

Äger jag marken eller ej?

2019-02-21 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har ett kontrakt om markbyte. Vid en planändring lades den nya markbiten till min fastighet. Nu har de jag överenskommit med rivit kontraktet och hävdar att det fortfarande är deras mark. Något jag tvingades acceptera och fick i stället arrendera marken. Nu ser jag (hos lantmäteriet) att markbiten är registrerad som min mark.Kan jag utgå ifrån att jag då äger marken?Tacksam för svar och råd om en advokat som kan tillvarata mina intressen i denna fråga. Markbiten är oerhört värdefull med bad och hamnplats.Jag har alltså blivit lurad att arrendera min mark tydligen.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har det skrivits ett kontrakt mellan dig och en annan fastighetsägare avseende ett markbyte. Den du avtalat med vill därefter inte stå vid sitt ord och har vägrat att följa kontraktet. Med anledning av att vederbörande inte vill följa det ingångna avtalet har du varit tvungen att arrendera marken istället. Det du undrar om är huruvida du kan utgå från att du äger marken eftersom att du ser att den är registrerad på dig hos Lantmäteriet.Inledningsvis måste utredas om du och din motpart har ett giltigt avtal som du kan åberopa för att hävda att du har rätt till marken. Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att avtal kan ingås formlöst om inte annat stadgas i någon speciallag. I fråga om försäljning eller byte av fastighet finns det speciallag som ställer formkrav. Vid försäljning av fastighet krävs det att avtalet är (1) skriftligt, (2) undertecknat av såväl köparen som säljaren, (3) innehåller uppgift om köpeskilling och (4) förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § första stycket Jordabalken, JB). När det handlar om byte av fastigheter är bestämmelserna desamma i den mån de är tillämpliga (4 kap. 28 § JB). För ett giltigt avtal om markbyte krävs det således att avtalet är skriftligt och undertecknat av både köpare och säljare. Köpeskilling kan av förklarliga skäl inte anges, däremot torde det vara tillräckligt att istället för köpeskilling ange vilken fastighet som byts mot vilken. Om avtalet uppfyller formkraven har ni ett giltigt avtal avseende markbytet och du har rätt till marken, uppfyller det inte kraven är ert avtal inte giltigt och du har inte rätt till marken.Det är något oklart av din frågeställning huruvida ni först avtalat om markbytet och skickat in till lantmäteriet för registrering och din motpart därefter ändrat sig. Har ni avtalat om bytet, avtalet är giltigt och registreringen är gjord torde det innebära att du har rätt till marken. Du kan däremot tyvärr inte utgå från att du äger marken enbart utifrån registreringen, om ni inte har ett giltigt avtal.Sammanfattning och rådAvgörande i ditt fall för huruvida du har rätt till marken eller ej är beroende av vad du och din motpart avtalat och om avtalet är giltigt. I fråga om fastigheter finns vissa formkrav som krävs för ett avtals giltighet. Formkravet för byte av fastigheter är detsamma som vid köp av fastighet. I ditt fall krävs det inledningsvis att en jurist tittar igenom ditt avtal för att avgöra om du har rätt till marken på avtalsrättslig grund. Då det finns reglerat i lag vad som krävs för ett avtals giltighet blir avtalet avgörande. Ett avtal som inte uppfyller formkravet är ogiltigt och du kan inte åberopa det för att ha rätt till marken.Som jag förstår av din fråga handlar det om värdefull mark med bad och hamnplats, en fastighet till stora värden. Min rekommendation är att du anlitar en av våra jurister på Lawlines juristbyrå. Våra jurister arbetar bland annat med fastighetsrätt och avtalsrätt, de enda områden vi inte är aktiva inom är straffrätt och skatterätt. En jurist kan börja med att gå igenom vad som är avtalat mellan er och dess giltighet. Givetvis kan juristen företräda dig för det fall att det blir en rättslig tvist av ärendet i slutändan.Jag kommer att ringa dig för en uppföljning av mitt svar imorgon, fredagen den 22 februari kl 09.00. Observera att jag ringer från dolt nummer. Då din fråga var relativt kortfattad kan vi prata närmre om bakgrunden till ditt fall och vad som skett mellan dig och den andre parten. Om vi finner det lämpligt och du önskar att anlita en av våra jurister kan jag därefter se till att du får en offert för vad det kostar att gå vidare med ditt ärende. Skulle det vara så att tiden inte fungerar för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan.Med vänliga hälsningar,

Förköpsrätt vid gåva av fastighet

2019-04-04 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Mina föräldrar skall ge deras sommarstuga i gåva till min bror. De har värderat stugan och det är det priset min bror ska betala. När han säljer stugan vill jag få frågan om jag vill köpa den, hur kan man skriva in detta i ett avtal som är juridiskt bindande och vad gäller?Något annat som jag bör tänka på för mig i denna situation?Tack på förhand!
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer nedanför redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till. Jordabalken är tillämpligAv din fråga framgår det att dina föräldrar vill ge sin sommarstuga i gåva till din bror. Jag drar slutsatsen att det handlar om fast egendom i form av en fastighet (1 kap. 1 § jordabalken), och att stugan således utgör ett så kallat allmänt fastighetstillbehör till fastigheten (2 kap. 1 § jordabalken). Gåva För att ett förvärv av en fastighet ska räknas som en gåva krävs att vissa kriterier är uppfyllda. Gåvan ska bygga på frivillighet och det ska finnas en gåvoavsikt från givaren. Detta kriterium är ofta uppfyllt när det gäller närståendetransaktioner, det vill säga som i ditt fall. En gåva betraktas som en benefik överlåtelse, och medför därför inte kapitalvinstbeskattning. För att en överlåtelse av en fastighet rent skattemässigt ska räknas som en gåva krävs att det eventuella belopp som gåvotagaren betalar understiger fastighetens taxeringsvärde för det år som överlåtelsen sker.Förköpsrätt genom hembudKlausuler om att man ska få rätt att köpa fast egendom i framtiden, så kallad förköpsrätt genom hembud har genom praxis ansetts vara rättsligt ogiltiga. Detta följer av det skriftliga formkravet vid fastighetsköp (4 kap. 1 § jordabalken). Undantag har dock gjorts vid gåva. I rättsfallet NJA 1981 s. 897 konstaterade Högsta domstolen att förbehåll om förköpsrätt innebär en mindre inskränkning i gåvotagarens förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud, som sedan tidigare varit tillåtet. Därför ansågs också villkoren om förköpsrätt vara rättsligt giltiga, förutsatt att villkoret är antecknat i gåvobrevet (20 kap. 14 § jordabalken). Villkoret måste alltså finnas skriftligt i gåvobrevet för att vara giltigt (se 4 kap. 1, 3 och 29 § jordabalken). SammanfattningSom svar på din fråga går det att införa ett sådant villkor skriftligt i gåvobrevet, förutsatt att det är en gåva. Detta ska finnas med i gåvobrevet och kräver därför att dina föräldrar inför villkoret. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Behöver ni hjälp med att upprätta ett gåvobrev kan du enkelt göra det via vår avtalstjänst på http://lawline.se/vara_tjanster/avtal. Med vänlig hälsning,

Kan jag skriva ett köpeavtal för fastighet själv?

2019-03-04 i Köpavtal
FRÅGA |Kan jag skriva ett köpeavtal för fastighet själv? Eller måste en jurist skriva det? I mitt fall ska min sambo köpa in sig i min fastighet så vi behöver ett köpekontrakt för att han ska kunna ansöka om lagfart.
Michella Lina Said |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En huvudregel inom avtalsrätten är att avtal kan ske utan krav på viss form, det vill säga att både skriftliga som muntliga avtal är giltiga. För fastighetsköp gäller ett formkrav som innebär att vissa uppgifter måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. Det innebär att oberoende av om en jurist, eller en privatperson skriver avtalet, är det giltigt förutsatt att formkraven beaktats. Formkraven, det vill säga de krav som måste vara uppfyllda för att köpeavtalet ska vara giltigt, är:1. Att avtalet är skriftligt,2. Undertecknat av både köparen och säljaren,3. Som innehåller uppgift om köpeskillingen, samt4. En överlåtelseförklaring, det vill säga en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen.De ovan angivna formkraven framgår av 4 kap. 1 § jordabalken. Så länge dessa villkor är uppfyllda har ett giltigt bindande köpeavtal av fast egendom ingåtts, oavsett om en jurist hjälpt till vid upprättandet av handlingen eller inte. Inom tre månader efter förvärvet genom avtalet ska ansökan om lagfart ske, enligt 20 kap. 2 § jordabalken. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Försäljning av fast egendom eller lös egendom.

2019-02-27 i Köpavtal
FRÅGA |Om en köpare av en stuga swishar pengar till min dåvarande sambo har han köpt stugan då? Jag vet inte vart hon gjort med pengarna.
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid köp av fastighet finns det formkrav i lagen där det anges att:En fastighet är att anse som fast egendom enligt Jordabalken 1 kap. 1 §. Och en utfästelse (muntligt löfte) att köpa eller sälja fast egendom är inte gällande i svensk rätt. Detta följer av praxis men även av Jordabalken 4 kap. 1 §. Enligt denna bestämmelse krävs:Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpareKöpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avserEn överlåtelseförklaringOm dessa handlingar inte har skrivits under eller inte finns föreligger inget giltigt köp av fast egendom. Om det istället är så att stugan är exempelvis hus på ofri grund, är den kategoriserad som lös egendom så kan stugan säljas enligt köplagen. Vid lös egendom kan köpet överenskommas muntligt mellan säljaren och köparen.Ur din fråga framgår det inte om din sambo är ägare av stugan eller inte eller till vilken procent hon äger den om ni är samägare. Om ni är samägare av stugan krävs ditt samtycke vid försäljning av den. Är stugan fast egendom måste dessutom formkraven ovan vara uppfyllda för att försäljning ska anses ha ägt rum, i annat fall är muntliga överenskommelsen ogiltiga. Endast en muntlig överenskommelse räcker inte i detta fall. En "swish-betalning" säger inget särskilt om vad som avtalats, det kan vara en indikation på att något slags muntligt avtal har slutits om köparen stämmer ditt ex för avgalsbrott. Om din sambo har sålt stugan, (och den är lös egendom) kan du rikta betalningskrav mot henne. Förutsatt att du är delägare till stugan alternativt motsätta dig försäljningen och inte har gett samtycke till försäljning.Det kan vara bra att känna till att semesterstugor inte ingår i samboegendom, endast gemensam bostad och bohag ingår i samboegendom. Ni kan däremot samäga stugan enligt samäganderättslagen men jag kan inte uttala mig mer om ägarförhållandena eftersom jag inte har tillräcklig information. Enligt samäganderättslagen 2 § finns även en regel som anger att det krävs samtliga delägares samtycke för åtgärder rörande godsets förvaltning. Swish-betalaren kan rikta betalningskrav mot din ex-sambo om denne.Min rekommendation är att du reder ut om stugan är fast eller lös egendom, undersöker ägarstrukturen och om samägande till försäljning har givits av samtliga samägare samt undersöker om ett giltigt köpavtal har upprättats om stugan är fast egendom. Enbart en Swish-betalning är inte tillräckligt bevis på en försäljning om du som delägare inte har samtyckt till försäljningen. Är det däremot så att ditt ex ensam äger stugan kan hon mycket väl ha sålt den genom muntligt avtal förutsatt att stugan är lös egendom.Om du vill anlita en jurist kan du göra det här https://lawline.se/boka eller ringa vår telefonrådgivning 08-533 300 04 (Mån - fre 10-16).Vänligen,

Fastighetsmäklare har rätt till ersättning för förmedling

2018-12-30 i Köpavtal
FRÅGA |Kan jag efter avslutat mäklaravtal själv kontakta de som var med i visningar och detta utan ersättning till mäklaren
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Enligt 23 § Fastighetsmäklarlagen (2011:66) ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inget annat har avtalats. Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.Mäklaren har alltså rätt till ersättning från dig som säljare endast om man kan säga att köpet av objektet (bostaden/fastigheten) är förmedlat av mäklaren. Högsta domstolen har kommit fram till att det krävs ett orsakssamband mellan mäklarens åtgärder och det träffade avtalet (se NJA 1981 s. 259). Det har uttalats i förarbeterna att det räcker att köparen läser en annons av mäklaren och sätter sig i direkt kontakt med mäklarens uppdragsgivare (säljaren), (se prop. 1983/84:16 s. 46). Detta har även avgjorts i ett rättsfall av Högsta domstolen, (se NJA 2015 s. 918).Din fråga beror alltså på om köpet berott på mäklarens arbete. Om mäklaren har t.ex. fotograferat, lagt ut annonsen på hemnet och anordnat med visning måste det anses vara klart att mäklaren har förmedlat köpet och således har rätt till ersättning. Hoppas att du fick svar på din fråga. Tveka inte på att höra av dig om du har fler frågor eller kontakta vår juristbyrå på info@lawline.se. Gott nytt år!