Kan jag säga upp ett nyttjanderättsavtal som medföljde vid fastighetsköp?

2018-04-14 i Köpavtal
FRÅGA |Jag köpte en bit mark för några år sedan. Har först i år fått reda på att en person har ett nyttjanderättsavtal med förra ägaren för en liten bit marken. Gäller nyttjanderätten ff trots att jag är ny ägare och inte fick info om detta vid köpet? Kan jag säga upp avtalet. Det är 9 år kvar på avtalet.
Jennie Nilsson |Hej, och tack för att du vänder dig till oss med din fråga.Nyttjanderättsavtal registreras vanligtvis hos inskrivningsmyndigheten (lantmäteriet) och gäller även vid övergång av nya ägare. Du är därmed bunden till det avtal som tidigare ägare upprättat enligt Jordabalken (1970:994) 7 kap 11 §.Avtalstiden är sedan olika lång beroende på vad nyttjanderätten gäller. Detta är för att den som har fördel av nyttjanderätten många gånger driver verksamhet som kräver lång garanti för markanvändning, ex ett jordbruk eller skogsbruk.Om en fastighet besväras av ett nyttjanderättsavtal, såväl som servitut, ska detta framgå vid försäljning. En säljare har skyldighet att informera om detta. Nu ligger det stor tyngd lagmässigt på köparen att denne undersöker att inte fastigheten belastas av något sådant, men det kan ändå vara svårt att veta. En fastighet som besväras av ett avtal/servitut har naturligtvis inte samma värde som en fastighet utan.Efter att läst din beskrivning skulle jag säga att fastigheten du köpt besväras av en rättighet som du inte kände till (JB 4 kap 17 §) och att du därmed har rätt att begära ersättning för skadan eller häva köpet, om skadan var av väsentlig betydelse (JB 4 kap 12 §). Du kanske inte kan nyttja din mark på grund av detta, vilket är av väsentlig betydelse, och nio år är lång tid att vänta. Den begärda ersättningen för "skada" är det ekonomiska belopp som du förlorat genom köpet. Hade du betalt mindre för fastigheten om du känt till att den besvärades av avtalet? Då har du skadats ekonomiskt.Jag rekommenderar att du begär ersättning tillbaka från den tidigare ägaren då du inte kan säga upp avtalet till den som nyttjar din mark. Vill du häva köpet så meddelar du säljaren detta. Vid oenighet kan du kontakta en jurist som kan gå närmare in på ditt ärende och ge dig råd hur du kan gå vidare.Du är naturligtvis välkommen att återkomma med följdfrågor i ditt ärende även hos oss.

Är villkor om vite förenade med förköpsklausul i köpekontrakt för fastighet giltiga?

2018-03-23 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, enligt svensk rätt kan man inte avtala om förköp i samband med köp av fastighet. Förköpsklausuler i sådana situationer är ogiltiga. Men vad händer om det klausulen är förenad med vite? Att vite skall utgå vid en situation där jag inte följer förköpsklausulen. Har en sådan avtalat påföljd verkan när förköpsklausulen är ogiltig?
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du säger så har förköpsklausuler i ett avtal om försäljning av en fastighet ansetts vara ogiltiga i svensk rätt. Det har man slagit fast i domstolspraxis i bland annat HD:s dom NJA 1984 s. 673. Det finns lite olika metoder att tolka avtal och ibland kan ett avtal bli ogiltigt i vissa delar medan andra fortsätter vara giltiga. I andra fall blir ett helt avtal ogiltigt om en del av det inte är giltigt. I det fall du beskriver ska förköpsklausulen anses ogiltig och de rättsföljder som är relaterade till den ska också anses sakna verkan. Om man inte är bunden av ett avtalsvillkor som inskränker ens rätt att förfoga över viss egendom, så kommer man inte heller behöva betala vite eller råka på andra påföljder när man inte följer det ogiltiga villkoret. Syftet med att den här typen av villkor inte ska vara giltiga är just att skydda köparens rätt att göra vad hen vill med sin egendom. För att uppnå det syftet ska en köpare inte heller drabbas av negativa konsekvenser när hen förfogar över egendomen på ett sätt som går emot såna villkor.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om inte är du välkommen att höra av dig till oss igen!Vänliga hälsningar,

Måste svävarklausuler tas in i köpekontraktet vid fastighetsköp?

2018-02-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag funderar lite kring svävarvilkor (JB 4 kap paragraf 3) Det är två parter som har skrivit ett köpekontrakt. Den ena parten vill dock bygga ut fastigheten och vill därför att fastighetsköpet skall gå tillbaka om hon inte beviljas bygglov. Detta kommer dock inte med i deras köpekontrakt som parterna skrev. Om köparen då inte får bygglov, är hon ändå bunden av fastighetsköpet? Måste denna svävarklausul stå med i köpekontraktet för att gälla?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du om svävarvillkoret måste stå med i köpekontraktet för att gälla.Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.SammanfattningSvävarklausulen måste stå med i köpekontraktet – annars gäller den inte.Köpet skulle möjligen kunna gå åter om köparen inte får bygglov, om bygglovet kan sägas vara en avgörande förutsättning för avtalet.Måste svävarvillkoret stå med i köpekontraktet?Villkor som innebär att ett fastighetsköps bestånd görs beroende av att något inträffar eller inte inträffar måste tas med i köpekontraktet (4 kap. 3 § första punkten jordabalken).Regeln kan enkelt sägas träffa alla återgångsvillkor. Detta hänger samman med att deras verkan begränsas enligt 4 kap. 4 § jordabalken.Tas ett sådant återgångsvillkor inte med i köpekontraktet är det ogiltigt. Enkelt sagt innebär detta att villkoret inte finns.Ett villkor att köpet går tillbaka om köparen inte får bygglov för en viss åtgärd innebär att köpets bestånd görs beroende av villkor.Svävarklausulen måste alltså stå med i köpekontraktet.Andra sätt att låta fastighetsköpet återgå?När förutsättningarna för ett avtal brister finns det dock vissa alternativ som kan leda till att avtalet återgår.Köpet skulle kunna återgå om det var en avgörande förutsättning för avtalet att köparen fick bygglovet. Detta gäller även om svävarklausulen inte är giltig.Vill du läsa vidare finns t.ex. rättsfallet NJA 1993 s. 319. Observera dock att omständigheterna var lite speciella.Jag saknar dock tyvärr uppgifter för att göra en riktig bedömning i denna del. Jag kan bara konstatera att det inte är uteslutet att köpet kan gå åter på grund av brustna förutsättningar.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med återgångsvillkor vid fastighetsköp är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Skriftlighetskrav vid köp av fast egendom

2017-12-22 i Köpavtal
FRÅGA |Hej min dotter har muntligt köpt ett hus utan att dom dom äger huset hade någon mäklare,allt var så gott som klart ,den kvinnliga i försäljningen skrev under kontraktet och mannen skulle komma till min dotter och skriva under och när han ringer och säger detta så säger han även att min dotter med familj kan börja flytta in ,min dotter åker till huset och städar det pluss att dom fått alla nycklar,dagen efter smsar kvinnan att hon ska sälja huset till någon Anna som lagt högre bud ,då lägger min dotter ett högre bud och då säger kvinnan att hon är nöjd med det andra budet så min dotter fick inte huset ,hur gäller det nu när den kvinnliga har redan sin signatur på ett kontrakt som min dotter har . Har även fått reda på att det andra budet var under min dotters bud . Nu står en barn familj med tre små utan bostad för dom fick hyres värden att hyra ut deras lägenhet med en gång för att dom skulle vara snälla mot dom som skulle sälja huset snabb på grund av en tuff skilsmässa och att dom som säljer huset skulle slippa betalat en längre tid på huset . Alla sms som dom skrivits emellan om tex att dom får köpa huset och summan pluss muntligt när dom var med kvinnan och tittade på huset . Tackar för ett svar . Tack
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid köp av fast egendom (vilket jag utgår från att det är fråga om här) finns det ett krav på att köpavtalet ska upprättas skriftligt. Detta stadgas i jordabalkens 4 kap. 1 §. Det krävs även att säljarna och köparna skriver under handlingen. Ett avtal om köp av fast egendom som inte är upprättat i enlighet med paragrafen är ej giltiga. Det innebär förmodligen att både mannen och kvinnan (säljarna) var tvungna att skriva under kontraktet för att det skulle bli giltigt. Således har nog din dotter inte gjort ett giltigt köp av huset om inte mannen också skrivit under kontraktet. Hon kan därför inte göra gällande någon rätt till huset. Hon har inte heller någon skyldighet att betala det överenskomna priset. Ett muntligt avtal och sms angående köpet har ingen bindande verkan i sig heller tyvärr. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

En förälder tänker sälja sitt hus till sitt barn; kan ett annat barn förhindra försäljningen?

2018-03-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga? Min mor vill att jag ska köpa hennes hus som är i dåligt skick så hon vill att jag köper tomte för 1 miljon +200000 till skatt. Jag värderade hos mäklare att tomten är värd 1miljon och att huset ca 1miljon. Min morfar har byggt husen så jag och mor vill ha kvar huset medans min brok vill riva det. Min mor är gammal men frisk i huvet. Så min fråga är kan min mor sälja huset till mig mot hans vilja?
Simon Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som jag förstår din fråga, undrar du om din mor kan sälja sitt hus till dig mot din brors vilja.Som jag förstår det från din fråga är det bara din mor som äger huset. Din bror har isåfall ingen rätt till huset och kan därför inte lagligen hindra din mor att sälja det till dig. Observera dock att i den del huset säljs till underpris kan det innebära "förskott på arv", vilket kommer att avräknas mot ditt arv efter din mor (6 kap. 1 § ärvdabalken). En försäljning till underpris innebär dock inte förskott på arv om det klart framgår att det inte rör sig om något förskott på arv, t.ex. genom att ni skriver ned det i köpekontraktet.Jag hoppas att det var svar på din fråga!____________________________________Behöver du vidare hjälp med fastighetsförsäljning är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan ett överlåtelseavtal av fast egendom innehålla en klausul om förköpsrätt i hembud? (Hembudsvillkor och förköpsrätt i fast egendom)

2018-03-14 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag äger en fastighet tillsammans med ett syskon. Jag undrar nu:Om jag vill överlåta min halva till mitt syskon, kan då ett överlåtelseavtal/köpeavtal innehålla en klausul om hembudsrätt (?) dvs. att om fastigheten i framtiden/viss tid säljs, skall jag ha första rätt att återköpa hela fastigheten (enligt viss prisformel)?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formkrav för köpeavtal och gåvobrev vid överlåtelse av fastighetFastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Formkraven när det gäller köpeavtal eller gåvobrev för fastighet regleras i 4 kap Jordabalken (JB). Enligt 4 kap 29 § JB gäller samma formkrav vid gåva som vid köp av fastighet. Ett köpeavtal/gåvobrev för fastighet måste uppfylla fyra stycken krav för att anses vara giltigt. För det första måste det vara skriftligt. För det andra måste köpeavtalet/gåvobrevet innehålla en upplysning om att säljaren/gåvogivaren överlåter den namngivna fastigheten till köparen eller som just gåva till gåvomottagaren. För det tredje måste det också framgå hur stor del av fastigheten som överlåts. För det fjärde måste både köparen och säljaren, eller gåvogivaren och gåvomottagaren skriva under köpekontraktet eller gåvobrevet.Vid ett upprättande av ett gåvobrev för fastighet så krävs det inte att namnteckningarna måste bevittnas för att gåvobrevet ska bli giltigt. Gåvobrevet är giltigt utan bevittning. Men nackdelen av att inte ha haft vittnen närvarande vid upprättande av gåvobrevet är att gåvomottagaren inte kan söka lagfart på fastigheten. Så jag rekommenderar att gåvobrevet bevittnas. För att kunna erhålla lagfart på en fastighet krävs det att gåvogivarens namnteckning har bevittnas av två personer, detta enligt 20 kap 7 § 1 p samt 20 kap 8 § Jordabalken. Kan då ett överlåtelseavtal/köpeavtal innehålla en klausul om hembudsrätt (?) dvs. att om fastigheten i framtiden/viss tid säljs, skall jag ha första rätt att återköpa hela fastigheten (enligt viss prisformel)?Det går inte att villkora försäljningen på det sättet du vill, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Enligt praxis är ett sådant villkor vid köp inte giltigt. Det vill säga en utfästelse att i framtiden sälja fast egendom är inte bindande (se rättsfallen NJA 1981 s. 897, NJA 1990 s. 18 och NJA 1993 s 468). En sådan klausul är därför, rättsligt sett, utan betydelse. I konsekvens härmed har i rättspraxis inte heller avtal om förköpsrätt till fast egendom ansetts vara giltiga (jfr NJA 1984 s. 673 och NJA 1987 s. 726). Undantag har emellertid gjorts för i samband med gåva uppställda förbehåll om förköpsrätt (NJA 1981 s. 897).Anledningen till att jag skriver om gåva ovan är för att hembudsvillkor kan endast vara giltigt vid gåva, d.v.s. om du som ena syskonet (gåvogivaren) skänker bort din del av fastigheten till det andra syskonet (gåvotagaren) med villkoret att gåvogivaren (du) skall få hembud och ha förtursrätt vid en eventuell försäljning. (se NJA 1981 s 897). Vid gåva av fast egendom är alltså ett överlåtelseförbud i princip giltigt mot både gåvotagare och tredje man. Domskälen föreskriver dock att det tydligt ska framgå att denna förköpsrätt gäller mellan gåvogivaren och gåvotagen. För giltighet, eller för att vara säker på att villkoren består, skulle det alltså krävas, dels att du anger att fastigheten ges till ditt syskon, dels att förköpsrätten gäller dig. Villkoret skall tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med formkravet i 4 kap 3 § JB och 4 kap 29 § JB (se ovan) För att vara säker bör gåvogivaren utforma villkoret så tydligt som möjligt. Exempelvis om man enbart föreskriver; "fastigheten får inte säljas till tredje man" så skulle den inte kunna säljas vidare, men ändå kunna ges bort vidare som gåva. Personkretsen till vem fastigheten får föras vidare till är därför också av vikt att skriva in. Det vill säga till vem som förtursrätten gäller skall också tydligt framgår i gåvohandlingen, annars riskerar villkoret inte att få någon verkan och är ej gällande mot tredje man (en eventuell annan gåvomottagare). Det är även av största vikt att detta skrivs in i fastighetsregistret vid ansökan om lagfart. SammanfattningsvisDet är ett omdiskuterat område och praxis är inte helt tydlig. Vi kan dock konstatera att villkoren inte blir giltiga i ett köpekontrakt, utan för att villkoren ska vara giltiga är enda möjligheten att överlåta fastigheten genom gåva till ditt syskon.Hoppas det var svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Valuta är idag bekommen genom fastighetsköp

2017-12-22 i Köpavtal
FRÅGA |Om det står i ett köpeavtal "Valuta är idag bekommen genom fastighetsköp". Innebär det i så fall ett kvitto (pengar betalda) eller är det en skuldsedel (pengar ska betalas)?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ordet "bekommen" är en något ålderdomlig synonym för ordet "erhålla/erhållen". Meningen kan sålunda istället läsas som att "Valuta är idag erhållen genom fastighetsköp". Alltså, du bör läsa det som att betalning har erhållits, enklare sagt "kommit fram", till mottagaren.Vänligen

Formkrav vid fastighetsöverlåtelse

2017-11-28 i Köpavtal
FRÅGA |HejsanVi är 2 syskon som ärvde 50% , och har då 25% vardera, i en jordbruksfastighet ( endast fritidsnyttjande nuförtiden ) i Medelpad.Nu vill mitt syskon inte vara med längre utan överlåta sin del.Tanken är att hon överlåter sin del på min fru.Hur gör vi det enklast och korrekt? Gåvobrev?Finns inget ekonomiskt inblandat, skulder eller lån.Tacksam för rådMvh Fredrik
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.En överlåtelse av fastighet måste uppfylla vissa formkrav. Oavsett om fastigheten överlåts genom köp, gåva eller byte måste det finnas ett skriftligt avtal som åtminstone anger vilka parterna är (säljare/köpare eller gåvogivare/gåvomottagare), fastighetsbeteckningen, en förklaring om att fastigheten eller en bestämd del av fastigheten ska överlåtas samt ett pris (om det inte klart framgår att det är en gåva).För att överlåta fastigheten på din fru måste det därför finnas ett gåvobrev med ovanstående information. Om du/ni vill ha hjälp med att upprätta ett sådant gåvobrev kan du boka ett möte med vår Juristbyrå.