Vad kan en fastighetsköpare göra om tillträdet försenas?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Jag tolkar din fråga som att du har köpt en fastighet, det vill säga radhus, och att det inte framgår av köpeavtalets villkor vad som ska hända ifall tillträdet försenas.
Vilken lag är tillämplig?
Det är jordabalkens (JB) regler om köp av fastigheter som gäller i ditt fall.
Vad händer om tillträdet försenas?
Säljaren till en fastighet, även nyproduktion, har en skyldighet att avträda fastigheten enligt köpeavtalets fastställda datum för avträde. Säljaren ansvarar då för dröjsmålsansvar, om säljaren inte avträder i tid och inte har ett giltigt skäl. Det ger därför köparen en rätt att kräva tillträde, skadestånd och även hävning, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse (4:13 JB). Du som köpare behöver inte reklamera det sena avträdet.
Vad betyder utan skäl?
En förutsättning för att säljaren ska ansvara för det sena tillträdet är att säljaren inte har skäl för dröjsmålet. Det kan till exempel röra sig om att köparen är i dröjsmål med betalningen, vilket ger säljaren rätt att dröja med avträdet. Rättsläget är dock något oklart om nyproduktioner som försenas. Oftast framgår av köpeavtalets villkor att tillträdet kan försenas, om något inträffar, till exempel stöld av byggmaterial eller något annat. Om ett sådant villkor inte framgår av ditt köpeavtal, och om du dessutom har betalt det du ska, så bör säljaren vara i dröjsmål utan skäl. Jag kan dock inte uttala mig närmare om detta, därför att jag skulle behöva läsa ditt köpeavtal först.
Vilka påföljder kan en köpare kräva?
En köpare kan alltid kräva fullgörande av köpet, vilket betyder att säljaren måste avträda fastigheten. I din situation skulle det inte gå, därför att radhuset inte är byggt. Vidare kan en köpare kräva skadestånd, som nog också är den mest praktiska påföljden. Säljaren är i så fall direkt skadeståndsskyldig för dröjsmålet och du som köpare bör exempelvis kunna få extra utgifter ersatta av säljaren på grund av dröjsmålet, men bara om säljaren inte har skäl att uppskjuta tillträdet enligt villkoren i köpeavtalet.
För att få häva köpet krävs ett väsentligt dröjsmål. Det finns ingen specifik rättslig vägledning kring hur man ska bedöma väsentligheten när 4:13 JB tillämpas, men bedömningen bör utgå ifrån hur lång tid dröjsmålet varar eller ifrån hur mycket olägenhet som dröjsmålet har orsakat dig som köpare. Hävning är kanske inte den mest sannolika påföljden då köp av en fastighet är svårare att ersätta jämfört med exempelvis köp av en dator. Jag kan dock inte uttala mig närmare om ifall väsentlighetskravet är uppfyllt i ditt fall, trots att dröjsmålet är relativt långt, därför att jag saknar flera upplysningar om din specifika situation.
Avslutande ord och min rekommendation
Inledningsvis gäller att om säljaren inte avträder utan skäl, så kommer säljaren att hamna i dröjsmål. Köparen kan då ha rätt till fullgörande och skadestånd, eller skadestånd och hävning. Oavsett får en köpare begära skadestånd. Hävning kräver att dröjsmålet är väsentligt, vilket jag inte kan uttala mig om i ditt fall. Vidare kan jag inte heller uttala mig om villkoren i köpeavtalet tillåter ett dröjsmål. Står inget sådant i köpeavtalets villkor, så borde säljaren vara i dröjsmål och du bör kunna få skadestånd, t.ex. för extra hyresutgifter med mera.
Min rekommendation är att du går igenom ditt köpeavtal, antingen själv eller med en jurist, för att se om säljaren får vara i dröjsmål. Om ett sådant villkor inte finns i köpeavtalet, så bör du ha rätt till skadestånd. Rätt till hävning kan jag inte uttala mig om, men jag skulle rekommendera att du pratar med en jurist om du verkligen vill häva ditt köp, därför att konsekvenserna för den som häver utan giltig grund kan bli ekonomiskt kostsamt.
Vi på Lawline kan hjälpa dig vidare
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Tveka inte att höra av dig till en av våra jurister, om du behöver ytterligare hjälp. Du är varmt välkommen att kontakta oss på telefon 08-533 300 04 eller maila oss på info@lawline.se.
Vänligen
