Fastighetsmäklaren har lämnat en felaktig utfästelse – ansvarar säljaren?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga så att du undrar om en säljare ansvarar för felaktiga utfästelser som en mäklare lämnat vid försäljning av en fastighet.
Av 4 kap 19 § första stycket jordabalken framgår att fel i fastighet föreligger i två fall: (1) om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller (2) om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Den fråga som här främst kommer behöva utredas är när mäklarens utfästelser kan betraktas som en avtalad egenskap och således i lagens mening följa av avtalet. Här ska i första hand konstateras att avtalet gäller mellan köparen och säljaren; för att mäklarens utfästelser ska kunna ses som en avtalad egenskap krävs då någon särskild omständighet som gör att utfästelsen också kan tillskrivas säljaren. Nedan kommer jag redogöra för vad som skulle kunna gälla i vissa olika fall:
(1) I vissa fall, vilket dock är ovanligt, kan mäklaren ha en skriftlig fullmakt att sälja fastigheten för säljarens räkning. I sådana fall kommer säljaren som utgångspunkt ansvara för mäklarens utfästelser.
(2) Om mäklaren vidarebefordrar uppgifter från säljaren framgår det av praxis att säljaren ansvarar för dessa uppgifter (NJA 1984 s 280 och NJA 1983 s 858). Om en sådan uppgift hade varit att betrakta som en utfästelse skulle då säljaren ansvara för detta. Om mäklaren dock skulle vidarebefordra uppgiften felaktigt så att utfästelsen fått ett annat innehåll än vad säljaren avsett framgår det av avtalslagen att det är köparen och inte säljaren som bär risken för detta (32 § andra stycket avtalslagen).
(3) Om en mäklare på egen hand lämnar en uppgift som säljaren kände till eller borde känna till kan säljaren enligt 18 § andra stycket köplagen hållas ansvarig för dessa uppgifter. Någon sådan regel finns dock inte i jordabalken men det har ansetts att bestämmelsen i köplagen ger uttryck för en allmän princip som således kan tillämpas även vid köp av fastighet (se SvJT 1993 s 868).
(4) Vad gäller då om säljaren varken känner till eller borde känna till mäklarens felaktiga utfästelse? Denna fråga är svårare och så jag förstått är rättsläget inte helt tydligt i och med att det finns olika uppfattningar. I ett rättsfall från hovrätten (RH 1991:86) verkar dock bedömningen ha gjorts att en säljare inte bör ansvara för utfästelser som han eller hon varken kände till eller borde känna till.
Med detta sagt hoppas jag att mitt svar har varit till hjälp. Om det kvarstår några frågor är du välkommen att antingen åter höra av dig till oss på Lawline eller rikta din fråga till mig personligen, om du väljer det senare kan du nå mig på Hugo.Clemedtson@Lawline.se.
