hur löser man en tvist kring en gemensam båtbrygga?

2021-05-27 i Köpavtal
FRÅGA |Vi är en grupp fritidstomtägare, 8 st, där 4 hus uppförts av säljaren, 4 tomter utan hus sålts också av samma säljare. Vi har inte bildat samfällighet ännu. I varje köpekontrakt ingår en båtplats vid gemensam brygga. Nu kommer tjafset om fördelning av båtplatser tyvärr. Vi var förste köpare i området och säljaren uppmanade oss att välja plats först och att det sen sker i turordning efter att ha förvärvat fastigheterna. Det tyckte vi lät klokt och rättvist.Nu har det gått över tre år till den sista fastigheten har ägare och naturligtvis inte vill ha "sämsta" båtplatsen. Han, och även ägare nummer 7, vill nu ha en helt annan fördelning. Vi som var först vill ju inte förlora vår plats, samtidigt är det tråkigt att det blir en konflikt. Hur gör man generellt i en situation som vår?Vi tycker ju att alla ägare haft chans att förhandla med säljaren innan köp....Med vänlig hälsning,
Sara Pedersen |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att ni inte bildat en samfällighetsförening, utan att de enda skriftliga regleringarna kring båtplatserna framgår av varje ägares köpekontrakt. Avtalsfrihet Utgångspunkten är att så kallad avtalsfrihet råder. Säljarens premisser accepteras om köparen väljer att ingå avtalet, och ett avtal som ingåtts ska hållas. Det svåra i er situation är nog att visa vad som faktiskt avtalats om, alltså vilka villkor som ingår. Om det framgår av köpekontrakten exempelvis hur säljaren fördelat båtplatserna, är ju detta bindande för de som ingått avtal med säljaren. Om det inte framgår hur den gemensamma båtplatsen ska förvaltas, är det såklart svårare att visa på avtalets innehåll, alltså att först in får välja båtplats. Men även muntliga avtal gäller. Samfällighet?Jag tolkar det som att ni inte bildat samfällighetsförening än. Det räcker dock att en delägare begär att samfällighetsförening ska bildas, läs mer om samfällighetsförening på lantmäteriets hemsida. En gemensam brygga kan utgöra en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen, och uppstår när ägaren ansöker om lantmäteriförrättning. Om detta har gjorts, så utgör bryggan en samfällighet (1§ samfällighetslagen) som ska förvaltas av delägarna till den. Vid delägarförvaltning så ska samtliga delägare vara överens om förvaltningen (6§ samfällighetslagen), och om ni inte kan enas kan en delägare begära att lantmäteriet eller annan myndighet håller sammanträde med delägarna för att förhandla fram en lösning (7§ samfällighetslagen). Utöver detta finns inga generella formkrav vid delägarförvaltning. Om ni ska göra ändringar i det som de tidigare delägarna bestämt, så måste alla vara överens. Sammanfattning och rådDin fråga kokar ner till att avgöra dels vad som har avtalats, dels hur oenigheter ska lösas. Så som jag tolkar situationen finns det spår. Om det är så att bryggan är anmäld som gemensamhetsanläggning hos lantmäteriet, så gäller reglerna om delägarförvaltning om ni inte har registrerat en samfällighetsförening. Då förutsätts att alla delägare är överens om förvaltningen av bryggan. Om den sista köparen då inte accepterar villkoren, är alla delägare inte överens. Ni kan då hos lantmäteriet begära sammanträde för att lösa frågan, om ni inte kommer överens. Om bryggan inte anmälts som gemensamhetsanlägg hos lantmäteriet, får allmänna regler om avtalstolkning gälla. Det är som du säger, att köparna fått tillfälle att förhandla med säljaren vid köpets ingående. Det hänger dock på vad som kan anses ha ingått i avtalet. Dels kan detta framgå av köpekontraktet, dels utgöra en del av ett muntligt avtal. Det är svårt för mig att säga vad som gäller i denna situation, då det beror på hur avtalet är formulerat och hur man ska tolka omständigheterna kring avtalet. Men om köparen gått med på villkoren kring bryggan, så gället detta och då får hen acceptera det. Om ni inte kan nå en lösning kring vad som ingått i avtalet, man ni anmäla bryggan som gemensamhetsanläggning, och då kan ni försöka lösa situationen genom förhandling vid lantmäteriet, alternativt anmäla samfällighetsförening och där göra upp hur det ska lösas. Ni kan läsa mer om detta på lantmäteriets hemsida.Hoppas ni fått någon vägledning i era frågor. Om ni har avtal eller liknande som ni vill ha hjälp med att tolka, kan ni återkomma till mig så kan jag sätta er i kontakt med vår juristbyrå som kan hjälpa er vidare. Jag nås för ändamålet på sara.pedersen@lawline.se. Annars rekommendera jag er att kontakta lantmäteriet för vidare vägledning om det är så att bryggan utgör en samfällighet och ni inte vet hur ni ska lösa oenigheterna. Vänligen,

Hur överlåter jag en del av min villa till min sambo?

2021-04-29 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Jag köpte en liten villa för 2 år sedan efter försäljning av min bostadsrätt. Renoveringar har utförts av min sambo som också bekostat en hel del av renoveringsutgifterna. Nu undrar jag hur jag kan göra min sambo till lagenlig delägare vilket jag anser att han förtjänar efter allt slit? Med vänlig hälsning Cristina
Amila Zahirovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur överlåter jag en del av min bostadsrätt till min sambo? För att ägandrätten ska övergå till din sambo till hälften (eller valfri procentandel av villan som ni själva kommer överens om) så måste det ske en överlåtelse av villan genom exempelvis gåva eller köp. Om du väljer att göra din sambo till delägare genom köp. Då gäller att det måste upprättas ett formenligt avtal enligt jordabalken (JB). Ni måste då upprätta en köpehandling och både du som säljare och han som köpare måste då skriva under handlingen, 4 kap 1 § JB. Om du istället väljer att överlåta en del av din villa till din sambo som gåva så gäller samma formkrav för avtalet som för köp (4 kap 1 § JB). Sammanfattning Din sambo kan bli delägare till villan genom att du överlåter del av villan genom gåva eller köp. För att kunna göra en giltig överlåtelse så måste formkraven bland annat vara uppfyllda. Det finns dock mycket som kan spela roll vid överlåtelser av villor, och jag rekommenderar varmt att ni vänder er till vår juristbyrå. Ni kan ta kontakt med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information i ärendet.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00Hoppas att du fick svar på din fråga!

Är ett avtal om köp av fastighet muntligt eller via sms giltigt?

2021-04-04 i Köpavtal
FRÅGA |Hej. 2 bröder äger en fastighet som deras mor skrivit över till dem men hon fortfarande bor kvar i. Modern vill att vi ska köpa och ena brodern ringde upp och frågade om vi vill ha det för en bestämd summa. Vi har svarat ja via sms (pris angivet) och det bestäms att papper skrivs samma dag. 30 minuter före avtalad tid ringde säljaren och sa att de ska sälja till någon annan som den andra brodern avtalat med, mot moderns vilja. De skriver med de andra köparna? Vad är ett avtal via sms värt i detta sammanhang?
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Eftersom din fråga berör köp av en fastighet så blir jordabalken tillämplig, vilken jag härefter kommer förkorta som JB. Köp av fastighet I svensk rätt gäller i allmänhet att avtal ska hållas, vilket innebär att även muntliga avtal är giltiga. För köp av fast egendom krävs det dock att köpeavtalet är skriftligt, underskrivet av både köpare och säljare, att avtalet innehåller avtalad köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (4 kap. 1 § JB). Detta innebär att ett muntligt avtal eller ett löfte om köp av fast egendom inte är giltigt. Inte heller är ett avtal via SMS giltigt. FöravtalEtt sätt att avtala om ett framtida fastighetsköp är att skriva ett så kallat föravtal. Följer föravtalet alla formkrav i 4 kap. 1 § JB (som nämnts ovan) så är det bindande och om någon av parterna då drar sig ur så att köpet aldrig fullföljs så kan den andra parten kräva skadestånd baserat på föravtalet. Dock är aldrig avtalet bindande i den mening att man kan kräva att köpet ska fullföljas. Av din fråga tolkar jag det dock som att inget föravtal har skrivits, och att ni varken kan kräva fullgörelse av köpet eller skadestånd till följd av att er motpart inte höll sin del av löftet. Spelar moderns vilja någon roll? Det finns ett sätt för en gåvogivare att villkora vem som ska få köpa fastigheten vid en eventuellt framtida försäljning, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Det går inte att villkora försäljning på detta sätt om fastigheten har sålts, utan det gäller enbart vid överlåtelser genom gåva (se NJA 1981 s. 897 och NJA 1993 s. 468). För att en sådan hembudsklausul ska vara giltig så måste den finnas med i gåvohandlingen, som även den måste vara skriftlig (4 kap. 29 §, 4 kap. 1 § och 4 kap. 3 § JB). I ditt fall verkar moderns vilja bara ha kommit till uttryck muntligen, vilket alltså saknar rättslig giltighet. Sammanfattning Ett muntligt avtal om köp av fastighet är ogiltigt, och så länge som inte moderns vilja har tagit sig uttryck i gåvohandlingen genom en giltig hembudsklausul så saknar den rättslig relevans. Med andra ord är det avtal som du skriver har slutits via SMS utan giltighet. Skulle du behöva mer hjälp så kan jag varmt rekommendera dig att ta kontakt med en av våra jurister hos Lawline sjuristbyrå. Om du är intresserad av detta kan du kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så hjälper jag dig vidare därifrån. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Hur en särbo kan köpa andel i ett fritidshus

2021-03-22 i Köpavtal
FRÅGA |Jag äger idag ett fritidshus. Om min särbo köper in sig i fastigheten hur går vi då tillväga?
Björn Lotoft |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förutsatt att din särbo har sin ekonomiska insats klar, antingen genom kontanta medel eller med löfte om lån måste ni även skriva ett köpekontrakt.Vid fastighetsköp ställs det vissa krav för att ett köpeavtal ska vara giltigt. Dessa krav finns uppställda i 4 kap 1 § Jordabalken. Kraven är att det ska framgå vilka köparen och säljaren är. De måste båda underteckna avtalet. Köpeskillingen, det vill säga i ditt fall den del din särbo köper in sig med, ska framgå. Det ska även framgå vilken fastighet det gäller. Slutligen ska det finnas en överlåtelseförklaring. Där kan ni reglera med vilken andel din särbo ska köpa in sig med.När ni skrivit köpekontraktet, upprättar ni ett köpebrev vid det tillfället din särbo betalar dig. Det blir då ett kvitto på att ni är samägare. Vidare anmäler ni till Lantmäteriet, så lagfarten skrivs på er båda. Då betalar ni en stämpelskatt på 1,5 % av fastighetens värde.Om ni vill ha hjälp att upprätta köpekontrakt och köpebrev hjälper vi på Lawline gärna.Vänligen,

Giltig köpehandling

2021-05-16 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, Vi har precis skrivit på ett köpekontrakt för ett hus och jag har gjort hål i värdehandlingen för att sätta in det i vår huspärm.Innebär det att kontraktet är ogiltigt med hål i? Tacksam för svar.
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det finns ett antal formkrav som ska vara uppfyllda för att en köpehandling ska vara giltig. Köpehandlingen ska för det första undertecknas av både köparen samt säljaren. För det andra ska det anges hur mycket fastigheten ska köpas för. Det ska även finnas en så kallad överlåtelseförklaring, vilket innebär att det ska anges att säljaren vill överlåta fastigheten (4 kap. 1 § 1 st. jordabalken). Om något av dessa kriterier inte uppfylls är köpehandlingen inte giltig (4 kap. 1 § 3 st. jordabalken). Att det görs ett hål i pappret är ingen grund för att ogiltigförklara avtalet. Ni ska helt enkelt se till att hålet inte är placerat på ett ställe som gör att något av de ovan angivna formkraven åsidosätts. Hålet får alltså inte, exempelvis, täcka köparens eller säljarens underskrift. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att återkomma till oss. Du kan boka tid på Lawlines hemsida (https://lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar

Får säljare neka bud

2021-04-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Jag gav bud som är 10.000 mer än utgångspriset till ett hus nästan en månad sedan. Men mäklaren säger säljaren förväntar högre bud hon är inte nöjd med buden, drf hon säger vi har inget brottom för att sälja huset. Hur längre sånt budgivning kan drå?För säljaren vara missnöjd med bud som är högre än utgångs priset?
Anna Manders |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur länge en budgivning på en fastighet får pågå samt om säljaren av fastigheten har rätt att neka ett bud som är högre än utgångspriset. Din fråga regleras i jordabalken (JB)För köp av en fastighet krävs ett skriftligt avtal som båda parter undertecknarEn fastighet är mark (1 kap. 1 § JB). Vid en husaffär köper man i regel fastigheten som huset står på. Huset ingår i regel vid ett sådant fastighetsköp. Vid köp av fastighet gäller att köpeavtalet måste vara skriftligt och undertecknat av båda parter för att vara giltigt (4 kap. 1 § JB). Eftersom inget bindande köpeavtal kommer till stånd förrän ett skriftligt avtal har undertecknats av både köparen och säljaren har säljaren något som kallas fri prövningsrätt. Med fri prövningsrätt menas att säljaren har rätt att avbryta en försäljning eller ändra villkoren för en försäljning fram till dess ett juridiskt bindande köpeavtal finns. Säljaren får alltså fritt välja till vem, till vilket pris, hur och när bostaden ska säljas.Vad innebär detta för digSäljaren har fri prövningsrätt till dess att ett skriftligt köpekontrakt har undertecknats av båda parter vid fastighetsköp. Med fri prövningsrätt är säljaren inte bunden att sälja till det högsta budet eller till ett bud som är högre än utgångspriset. Säljaren har rätt att sälja hur och när denne vill och kan när som helst avbryta en försäljningsprocess eller påbörja en ny försäljningsprocess. En budgivning kan alltså pågå så länge säljaren vill att den ska pågå.Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att inkomma med fler frågor till Lawline om du har ytterligare funderingar.Med vänliga hälsningar,

När är fastighetsköpet avslutat?

2021-03-30 i Köpavtal
FRÅGA |När räknas, enligt juridiska termer, en husförsäljning vara genomförd?
Emma Gurander |Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Tillämpliga regler gällande fastighetsköp och dess försäljning finner du i Jordabalkens fjärde kapitel. Enkelt besvarat, brukar man räkna med att bostadsaffären är avslutad då både säljare och köpare har skrivit under köpekontraktet (Jordabalken, JB 4 kap. 1 §). Avtalet vid ett fastighetsköp ställer upp vissa krav på formalia. Exempelvis, måste kontraktet alltid vara skriftligt, undertecknat av båda parter, bevittnat, samt innehålla viss relevant information. Köpehandlingen bör innehålla information om köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring. Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, ett köpekontrakt samt ett köpebrev, men detta är inget krav. Köpebrevet till skillnad från köpekontraktet, ses som ett kvitto på betalningen av fastigheten, och används som underlag då man ansöker om lagfart (JB 4 kap. 3 §). Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Sälja fastighet med skyldighet att sälja den billigare till nästa generation

2021-02-27 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Min före detta man vill köpa ut mig från vårt sommarhus som vi har behållit tillsammans. Vi har ett gemensamt barn och han har två barn sedan tidigare. Vi har kalkylerat att huset är värt 1,8 miljoner och han har gjort följande uträkning med motivering att han vill skydda och säkerställa att huset kommer att stanna inom nästa generation dvs barnen. Han menar att om han eller kommande generation önskar att sälja skall det ske med en rabatt på marknadsvärdet, 30% Han har gjort följande beräkning: om någon i familjen önskar att sälja/köpa den andres andel så skulle priset hamna på brutto 630 Ksek ( 70% *1,8 msk dvs 1 260 Ksek * 50%). Så min del för att han löser ut mig skulle bli 630 000 kr. Min fråga är finns det någon praxis för detta att köpa/sälja för 70% av marknadsvärdet? Är detta en rimlig beräkning?
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Såsom jag uppfattat din fråga undrar du om det är en rimlig beräkning med 70 % av marknadsvärdet och om det finns någon praxis på detta. Frågan är dock lite mer problematiskt i och med vilken typ av avtal ni kommer att sluta med varandra. Jag kommer först att gå igenom detta. Fastighetsöverlåtelsen innehåller en s.k. hembudsklausul som inte är giltigFörsäljning av fastigheter regleras i Jordabalken. Enl. 4 kap. 1 § JB gäller vissa minimikrav för att en fastighetsöverlåtelse över huvud taget ska vara giltigt. Det krävs då att avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och att den innehåller information om objektet och köpeskillingen (priset). Vidare kan ni avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor ska också tas med skriftligen i köpehandlingen enl. 4:3 – 4 JB. Det är isåfall här ert villkor skulle ha kommit in. Om jag tolkat er rätt är det dock så att barnen ska ha en rätt att köpa huset till 30 % rabatt och ha en förtur till att köpa huset framför andra som vill köpa det. Det är nämligen så sådana här avtal i praktiken brukar användas. Barnen har en förtur att få köpa ut fastigheten till ett billigare pris. Problemet är dock att sådana klausuler, s.k. hembudsklausuler eller förköp genom hembud, inte är giltiga enl. praxis på området, när det rör sig om en fastighetsförsäljning. Klausulerna är endast giltiga om det rör sig om en gåva. Villkoret ska då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med ovan angivna formkrav, se 4:29 JB. I realiteten behöver du alltså ge bort din andel för att det skall vara rättsligt bindande. Jag kan inte bedöma rimligheten i siffrornaNär det gäller själva procentsatsen har jag dessvärre inte någonting att specifikt bidra med. Sådana här avtal kan användas på olika sätt och av olika anledningar där det kan röra sig om specifika summor som ska erläggas eller höga eller låga procentsatser. Det är min uppfattning att detta är någonting som ni kan komma överens om själva. SammanfattningDu kan inte sälja din del av fastigheten med en hembudsklausul. Däremot kan du ge bort din andel och villkora den med en hembudsklausul. Avseende procentsatserna kan jag dessvärre inte hjälpa dig. Om det är någonting mer du undrar över är du välkommen att kontakta mig eller mina kollegor på Lawline när som helst så ska vi göra vårt bästa för att hjälpa dig.