Vem ansvarar för dolda fel vid köp av hus?
Jag sålde mitt hus för mer en åtta år sedan, min köpare sålde huset efter 2 år nu har deras köpare rivit väggar och golv och enl. dom hittat s.k. dolda fel. Nu kommer min köpare med ekonomiska krav på mig, är detta rätt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vände dig till Lawline med din fråga!
Eftersom detta rör köp av fastighet så är det fjärde kapitlet i jordabalken (JB) som är aktuellt för att få svar på frågan.
Vad är fel på fastigheten?
Det är fel på fastigheten om den inte följer vad som avtalats eller om den skiljer sig från vad köparen kan förvänta sig med hänsyn till fastighetens skick, ålder och andra liknande faktorer (4 kap. 19 § 1 stycket JB). Dock får en köpare inte göra dessa fel gällande mot säljaren om felen borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § 2 stycket JB). Om man istället läser detta tvärtom blir det: en säljare ansvarar för fel som inte gick att upptäcka vid en undersökning av fastigheten, alltså dolda fel. Här ska man också ha i åtanke att om du som säljare informerat köparen om fel så kan inte dessa heller göras gällande eftersom de felen då anses vara upptäckta.
I detta fall har det uppkommit fel som inte upptäcktes under en undersökning, de är därför dolda. Det finns dock höga krav på undersökningsplikten som kan inverka på om du som säljare har ansvar för dessa fel.
Vilka krav ställs på undersökningen?
Undersökningen ska utformas på ett sådant sätt att den ta hänsyn till exempelvis fastighetens skick och omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § 2 stycket JB). Alltså kan man exempelvis kräva en mer omfattande undersökning vid gamla hus eftersom ålder påverkar skicket och eventuella fel.
Generellt så kan man ställa höga krav på undersökningen, som därför ofta behöver vara väldigt långtgående. Dessutom kan det krävas att även svårtillgängliga utrymmen undersöks för att man ska anse att undersökningsplikten är uppfylld (till exempel kryputrymmen under huset, vilket domstolen konstaterat i rättsfall NJA 1980 s. 555). En köpare behöver dock inte göra ingrepp i huset för undersökningen. Undersökningsplikten är alltså långtgående, och om man inte uppfyllt denna kan man inte åberopa (göra gällande) fel som man skulle upptäckt om undersökningsplikten hade uppfyllts.
I detta fall kan jag inte uttala mig särskilt mycket eftersom jag inte vet om din köpare uppfyllt undersökningsplikten eller om det finns brister i undersökningen, samt vilka fel det rör sig om. Det kan därför vara bra att se till hur din köpare undersökte fastigheten, detta eftersom du inte ansvarar för fel som köparen borde upptäckt vid undersökningen. Om felen inte gick att upptäcka utan att man rev väggar och golv (vilket är ingrepp i huset) så har inte undersökningen brustit, eftersom ingrepp inte ska vara nödvändiga för att uppfylla undersökningsplikten. Då ansvarar du för dessa dolda fel.
Preskription för fel
För att kunna göra fel gällande mot säljaren (alltså för att en köpare ska kunna häva köpet eller få prisavdrag på grund av felet) måste man göra detta inom en viss tid. Det finns en yttersta gräns, och när denna tid löpt ut så ansvarar inte längre säljaren för felet. Denna yttersta gräns är 10 år från att köparen tillträdde fastigheten (4 kap. 19b § JB). Dock har denna tidsfrist ännu inte löpt ut i ditt fall eftersom du sålde huset för åtta år sedan, vilket gör att du fortfarande ansvarar för de dolda felen.
Här kan man också ha i åtanke att en reklamation av felen måste ske inom skälig tid från det att man upptäckte det, men det finns inget som tyder på att detta inte gjorts och därför kan köparen göra felen gällande (4 kap. 19a § JB).
Påföljder för fel på fastigheten
När det är fel på fastigheten kan köparen få avdrag på köpeskillingen (alltså på priset), eller i vissa fall häva köpet (vilket dock inte verkar vara aktuellt i ditt fall). Dessutom ska köparen få ersättning för skada (4 kap. 12 § och 19 § 1 stycket JB). Detta innebär att du antagligen behöver ersätta felen genom prisavdrag, om du inte kan visa att din köpare inte uppfyllde sin undersökningsplikt vid köpet och att du därför inte ska ansvara för felen. Prisavdraget ska räknas så att nedsättningen av priset motsvarar skillnaden mellan värdet på fastigheten med felet och värdet på fastigheten om felet inte funnits (alltså det avtalade priset) (4 kap. 19c JB).
Hoppas du fick svar på din fråga och hör gärna av dig igen om du undrar över något mer!
