Häva fastighetsförsäljning på grund av utebliven betalning
Mitt företag har sålt en industrifastighet till ett annat företag
Köpekontraktet innehåller alla obligatoriska delar
Priset ca 4,8 milj kr
Köpekontraktet skrevs i februari 2019
Köparen skulle låna 1,6 milj kr omgående i febr o betala enl kontraktet
Resterande med månadsbetalningar under 7 år
Månadsbetalningarna har betalats men ännu inte starten 1,6 milj kr
Fastigheten står fortfarande skriven på mig säljaren men köparen tycker han har åtminstone en del
Efter två år preskriberas ju köpekontraktet om man inte slutfört köpet
Upphörde köpet redan i februari då köparen inte betalade första delen 1,6 eller upphör köpet att gälla först efter två år
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar det som att ni tecknat ett köpeavtal på 4,8mkr med villkoret att 1,6mkr skulle betalas direkt och resten skulle avbetalas med tiden. Köparen betalade inte 1,6mkr men betalade enligt övrig avbetalningsplan. I avtalet verkar ni ha en bestämmelse om att köpet kan hävas vid utebliven betalning. Du undrar alltså hur avtalet hävs.
Svävarklausuler
Kontraktsbestämmelser om att köp villkoras kallas svävarklausuler. Huvudregeln är att sådana klausuler får gälla i högst två år. Detta enligt jordabalken (1970:994), JB, 4 kap 4 §. I regelns andra stycke anges dock att när svävarklausuler gäller betalning så är de inte begränsade till två år. Det innebär att oavsett hur klausulen är formulerad är den, och hela kontraktet, fortsatt giltig trots att det gått två år. Det ska också nämnas att det är klausulen i sig som vanligtvis bara får gälla i två år, annars är kontraktet ogiltigt. Det är alltså oavsett om villkoren upplevs eller inte.
Hävning på grund av utebliven betalning
I detta fall blir i stället vanlig hävning av avtalet relevant. Enligt allmänna avtalsrättsliga principer får en part häva avtalet om motparten begår ett väsentligt kontraktsbrott. En utebliven betalning om 1,6mkr måste anses vara ett sådant väsentligt kontraktsbrott. Du har alltså rätt att häva avtalet på grund av utebliven betalning. Det ska nämnas att det kommer innebära att du blir återbetalningsskyldig för den betalning som faktiskt erlagts, du kan dock ha rätt till skadestånd enligt JB 4 kap 25 § 2 st.
Slutsats
Enligt min bedömning, och förutsatt att svävarklausulen i avtalet reglerar det, har du alltså rätt att häva köpet på grund av väsentligt kontraktsbrott. Det upphör att gälla när du häver avtalet genom att meddela motparten.
Har du någon följdfråga eller behöver du hjälp att skriva en korrekt hävning med beaktande av avtalet är du varmt välkommen att höra av dig till vidar.wicklund@lawline.se så kan jag besvara frågan eller se till att byrån kontaktar dig för vidare hjälp.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
