kan man häva köpet om bygglov inte godkänns när detta inte tagits in i köpehandlingen?

2021-02-25 i Köpavtal
FRÅGA |Om man ska köpa en skidstuga och köparen säger att denne vill häva köpet om bygglov ej godkänns. Dock skrivs det inte i köpeavtalet. När det sedan visar sig att man ej fick bygglov, är det kört då eller eller kan man hävda rådighetsfel? Trots att man ej skrivit något om detta i köpeavtalet. Köpehandlingen är riktigt gjord som formavpassad, men villkoren kom inte med. Vad gäller då?
Atefa Jafary |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av 4 kap. jordabalken (JB).Förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingenUtgångspunkten är att förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingen för att vara giltig. Har inte sådant förbehåll intagits i köpehandlingen har köparen som huvudregel inte möjlighet att frånträda avtalet (4 kap. 3 § JB). Som du själv har skrivit aktualiseras rådighetsfel i din fråga då köparen inte kan använda fastigheten på det sättet som hen vid köpet hade skäl att förutsätta eftersom det föreligger ett myndighetsbeslut (4 kap. 18 § JB). Säljaren presumeras känna samtliga myndighetsbeslutNär det gäller säljaren presumeras att denne känner till samtliga myndighetsbeslut och det spelar därför ingen roll om den vederbörande faktiskt gjorde det eller inte. Säljaren har upplysningsplikt och ska informera köparen om vad det är som gäller. Köparen ska vara ovetande om rådighetsfeletKöparen å andra sidan måste vara ovetande om att rådighetsfel föreligger. Köparen får inte heller av andra skäl ha anledning att misstänka felet. Eftersom du har nämnt att bygglov har berörts vid förhandlingarna mellan parterna är det befogad att dra den slutsaten att köparen faktiskt hade skäl att misstänka att rådighetsfel kan föreligga och av den anledningen inte kan göra felet gällande. Men om det är så att säljaren har garanterat att det inte föreligger rådighetsfel ändras förutsättningarna. I sådana fall har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet och dessutom kräva skadestånd (4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB). Talan om hävning ska då väckas inom ett år från det att tillträdet skedde, annars går rätten förlorad (4 kap. 12 § andra stycket JB). Observera dock rådighetsfelet ska i princip ha förelegat vid köpet (tidpunkten för avtalet) eller den närmaste tiden efter köpet. Riktar myndighet åläggandet efter köpet bär inte säljaren något felansvar. Sammanfattningsvis finns det alltså möjlighet att göra rådighetsfelet gällande om det är så att köparen inte ens misstänkte att rådighetsfel förelåg vid köpet eller om säljaren har garanterat att sådant fel inte föreligger. Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra skickliga jurister. Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Vänligen,

​Får äkta makar bevittna namnteckning vid köpehandling av en fastighet?

2021-01-18 i Köpavtal
FRÅGA |Ska sälja en tomt som står skriven på mig. Får min hustru bevittna min namnteckning på köpekontraktet?
Ida Zackariasson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer börja med att undersöka om det finns något krav på vittne vid undertecknande av köpehandling av fastighet, regler om detta hittar du i jordabalken (JB). Sen förklarar jag vem som får och inte får vara vittne. Krav på bevittningDet finns inget krav på vittnen för köpeavtalet eller köpebrevet (4 kap. 1-2 §§ JB). För köpehandlingen gäller enbart att det ska vara underskrivet av säljaren och köparen för att köpet ska vara giltigt (4 kap. 1§ JB). Dock behöver överlåtarens underskrift bevittnas av två personer för att lagfarten inte ska bli vilande (20 kap 7§ 1 punkten JB), därav kan det vara bra att låta handlingarna bevittnas. Får äkta makar vara vittnen?Det finns tre saker som betyder att man inte får vara vittne:- hen är under 15 år- hen är psykiskt sjuk- hen berörs av avtalet Det finns alltså inget som hindrar att din fru bevittnar din namnteckning på köpekontraktet om det inte är så att hon berörs av avtalet eller lider av någon typ av psykisk sjukdom (lag med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar). Med vänliga hälsningar,

Vad som krävs för en giltig fastighetsförsäljning

2020-12-30 i Köpavtal
FRÅGA |Har sålt mitt hus privat och funderar på om man måste anlita en mäklare för pappersarbetet som ska göras? Eller kan man be någon annan om hjälp ? Vilka papper behövs ? Köpekontrakt och något mer ?
Carl Hansen |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid försäljning av fast egendom finns det inget lagstadgat krav på att försäljningen måste gå genom en fastighetsmäklare, även trots att det på många vis kan vara fördelaktigt samt skapa trygghet för både köpare och säljare. Det viktigaste är att avtalet upprättas på ett korrekt vis. Vid försäljning av hus, som är att betrakta som fast egendom (jfr 1:1 Jordabalken (JB)), finns det formkrav. Detta innebär att avtalen förknippade med försäljningen måste vara skriftliga för att gälla. I 4 kap. JB finns alla regler kring hur köp samt försäljning av fast egendom ska gå till. Köp av fast egendom sluts genom att man upprättar en köpehandling som ska signeras av köpare såväl av säljare. Handlingen ska innehålla följande;Uppgift om köpeskilling (pris) ochen förklaring av säljaren och köparen att fastigheten överlåtes på köparen.Ovan nämnda krav framgår av 4:1 JB.Därefter för att köpet ska verkställas och bli bindande ska lagfart sökas på fastigheten. Lagfarten ska sökas inom tre månader från det att köpehandlingen upprättas och skrivits under av parterna, 20 kap. 1 & 2 § § JB. Denna ansökan lämnas därefter in till tingsrätten.Mitt rådDet jag förklarat ovan är enbart de juridiskt nödvändiga handlingarna som fordras för att en giltig fastighetsförsäljning ska komma till stånd. Här utöver kan fastigheten behöva pantsättas när köparen till exempel tar upp ett lån, själva transaktionen borde för både köpare och säljares skull ske genom en tredje part genom till exempel ett klientmedelskonto. Mycket av detta kan en fastighetsmäklare alternativt en jurist hjälpa till med och jag rekommenderar att man tar hjälp när man ska genomföra en transaktion av detta slag.Hoppas att du fick svar på din fråga. Har du några följdfrågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen.Med vänliga hälsningar,

Vad krävs för att överlåta en bostadsrätt eller ägarlägenhet som gåva?

2020-11-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, min pappa säger att han har skrivit över sin lägenhet på mig men jag har inget papper på att jag äger den. Vad ska jag göra för att få ett ägarbevis?
Erik Asp |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I din fråga framgår det inte vilken typ av lägenhet som ska överlåtas. Jag väljer att utgå från att det antingen rör sig om en bostadsrätt eller en ägarlägenhet då du nämner ägande. I det fall det är en bostadsrätt blir bostadsrättslagen tillämplig. Om det i stället är en ägarlägenhet blir jordabalkens (JB) bestämmelser tillämpliga.BostadsrättI bostadsrättslagens sjätte kapitel hittar man bestämmelserna om övergång av bostadsrätt. Där framgår det att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt ska upprättas skriftligen och undertecknas av både köpare och säljare, eller i detta fall givare och mottagare (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Avtalet ska även innehålla uppgift om vilken bostadsrätt överlåtelsen avser samt prisuppgift. När det gäller gåva, vilket jag antar är fallet här, kallar man avtalet ett gåvobrev. I stället för prisuppgift ska det framgå i avtalet att egendomen är en gåva. Det krävs även att den nye ägaren antas som medlem i bostadsrättsföreningen, annars är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § bostadsrättslagen).ÄgarlägenhetNär det gäller ägarlägenheter, dvs. tredimensionella fastigheter, är istället jordabalkens regler om fastighetsköp aktuella. Formkraven för fastighetsköp gäller även för gåva av fastighet (4 kap. 29 § JB). Det som krävs är att en köpehandling ska upprättas skriftligen med uppgift om köpeskilling, överlåtelseförklaring och vilken egendomen som avses. Köpehandlingen ska sedan undertecknas av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § JB). Efter att köpehandlingarna har skrivits under ska lagfart sökas inom 3 månader (20 kap. 1-2 §§ JB). För att en lagfartsansökan inte ska förklaras vilande är det även nödvändigt att överlåtarens underskrift bevittnas av två personer (20 kap. 7 § JB). När lagfarten sedan har beviljats är det ett bevis på att du står som ägare för fastigheten.SlutsatsSom svar på din fråga krävs det alltså, oavsett om det är en bostadsrätt eller en ägarlägenhet, att ett gåvobrev upprättats som undertecknats av både dig och din pappa. Din pappas ord om att han skrivit över sin lägenhet på dig är alltså utan verkan om inget avtal har undertecknats. Därför råder jag dig att tillsammans med din pappa upprätta ett gåvobrev. Mallar för gåvobrev finns att köpa här.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

köp av andel av hus

2021-02-04 i Köpavtal
FRÅGA |Hej, min mamma har precis blivit änka och kommer få det tufft ekonomiskt.Husets värde är ca 12 000 000krJag vill gärna köpa in mig i 10% av huset för att hon ska få loss pengar att leva för. Hur går man tillväga?
Oscar Rudén |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Vad gällande detta bör det vara som sådant att lättast är om ni upprättar ett köpeavtal mellan dig och din mor, där 10 % av huset köps av dig för vilken summa ni än kommer överens om. Lättast är nog bara att ladda ned köpeavtal för fastighet på nätet och fylla i de lämpliga uppgifterna. Registrering vid fastighetsköp bör genomföras för er egen skull och bör inskrivas i avtalet att detta inte heller ska utgöra förskott på arv. Detta är något som även bör skrivas in i ett testamente (din mors testamente) för att undvika att de ska utgöra förskott på arv. Hoppas att de var svar på din fråga!

Behöver man ange sitt personnummer för ett giltigt fastighetsköp?

2021-01-14 i Köpavtal
FRÅGA |Ska skriva köpeavtal privat,det gäller en fastighet måste mina fyra sista siffror i mitt personnummer stå med för att det ska vara giltigt eller det räcker med min födelsedata mvh
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om köp av fastighet finns i jordabalken (JB).Krav vid köp av fastighetVid köp av fast egendom så ska både köparen och säljaren ska underteckna ett köpekontrakt där fastigheten och köpeskillingen anges, och det ska även finnas en överlåtelseförklaring (JB 4 kap. 1 § första stycket). Om dessa formföreskrifter inte uppfylls så är köpet av fastigheten ogiltig (JB 4 kap. 1 § tredje stycket). Det finns alltså inget krav på att du ska ange ditt personnummer, och din födelsedata behövs inte heller egentligen. Utan det räcker som sagt med en underskrift och namnteckning, samt att de övriga kraven som nämnts är uppfyllda för att det ska röra sig om ett giltigt fastighetsköp.Ett köpebrev upprättas också ofta på tillträdesdagen. Det är dock inte ett krav att ett köpebrev ska upprättas för att det ska röra sig om ett giltigt fastighetsköp, även om många väljer att upprätta ett köpebrev för att köpebrevet kan anses fungera som ett kvitto för att hela köpeskillingen är betald. Det kan även noteras att formföreskrifterna för köpebrev är densamma som för köpekontraktet (JB 4 kap. 2 §). Det krävs alltså inte heller att du uppger ditt personnummer i köpebrevet. Lagfartsansökan Det ska dock poängteras att det finns ett krav på att ange personnummer vid en lagfartsansökan (JB 19 kap. 11 §). Förvärvshandlingen ska då skickas med i själva ansökan, vilket kan vara själva köpekontraktet men det är vanligare att ett senare upprättat köpebrev skickas med (JB 19 kap. 10 § tredje stycket). Oftast står personnumret med i köpekontraktet och/eller köpebrevet, men utifrån lagens utformning så är det inte ett krav, utan kravet är att personnumret ska finnas med i själva lagfartsansökan. Lagfartsansökan kommer dock i ett senare led och det ska poängteras att den inte något att göra med köpekontraktets giltighet. SammanfattningDitt personnummer behöver inte vara med i köpekontraktet för att det ska röra sig om ett giltigt fastighetsköp. Kraven för ett giltigt fastighetsköp är bl.a. att köpekontraktet ska undertecknas av både köparen och säljaren, men i detta ligger inte ett krav att ange sitt personnummer, och inte heller födelsedata för den delen. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Ska säljare stå för avlägsna garderober från bostadsrätten?

2020-12-08 i Köpavtal
FRÅGA |Vi har sålt en lägenhet där vi i bilagan "frågor till köpekontrakt" som ingår i överlåtelseavtalet, har skrivit att garderober ingår i köpet. Köparen vill inte ha kvar dessa men det framkommer inte förrän någon vecka innan tillträdesdagen och han har även skrivit under överlåtelseavtalet och alla bilagor. Nu menar han på att vi ska stå för kostnaden som blir för honom att ta bort dessa, är detta verkligen rätt?
Jessica Sarhede |Hej, tack för ni vänder er till Lawline med er fråga! Som utgångspunkt så ingår allt som tillförts bostadsrätten för stadigvarande bruk, så garderober brukar som utgångspunkt ingå beroende på vad det är för typ av garderob och hur de är fastsatta, t.ex. om de är inbyggda eller ej. Men oavsett det, har ni och säljaren avtalsfrihet kring vad som ska ingå vid köpet och i detta fall har ni reglerat att garderoberna ska ingå vilket är ett avtal som båda parter signerat, och där den part som inte läser igenom det den signerar får "stå sitt kast", så länge inte avtalsvillkoren är oskäliga. I detta fallet kan jag inte se att avtalsvillkoret att garderoberna skulle ingå i köpet, är ett oskäligt villkor vid en bedömning, så mitt råd till er hade varit att stå på er. Ni har inte angett vilken typ av garderober det är, men eftersom att köparen dessutom menar på att det skulle uppstå en kostnad för att ta bort dessa talar det också för att det var fastsatta för stadigvarande bruk och skulle ingått som utgångspunkt även om ni inte hade reglerat det särskilt. Eftersom ni angett det i en särskild bilaga som överlåtelseavtalet hänvisar till och som köparen fått ta del av, skulle mitt råd vara att klargöra detta för köparen och förklara att det inte är ert ansvar att ta bort garderoberna. Hoppas detta är svar på er fråga, Med vänlig hälsning

Formkrav och avtalstolkning gällande markområden

2020-10-25 i Köpavtal
FRÅGA |Mina föräldrar har köpt en fastighet med tillhörande ladugård. Allt under samma fastighetsbeteckning. Nu har det framkommit att endast en liten del av ladugården ingick. Det finns ett tidigare avtal i ett tidigare köp, på en löst handskriven lapp. Dock står inget på lappen kring vilken fastighet som avses. Inget heller att lappen finns i det tidigare köpekontraktet. Vad gäller? Kan mina föräldrar ogiltigförklara lappen då de inte blev informerade vid köpet?Kan man skriva ett tillägg efteråt och att den är giltig utan att det står i det befintliga köpekontraktet?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Formkrav vid köp av fast egendomFör att ett köp av fast egendom ska vara bindande ska en skriftlig köpehandling upprättas. Köpehandlingen ska innehålla en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten på köparen. Köpeobjektet (vilken fastighet det är fråga om) och köpeskillingen ska också anges. Dessutom ska parternas underskrifter finnas med. När dessa krav är uppfyllda är köpet bindande (4 kap. 1 § jordabalken).Att det finns ett tidigare avtal från en tidigare köpare är inte bindande. Lappen kan inte utgöra en köpehandling om formkraven som nämndes ovan inte är uppfyllda. Eftersom fastigheten som avses inte finns med och att parterna inte skrivit under handlingen kan den inte heller vara bindande. Lappen är därför ogiltig. Säljaren kan inte på egen hand skriva ett tillägg till det befintliga köpekontraktet.Avtalstolkning och fastighetens gränserOm det uppstår en tvist angående vilket markområde som ska ingå i fastighetsköpet kan det bli aktuellt med avtalstolkning. I första hand gäller den gemensamma partsviljan, det vill säga vad båda parterna avsåg med avtalet. Om båda parterna ursprungligen åsyftade hela ladugården så ska den också ingå. Om inte den gemensamma partsviljan ger ledning i frågan får en objektiv avtalstolkning göras. Avtalet ska då tolkas utifrån dess uttryckta innehåll.Fastighetens gränser bestäms i första hand genom den på marken utmärkta gränsen. I andra hand gäller vad som antas varit åsyftat med hänvisning till förrättningskartan och handlingar (1 kap. 3 § jordabalken). Om fastighetsbeteckningen som anges i köpehandlingen omfattar hela ladugården talar detta för att syftet har varit att hela ladugården ska ingå. Säljaren har inte heller upplyst dina föräldrar om att en del av ladugården avsågs att behållas. Inte heller hade de kännedom om att säljaren ville behålla delar av ladugården. Det har i rättspraxis visats att köparen måste inse att säljaren hade för avsikt att behålla markområden för att säljaren ska ha bättre rätt än köparen till marken (NJA 1955 s. 247, jfr 6 § andra stycket avtalslagen).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,