Hur ska vi göra för att få lagfart på ett hus som vi köpt, när säljaren inte hör av sig?
Hej, i somras köpte jag och min fru ett hus.
Nu när vi ansöker om lagfart så visar det sig att säljaren är gift vilket han uppgav att han ej var och halva huset står på henne.
Kvinnan bor utomlands och likaså han idag.
Vi har betalt för huset och har lån på banken men vi kan ej få lagfarten.
Mäklaren säger att han söker säljaren som bor utomlands samt att vi väntar på kvinnans underskrift som ej kommer.
Hur kan vi rädda vårt hem?
Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I din situation finns det två vägar att gå. Ni kan välja att häva köpet. Det framgår dock av ditt brev att ni vill rädda ert hem. Ni kan då vända er till inskrivningsnämnden och begära att lagfarten ska vara vilande. Nedan kommer en förklaring.
Köpekontrakt och köpebrev
Vid fastighetsköp krävs det att ett korrekt formalavtal upprättas. Där ska det tydligt framgå vem som är köpare och vem som är säljare, vilken fastighet det gäller, köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring, se 4 kap. 1 § jordabalken.
När sedan själva överlåtelsen sker ska det upprättas ett köpebrev, vilket är ett kvitto på att ni har betalat, se 4 kap 5 § jordabalken. Sedan ska ni ansöka om lagfarten. Här uppstår ditt problem.
Rättsligt fel
I ditt fall är det inte korrekta uppgifter vad gäller säljaren. Enligt äktenskapsbalken får makar inte sälja en bostad utan den andra makens medgivande enligt 7 kap 5 § äktenskapsbalken. Båda makarnas namn ska alltså stå på köpekontraktet. Detta kan bli ett problem om säljarens fru helt plötsligt hävdar sin rätt till fastigheten. Problemet aktualiserar något som kallas hemulansvar, det vill säga att det inte är rätt ägare som sålt bostaden. I det här fallet är halva bostaden såld av rätt ägare. Om en säljare inte medverkar till att fullfölja köpet, genom att avträda fastigheten, eller som i ditt fall inte medverka till att lagfarten skrivs över, har du rätt att häva köpet, se 4 kap 14 § jordabalken. Det är vad jag rekommenderar. Ni har då även möjlighet för ersättning av eventuella skadekostnader som ni drabbats av, se 4 kap 12 § jordabalken
Vilande lagfart
Du skriver i ditt brev att ni vill rädda ert hem, vilket betyder att ni hellre vill bo kvar i huset än att häva köpet. Ovan har jag skrivit att äktenskapsbalken innehåller regler om samtycke till bostadsförsäljning. Mannen som sålde huset förnekade att han var gift, vilket innebär att han har sålt huset utan hennes medverkan. Det ger er möjlighet att begära lagfarten vilande, se närmare bestämmelser om makar i lagfartsförhållanden 20 kap 7 § 7p. jordabalken.
Det innebär i praktiken att inskrivningsmyndigheten kommer att påbörja en utredning om vem som har rätt till lagfarten. Skulle säljaren inte samarbeta genom att komma till förrättningsmöten, kan säljaren föreläggas med vite.
Om säljaren inte vill ha kostnader måste de således infinna sig till utredning.
Inskrivningsmyndigheten kan även väcka talan i domstol. Om säljaren inte kommer till rättegången anses de ha förlorat den genom så kallad tredskodom. Ni kan på det sättet erhålla lagfarten.
Sammanfattning
Eftersom båda säljarnas inte finns med på köpekontraktet innebär det att mannen har sålt bostaden utan makans medgivande. Du kan därför begära att lagfarten ska vara vilande, tills inskrivningsnämnden har utrett ärendet.
Du kan även häva köpet och kräva dina pengar tillbaka, eftersom säljaren inte medverkar till köpet fullt ut. Mäklaren har i det här skeendet avslutat sina förpliktelser, eftersom köpekontraktet är mellan köpare och säljare. Om du behöver hjälp med att gå vidare i ärendet, är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.
Vänligen,
